Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung lud die GAG Immobilien AG ihre Aktionäre für den 21. August 2006 in das Konferenzzentrum des Technologieparks Köln in die Josef-Lammerting-Allee ein. Vis-à-vis des Veranstaltungsorts befindet sich auch der Unternehmenssitz der Gesellschaft nach dem Verkauf der ehemaligen Hauptverwaltung in der Innenstadt. Der Aufsichtsratsvorsitzende Jochen Ott begrüßte die rund 100 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Formalien und Hinweise dem Vorstandssprecher Burkhard von der Mühlen das Wort.
Bericht des Vorstands
Einleitend zeigte sich Herr von der Mühlen nach der Begrüßung des Auditoriums erfreut über den guten Geschäftsverlauf in 2005, welches ein erfolgreiches Jahr für die GAG Immobilien AG gewesen ist und es erlaubt, den Anteilseignern zum vierten Mal in Folge eine Dividende von 0,50 EUR auszuzahlen. Vor der Erläuterung des Zahlenwerks berichtete der Vorstandssprecher zunächst über das aktuelle Marktumfeld auf dem Kölner Wohnimmobilienmarkt.
Der Standort der operativen Aktivitäten, die Domstadt am Rhein, stellt nach Angabe von Herrn von der Mühlen nach wie vor eine für Investitionen in den Wohnungsbau positive Ausnahme dar. Als Grund für das insgesamt positive Umfeld führte der Vorstandssprecher die Tatsache an, dass Köln auch in den kommenden Jahren eine Zuzugsgemeinde bleiben wird, d.h. es kommen weiterhin mehr Menschen in die Stadt, als aus ihr wegziehen. Zusätzliches Potenzial auf der Nachfrageseite nach Wohnraum könnte sich aus einem Wandel der Präferenzen auch bei Familien ergeben. Diese Gruppe, welche es in der Vergangenheit verstärkt in den Speckgürtel um Köln herum gezogen hat, entwickelt eine steigende Bereitschaft zur Rückkehr in die Kernstadt, sofern hier attraktiver und bezahlbarer Wohnraum angeboten wird.
Ausgehend von dieser Entwicklung am Markt sind sich nach Vorstandsangabe Rat und Verwaltung der Stadt Köln einig, dass bis zum Jahre 2015 in der Stadt rund 57.000 Wohneinheiten geschaffen werden müssen, und im Rahmen dieser Planung geht man davon aus, dass hiervon 33.000 in Mehrfamilien- und 24.000 in Einfamilienhäusern errichtet werden sollen. An diesem großen Pensum wird sich auch die GAG Immobilien AG gerne beteiligen, so Herr von der Mühlen weiter.
Wichtige Maßnahmen im abgelaufenen Geschäftsjahr waren die weiter vorangetriebene betriebswirtschaftliche Ertüchtigung der GAG und ihrer Tochtergesellschaften, die erfolgreich ins Werk gesetzt werden konnte. Schwerpunkte bildeten vor allem die zur Steuerung des Unternehmens ausgebauten Controlling-Aktivitäten in den Bereichen Planung, Steuerung und Kontrolle, welche nicht nur die gesetzlich vorgeschriebenen Instrumentarien wie das Risiko- und Chancenmanagement oder die Spartenrechnung nach IFRS unterstützen, sondern eine einheitliche Datenplattform für die Leistungsmessung darstellen und der Unternehmensleitung damit ein geschlossenes Führungs- und Steuerungssystem an die Hand geben. Auf diese Weise wird es möglich, die Zielvorstellungen des Managements auf die nachgeordneten Ebenen zu transformieren und bis hin zur Zielerreichung zu verfolgen, so der Vorstandssprecher weiter.
Aktuell stammt ein Großteil der Daten aus der wohnungswirtschaftlichen Software GES, vor dem Hintergrund des Auslaufens dieses Programms hat sich das Management der GAG Immobilien aber im Berichtsjahr mit der Suche nach einem geeigneten Nachfolgesystem auf SAP-Basis beschäftigt. Neben den standardmäßigen Komponenten einer neuen Software hat sich nach Angabe des Vorstandssprechers bereits herauskristallisiert, dass auch eine Reihe von für die GAG spezifischen Sonderprogrammierungen erforderlich wird, die den Aufbau von eigenen Know-how im Bereich Informationstechnologie erforderlich macht.
Im Zuge der Umstellung der Bilanzierung auf IFRS/IAS wurde auch eine Bewertung des Immobilienbestands auf Basis von IAS 40 (internationale Gebäudestandardwerte) mit Hilfe einer auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten und auf diesem Sektor erfahrenen Beratungs- und Softwarefirma vorgenommen und von der WP-Gesellschaft Deutsche Baurevision als angemessen und geeignet testiert. Hierbei wurde jede Wirtschaftseinheit im Konzern hinsichtlich der Kriterien Vermietungserfolg, Objektstandard und Standorteigenschaft bewertet, die zugrunde gelegten Daten werden jährlich durch die Auswertung statistischer und finanzwirtschaftlicher Daten sowie mittels Fragebögen an die Geschäftsstellen im Konzern erhoben.
Die Ergebnisse hieraus ermöglichen nach Angabe des Vorstandssprechers die Einordnung des Wohnungsbestands in acht strategische Segmente innerhalb der Portfoliomatrix, die somit jeder Wirtschaftseinheit eine strategische Etikettierung zuweist, aus der für das operative Geschäft und das Investitionsverhalten entsprechende verbindliche Vorgaben entwickelt werden, die derzeit mit den Geschäftsstellen vor Ort auf ihre Umsetzbarkeit hin überprüft werden. Hauptzielsetzung dieser Maßnahmen ist es, objektspezifische investive und operative Strategien zur Optimierung der Ertragskraft der einzelnen Objekte zu entwickeln.
Bezogen auf das Gesamtportfolio befinden sich rund 60 Prozent der Bestände in mittleren und guten Lagen und rund 67 Prozent der Objekte in zufriedenstellendem oder gutem technischem Zustand. Auf der anderen Seite bedeutet dies, wie Herr von der Mühlen weiter ausführte, dass bei gut einem Drittel des Gesamtbestands überprüft werden muss, inwieweit der technische Bauzustand den Anforderungen der Zukunft gerecht wird und welche Maßnahmen zur Verbesserung erforderlich sind. Derzeit ist die Sanierung von 8.200 Wohneinheiten bis 2012 vorgesehen, davon sind bereits 3.900 Wohnungen modernisiert oder befinden sich aktuell in der Modernisierung. Ferner hat sich die Gesellschaft in 2005 von insgesamt sieben Objekten mit einer Wohnfläche in der Größenordnung von 3.230 Quadratmetern getrennt, bei denen eine Investition nicht mehr lohnenswert erschien.
Im Folgenden kam der Vorstandssprecher dann auf das Zahlenwerk des Berichtsjahres zu sprechen. Demnach lagen die Umsatzerlöse im abgelaufenen Geschäftsjahr auf Konzernebene nach IFRS bei 268,24 (Vj.: 269,4) Mio. EUR. Davon entfielen vor der Konsolidierung auf die GAG 131,2 Mio. EUR, weitere 136,1 Mio. EUR auf die Grund und Boden-Gruppe, 9,4 Mio. EUR auf die GAG Servicegesellschaft mbH, 15,7 Mio. EUR auf die GBA Projektentwicklungs GmbH sowie 4,1 Mio. EUR auf die Mietmanagementgesellschaft der GAG. Gegliedert nach Unternehmenssparten konnten die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung im Jahresvergleich auf 229,5 (224,2) Mio. EUR erhöht werden, weitere Beiträge konnten aus dem Bauträgergeschäft mit 37,9 (44,9) Mio. EUR sowie der Betreuungstätigkeit im Rahmen der Objektverwaltung für Dritte in Höhe von 0,8 Mio. EUR vereinnahmt werden.
Im Konzern haben sich die Sollmieten im Vergleich zu 2004 um etwa 3,7 Mio. EUR auf 163,5 Mio. EUR erhöht, die Leerstandsquote im Bestand bewegt sich mit 0,73 (0,34) Prozent erneut auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau, und es kann von einer Vollvermietung gesprochen werden. Als Ursache für den Rückgang des Ergebnisses aus der Immobilienbewirtschaftung um 12,1 auf 16,12 Mio. EUR nannte Herr von der Mühlen die um gut 10 Mio. EUR gestiegenen Aufwendungen für Großmodernisierungen, bereinigt um diesen Effekt läge das Ergebnis fast auf dem hohen Vorjahresniveau. Die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche haben sich durch diesen Effekt auf 20,23 (16,32) EUR erhöht, bereinigt um die Großmodernisierungen ergibt sich ein Wert von 15,04 EUR, der sich damit im Branchendurchschnitt bewegt, so der Vorstandssprecher weiter. Aus dem Bauträgergeschäft konnte in 2005 ein Segmentergebnis von 2,95 Mio. EUR vereinnahmt werden.
Die Konzernbilanzsumme beträgt 1,945 (1,882) Mrd. EUR, der Konzernüberschuss beläuft sich auf 31,75 (42,67) Mio. EUR. Zum Bilanzstichtag verfügte der GAG-Konzern über 41.240 Wohnungen und 544 Gewerbeeinheiten. Aus dem Jahresüberschuss der GAG Immobilien AG in der Größenordnung von 36,12 (7,55) Mio. EUR soll eine im Vorjahresvergleich unveränderte Dividende von 0,50 EUR je Aktie an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.
Mit Blick auf das laufende Geschäftsjahr informierte Herr von der Mühlen zunächst darüber, dass sich der Aufsichtsrat des Unternehmens in den beiden bisherigen Sitzungen des Jahres 2006 mit dem aktuellen Sachstand beim Thema Einführung eines deutschen REIT beschäftigt hat. Nachdem frühestens für den Herbst mit einem konkreten Gesetzentwurf in dieser Angelegenheit zu rechnen ist, wird die Führung der GAG dieses Thema weiter beobachten und die endgültige Fassung des Gesetzes daraufhin überprüfen, ob daraus für die Gesellschaft Rückschlüsse gezogen werden können. Gemäß dem Satzungszweck, dass sich die GAG Immobilien AG auch um die Fragen der Infrastruktur in ihren Siedlungen kümmern soll, hat sich die Gesellschaft an einer PPP-Ausschreibung für den Neubau und Betrieb der Gesamtschule Köln-Rodenkirchen beteiligt und damit die sogenannte Präqualifikation erfolgreich absolviert.
Operativ bestärken die Zahlen per 31. Juli 2006 die Verwaltung nach eigenen Angaben in ihrer Einschätzung, dass beim Instandhaltungsaufwand, den Personalkosten, den Sollmieten und den Erlösschmälerungen die Ansätze des eigenen Plans erfüllt werden und damit die Voraussetzungen auf der Ertragsseite zur Ausschüttung einer Dividende von 0,50 EUR je Aktie erreicht werden sollten. Gewisse Prognoseunsicherheiten ergeben sich jedoch aus dem weiteren Geschäftsverlauf beim Programm "Mieter werden Eigentümer" sowie im Bauträgerbereich. Positive Impulse für die Zukunft dürften sich nach Einschätzung des Vorstandssprechers jedoch durch den starken Immobilienstandort Köln und erste zu beobachtende Tendenzen eines sich verknappenden Wohnungsangebots ergeben.
Allgemeine Aussprache
Als erste Rednerin meldete sich Frau Demke, Sprecherin der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), zu Wort, die sich zunächst positiv über die Entwicklung des Unternehmens in den vergangenen Jahren seit der Beendigung der Unsicherheiten äußerte, welche durch den ursprünglich seitens der Stadt Köln beabsichtigten Verkauf ausgelöst wurden. Die mit insgesamt 9 Mio. EUR oder 0,50 EUR je Aktie deutlich unter 50 Prozent liegende Ausschüttungsquote des Unternehmens ist nach Meinung der Aktionärsschützerin vor dem Hintergrund der erheblichen Investitionen in den Immobilienbestand vertretbar, mit Blick auf das laufende Jahr regte Frau Demke jedoch an, bei der Dividende über einen Aufschlag nachzudenken.
Nähere Informationen erbat die SdK-Vertreterin dann von der Verwaltung in Bezug auf den mit der Stadt Köln bis zum Jahr 2015 bestehenden Belegungsrechtsvertrag für Wohnungen aus dem Bestand der GAG Immobilien AG. Gemäß Auskunft von Vorstandsmitglied Günter Ott handelt es sich dabei um insgesamt ca. 7.500 Wohnungen, für die die Stadt Köln ein entsprechendes Belegungsrecht besitzt. Auf der Basis des bestehenden Vertrags erhält die GAG Immobilien AG 100 Prozent der Mieten durch die Stadt Köln, ebenso werden angefallene Kosten für die Instandsetzung seitens der Stadt erstattet. Der Vorstand führte ergänzend aus, dass man diesen Vertrag sehr ambitioniert lebt und bemüht ist, dass hier die entsprechenden Gelder an die GAG fließen und Defizite aus diesem Vertrag vermieden werden.
Im Zusammenhang mit den vom Vorstandssprecher in seiner Rede angesprochenen Bestandsobjekten mit "multiplen" Problemen erkundigte sich Frau Demke nach der auf diesen Bereich entfallenden Wohnfläche und den Planungen der Unternehmensleitung mit diesen Beständen. Nach Verwaltungsangabe befinden sich in Segment 8 des Portfolios, dort sind die Multiproblemobjekte zusammengefasst, Flächen in einer Größenordnung von 184.000 Quadratmetern. Bei den entsprechenden Objekten wird zunächst durch eine entsprechende unternehmensinterne Arbeitsgruppe geprüft, mit welchen Investitions- oder sonstigen operativen Strategien diese verbessert werden können, im Fall einer negativen Perspektive reicht das mögliche Maßnahmenpaket bis hin zum Abriss. Letztgenannte Maßnahme, verbunden mit einem anschließenden Neubau, soll vor allem bei jenen Objekten helfen, bei denen 70 oder 80 Jahre lang keine Modernisierung vorgenommen wurde und die Kosten für die laufende Instandhaltung oder eine umfassende Kernsanierung des Bestands nicht mehr in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielbaren Ertrag stehen.
Positiv wertete die Aktionärsschützerin den mit 13,68 EUR je Quadratmeter unter dem westdeutschen Durchschnitt liegenden Instandhaltungsaufwand bei der GAG Immobilien AG, und sie erkundigte sich nach den seitens der Unternehmensleitung geplanten Maßnahmen zur weiteren Verbesserung des erzielbaren Mietniveaus. Grundsätzlich ergeben sich nach Angaben der Verwaltung Möglichkeiten zur Erhöhung der Mieterlöse aus der Nutzung der gesetzlichen Möglichkeiten zur Anhebung der Mieten, der Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen sowie dem Abriss alter Bestände und dem Neubau von Objekten.
Vorstandsmitglied Günter Ott verwies in diesem Kontext darauf, die Potenziale aus einer Nachverdichtung vorhandener Bestände nicht zu unterschätzen. Da die Gesellschaft über eine Vielzahl an Beständen aus den 1920 bis 1930er sowie den 1950er Jahren verfügt, die seinerzeit sehr großzügig aufgrund der zur Verfügung stehenden Grünfläche geplant wurden, besteht hier nach wie vor nicht unerhebliches Potenzial. Allein in den vergangenen fünf Jahren konnte durch derartige Maßnahmen die vermietbare Wohnfläche um 120.000 Quadratmeter durch Nachverdichtungen und den Ausbau von Dachgeschossen in den vorhandenen Siedlungen gesteigert werden.
Die durchschnittlich erzielbare Miete beträgt auf den neuen Flächen zwischen 4 und 6 EUR, ein weiterer wichtiger Faktor der Nachverdichtungsmaßnahmen ist die Schaffung von Balkonen für alle Wohnungen. Balkone verbessern nach Verwaltungsangabe in der heutigen Zeit nicht nur die Vermietbarkeit der Wohnungen am Markt, sondern diese bilden auch eine wichtige Funktion bei der sozialen Kontrolle. In den entsprechenden Siedlungen konnte ein signifikanter Rückgang von Vandalismusschäden und damit einhergehend auch der Aufwendungen dafür verzeichnet werden.
Des Weiteren erkundigte sich Frau Demke nach der 62-prozentigen Beteiligung des Unternehmens an der Grubo GmbH und möglichen Überlegungen, die in der Vergangenheit auf Eis gelegten Gespräche mit der Stadt Köln über einen vollständigen Erwerb wieder aufzunehmen. Wie Herr von der Mühlen hierzu erklärte, hat sich das Management der GAG mit der Stadt Köln darauf verständigt, die Gespräche zunächst nicht wieder aufzunehmen, da nach wie vor die deutlich voneinander abweichenden Preisvorstellungen im Raum stehen und derzeit eine Annäherung in dieser Fragestellung nicht zu erwarten ist. Die von der Rednerin erfragten Kosten für die Umstellung der Bilanzierung auf IFRS beliefen sich nach Angabe von Herrn von der Mühlen auf 325 TEUR.
Ferner wollte die SdK-Vertreterin wissen, inwieweit die seitens des Landes Nordrhein-Westfalen zum Verkauf stehende LEG in Teilen auch für die GAG Immobilien AG interessant sein könnte. Nach Angabe von Vorstandsmitglied Ott besitzt die LEG am Standort Köln 3.730 Wohneinheiten, für die sich die GAG Immobilien bereits in einem entsprechenden Schreiben an die zuständigen Landesbehörden als Interessent gemeldet hat. Der endgültige Privatisierungsbeschluss des Kabinetts in Düsseldorf steht derzeit jedoch noch aus, ebenso ist nach Vorstandsangabe absehbar, dass seitens des Landes wohl ein Verkauf des Gesamtpakets an einen Investor und nicht ein teilweiser Verkauf einzelner Portfoliobestandteile ins Auge gefasst werden wird.
Rechtsanwalt Thomas Hechtfischer, Landesgeschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), beschäftigte sich im Rahmen seiner Ausführungen zunächst mit aktuellen Meldungen aus der kölnischen Lokalpresse über die GAG Immobilien AG und erkundigte sich in diesem Zusammenhang nach näheren Details der in der Aufsichtsratssitzung vom 15. März 2006 geführten Diskussion über eine mögliche Umwandlung der Rechtsform der Gesellschaft. Gemäß Auskunft von Vorstandssprecher von der Mühlen hat sich das Kontrollgremium auf dieser Sitzung mit der Rechtsform des REIT und sich daraus ergebenden Möglichkeiten für das Unternehmen beschäftigt.
Nähere Erläuterungen erbat der DSW-Sprecher auch im Zusammenhang mit der Teilnahme des Unternehmens an der Ausschreibung des PPP-Projekts Rodenkirchener Gesamtschule und kritisierte den sich daraus ergebenden Eindruck eines "in sich"-Geschäfts der Stadt Köln. Vorstandsmitglied Ott wiedersprach dieser Einschätzung und verwies darauf, dass sich die GAG Immobilien AG über die öffentliche Ausschreibung für dieses Projekt bewirbt und dass sich in der letzten Runde noch insgesamt fünf Unternehmen in der engeren Wahl befinden. Entscheidender Grund für die Teilnahme an dieser Ausschreibung ist nach Vorstandsangabe die Tatsache, dass die Gesamtschule im Bereich umfangreicher Wohnungsbestände der GAG Immobilien AG liegt und das Unternehmen bei diesem Projekt vor allem auf die eigene jahrzehntelange Bewirtschaftungserfahrung von Immobilien setzt im Gegensatz zu den überwiegend aus dem Baubereich stammenden Mitbewerbern.
Mit Blick auf die ebenfalls in der Öffentlichkeit angekündigte Suche nach einem Finanzvorstand setzte sich Herr Hechtfischer sehr kritisch mit möglichen Tendenzen der im Aufsichtsrat der Gesellschaft vertretenen Ratsmitglieder auseinander, Entscheidungen im Sinne der von diesen vertretenen Fraktionen herbeizuführen und dabei möglicherweise Interessen zu verfolgen, die denen der übrigen Anteilseigner zuwiderlaufen.
Der Aufsichtsratsvorsitzende betonte im Rahmen seiner Antwort mehrfach, dass die Suche nach einem neuen Finanzvorstand erfolgt, ohne dass bei der Auswahl die mögliche parteipolitische Ausrichtung des Kandidaten eine Rolle spielt. Die Suche nach einem CFO begründete Herr AR-Vorsitzender Jochen Ott mit dem Umstand, dass der Vorstand auch in der Vergangenheit aus drei Personen bestanden hat und dass man bei der GAG zu dieser Personalbesetzung im Vorstand zurückkehren will. Bezugnehmend auf weitere Kritik an den Vertretern des Rats im Kontrollgremium betonte der Versammlungsleiter nachdrücklich, dass alle Aufsichtsratsmitglieder ihre Aufgaben sehr ernst nehmen und entsprechend Gesetz und Satzung ausüben und dabei weisungsungebunden von möglichen Rats- oder Fraktionsbeschlüssen agieren.
Ferner erkundigte sich der Aktionärsschützer nach näheren Angaben zu den im Berichtsjahr veräußerten eigenen Aktien und den Hintergründen für den überwiegenden Verkauf an die Grubo. Wie Herr von der Mühlen hierzu erklärte, wurde ein Volumen von 2,7 Mio. EUR in eigenen Aktien im Berichtszeitraum über die Börse veräußert, die restlichen Anteile wurden an die Grubo verkauft, der Gesamtmittelzufluss aus der Transaktion belief sich auf gut 18 Mio. EUR. Insgesamt wurden 823.711 Aktien zu einem Kurs von 23 EUR verkauft, über die Börse sind 122.950 veräußert worden.
Nähere Angaben erbat Herr Hechtfischer auch mit Blick auf den Wechsel des Vertriebspartners beim Programm "Mieter werden Eigentümer" hin zur Corpus-Gruppe. Nach Vorstandsangabe wurde der Vertrag mit Corpus am 15. Dezember 2005 unterzeichnet und gilt ab dem Jahr 2006. Gemäß der getroffenen Vereinbarung werden von Corpus jährlich 1.000 Wohnungen in das Verkaufsprogramm aufgenommen, die erwartete Verkaufsquote bewegt sich laut Herrn Ott zwischen 25 und 30 Prozent.
Ergänzend erklärte Herr Ott , dass dieses Programm im Jahre 2003 mit den beiden Vertriebspartnern IV-AG und Alt & Kelber gestartet wurde und dass dabei besonders hoher Wert auf eine sozialverträgliche und professionelle Abwicklung des Programms gelegt wurde. Hauptzielsetzung dabei war laut Vorstand, dass eine Verunsicherung der Mieterschaft durch die Umsetzung des Privatisierungsprogramms in jedem Fall vermieden werden sollte, die seither erzielten Erfolge bestätigen den Vorstand hinsichtlich der eingeschlagenen Verfahrensweise. Als Grund für den nun erfolgten Wechsel hin zur Corpus-Gruppe als zweitem Vertriebspartner nannte der Vorstand Informationen, dass ein Partner in einem anderen Geschäftsfeld derzeit mit Problemen zu kämpfen hat und dass mögliche negative Auswirkungen auf die GAG Immobilien AG um jeden Preis vermieden werden sollten.
Auf die ergänzende Frage nach den Erwartungen für den Verlauf des Programms "Mieter werden Eigentümer" zeigte sich Herr Ott sehr zuversichtlich, dass die Zielsetzung, bis zum Jahre 2008 insgesamt 1.900 Wohnungen privatisieren zu können, auch erreicht wird, tendenziell geht man in der Verwaltung von einer leicht höheren Zahl an Wohnungen aus.
Abschließend erkundigte sich Herr Hechtfischer noch nach einem konkreteren Ausblick für das laufende Geschäftsjahr 2006. Herr von der Mühlen erinnerte in seiner Antwort an die bereits in seinem Vortrag dargelegte Einschätzung für den Kölner Immobilienmarkt, der aktuell und in der Zukunft von einer anhaltend großen Nachfrage nach Wohnraum gekennzeichnet sein wird. Dieser Trend soll nach Einschätzung von Marktbeobachtern bis in das Jahr 2020 bzw. 2025 anhalten, und gemäß Planungen der Stadt Köln sollen in kommenden Jahren noch mindestens 57.000 Wohneinheiten geschaffen werden. Insgesamt bewegt sich die GAG Immobilien AG damit in einem intakten Marktumfeld und das Management erwartet, dass die Gesellschaft von dieser Entwicklung in den kommenden Jahren profitieren kann.
Deutliche Kritik an der nach seiner Einschätzung völl fehlenden Kapitalmarktorientierung übte Thomas Körfgen, Aktienfondsmanager bei der SEB, der nach eigenen Angaben mit rund 92.000 gehaltenen Aktien in den Investmentfonds seines Hauses der wohl größte außenstehende Anteilseigner ist und rund 5 Prozent des Free Floats kontrolliert. Sehr ungehalten zeigte sich der Fondsmanager dabei über die fehlende unterjährige Berichterstattung sowie die nicht bestehende Möglichkeit, direkt mit dem Vorstand in Kontakt treten zu können. Herr von der Mühlen zeigte sich in seiner Antwort überrascht darüber, dass der Aktionär nicht mit ihm in Kontakt treten konnte, und sagte eine Prüfung dieses Sachverhalts zu, den sich die Verwaltung auf der Hauptversammlung nicht erklären konnte.
Mit Blick auf den von Herrn Körfgen geforderten Zwischenbericht bat der Vorstand um Verständnis dafür, dass ein solcher nicht abgegeben wird, da hierfür zusätzliche Personalkapazitäten im Unternehmen vorgehalten werden müssten und der Erkenntnisgewinn wohl in keinem angemessenen Verhältnis zur zusätzlichen Kostenbelastung stehen würde. Ferner bietet auch die Hauptversammlung nach Verwaltungseinschätzung eine gute Gelegenheit für die Anteilseigner, sich über den Fortgang des operativen Geschäfts des jeweils laufenden Geschäftsjahres zu informieren.
Hinsichtlich der Kapitalmarktkommunikation macht es nach Verwaltungseinschätzung auch nur wenig Sinn, dass sich das Unternehmen mit seiner Fokussierung auf den Mikrostandort Köln ähnlich aufstellt wie bundesweit agierende Gesellschaften wie Deutsche Wohnen, Patrizia Immobilien oder IVG Immobilien.
Erhebliches Verbesserungspotenzial machte der SEB-Vertreter auch in Bezug auf die Kapitalmarktkommunikation aus und kritisierte die Nichtteilnahme des Unternehmens an Analysten- und Kapitalmarktkonferenzen. Diesem Umstand ist nach Überzeugung von Herrn Körfgen wohl auch die aktuell an der Börse bestehende Unterbewertung der GAG-Aktie geschuldet, deren Net Asset Value (NAV) der Fondsmanager auf der Basis eigener Berechnungen innerhalb einer Range zwischen 42 und 52 EUR ansiedelte. Herr von der Mühlen begründete die vom Unternehmen verfolgte Kommunikationsstrategie mit der sehr lokalen Ausrichtung des Unternehmens und dem in der Satzung verankerten sozialen Zweck des Unternehmens.
Auf weitere Nachfragen wurde die durchschnittliche Höhe der Fremdkapitalkosten im Konzern vom Vorstand auf 2,3 Prozent beziffert, hierbei profitiere das Unternehmen natürlich von der Gewährung zinsgünstiger öffentlicher Mittel für die Schaffung oder Modernisierung von sozialem Wohnraum. Der durchschnittliche Verkehrswert je Quadratmeter Wohnfläche beträgt im Konzern gemäß Vorstandsangabe 896 EUR. Bei dem in der Bilanz ausgewiesenen Treuhandvermögen in einer Größenordnung von 11 Mio. EUR handelt es sich um von Mietern geleistete Kautionen und Sicherheiten.
Aktionär Hans-Wilhelm Völler erkundigte sich unter anderem nach den seitens der Gesellschaft ergriffenen Maßnahmen zur Minimierung von Mietausfällen. Ausweislich der Ausführungen des Vorstandssprechers haben sich diese konzernweit auf 5,78 Prozent oder 9,41 Mio. EUR erhöht, so der Aktionär weiter. Herr Ott stimmte der Einschätzung des Anteilseigners bezüglich der sinkenden Zahlungsmoral der Mieter zu und verwies in diesem Kontext darauf, dass 17 Prozent der Haushalte überschuldet sind mit einem durchschnittlichen Betrag von 51.190 EUR. Dabei haben 45 Prozent der betroffenen Haushalte zwischen 6 und 15 Gläubiger, 15 Prozent haben mehr als 16 Gläubiger und 6,9 Prozent haben Schulden bei Energieversorgungsunternehmen.
Konkret hat die GAG Immobilien AG im vergangenen Jahr ein sehr stringentes und zeitnahes Mahnverfahren aufgelegt. So setzt die Verwaltung außer auf eine schriftliche Mahnung auch auf die direkte persönliche Ansprache via Telefon und Hausbesuch. Hierbei ist die Gesellschaft den betroffenen Mietern auch im Bereich Schuldenberatung und Wohngeldbeantragung durch Sozialarbeiter behilflich, und auch die Hausmeister sprechen in ihren jeweiligen Wohnanlagen säumige Zahler persönlich an. Beim Abschluss neuer Mietverhältnisse wird konsequent eine Bonitäts- und Einkommensprüfung zur weitgehenden Vermeidung von Risiken vorgenommen, je nach Bedarf wird auch eine schriftliche Beurteilung des Zahlungsverhaltens durch den bisherigen Vermieter eingeholt.
Ferner erkundigte sich der Aktionär nach den Gründen für die Rückabwicklung des im Vorjahr erfolgten Verkaufs des früheren Hauptsitzes der GAG Immobilien AG am Kölner Heumarkt. Herr von der Mühlen begründete diesen Schritt damit, dass seitens des ursprünglichen Erwerbers der vereinbarte Kaufpreis nicht entrichtet worden ist und es dort dem Vernehmen nach wohl Probleme mit dem beauftragten Projektentwickler gegeben hat. Derzeit befindet sich die Verwaltung in aussichtsreichen Gesprächen mit potenziellen Erwerbern, und der Vorstandssprecher zeigte sich zuversichtlich, einen Kaufpreis in der Größenordnung des zuvor vereinbarten Werts realisieren zu können.
Im Zusammenhang mit dem in der Vergangenheit nach Einschätzung von Aktionär Völler von gewissen Anlaufschwierigkeiten geprägten Bauträgergeschäft erkundigte sich dieser nach dem Zeitpunkt des dort erwarteten Break-even sowie den Planungen hinsichtlich der Vermarktung des Projekts in Köln-Delbrück. Nach Aussage von Herrn von der Mühlen ist der operative Geschäftsverlauf der Projektentwicklungsgesellschaft GBA bereits seit einiger Zeit positiv, zugegebenermaßen haben jedoch in der Vergangenheit die Wertberichtigungen auf die Beteiligung an diesem Unternehmen zu Belastungen des Ergebnisbeitrags geführt, da diese über den bestehenden Gewinnabführungsvertrag übernommen werden mussten. Mit Blick in Zukunft zeigte sich der Vorstandssprecher jedoch zuversichtlich, dass hier künftig mit einem positiveren Verlauf gerechnet werden kann. Mit Blick auf die Objekte in Delbrück zeigte sich die Unternehmensleitung zuversichtlich, bis Ende 2006 hier eine vollständige Vermietung der vorhandenen Flächen zu realisieren.
Auf ergänzende Frage nach den Gründen für die rückläufige Ergebnisentwicklung im Bauträgergeschäft wies der Vorstandssprecher darauf hin, dass es sich bei diesem Segment um ein sehr zyklisches Geschäft handelt und dass ein Jahr, in denen Verkäufe getätigt werden können, zumeist ein gutes Jahr im Projektgeschäft darstellt, wohingegen in anderen Zeitabschnitten durch entsprechende Investitionen eine Belastung auf der Ergebnisseite zu verzeichnen ist.
Aktionär Oliver Schmidt erkundigte sich nach dem Umfang des Mieterhöhungspotenzials bei der GAG im laufenden und dem kommenden Geschäftsjahr. Insgesamt verfügt die GAG Immobilien AG nach Angabe von Herrn Ott über eine vermietete Fläche von 1.354.321 Quadratmetern, bei der 62-prozentigen Tochtergesellschaft beträgt diese 1.150.739 Quadratmeter. Die Mietanpassungen erfolgen auf der Basis der gesetzlichen Möglichkeiten. So ist in 2006 in einem größeren Teil des Bestands eine Anhebung nach Ablauf einer zuvor zu beachtenden Dreijahresfrist möglich, der Umfang bewegt sich bei etwa 1,5 Mio. EUR, für 2007 erwartet die Unternehmensleitung ein weiteres Potenzial von gut 0,5 Mio. EUR.
Auf weitere Nachfrage wurde die Höhe der Buchwerte der zum Verkauf stehenden Wohnungen im Rahmen des Programms "Mieter werden Eigentümer" vom Vorstand bei Altbaubeständen im Schnitt mit 75 bis 150 EUR je Quadratmeter angegeben. Bei den betreffenden Objekten handelt es sich überwiegend um sehr alten und größtenteils denkmalgeschützten Bestand, der vor der Veräußerung von der GAG Immobilien AG an Dach und Fach modernisiert wird, während die Maßnahmen in der Wohnung durch die Erwerber erfolgen, um hier möglichst große Gestaltungsspielräume zu ermöglichen. Das durchschnittliche Investitionsvolumen beträgt 250 bis 550 EUR je Quadratmeter, und bei einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 1.350 EUR je Quadratmeter wird deutlich, dass aus diesem Programm ein recht ordentlicher Erlös realisiert werden kann. Befragt nach dem für ergänzende Zukäufe zur Verfügung stehenden Budget nannte der Vorstand eine Größenordnung von 45 Mio. EUR bis zum Jahr 2010.
Hans-Martin Buhlmann, Vorsitzender der Vereinigung institutioneller Privatanleger (V.I.P e.V.), der rund 49.000 Aktien des Unternehmens vertrat, regte unter anderem eine Anhebung der Dividendenzahlung an die Aktionäre auf 1 EUR an. GAG-Chef von der Mühlen erklärte hierzu, dass die Mindestzielsetzung des Unternehmens eine Ausschüttung von 0,50 EUR je Aktie ist, mit Rücksicht auf die erheblichen Investitionen in den Bestand bis zum Jahre 2010 sieht er hier zunächst auch wenig Spielraum für eine Anhebung. Auf die ergänzende Frage nach einer etwaigen Kapitalerhöhung erklärte der Vorstandssprecher, dass aktuell eine solche Maßnahme nicht geplant ist und die Gesellschaft derzeit auch kein zusätzliches Eigenkapital benötigt.
Im weiteren Verlauf der Generaldebatte meldeten sich noch weitere Redner zu Wort, darunter unter anderem die Herren Philipp Steinhauer und Johannes Schwarz, die sich nach näheren Details zur prozentualen und absoluten Flächenzuordnung zu den einzelnen Portfoliosegmenten erkundigten.
Gemäß Auskunft von Herrn Ott entfallen auf das Segment 1 ("Cash Cow") 24,4 Prozent oder ein Buchwert gemäß IAS von 741,19 Mio. EUR, auf Segment 2 ("Immobilien mit Standortpotenzialen") 14,25 Prozent oder 352,34 Mio. EUR, Segment 3 ("aktueller Investitionsbedarf") 8,4 Prozent oder 170,10 Mio. EUR, Segment 4 ("eventuelle Zeitbombe") 6,64 Prozent oder 184,11 Mio. EUR, Segment 5 ("singuläre Hemmnisse") 17,51 Prozent oder 495,5678 Mio. EUR, Segment 6 ("Standortstrategie zwingend notwendig") 10,7 Prozent bzw. 217,92 Mio. EUR, Segment 7 ("Prüfen, welche Investitionen nötig, um anderem Segment zuordnungsfähig") 9,48 Prozent oder 145,90 Mio. EUR sowie Segment 8 ("multiple Probleme") 8,62 Prozent des Gesamtbestands bzw. ein Bilanzwert nach IAS von 93,96 Mio. EUR. Insgesamt beläuft sich der Gesamtwert der Objekte auf ca. 2,4 Mrd. EUR.
Befragt nach dem aktuellen Status der Überlegungen der Unternehmensführung im Zusammenhang mit einem möglichen Erwerb der Gebäude der derzeitigen Zentrale des Gerling-Konzerns in Köln erklärte der Vorstand, dass bislang zwar entsprechende Überlegungen angestellt werden, dass jedoch noch keine direkten Kaufgespräche mit Gerling geführt wurden, so dass nähere Angaben sowie eine Einschätzung zu den Erfolgsaussichten etwaiger Verkaufsverhandlungen zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglicht sind. Auf die Frage eines weiteren Redners, wie die Verwaltung den Umstand bewertet, dass die GAG Immobilien AG bei einem Immobilienbuchwert von etwa 60 EUR je Anteilsschein vor drei Jahren für einen Betrag von 31,50 EUR je Aktie an einen Investor veräußert werden sollte, entgegnete der Aufsichtsratsvorsitzende, dass diese Tatsache ja die Einschätzung all jener bestätigt, die seinerzeit eine Veräußerung mit der Begründung eines zu geringen Kaufpreises abgelehnt haben.
Abstimmungen
Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 15:10 Uhr wurde die Präsenz mit 12.898.419 Aktien oder rund 69 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden mit sehr großer Mehrheit bei Gegenstimmen und/oder Enthaltungen in einer Größenordnung zwischen 18.200 und gut 43.000 verabschiedet.
Im Einzelnen beschlossen wurden die Ausschüttung einer Dividende von 0,50 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der Dipl.-Kfm. Hans M. Klein + Partner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Köln, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2006 (TOP 5) sowie Satzungsänderungen in Anpassung an das Gesetz zur Unternehmensintegrität und Modernisierung des Anfechtungsrechts (UMAG) (TOP 6).
Fazit
Im operativen Geschäft konnte die GAG Immobilien AG beinahe an das sehr gute Vorjahresergebnis anknüpfen, die unter dem Strich sichtbar gewordene deutliche Abweichung - das Ergebnis je Aktie verminderte sich von 2,19 EUR auf 1,55 EUR - ergibt sich vor allem aus den in 2005 deutlich ausgeweiteten Investitionen in die Modernisierung des Wohnungsbestands. Neben einer gezielten Modernisierung und Aufwertung der bestehenden Bestände dürfte sich mittelfristig auch die seit einigen Jahren aktiver betriebene Portfoliopolitik auswirken. Als Stichwort sei an dieser Stelle das Programm "Mieter werden Eigentümer" genannt, welches durch die erzielten Mittelzuflüsse nicht nur die Investition in weitere Bestände ermöglicht, sondern dem Betrachter auch von zwischenzeitlich privatisierten oder an Finanzinvestoren veräußerten Beständen nicht unbekannt vorkommt.
Aus Sicht der Anteilseigner ist die nun bereits im vierten Geschäftsjahr in Folge gezahlte Dividende von 0,50 EUR je Aktie als durchaus erfreulich zu werten. Bezogen auf den aktuellen Aktienkurs von 28,80 EUR ergibt sich eine Dividendenrendite von 1,7 Prozent, ferner können sich Aktionäre seit der vergangenen Hauptversammlung über einen Kurszuwachs von rund 5 EUR freuen. Auf der Basis des Ergebnisses je Aktie von 1,55 EUR wird die GAG Immobilien AG mit einem 2005er KGV von 18,5 bewertet, diese Kennzahl dürfte sich jedoch bezogen auf das Geschäftsjahr 2006 verbilligen.
Zusätzliche Kursphantasie für die GAG-Aktie könnte sich überdies aus einer zeitnahen Einführung von REITs auf dem deutschen Kapitalmarkt und einem Abbau der nach wie vor im Vergleich zum Buchwert im Bereich von 60 EUR bestehenden Unterbewertung ergeben. Derzeit ist die Aktie der Gesellschaft eine der wenigen deutschen Immobilienaktien. die an der Börse mit einem deutlichen Abschlag auf den Portfoliowert gehandelt wird. Üblich sind zumeist Notierungen in Höhe des Net Asset Values, tendenziell billigt der Kapitalmarkt sogar einen Aufschlag zu.
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