Am 31. März 2006 fand in den Räumlichkeiten des Bankhauses Neelmeyer in Bremerhaven die ordentliche Hauptversammlung der Carthago Biotech AG über das Geschäftsjahr 2004 statt. Der Aufsichtsratsvorsitzende Sy Schlüter begrüßte die rund 20 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen Formalien und einleitenden Hinweise dem Vorstand Dr. Lukas Lenz das Wort.
Bericht des VorstandsEinleitend informierte Dr. Lenz das Auditorium darüber, dass der vorliegende Jahresabschluss gemäß Mitteilung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG nach §256 Absatz 1 AktG nichtig ist, da aus dem erzielten Bilanzgewinn nicht der erforderliche Betrag in die gesetzliche Rücklage eingestellt worden ist. Laut Aktiengesetz muss ein Betrag von mindestens 5 Prozent, im konkreten Fall also 1.855 EUR, in die gesetzliche Rücklage eingestellt werden. Vor diesem Hintergrund ist nach Verwaltungsansicht auch die Feststellung des Jahresabschlusses nichtig, und damit sind die Tagesordnungspunkte 1 bis 3 von der Tagesordnung abzusetzen und bei der nächsten Hauptversammlung nachzuholen.
Mit Blick auf den verspäteten Termin der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2004 verwies Dr. Lenz auf die im vergangenen Jahr erforderlich gewordene gerichtliche Bestellung von Aufsichtsratsmitgliedern, die letztlich erst im Februar 2006 vom zuständigen Gericht eingetragen wurde, was eine frühere Einberufung einer Hauptversammlung nicht möglich gemacht hat. Da es sich bei dem einleitend geschilderten Problem mit der Nichtdotierung der gesetzlichen Rücklage um einen formalen Akt handelt und lediglich die Verbuchung in der Bilanz falsch vorgenommen wurde, soll der Jahresabschluss nach Angabe von Dr. Lenz auf der kommenden ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vorgelegt werden, die nach derzeitigem Planungsstand noch im ersten Halbjahr 2006 stattfinden soll.
Vor Eintritt in die Erläuterung des Zahlenwerks sowie des neuen Geschäftsmodells stellte sich der Vorstand den Teilnehmern kurz vor und führte aus, dass er Jurist ist und sich seit über 16 Jahren mit Unternehmenskäufen und Beteiligungen beschäftigt und seit zehn Jahren im Bereich von Kapitalmarkttransaktionen aktiv ist sowohl auf Berater- als auch auf Unternehmerseite.
Ausweislich des ausliegenden Zahlenwerks hat die Gesellschaft im Jahr 2004 Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren und Beteiligungen in einer Größenordnung von 171,8 (Vj.: 395) TEUR erzielt, die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 12,9 nach 22 TEUR. Dem gegenüber standen Aufwendungen für den Erwerb der Wertpapiere in Höhe von 169,9 (503) TEUR, Abschreibungen von 3,1 (13) TEUR sowie ein laut Vorstand erfreulich geringer Verwaltungskostenansatz von 14,4 (21) TEUR. Inklusive der Zinsen und sonstigen Erträge in einer Größenordnung von 102,7 (83) TEUR konnte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 100,2 TEUR nach einem Vorjahresverlust von 37 TEUR erzielt werden. Aus dem Jahresüberschuss von 103,7 TEUR ergibt sich nach Verrechnung mit dem Verlustvortrag in Höhe von 66,6 TEUR ein Bilanzgewinn in Höhe von 37,1 TEUR.
Die Bilanz setzt sich auf der Aktivseite nach Auskunft von Dr. Lenz aus dem Anlagevermögen von insgesamt 1,338 Mio. EUR zusammen, das zu 311,8 TEUR auf Anteile an verbundenen Unternehmen und zu 1,027 Mio. EUR auf Wertpapiere des Anlagevermögens entfällt. Das Umlaufvermögen in Höhe von 641,9 TEUR besteht neben Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in der Größenordnung von 614,1 TEUR auch aus sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von 27,8 TEUR. Ferner verfügt die Gesellschaft über sonstige Wertpapiere in Höhe von 35,6 TEUR und über einen Kassenbestand von 32,5 TEUR.
Die Passivseite besteht im Wesentlichen aus dem gezeichneten Kapital in Höhe von 2 Mio. EUR sowie dem Bilanzgewinn in Höhe von 37,1 TEUR, weitere 9,5 TEUR entfallen auf Rückstellungen (vor allem für die Abschlussprüfung und die Hauptversammlung) sowie in geringem Maße (2,3 TEUR) auf Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Insgesamt betrachtet verfügt das Unternehmen nach Aussage von Dr. Lenz über ein außerordentlich gesundes Grundkapital.
Im zweiten Teil seiner Vorstandsausführungen berichtete Dr. Lenz dann über die vorgesehene Neuausrichtung des Unternehmens und die Umbenennung in KWG Kommunale Wohnen AG. In diesem Zusammenhang zitierte er wesentliche Passagen aus einem am Hauptversammlungstag in der örtlichen Nordsee-Zeitung erschienenen Artikel über das Unternehmen. Dort wird Bezug genommen auf die stattfindende Hauptversammlung der Carthago Biotech AG sowie auf die vorgesehenen Beschlüsse zur Änderung des Firmennamens und des Geschäftszwecks. Demnach will eine Investorengruppe um den Bremerhavener Ehrenbürger Karl Ehlerding von der Seestadt aus den "Heuschrecken" bundesweit Paroli bieten. Die Initiatoren wollen nach eigenen Angaben nicht wild spekulieren, sondern die KWG zu einem "Gegengewicht" der US-Fonds aufbauen, die innerhalb kürzester Zeit rund 350.000 Wohnungen in Deutschland erworben haben.
In der Ausrichtung der KWG als langfristiger Vermieter unterscheidet sich das Geschäftskonzept laut Dr. Lenz klar von den "Heuschrecken", und die Gesellschaft ist daher ein guter Gesprächspartner für Kommunen, die ihre Wohnungsbaugesellschaften versilbern wollen. Die Nordsee-Zeitung weiß in ihrem Artikel des Weiteren zu berichten, dass bereits Gespräche in 16 Städten laufen und dass, wenn alles glatt läuft, noch im laufenden Geschäftsjahr 20.000 Wohnungen übernommen werden sollen.
Mit Blick auf die in der Beschlussvorlage vorgeschlagene Kapitalerhöhung im Verhältnis 1:4 zu einem Bezugspreis in der Nähe des aktuellen Börsenkurses erklärte Dr. Lenz, dass dieses nicht in voller Höhe ausgenutzt werden soll. In einem ersten Schritt ist die Generierung eines Mittelzuflusses in der Größenordnung von rund 8 Mio. EUR auf ein Eigenkapital von dann 10 Mio. EUR vorgesehen, damit das Unternehmen am Markt wahrgenommen und überhaupt zu konkreten Gesprächen eingeladen wird.
Eine entsprechende Beschlussfassung der Hauptversammlung vorausgesetzt, ist im Rahmen der Kapitalerhöhung ein Abschlag von etwa 10 Prozent für die neuen Aktien geplant, so dass beim aktuellen Börsenkurs von 76 EUR und einem Bezugskurs von 70 EUR gut 115.000 Aktien zur Erreichung des vorgesehenen Mittelzuflusses ausgegeben werden müssten. Zur Darstellung eines sinnvollen Bezugsverhältnisses ist die Ausgabe von 120.000 Aktien geplant, was einem Bezugsverhältnis von 5:3 entspricht. Angesichts des erheblichen Interesses institutioneller Investoren am neuen Geschäftsmodell rechnet die Verwaltung mit einer Vollplatzierung der Kapitalmaßnahme.
Der designierte Vorstand Gerhard Fritsche, von Beruf Architekt und seit dem Jahre 1979 in der Wohnungswirtschaft aktiv, berichtete anschließend im Rahmen seiner Ausführungen über die geplante Strategie im neuen Geschäftsfeld. Wenngleich die Suche und letztlich der Erwerb geeigneter Objekte aufgrund des Interesses insbesondere der angelsächsischen Investoren nicht einfacher geworden ist, zeigte sich der künftige Vorstand zuversichtlich, dass man mit dem gewählten Ansatz, der sich bewusst von den "Heuschrecken" abhebt, im Markt erfolgreich sein kann. Auf lange Sicht ist der Aufbau eines Immobilienbestands aus 300.000 Wohnungen geplant. Nach der Übernahme durch die KWG sollen die Wohnungsbestände auf den aktuellen technischen Standard gebracht werden, und auch das Umfeld soll verbessert werden. Sanierungen mit "heißem Quast", wie vielfach von den ausländischen Fonds betrieben, lehnt Herr Fritsche ab.
Ziel der Sanierung der Wohnungsbestände und der Aufwertung des Umfelds soll es sein, dass zum einen die Mieter nicht verunsichert werden und zum anderen die Wohnungen so attraktiv sind, dass die Mieter letztlich auch bereit sind, diese als Eigentum zu erwerben. Hierbei setzt die Führung der KWG nicht nur auf den enormen Nachholbedarf des deutschen Markts, der sich europaweit durch die geringste Eigentumsquote auszeichnet, sondern auch auf geplante Änderungen bei der Riesterrente und der Schaffung von Wohneigentum im Rahmen der Altersvorsorge. Zudem ermöglicht der Abverkauf einzelner Wohnungen laut Herrn Fritsche deutlich attraktivere Renditen als die Veräußerung von ganzen Wohnhäusern bzw. Wohnungspaketen.
Entscheidend für den geschäftlichen Erfolg der KWG ist seiner Aussage nach, dass beim Einkauf nicht unangemessene, sondern realistische Preise bezahlt werden und dass zum anderen bei den anstehenden Sanierungen vorhandene Synergiepotenziale, die aus der Größe des vorhandenen Bestandes resultieren, konsequent genutzt werden.
Allgemeine AusspracheIm Rahmen der Generaldebatte meldeten sich lediglich die Aktionäre Wilm Müller und Swen Lorenz zu Wort. Letzterer interessierte sich unter anderem dafür, inwieweit der Gesellschaft Meldungen von einzelnen Aktionären gemäß Wertpapierhandelsgesetz über Anteilsbesitz vorliegen. Solche Meldungen existieren nach Auskunft von Dr. Lenz nicht, der im Zuge seiner Antwort noch darauf hinwies, dass beim Unternehmen angesichts der Freiverkehrsnotiz die Meldeschwellen des Aktiengesetzes gelten und eine Anzeige erst beim Überschreiten einer Beteiligungshöhe von 25 Prozent gilt.
Befragt nach dem zu erwartenden Zeitpunkt für die Abwicklung erster Immobilienerwerbe antwortete der Vorstand, dass sich die Verwaltung nach Beschlussfassung durch die Hauptversammlung unverzüglich an die Arbeit machen wird. Da die Gespräche mit den abgebenden Kommunen und der involvierten Lokalpolitik ein zumeist langwieriger Prozess sind, ist nach Einschätzung von Dr. Lenz nicht mit einer kurzfristigen Transaktion zu rechnen.
Nach offizieller Schließung der allgemeinen Aussprache durch den Versammlungsleiter in Ermangelung von zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Wortmeldungen meldeten sich weitere, verspätet zur Hauptversammlung erschienene Aktionäre bzw. Aktionärsvertreter zu Wort, die ihre Fragen zum jeweils zur Abstimmung stehenden Tagesordnungspunkt vorbrachten. So erkundigte sich Rechtsanwalt Zachia im Zusammenhang mit der Umbenennung des Unternehmens nach dem möglichen Wert des Namensrechts "Carthago Biotech". Ein solcher Wert existiert bei der Gesellschaft nicht, da dieser Name im Rahmen eines Lizenzvertrags vom Rechteinhaber Vega Media GmbH zur Nutzung überlassen worden war. Dieser Vertrag ist per Ende Juli 2005 ausgelaufen, und der Gesellschaft wurde die weitere Nutzung bis zur Herbeiführung eines Umbenennungsbeschlusses der Hauptversammlung überlassen.
Des Weiteren erbat der Redner vom Vorstand zusätzliche Informationen hinsichtlich des neuen Geschäftsmodells, einer möglichen Beteiligung an auch gewerblich genutzten Objekten sowie der in der Satzung ebenfalls vorgesehenen Möglichkeit der Neubautätigkeit. Vorstand Dr. Lenz verwies bezüglich des künftigen Betätigungsfelds auf das seit einiger Zeit zu beobachtende hohe Engagement vor allem angelsächsischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt und führte aus, dass auch die KWG von den erwarteten Potenzialen dieses Markts profitieren will. Eine regionale Beschränkung der künftigen Geschäftstätigkeit ist nicht vorgesehen, das Unternehmen soll bundesweit aktiv werden.
Mit Blick auf die geplante Portfoliostruktur stellte Dr. Lenz klar, dass sich das Unternehmen auf die Beteiligung an Wohnimmobilien beschränken will, der vom Fragesteller angeführte Fall einer gemischt genutzten Immobilie mit der Apotheke im Erd- und Wohnungen in den oberen Geschossen ist jedoch selbstverständlich möglich und auch durch die Satzung abgedeckt. Die Beteiligung an reinen Gewerbeimmobilien ist jedoch nicht Gegenstand des Geschäftsmodells und wird auch nicht angestrebt. Bei der satzungsmäßigen Ermächtigung zur Errichtung von Neubauten soll die Schließung etwaiger Baulücken in übernommenen Beständen durch die Errichtung von Neubauten abgedeckt werden.
Auf weitere Nachfrage bestätigte der Vorstand, dass die grundsätzliche Idee darin besteht, komplette Wohnungsgesellschaften zu erwerben, da zur Verwaltung ja auch das erforderliche Personal bereitgestellt werden muss. Grundsätzlich ist jedoch auch der Erwerb von Teilportfolien nicht ausgeschlossen. Nähere Angaben zur künftigen Vorgehensweise stellte Dr. Lenz für die ordentliche Hauptversammlung in Aussicht, bis dahin hofft er auch, dass die Suche nach einem weiteren Vorstandsmitglied, welches den Erwerb der Wohnungsbestände verantworten soll, erfolgreich abgeschlossen werden kann.
Das von Herrn Zachia angeregte Überbezugsrecht für Altaktionäre im Rahmen der geplanten Kapitalerhöhung für im Rahmen des Bezugsrechts nicht gezeichnete neue Aktien ist laut Verwaltung nicht vorgesehen, da diese Aktien bei institutionellen Anlegern platziert werden sollen, um den Aktionärskreis zu erweitern.
AbstimmungenNach Beendigung der allgemeinen Aussprache gegen 11 Uhr wurde die Präsenz mit 93.415 Aktien oder 46,71 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden mit sehr großer Mehrheit bei maximal drei Gegenstimmen und/oder Enthaltungen verabschiedet.
Im Einzelnen beschlossen wurden die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Bremen, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2005 (TOP 4), die Wahl der Herren Sy Schlüter, Gerd Jürgen Pohl und Hans-Michael Porwoll in den Aufsichtsrat (TOP 5), die Aufhebung der auf der außerordentlichen Hauptversammlung vom 8. April 2005 gefassten Beschlüsse zu Satzungsänderungen (TOP 6), die Änderung der Firma in "KWG Kommunale Wohnen AG" (TOP 7), die Sitzverlegung nach Bremerhaven (TOP 8), die Änderung des Unternehmensgegenstands (TOP 9), die Erhöhung des Grundkapitals mit teilweisem Bezugsrechtsausschluss nebst entsprechender Satzungsänderungen (TOP 10 und TOP 11) sowie die Anpassung der Satzung an das Gesetz zur Unternehmensintegrität und Modernisierung des Anfechtungsrechts (UMAG) (TOP 12).
Seitens einiger Aktionäre und Aktionärsvertreter wurde Widerspruch zu Protokoll erklärt, wobei der Vertreter der S.A.M.E. e.V. und Rechtsanwalt Winter sich zu Wort meldeten, als der Versammlungsleiter bereits hörbar die Versammlung geschlossen hatte. Inwieweit diese beiden Widersprüche seitens des protokollierenden Notars dennoch zugelassen wurden, entzieht sich der Kenntnis des Verfassers.
FazitDie auf der vergangenen Hauptversammlung beschlossene Neuausrichtung des Unternehmens als "Corona Energy" hat sich im weiteren Jahresverlauf als nicht realisierbar erwiesen. Mit dem nun beschlossenen neuen Geschäftsmodell, der Übernahme von kommunalen Wohnungsbeständen, ist aus Sicht der bereits investierten Aktionäre sicherlich ein ähnlich aussichtsreiches Betätigungsfeld gefunden worden. Zumindest spricht die seit vergangenem Jahr fulminante Kursentwicklung von rund 10 EUR auf inzwischen über 100 EUR für das neue Modell und signalisiert die Zustimmung des Kapitalmarkts zu diesen Plänen.
Interessant ist neben dem neuen Geschäftsmodell auch der Umstand, dass mit Karl Ehlerding, der nach eigenen Angaben in der Nordsee-Zeitung zu den Initiatoren der KWG AG gehört, auch der frühere Großaktionär und Macher der WCM auf die Bühne des Kapitalmarkts zurückkehrt. Eine Bewertung der KWG-Aktie ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur schwer möglich, die aktuelle Marktkapitalisierung von über 20 Mio. EUR beinhaltet bereits einige Vorschusslorbeeren für die Initiatoren und muss durch den erfolgreichen Start des Geschäfts noch unterlegt werden.
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E-Mail:
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Veröffentlichungsdatum:
07.04.2006
-
18:57
Redakteur:
ala
