Am 25. Mai 2021 fand die ordentliche Hauptversammlung der ERWE Immobilien AG statt. Wie die meisten Gesellschaften hielt auch das Immobilienunternehmen das jährliche Aktionärstreffen in rein virtueller Form ab. Im vergangenen Jahr setzte die Gesellschaft den Ausbau des Immobilienportfolios fort. Für GSC Research berichtet Thorsten Renner über den Verlauf der Hauptversammlung.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Olaf Hein eröffnete die Hauptversammlung pünktlich um 10 Uhr und begrüßte die Teilnehmer sowie den komplett anwesenden Vorstand. Da seine Tätigkeit zum Ende der Hauptversammlung endet, wünschte Dr. Hein seinem Nachfolger bereits viel Erfolg. Nach einigen Formalien und Informationen zur Tätigkeit des Aufsichtsrats übergab Dr. Hein das Wort an das Vorstandsmitglied Axel Harloff.
Bericht des Vorstands
Herr Harloff brachte seine Hoffnung zum Ausdruck, dass dies die letzte virtuelle Hauptversammlung der Gesellschaft ist. Zudem dankte er Dr. Hein für dessen Unterstützung in den letzten Jahren und begrüßte den Aufsichtsratskandidaten Volker Lemke. Man freue sich bereits auf eine gute Zusammenarbeit in der Zukunft. Laut Herrn Harloff startete ERWE mit großem Schwung in das Geschäftsjahr 2020. So konnte dort eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von 40 Mio. Euro platziert werden.
Nachdem die finanziellen Mittel zur Verfügung standen, kam jedoch Corona. Dies führte dazu, die ein oder andere Transaktion zu überdenken und dann auch auf Transaktionen zu verzichten. Im März erfolgte aber der Erwerb der Kupferpassage in Coesfeld mit 15.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche. Der Anteil der Wohnungen machte dort rund 2.500 Quadratmeter aus. Nach den Worten von Herrn Harloff wurde mit Investitionen in das Gebäude und auch mit der Modernisierung der Wohnungen begonnen. Die Mittel für Erwerb und Modernisierung bezifferte der Vorstand auf rund 20 Mio. Euro.
Die Gesellschaft investierte in drei weitere Objekte, bei denen Herr Harloff sehr hohes Wertsteigerungspotenzial sah. Mitte des Jahres erfolgte der Erwerb eines weiteren Gebäudes in der Krefelder Innenstadt. Dort soll zukünftig ein Neubau errichtet werden. Die Gesellschaft könne dann auch Synergien mit dem anderen Gebäude direkt gegenüber erzielen. Das Gesamtinvestment veranschlagte der Vorstand auf 22 Mio. Euro.
Ferner erwarb die Gesellschaft noch eine Liegenschaft im Gewerbegebiet Darmstadt. Hier besteht die Möglichkeit, ein neues Gebäude mit einer mehr als dreimal so großen Nutzfläche zu errichten wie die derzeitige Immobilie mit 2.700 Quadratmetern. Das Projektvolumen beträgt rund 24 Mio. Euro. Im Oktober erfolgte noch der Kauf einer Immobilie in 1A-Lage in Darmstadt mit 1.000 Quadratmetern. Die leer stehenden Obergeschosse können dort in Wohnungen umgewandelt werden. Hier nannte der Vorstand Investitionen von insgesamt 1,2 Mio. Euro.
Nach den Worten von Herrn Harloff wurde die modernisierte Bürofläche im LICHTHOF Lübeck an die Stadt übergeben. In der Postgalerie in Speyer wurden planmäßig 111 Hotelzimmer an den neuen Ankermieter Amedia übergeben. Die Hotelgruppe hat die Zahlung vor Kurzem aufgenommen und dürfte sich nach einem Abflauen der Pandemie zu einem erfolgreichen Mieter entwickeln. Ferner konnten rund 3.400 Quadratmeter Bürofläche in Krefeld an die Stadt vermietet werden. Somit ist dieses Objekt nun voll vermietet und die Revitalisierung konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Wie der Vorstand weiter berichtete, hat sich die Gesellschaft mit 50 Prozent an der peko Group beteiligt. Dieses Unternehmen verfüge über eine große Erfahrung im Bereich der Immobilienentwicklung.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr stieg die Bilanzsumme um über 30 Prozent auf 215,2 Mio. Euro. Davon entfielen 204,3 Mio. Euro auf die langfristigen Vermögenswerte. Der Zuwachs basierte laut Herrn Harloff auf den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die gegenüber dem Vorjahr von 131,9 auf 192,7 Mio. Euro zulegten. Dagegen sanken die liquiden Mittel durch weitere Investitionen von 19,1 auf 8,0 Mio. Euro. Die Tätigkeiten zum Ausbau des Portfolios führten zu einem Anstieg der Finanzverbindlichkeiten auf 135 Mio. Euro. Bei einem weitgehend unveränderten Eigenkapital verringerte sich die Eigenkapitalquote auf 27,1 Prozent. Der NAV je Aktie sank ebenfalls leicht von 4,22 auf 4,12 Euro. Dagegen erhöhte sich der nun stärker verwendete Net Reinstatement Value (NRV) je Aktie von 4,77 auf 4,87 Euro, berichtete Herr Harloff. Zum Jahresende lag der LTV bei 63,3 Prozent nach 46,6 Prozent vor Jahresfrist.
Das vergangene Jahr brachte ERWE einen deutlichen Anstieg der Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung von 3,5 auf 5,6 Mio. Euro. Auch das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung legte kräftig von 1,4 auf 2,6 Mio. Euro zu. Das Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich auf 6,8 Mio. Euro und lag damit deutlich unter dem hohen Vorjahreswert von 12,6 Mio. Euro. Hier mussten 2020 nämlich Zeitwertminderungen von 6,7 Mio. Euro verkraftet werden, hauptsächlich für die Immobilie in Speyer. Nach dem Ende der Pandemie rechnete Herr Harloff jedoch wieder mit einer positiven Wertentwicklung der Immobilie in Speyer.
Die at Equity bewerteten Unternehmen enthalten den Anteil am Frankfurt Airport Center und hier stieg das Ergebnis von 1,6 auf 2,6 Mio. Euro. Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen zeigte sich ein Anstieg von 3,1 auf 4,5 Mio. Euro. Dies begründete der Vorstand mit höheren Ausgaben für Rechtsberatung, Investor Relations oder Mieterausbau. Die deutliche Ausweitung der Mitarbeiterzahl führte zu einem Anstieg der Personalkosten auf 4,9 Mio. Euro. Hierin ist auch ein Aufwand von 1,4 Mio. Euro für ein auf vier Jahre ausgelegtes Beteiligungsprogramm für Führungskräfte enthalten, dessen erwarteter Aufwand aber bereits jetzt komplett zurückgestellt wurde.
Die Finanzaufwendungen von 6,6 Mio. Euro umfassen vor allem Zinsen für die Anleihe und Darlehen. Daraus resultierte dann ein Ergebnis vor Steuern von minus 2,7 Mio. Euro. Durch einen Steuerertrag von 2,8 Mio. Euro belief sich das Konzernergebnis auf 103 TEUR. Das bereinigte EBIT lag bei knapp 4,5 Mio. Euro nach 11,8 Mio. Euro im Vorjahr. Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit kletterte von 15,4 auf 56,2 Mio. Euro. Darüber hinaus belief sich der Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit auf 9,5 Mio. Euro. Abschließend wies Herr Harloff noch kurz auf die Tagesordnungspunkte zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat hin.
Auch Vorstandsmitglied Rüdiger Weitzel dankte Dr. Hein für dessen langjährige Tätigkeit und begrüßte ebenfalls den Aufsichtsratskandidaten Lemke. Wie der Vorstand weiter ausführte, hat die Corona-Krise zu großen Veränderungen in der Innenstadt geführt. Der Onlinehandel wächst nun viel schneller als erwartet. Die Krise habe die schleichende Strukturkrise in den Innenstädten offengelegt. Auch der Städtetourismus ist nahezu zum Erliegen gekommen. Auf Seiten der Konsumenten besteht das Bedürfnis nach Shopping und Gastronomie, ob dies jedoch nachhaltig sein wird, bleibt abzuwarten.
Nach Ansicht von Herrn Weitzel hat die Krise auch das Kaufverhalten der Verbraucher beeinflusst. Zudem könne es zu Auswirkungen auf die Büroflächen kommen, denn das Thema Homeoffice könnte keine Eintagsfliege bleiben. Viele Beschäftigte können sich durchaus vorstellen zu Hause zu arbeiten. Noch sei aber nicht entschieden, was sich nachhaltig durchsetzen werde. Immerhin seien nun zahlreiche Initiativen für eine verbesserte Stadtentwicklung gestartet worden. Die neuen Herausforderungen haben jedoch gravierende Auswirkungen auf Innenstädte und Immobilien.
Laut Herrn Weitzel würde dies aber einen erheblichen Aufwand für Umbauten mit sich bringen. Allerdings könnte dies auch neue Impulse für die Innenstädte mit sich bringen und Unternehmen könnten dabei auch verstärkt in die Städte zurückkommen. Positiv wertete der Vorstand, dass ERWE über umfangreiche Erfahrungen in Umbau und Renovierung von Objekten verfügt. Man habe den Wandel schon früh gesehen und deshalb auch entsprechend investiert. Wie der Vorstand weiter berichtete, ist Nachhaltigkeit ein integraler Bestandteil der Strategie, zumal die Renovierung von Immobilien Ressourcen schone.
Im Berichtszeitraum konnten die Revitalisierungsprojekte weitgehend fertiggestellt werden. Dabei summiert sich die neu vermietete Fläche auf rund 15.000 Quadratmeter. Die City Colonnaden in Krefeld konnten mit einer Nutzfläche von über 11.000 Quadratmetern einem neuen Nutzermix zugeführt werden. Auch das dortige Parkhaus wurde langfristig an Apcoa vermietet. Die dortigen Büroflächen wurden nach Aussage von Herrn Weitzel an die Stadt Krefeld übergeben. Dabei schloss man einen Mietvertrag über zehn Jahre mit einer Option auf weitere fünf Jahre.
Erfreulich war auch die Entwicklung beim LICHTHOF in Lübeck. Seit Herbst nutzt die Stadt Lübeck rund die Hälfte der Fläche. Der Umbau und die Modernisierung erfolgten mit ressourcenschonenden Materialien. Im Zuge des Umbaus und der Neuausrichtung konnte der Anteil der Einzelhandelsfläche von 42 auf 15 Prozent gesenkt werden. In der Postgalerie in Speyer wird 2021 ein Hotel eröffnet. Der Vermietungsstand konnte laut Vorstand deutlich ausgeweitet werden. Von den 111 Hotelzimmern wurden 82 Mitte Dezember und 29 Anfang 2021 übergeben. Die Hoteleröffnung wurde jedoch verschoben und aus kaufmännischer Vorsicht wurden Wertberichtigungen vorgenommen.
Bei der Kupferpassage in Coesfeld gelang es, in der Krise einige Mietverträge zu verlängern, wodurch sich der WALT deutlich verbesserte. Zum Jahresende lag der Leerstand bei 11,7 Prozent. Jedoch entfiel der Großteil auf Wohnungen, die nun modernisiert und dann zügig vermietet werden. Ferner erwarb ERWE ein zweites Objekt in Krefeld. Nach Angabe von Herrn Weitzel soll das Objekt abgerissen und ein Neubau mit einem gemischten Nutzungskonzept errichtet werden. Die neu erworbene Liegenschaft in Darmstadt verfügt über erhebliche Baurechtspotenziale, hier soll 2022 mit den Baumaßnahmen begonnen werden, kündigte der Vorstand an.
Das zweite Objekt in Darmstadt befindet sich in einer 1A-Lage in der Fußgängerzone. Hier sind umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Die leer stehenden Flächen im Obergeschoss sollen zu Wohnungen umgebaut werden. Herr Weitzel erwartete hier eine starke Nachfrage nach diesen Wohnungen. Wie er weiter informierte, wurde für den ersten Abschnitt im Taunus Lab im vergangenen Jahr die Baugenehmigung beantragt. Die Vermarktung wurde fortgesetzt und der Bau soll spätestens 2022 beginnen. Trotz der Herausforderungen sah Herr Weitzel ein günstiges Klima für die geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft. Hierbei wies er auch auf die Gründung der ERWE Invest GmbH hin. Hierbei biete man institutionellen Investoren eine Investitions-Plattform in einer regulierten Fondsstruktur an. Man werde sich mit einem Co-Investment beteiligen und Management Fees vereinnahmen.
Laut Herrn Hillermann versteht man bei ERWE unter Governance eine gute Unternehmensführung. Dazu zähle auch, dass man den Kunden ein verlässlicher Geschäftspartner ist. Dabei hat die Gesellschaft die transparente Kommunikation 2020 verbessert und die Voraussetzungen für einen stärkeren Handel geschaffen. Zudem hat die Gesellschaft drei Analysehäuser gewinnen können, teilte Herr Hillermann mit. Zum Jahresende wurde die Aktie zudem in den Prime Standard aufgenommen, was zu einem Anstieg des Handelsvolumens führte.
Nach den Worten des Vorstands arbeite man daran, das Handelsvolumen weiter zu steigern. Die Aktie habe sich besser entwickelt als der Immobilien-Index. Die Anleihe mit einer Verzinsung von 7,5 Prozent hat sich wieder bei rund 100 Prozent stabilisiert. Laut Herrn Hillermann stehen die Immobilienaktien mit einem Einzelhandelsanteil unter besonderer Beobachtung. Immerhin gebe es jetzt wieder Lockerungen für den Einzelhandel. Durch die Anleihe erhöhte sich die durchschnittliche Verzinsung bei den Verbindlichkeiten von 3,9 auf 4,8 Prozent.
Nach Angabe von Herrn Hillermann startete die Gesellschaft operativ sehr gut ins neue Jahr. So konnten die Erträge aus der Immobilienwirtschaft fast verdoppelt werden. Das EBIT belief sich im ersten Quartal auf rund 0,5 Mio. Euro nach minus 54 TEUR im Vorjahreszeitraum. Die positive operative Entwicklung hängt mit den Akquisitionen der Vorjahre zusammen. Ab dem zweiten Quartal ergibt sich noch ein positiver Effekt durch die Mietzahlungen für das Hotel in Speyer. Positiv wertete der Vorstand, dass der Anteil der Fläche des Einzelhandels bereits im vergangenen Jahr reduziert wurde. In Lübeck sank der Anteil sogar von 42 auf 15 Prozent. Zudem verfügt die Gesellschaft über sehr solvente Mieter wie Kommunen. Im ersten Quartal summierten sich die aufgelaufenen offenen Mietforderungen auf knapp 4 Prozent.
Durch Vermietungsbemühungen sollte sich der Leerstand in den kommenden Monaten weiter verringern. Positiv gestaltet sich auch die Entwicklung beim ersten Objekt in Krefeld, bei dem im ersten Quartal 2021 erstmals die Miete aus einer 100-prozentigen Vermietung vereinnahmt werden konnte, informierte Herr Hillermann. Auch das Objekt in Coesfeld wies eine stabile Entwicklung auf. Immerhin konnte die Auslastung im ersten Quartal leicht auf 92,4 Prozent ausgeweitet werden. Der Großteil des Leerstands betrifft die Wohneinheiten in den oberen Geschossen, die derzeit modernisiert werden.
In Speyer wurden dem Hotel 111 Zimmer übergeben. Nach der Eröffnung des Hotels hat die Betreibergesellschaft die Mietzahlungen im April aufgenommen. Laut Herrn Hillermann stieg in den letzten Wochen das Interesse an den noch zu vermietenden Flächen. Die Entwicklungsobjekte in Darmstadt und Krefeld befinden sich in der Planungsphase. Beim Taunus-Lab rechnete der Vorstand mit der ersten Baugenehmigung in der nächsten Zeit.
Im ersten Quartal stieg das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung von 0,5 auf 1,1 Mio. Euro. Der Personalaufbau brachte einen Anstieg der dortigen Kosten von 0,8 auf 1,1 Mio. Euro mit sich. Das Konzernergebnis vor Steuern verbesserte sich von minus 1,3 auf minus 1,2 Mio. Euro. Nach Angabe von Herrn Hillermann stieg die Bilanzsumme auf 214,4 Mio. Euro. Dabei erhöhten sich auch die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf 194,4 Mio. Euro.
Die Kennzahlen wie LTV mit 65,0 Prozent oder Eigenkapitalquote von 26,6 Prozent blieben weitgehend unverändert. Der NAV sank leicht von 4,12 auf 4,06 Euro und auch der NRV gab leicht von 4,87 auf 4,82 Euro nach. Die Lockerungen sind ermutigend und deshalb halte man an den Wachstumszielen fest. Derzeit prüfe man weitere Kapitalmaßnahmen, um die sich bietenden Wachstumschancen nutzen zu können. Bei den Erträgen aus der Immobilienbewirtschaftung rechnete Herr Hillermann mit einem Anstieg auf 7,5 bis 8,0 Mio. Euro. Abschließend bedankte er sich auch bei Dr. Hein für die langjährige gute Zusammenarbeit.
Allgemeine Fragerunde
In der ersten Frage beschäftigte sich der DSW-Vertreter mit dem erwähnten Aufwand von 1,4 Mio. Euro für das virtuelle Beteiligungsprogramm und etwaigen Anpassungen. Das im vergangenen Jahr aufgelegte Programm erstreckt sich über einen Zeitraum von vier Jahren, erklärte Herr Hillermann. Dabei ist der erwartete Aufwand jedoch schon 2020 komplett zurückgestellt worden. Das Programm bemisst sich in Abhängigkeit vom Aktienkurs zum Jahresende. In den kommenden Jahren werden dabei Anpassungen zu den Rückstellungen vorgenommen. Bei Kursen unterhalb des gewichteten Basispreises von 3,59 Euro kann es auch zu Auflösungen kommen.
Nachfolgend erbat der Vertreter eine Einschätzung zum möglichen Reputationsschaden, falls Ebner Stolz den Abschluss bei Greensill falsch testiert hat. Man arbeite seit Jahren mit den handelnden Personen bei Ebner Stolz sehr gut zusammen. Bezüglich Greensill handle es sich um noch laufende Untersuchungen, deren Ergebnis bezüglich Ebner Stolz noch aussteht, teilte der Vorstand mit. Bei Vorliegen der Ergebnisse wird man sich noch einmal damit beschäftigen, derzeit sah der Vorstand jedoch keine Nachteile für die Abschlusserstellung.
Nähere Auskünfte verlangte der Aktionär zu etwaigen Forderungsausfällen. Hier steht das Property Management laut Herrn Hillermann in engem Kontakt zu den Mietern. Forderungen werden automatisch wertberichtigt, wenn sie eine bestimmte Frist überschritten haben. Entsprechend wurde in der Bilanz 2020 vorgesorgt. Gegenwärtig verzeichnet die Gesellschaft aber keine größeren Forderungsausfälle. Gelegentlich komme es jedoch zu Verzögerungen bei den Mietzahlungen.
Interesse bekundete der Vertreter hinsichtlich einer günstigen Refinanzierung vor dem Hintergrund steigender Inflation. Derzeit haben sich die EZB und die amerikanische Notenbank positioniert, den Anstieg der Inflationsrate als temporär einzuschätzen. Spezielle Vorkehrungen für kurzfristig steigende Zinsen wurden deshalb nicht getroffen. Allerdings plane man, sich das derzeit niedrige Zinsniveau langfristig zu sichern. Insgesamt erwartete der Vorstand positive Effekte beim Zinsaufwand.
Befragt nach Chancen erklärte Herr Hillermann, die ERWE-Gruppe deckt die gesamte Wertschöpfungskette im Bereich der Gewerbeimmobilien ab. Man prüfe aber ständig, wie man mit den bestehenden Kapazitäten zusätzliche Chancen nutzen kann. Mit dem Erwerb einer Beteiligung an der peko-Gruppe hat man die Voraussetzungen für weiteres Wachstum geschaffen. Dadurch bekomme man Wettbewerbsvorteile im Hinblick auf die Revitalisierung von Immobilien. Angesprochen auf das Thema Compliance konnte Herr Hillermann von keinen Verdachtsfällen berichten. Darüber hinaus ist die Gesellschaft auch nicht in Rechtsstreitigkeiten größeren Ausmaßes involviert.
Abstimmungen
Nach dem Ende der Fragerunde leitete Dr. Hein zu den Abstimmungen über. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 16.562.922 Euro waren 15.372.764 Euro entsprechend 92,81 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle bei wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltung gefasst.
Dies waren die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl von Ebner Stolz zum Abschlussprüfer (TOP 4), die Wahl von Herrn Lemke in den Aufsichtsrat (TOP 5), die Billigung des Vergütungssystems des Vorstands (TOP 6) sowie die Bestätigung der Aufsichtsratsvergütung (TOP 7).
Gegen 12:10 Uhr konnte Dr. Hein die Hauptversammlung wieder beenden.
Fazit und eigene Meinung
Die ERWE Immobilien AG befindet sich weiterhin in der Aufbauphase, was die neuen Investitionen deutlich belegen. Allerdings schlagen sich die Engagements des letzten Jahres nun auch schon deutlich sichtbar in den Zahlen nieder. So legen die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung kräftig zu. Dies führte beim Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung im ersten Quartal zu mehr als einer Verdopplung.
Positiv erachten wir auch, dass die Gesellschaft in einigen Objekten kommunale Mieter gewinnen konnte, da dies Ausfallrisiken doch erheblich minimiert. Deutliche Fortschritte sind auch bei der Postgalerie in Speyer zu erwarten, da hier das Hotel mittlerweile eröffnete und angesichts der Lage in Zukunft auch eine hohe Auslastung aufweisen dürfte. Der aktuelle Strukturwandel sollte der Gesellschaft auch in Zukunft attraktive Kaufgelegenheiten eröffnen. Aus diesem Grund prüft der Vorstand weitere Kapitalmaßnahmen. Die Fortschritte in der Entwicklung der Gesellschaft haben sich jüngst nicht im Aktienkurs niedergeschlagen. Angesichts dessen sehen wir hier weiteres Kurspotenzial.
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