Am 25. August 2006 fand im Ludwig-Erhard-Haus in Berlin die Hauptversammlung der Windsor AG statt. Dieses Unternehmen beschäftigt sich mit der Sanierung von Wohnimmobilien sowie dem Immobilienverkauf und weitet das Portfolio nun auf Bestandsimmobilien aus. Um 11 Uhr begrüßte der Aufsichtsratsvorsitzende Markus Wenner die anwesenden Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Martina Schäfer von GSC Research. Beurkundender Notar war Dr. Walter Rust. Nach der Abhandlung der Formalien übergab der Versammlungsleiter das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Zu Beginn seines Vortrags berichtete Vorstandsmitglied Carsten Ax über die Lage am Berliner Immobilienmarkt. Seit Jahren sah der Markt die niedrigsten Immobilienpreise in Europa. Durch die nun erzielbaren guten Renditen sind Immobilien auch für ausländische Investoren interessant. Dies gilt insbesondere aufgrund des allgemein vorausgesagten Aufschwungs und verstärkt die positiven Erwartungen für das Jahr 2006.
Begonnen hatten der derzeitige Boom und das zunehmende Interesse im Jahr 2004. Besonders gefragt waren dabei die Bezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. In diesem Bereich ließ sich daher auch eine steigende Preistendenz feststellen. Großes Interesse fanden hier vor allem Renditeimmobilien nach abgeschlossener Sanierung. Aber auch bei Wohnimmobilien sah Herr Ax ein deutliches Steigerungspotenzial. Die niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen und die gestiegenen Mietpreise hatten großen Anteil an dieser Entwicklung.
Weiterhin erklärte der Vorstand, dass das Geschäftsfeld der Windsor AG um das Bestandsgeschäft erweitert wurde. Ziel ist es, diesen Bereich zu einem guten Standbein des Unternehmens zu entwickeln. Voraussetzung dafür ist es jedoch, gute Immobilien zu finden. Hier macht sich das Unternehmen die lange Erfahrung aus dem Sanierungsgeschäft und dem Weiterverkauf von Immobilien zunutze.
Die Windsor AG vereinigt dazu laut Herrn Ax sechs Tochtergesellschaften unter ihrem Dach, um eine klare Abgrenzung der einzelnen Felder zu erreichen. Die Basis bildet dabei das Sanierungsgeschäft, bei dem zunehmend auch im Projektgeschäft für Dritte saniert wird. Als Chancen für künftiges Wachstum werden die Bereiche Wohnungsprivatisierungen und Bestandsgeschäft gesehen. Der Bereich Privatisierung wurde im Jahr 2005 mit dem Verkaufsteam bereits gut entwickelt.
Danach berichtete der Vorstand, dass das Unternehmen einen Jahresüberschuss in Höhe von 1,58 Mio. EUR erwirtschaftet hat. Den starken Rückgang gegenüber dem Vorjahresüberschuss begründete er mit den Aufwendungen für die im Jahr 2005 ausgegebenen Genussscheine. Die Mittel aus der Ausgabe des Genussscheins sollen vor allem für die Entwicklung des Geschäftsfelds Bestandsimmobilien eingesetzt werden.
Stark gestiegen sind im vergangenen Jahr die Vermögenswerte. Auch dies war durch die Ausgabe des Genussscheins begründet, der insbesondere die liquiden Mittel erhöht hat. Außerdem wuchsen die Vorräte gegenüber dem Vorjahr, was auf Anzahlungen für Sanierungs- und Verkaufsobjekte zurückgeht. Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Banken ergibt sich dagegen durch die Finanzierung der Bestandsimmobilien über Fremdkapital.
Im Folgenden ging Herr Ax auf die Aktie der Gesellschaft ein. Demnach profitierte diese zunächst von einem sehr positiven Umfeld, inzwischen erlebte die Aktie jedoch genau wie der Markt einen starken Rückgang. Dabei betonte der Vorstand nochmals, dass es dafür keine für die Windsor AG spezifischen Gründe gibt, sondern dass alle am Markt notierten Immobilienfirmen von dieser Situation betroffen sind. Näher erläuterte er auch den Börsengang im vergangenen Jahr. Da dieser in Form einer Privatplatzierung stattfand, war eine öffentliche Kommunikation dem Unternehmen nicht möglich. Um diese Situation zu verbessern und damit auch einen größeren Personenkreis anzusprechen, wird die Windsor AG einen Börsenprospekt bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) einreichen. Dies ist für diesen Herbst geplant. Anschließend wird die Investor Relations-Arbeit verstärkt, womit auch eine Honorierung dieser Anstrengungen durch den Markt erwartet wird.
Danach gab der Vorstand einen Ausblick auf die weitere Geschäftsentwicklung. Demnach wird für 2006 ein stabiler positiver Cashflow erwartet. Das Sanierungsgeschäft verläuft positiv, und am Vortag wurde ein neues Objekt in den Bestand aufgenommen. Verhalten entwickelt sich dagegen derzeit das Privatisierungsgeschäft. Allerdings sieht Herr Ax in diesem Bereich Potenzial, und wie er berichtete, hat Windsor den Vertrieb ausgebaut und eine passende Internetpräsenz aufgebaut. Er betonte auch, dass dieses Geschäftsfeld in der zweiten Jahreshälfte traditionell stärker läuft.
Weiterhin informierte der Vorstand über erstmalige Investitionen am Standort Leipzig. Dieser Standort weist nach Angabe von Herrn Ax zwar noch nicht die Erholungstendenzen am Immobilienmarkt auf wie Berlin, aber der jetzige Zeitpunkt sollte ein idealer Einstiegszeitpunkt sein. Dazu befinden sich derzeit einige Objekte in der Prüfungsphase. Langfristig strebt das Unternehmen die Zusammenarbeit mit einem Makler vor Ort an.
Außerdem beteiligt sich Windsor neuerdings bei der Errichtung von Gesundheitszentren. Das erste Projekt dieser Art ist das Gesundheitszentrum in Kreuzberg. Da in diesem Bereich aufgrund der demographischen Situation in Deutschland gute Chancen gesehen werden, soll dieses Engagement in der Zukunft verstärkt werden.
Im Folgenden berichtete Herr Ax dann kurz über die Situation bei REITs, wobei er feststellte, dass in diesem Bereich die gesetzlichen Vorgaben immer noch nicht klar sind. Windsor ist, wie er betonte, allerdings auch ohne REITSs profitabel. Wenn die Voraussetzungen zur Einführung jedoch gegeben sind, wird das Unternehmen die nötigen Schritte einleiten und damit seinen Spielraum erhöhen.
Anschließend ging der Vorstand nochmals kurz auf die Marktsituation ein. Zurzeit sind einige ausländische Investoren am Markt aktiv, so dass interessante Objekte schnell vergriffen sind. Da Windsor jedoch selbst oft aufgrund seiner Erfahrung die richtigen Objekte gewählt hat, sind diese Investoren auch Kunden des Unternehmens. Abgewickelt werden diese Geschäfte in der Regel als Paketverkäufe zu guten Bedingungen. Eine erfolgreiche Entwicklung erwartet die Unternehmensführung auch für ein Grundstück in Potsdam, auf dem 14 Eigentumswohnungen geplant sind. Aufgrund der hochwertigen Struktur und des guten Namens von Windsor sollte dieses Engagement zu einem positiven Ergebnis führen.
Abschließend betonte Herr Ax nochmals, dass die Ausgabe der Genussscheine im Vorjahr erfolgreich verlaufen ist. Die erste Ausschüttung wird am 28. August 2006 erfolgen, und gezahlt werden 8 Prozent auf den Nennwert. Der heutige Kurs beträgt 108,00 EUR, Windsor erwartet jedoch ein Absinken auf 100 EUR nach der Ausschüttung.
Bericht des Aufsichtsrats
Im Anschluss an die Ausführungen des Vorstands berichtete der Versammlungsleiter kurz über die Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat. In regelmäßigen Besprechungen und informellen Kontakten informierte sich der Aufsichtsrat über die Geschäfte. Herr Wenner zeigte sich überzeugt von der ordnungsgemäßen Geschäftsführung.
Im Anschluss erklärte der Aufsichtsratsvorsitzende kurz, dass der Konzernabschluss sowie der Konzernlagebericht von der Deloitte & Touche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft wurden und den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erhalten haben. Auch der Aufsichtsrat hat die vorgelegten Berichte innerhalb der festgelegten Fristen gebilligt und festgestellt. Für Details verwies er auf den Geschäftsbericht.
Allgemeine Diskussion
Als erster Redner regte Michael Kunert von der Schutzvereinigung der Kapitalanleger (SdK) einen ausführlicheren Geschäftsbericht und die übersichtlichere Gestaltung der Einladung zur Hauptversammlung an. Danach ging er kurz auf die TOP 9, 10 und 11 ein. Kritisch sah er dabei die angestrebte Satzungsänderung zur Begrenzung des Rede- und Fragerechts. Auch für den Wunsch, die Vorstandsgehälter weitere fünf Jahre lang nicht einzeln auszuweisen, konnte der Aktionärsschützer angesichts der moderaten Bezüge keinen Grund erkennen. Schließlich wies er auf das Verhältnis bei der Aufteilung der Aktienoptionen und der mit einem möglichen Barausgleich verbundenen Unwägbarkeiten hin. Herr Wenner erklärte hierzu kurz, dass der Barausgleich mehr Flexibilität garantiert und eventuell steuerliche Auswirkungen für die Gesellschaft hat. Außerdem wies er darauf hin, dass grundsätzlich nichts gegen eine Offenlegung der individualisierten Vorstandsbezüge spricht, aufgrund der geringen Bezüge werde jedoch vorerst der Persönlichkeitsschutz vorgezogen.
Anschließend bat Herr Kunert, die Chancen und Risiken sowie die Auswirkungen auf die Geschäftspolitik bei der angestrebten Erweiterung des Unternehmenszwecks zu erläutern. Wie Dr. Voigtsberger daraufhin informierte, hat diese Satzungsänderung eher formalen Charakter. Bisher sind die unterschiedlichen Engagements in den Tochtergesellschaften angesiedelt, aufgrund der vorgesehenen Änderung könnte die Windsor AG das Geschäft jetzt direkt wahrnehmen. Darüber hinaus ändert sich nichts.
Auch hinsichtlich der Möglichkeit zum Erwerb eigener Aktien sah der Vertreter der SdK weiteren Erklärungsbedarf. Er sah diesen Punkt eher negativ und fragte nach dem Sinn, da der Börsengang der Windsor AG gerade erst erfolgt ist. Nach Aussage von Herrn Ax stellt dies nur einen Vorratsbeschluss dar, grundsätzlich verfolge das Unternehmen derzeit keine derartigen Pläne. Weiterhin erkundigte sich Herr Kunert nach Details zur Ausgabe der Genussscheine. Ihm war wichtig, dass diese mit Bezugsrecht ausgegeben werden. Nur dann hätten auch die Aktionäre die Möglichkeit, Nutzen daraus zu ziehen. Genauer wissen wollte er außerdem, wie die Genussscheine emittiert wurden. Wie der Vorstand in seiner Antwort ausführte, wurde der Genussschein sowohl allgemein über die Börse als auch außerbörslich über Banken ausgegeben. Zwei dieser Banken waren Seidler und Driver & Bengsch.
Positiv erwähnte der Aktionärsschützer dann, dass Windsor einen Börsenprospekt erstellen wird. Nachteilig war für ihn nur, dass aus diesem Grund kein Halbjahresbericht veröffentlicht wurde. Zusätzlich bat er dann um nähere Ausführungen zum Börsengang und zur Aktionärsstruktur. Hierzu wies der Vorstand nochmals auf die erschwerte Kommunikation aufgrund der Privatplatzierung hin. Als Grund führte er das Zeitfenster an den Börsen an. Der Vertrieb der Aktien erfolgte daher bisher über Vermögensverwalter, was zu einem zunächst geringen Streubesitz führte. Inzwischen konnte dieser jedoch gesteigert werden. Außerdem sind drei Fonds engagiert, und die GCI hält 51 Prozent der Aktien.
Im Folgenden erkundigte sich Herr Kunert nach dem angebotenen Rund-um-Sorglos-Paket und der Mietgarantie durch Windsor. Diesbezüglich wollte er wissen, ob dies ein neues Angebot ist oder welche Erfahrungen das Unternehmen damit bereits gemacht hat. Nach Angabe von Herrn Ax stellt die Mietgarantie ein Vertriebsinstrument dar, das bei Windsor schon lange eingesetzt wird. Das Rund-um-Sorglos-Paket enthält auch eine Haus- und Sondereigentumsverwaltung. Aus diesem Angebot ergibt sich für die Gesellschaft kein zusätzliches Risiko, da dies im Verkaufspreis bereits einkalkuliert ist. Allerdings erhöht sich damit für potenzielle Käufer die Attraktivität.
Außerdem interessierte sich der Aktionärsschützer für den neuen Standort Leipzig und erkundigte sich nach weiteren Expansionsüberlegungen. Laut Dr. Voigtsberger war die gute Immobilienqualität in Leipzig Grundlage dieser Entscheidung. In vielen Gesprächen hat die Führung von Windsor jedoch zunächst vor Ort passende Kooperationspartner zusammengestellt, die dort seit Jahren erfolgreich arbeiten und den Markt kennen. Genutzt wird daher das Leipziger Büro der dortigen Maklerfirma. Ein Engagement in weiteren Städten plant das Unternehmen nicht.
Abschließend bat Herr Kunert um Informationen zum Verhältnis der einzelnen Geschäftsbereiche Sanierung, Privatisierung und Bestandsimmobilien. Er regte auch an, die Bestandsimmobilien künftig im Geschäftsbericht aufzuführen. Zudem wollte er wissen, ob auch Gewerbeimmobilien mit ins Portfolio aufgenommen werden. Nach Angabe von Herrn Ax beschäftigt sich der Bereich Sanierung mit zwei bis fünf Bauten pro Jahr. Aufgrund des damit verbundenen Risikos kann dieses Volumen nicht stark ausgeweitet werden. Allerdings hat Windsor hier bisher immer einen Gewinn erzielt und strebt an, das Niveau beizubehalten. Bei Bestandsimmobilien handelt es sich um großes Investitionsvolumen. In diesem Bereich ist die Marge geringer, und statt Eigenkapital soll Kapital aus der Genussscheinausgabe eingesetzt werden. Dadurch wird eine zwar niedrigere Rendite erzielt, die jedoch eine höhere Sicherheit mit sich bringt. Dr. Voigtsberger ergänzte, dass Windsor sich auf Wohnimmobilien konzentriert, die möglicherweise im Erdgeschoss einen geringen Gewerbeanteil haben.
Ergänzend wollte Herr Kunert dann wissen, ob eine Kapitalerhöhung und der Wechsel in den Entry Standard geplant sind. Wie Herr Ax hierauf erklärte, ist eine Kapitalerhöhung angestrebt. Der Zeitpunkt wird dabei vom Kapitalmarkt abhängen, geplant ist aber die Erhöhung um 1 Mio. EUR innerhalb eines Jahres. Aufgrund der Kosten ist der Wechsel in den Entry Standard erst langfristig angestrebt.
Im Folgenden fragte ein Aktionär nach dem Grund für die hohe Verzinsung des Genussscheins. Nach Angabe von Herrn Wenner ist dies eine Erfordernis des Markts. Aufgrund des mit dem Genussschein verbundenen vollen unternehmerischen Risiko ist eine niedrigere Verzinsung nicht möglich. Dabei wies er darauf hin, dass andere Gesellschaften sogar einen höheren Zins bieten. Wie Herr Ax noch ergänzte, lohnt sich die Ausgabe des Genussscheins für das Unternehmen und damit auch für die Aktionäre. Derzeit ist das Programm aber gestoppt.
Als nächster Redner wies ein Aktionär darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Berlin anzieht, während im Umland noch günstigere Objekte zu erwerben sind. Daher wollte er wissen, ob Windsor eine Expansion ins Umland erwägt und so Wertsteigerungen und stille Reserven für die Aktionäre erwirtschaften kann. In seiner Antwort unterstrich Dr. Voigtsberger nochmals, dass das Unternehmen sich auf Berlin und Leipzig konzentriert. Zwar sah auch er das Potenzial im Umland, erklärte aber, dass Windsor vor Ort aktiv sein will und daher kein Interesse an einem derartigen Engagement hat.
Weiterhin erkundigte sich der Aktionär, ob das Unternehmen günstige Gelegenheiten bei Versteigerungen wahrnimmt. Er bat um Information, wie sich die Lage auf diesem Gebiet gestaltet und ob sich Sanierung und Versteigerung möglicherweise kombinieren lassen. Wie der Vorstand daraufhin erklärte, werden auf Versteigerungen durchaus interessante Objekte angeboten, diese beinhalten aber meist ein größeres Risiko. Aus diesem Grund spielt dieser Bereich bei Windsor nur eine untergeordnete Rolle und beschränkt sich meist auf die Bankenverwertung, die über entsprechende Kontakte abgewickelt wird. Der Vorstand betonte an dieser Stelle auch, dass Plattenbauten für Windsor nicht interessant sind. Eine gründliche Analyse der Objekte muss immer ein Steigerungspotenzial ergeben und Mietsteigerungen nach erfolgter Sanierung als Gegenleistung ermöglichen.
Außerdem interessierte den Aktionär, wie Windsor die Investoren für seine Objekte findet. Hier wies Dr. Voigtsberger auf das Know-how im Einkauf und die Zusammenarbeit mit Maklern hin. Daher werden nur interessante Immobilien angeboten. Geschätzt wird dabei vor allem die zügige Entscheidung auf Seiten von Windsor. Wie Herr Ax ergänzte, erfolgt die Zusammenarbeit mit Maklern vor allem bei leeren Wohnungen für Selbstnutzer, während das Unternehmen bei Wohnungen für Kapitalanleger auf externe Vertriebspartner zurückgreift.
In Verbindung mit dem Engagement in Gesundheitszentren wies der Aktionär auf deren Komplexität hin und erkundigte sich, wie die Organisation gehandhabt werden soll. Herr Ax betonte in seiner Antwort, dass diese Aktivitäten in Form von Beteiligungen organisiert werden. Angestrebt ist dabei in der Regel der Verkauf.
Abschließend fragte der Aktionär nach dem Zeitpunkt der Dividendenfähigkeit der Windsor AG. Außerdem wollte er wissen, ob die Aufsichtsräte wegen ihres beruflichen Hintergrunds auch Beratungsaufgaben für das Unternehmen wahrnehmen und wie diese eventuell berechnet werden. Herr Ax wies darauf hin, dass Windsor einen hohen Cashflow-Bedarf aufweist und daher zunächst die Ausschüttung einer Dividende keinen Sinn macht. Langfristig ist dies jedoch geplant und wird für das Geschäftsjahr 2007 oder 2008 angestrebt. Der Aufsichtsratsvorsitzende erklärte dann, dass er und Dr. Wahl Partner bei der GCI sind. Sie stellen daher Beratungsleistungen zu günstigeren Preisen in Rechnung als üblich, da die Gesellschaft ein Interesse am Gewinn der Windsor AG hat. Herr Schaetze hat keine Beratungsleistungen für Windsor erbracht.
Ergänzend erkundigte sich der Aktionär dann, ob die Forderungen und Verbindlichkeiten des Unternehmens besichert sind. Dies verneinte Herr Ax zwar, er wies jedoch darauf hin, dass Windsor diese für sicher gehalten hat. Inzwischen wurden alle Positionen beglichen.
Abstimmungen
Vor Beginn der Abstimmungen erläuterte Herr Wenner kurz das Abstimmungsprozedere, abgestimmt wurde im Subtraktionsverfahren bei einer Präsenz von 55,84 Prozent. Nachfolgend wurden die Beschlüsse zu den TOP 2 bis 11 mit 98,08 bis 100 Prozent der Stimmen gefasst.
Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Verwendung des Bilanzgewinns (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Erweiterung des Unternehmensgegenstands und Satzungsänderung (TOP 5), die Wahl der Deloitte & Touche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer (TOP 6), die Ermächtigung zur Ausgabe von Genussscheinen, Options- bzw. Wandelgenussscheinen, Optionsschuldverschreibungen und/oder Wandelschuldverschreibungen und Schaffung eines bedingten Kapitals sowie Satzungsänderung (TOP 7), die Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien unter Ausschluss des Bezugsrechts (TOP 8), die Ermächtigung zur Gewährung von Aktienoptionen und Schaffung eines bedingten Kapitals zur Bedienung des Windsor-Aktienoptionsplans 2006 sowie Satzungsänderung xx(TOP 9), die Nichtveröffentlichung der individualisierten Vorstandsbezüge (TOP 10) und sonstige Satzungsänderungen (TOP 11).
Fazit
Die Windsor AG hat sich nach der Privatplatzierung gut dargestellt. Der Weg des Unternehmens und die Erweiterung um den Bereich Bestandsimmobilien lassen auch für die Zukunft Einiges erwarten. Insbesondere der Berliner Markt und auch das Engagement in Leipzig versprechen sicherlich viel. Vertrauen erwecken außerdem die Erfahrung im Geschäft sowie die Konzentration auf zwei Märkte und die Zusammenarbeit mit ausgewählten Partnern. Eine gute Entscheidung sind auf jeden Fall die Erstellung eines Börsenprospekts und die angestrebte Investor Relations-Arbeit. Auf diese Weise sollte die Aktie mehr Aufmerksamkeit erhalten, was dem Kurs wieder den verdienten Auftrieb verschaffen würde.
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