Am 9. Mai 2006 lud die CA Immobilien Anlagen AG (CA Immo AG) ihre Aktionäre zur 19. ordentlichen Hauptversammlung. Veranstaltungsort war in diesem Jahr der Zeremoniensaal der Wiener Hofburg, wo sich auch Mag. Mario-David Balda von GSC Research einfand. Trotz des mit rund 400 Teilnehmern erneut enormen Publikumsinteresses konnte "der Ansturm besser bewältigt werden als im Vorjahr", konstatierte der Aufsichtsratsvorsitzende Dipl.-Kfm. Gerhard Nidetzky, der die Hauptversammlung gegen 18:10 Uhr eröffnete.
Nach der Vorstellung des neuen Vorstandsvorsitzenden Dr. Bruno Ettenauer und der Erledigung der einleitenden Formalien und Hinweisen zum Ablauf übergab der Versammlungsleiter das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Vorstand Mag. Wolfhard Fromwald zeigte sich ebenfalls erfreut über das große Interesse an der Gesellschaft und ging zunächst auf die neue Organisation der CA Immo AG ein. Während er selbst die Zuständigkeit für den administrativen Bereich innehat, betreuen seine Vorstandskollegen Engelsberger und Dr. Ettenauer den Bereich Inland bzw. die Auslandsengagements. 2005 war für das Unternehmen das beste Jahr der Geschichte, und durch einen Zuwachs beim Immobilienvermögen von 61 Prozent konnte die 1-Mrd.-Euro-Schallmauer deutlich durchbrochen werden.
Wie Mag. Fromwald weiter ausführte, wurden 78 Liegenschaften in Österreich im Paket von der Brau Union übernommen, sechs weitere wurden in Osteuropa erworben. In Budapest und Bukarest wurden zwei Büroprojekte fertiggestellt und vermietet. Zur Finanzierung des Wachstums konnten zwei Kapitalerhöhungen in 2005 erfolgreich durchgeführt werden.
Mag. Fromwald konnte berichten, dass der Investitionsmarkt bei Immobilien in Österreich weiter boomt, durch den Mangel an attraktiven Objekten sanken die Renditen unter 5 Prozent. Auf der Vermietungsseite stagnieren die Mieten auf niedrigem Niveau. Trotzdem wird eine leichte Entspannung am Büroimmobilienmarkt erwartet, so dass von einer stabilen Tendenz in den nächsten Jahren auszugehen ist. Etwas anders stellt sich die Lage in den CEE-Staaten dar. Die Investitionsmärkte weisen hier eine hohe Dynamik auf, die Renditen fallen wegen des Gedränges um das knappe Angebot rasch. Am Vermietungsmarkt sind die Leerstandsraten durchweg gesunken, ein hohes Mietniveau wegen des Mangels an modernen Flächen ist insbesondere in Sofia und Bukarest zu beobachten.
Mit Blick auf das Immobilienportfolio erläuterte Vorstand Fromwald, dass das Immobilienvermögen in 2005 bei 1,2 Mrd. EUR lag, und er strich die extrem konservative und vorsichtige "Bewertung auf dickem Eis" heraus. Die Bruttorendite lag im Durchschnitt bei 6,8 Prozent. In 2005 wurden 405 Mio. EUR investiert, davon 126 Mio. EUR für das Brau Union-Paket. Derzeit entfällt auf Österreich ein Flächenanteil von 55 Prozent, 31 Prozent befinden sich im Ausland, der Rest sind Projekte. Im Portfolio sind nahezu alle Nutzungsarten vertreten, die größten Anteile besitzen Büros mit 47 Prozent und Kfz-Stellplätze mit 22 Prozent.
In Osteuropa ist die CA Immo jetzt in Bratislava, Budapest, Sofia, Ljubljana, Prag, Bukarest und Warschau vertreten, geplant ist der Einstieg in Zagreb, Belgrad, Kiew und Moskau, Märkte, die allesamt für Entwicklungsprojekte sehr attraktiv sind. Das Gesamtinvestitionsvolumen in den CEE-Staaten betrug bisher 490 Mio. EUR, davon 75 Prozent für Akquisitionen und 25 Prozent für Projektentwicklungen.
Beim Zahlenwerk konnte der Vorstand über die bereits angesprochenen Steigerungsraten berichten. Demnach erhöhten sich die Mieterlöse um 48 Prozent auf 54,5 Mio. EUR, und die Zuwachsraten ziehen sich durch bis zum EBITDA, welches 38,0 Mio. EUR erreichte. Das EBIT wurde von minus 2,3 auf plus 73,6 Mio. EUR ins Positive gedreht, das Konzernergebnis von minus 2,2 auf plus 58,7 Mio. EUR. Bei der Aktie der CA Immo erhöhte sich die Börsenkapitalisierung auf 920 Mio. EUR, das Kursplus im letzten Jahr betrug 5,2 Prozent. Die Kennzahlen Ergebnis je Aktie mit 1,55 EUR, KGV mit 13, KCV mit 21 und Eigenkapitalrendite mit 8 Prozent verdeutlichen die sehr gute Entwicklung. Besonders hervorzuheben ist hier laut Mag. Fromwald, dass die Wertsteigerung der Aktie zu 100 Prozent durch den erwirtschafteten Cashflow je Aktie gedeckt ist, was die Substanzstärke des Papiers belegt.
Der neue Vorstandsvorsitzende Dr. Ettenauer erklärte hinsichtlich der Wachstumsstrategie, dass das Immobilienvermögen bis Ende 2006 auf über 2 Mrd. EUR steigen soll, bis Ende 2008 avisiert das Unternehmen 5 Mrd. EUR. Um unterschiedliche Marktzyklen und Risikoprofile nützen zu können, wird der Einstieg in neue CEE-Länder und in den stabilen deutschen Markt durchgeführt. Hierzu werden unter der starken Dachmarke CA Immo zusätzliche Vehikel kreiert, die CA Immo International AG für das Osteuropaportfolio und für Projektentwicklungen der CA Immo New Europe Property Fund. Durch das verstärkte Asset Management, eine neue Kernaufgabe des Konzerns, soll eine Performancesteigerung realisiert werden.
Bezüglich der Kapitalmarktoffensive verwies der CEO auf den anstehenden IPO mit dem Osteuropaportfolio, die Fondspalette für institutionelle Anleger, eine weitere Kapitalerhöhung bei der CA Immo AG, da der Investitionsgrad aktuell bei nahezu 100 Prozent liegt, und auf ein baldiges Listing im Prime Segment der Wiener Börse. Insgesamt wird die CA Immo also mehr und individuellere Produktmöglichkeiten anbieten und so den unterschiedlichen Bedürfnissen auf dem Kapitalmarkt gerecht werden.
Zu guter Letzt kündigte Dr. Ettenauer noch eine Erhöhung bei den Mieterlösen um 68 Prozent in diesem Geschäftsjahr an und entsprechende Zuwächse bei den weiteren Kennzahlen. Seit Jahresbeginn wurden bereits 24 Liegenschaften in Österreich von der Brau Union erworben und das sehr interessante Objekt Mladost II in Sofia.
Allgemeine Diskussion
Der Aktionär DI Stockhandl eröffnete die Aussprache und erkundigte sich nach dem Verlust aus dem "Ergebnis aus Immobilienverkauf". Dieser entstammt nach Angaben der Verwaltung aus dem Verkauf von Kleinstobjekten, die auch dann abverkauft werden, wenn die aktuellen Verkehrswerte nicht erzielt werden können, da hier die Bereinigung des Portfolios Vorrang hat.
Als nächster Redner lobte Dr. Rasinger für den Interessenverband der Anleger (IVA) Zeit und Ort der Veranstaltung ebenso wie die "De luxe"-Qualität des Geschäftsberichts, der mit den Bilanz- und Schätzwerten zu allen Objekten sehr großen Informationsgehalt besitze. Die Ergebnisse in 2005 bezeichnete er als "nur gut, nicht exzellent", auch wenn aus Vorsichtsgründen nicht alles gezeigt werde, sei hier eine Verbesserung möglich. Seine beiden konkreten Fragen betrafen dann das Objekt am Handelskai Wien, bei dem eine Abwertung in Höhe von 7,5 Mio. EUR vorgenommen wurde, und das Objekt Wolfganggasse in Wien, bei dem die Abwertung 2,3 Mio. EUR betrug.
Hierzu nahm der Vorstand ausführlich Stellung. Demnach ist das Objekt am Handelskai aus dem Konkurs eines schwedischen Immobilienentwicklers bei der Bank Austria und bei der CA Immo gelandet, und da das Vermietungsziel nicht erreicht wurde, wurde umgehend abgewertet. Entwicklungspotenzial sei hier aber vorhanden und solle bereits in diesem Jahr umgesetzt werden. Das Objekt Wolfganggasse wurde am freien Markt gekauft, da aber hier ebenfalls die erwarteten Mieten nicht erzielt wurden, entschloss man sich auch bei diesem Objekt zur Abwertung.
Ein weiterer Anteilseigner forderte beim Verhältnis zum Kernaktionär Bank Austria, hier eine Trennung bei der Organschaft durchzuführen, der Aufsichtsratsvorsitzende bestätigte den Versuch, dies umzusetzen. Die letzten Fragen betrafen die Ausgliederung des Osteuropaportfolios und hieraus resultierende Vor- und Nachteile für die Aktionäre der CA Immo. Der Vorstand bekräftigte daraufhin, dass die 49 Prozent des Portfolios zum "absoluten Marktwert" eingebracht werden, womit entsprechende Wertsteigerungen direkt realisiert werden. Das Asset Management verbleibt in der CA Immo, so dass neben der Hebelwirkung auch Honorareinnahmen an diese fließen werden. Somit sei die Transaktion deutlich vorteilhaft für die Aktionäre der Altgesellschaft.
Abstimmungen
Die Präsenz wurde mit 391 Aktionären festgestellt, die 3.458.748 Aktien bzw. Stimmen auf sich vereinten. Alle Tagesordnungspunkte wurden dann mit deutlichen Mehrheiten im Sinne der Verwaltungsvorschläge genehmigt. Im Einzelnen waren dies die Verwendung des Bilanzgewinns (TOP 2), die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat (TOP 3), die Aufsichtsratsvergütung (TOP 4), Wahlen in den Aufsichtsrat (TOP 5), die Wahl der KPMG zum Abschlussprüfer (TOP 6), der Widerruf (TOP 7) und die neue Ermächtigung (TOP 8) zur Erhöhung des Grundkapitals, die Neufassung des genehmigten Kapitals (TOP 9), eine Satzungsänderung (TOP 10) und die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 11).
Fazit
Wie immer muss bei der CA Immobilien Anlagen AG die Honorierung des auch in diesem Jahr exzellenten Geschäftsberichts an erster Stelle stehen. Dieser bleibt die Referenz für alle börsennotierten Immobiliengesellschaften und gehört erneut zur Pflichtlektüre nicht nur für die Aktionäre der CA Immo, sondern für alle Anleger im Immobiliensegment. Alleine schon Glossar und Index sollte der Anleger immer bereit halten, auch für die Lektüre anderer Geschäftsberichte. Auch was den Geschäftsverlauf angeht, gibt das Unternehmen keinen Anlass für Kritik, der Wachstumskurs wurde voll beibehalten und mit dem Erwerb des Pakets von der Brau Union sowie neuen und hochinteressanten Objekten in Osteuropa, insbesondere in Budapest, sogar noch forciert. Die ersten Monate des neuen Geschäftsjahres haben bereits klar aufgezeigt, dass auch in 2006 keine Wachstumspause zu erwarten ist.
Lediglich die Aktienkursentwicklung blieb mit allerdings immer noch respektablen plus 5,2 Prozent etwas unter dem langjährigen Durchschnitt. Es würde uns allerdings nicht überraschen, wenn die anstehende Kapitalmarktoffensive mit dem Start beim Asset Management und den neuen Produkten den Fokus der Anleger noch mehr auf die Aktie der CA Immo lenken würde, was entsprechend deutlichere Kursavancen in diesem Jahr bringen könnte.
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