Am 23. September 2015 lud die L-KONZEPT Holding AG ihre Anteilseigner zur ordentlichen Hauptversammlung in das Hotel Mövenpick am Anhalter Bahnhof in Berlin-Kreuzberg. Etwa 25 Aktionäre und Gäste hatten sich eingefunden, um sich über die Entwicklung der auf die Sanierung von Altbauten fokussierten Immobiliengesellschaft zu informieren, unter ihnen Burgula Olschewski für GSC Research.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Markus Wenner begrüßte die Aktionäre und Gäste. Mit den anderen beiden Aufsichtsratsmitgliedern Hans-Peter Lindlbauer und Christiane Fischer-Schön sowie Alleinvorstand Raphael Schön waren die Organe der Gesellschaft vollzählig anwesend. Das notarielle Protokoll führte der Berliner Notar Reinhard Nasdal. Nachdem Herr Wenner recht zügig durch die obligatorischen Formalien geführt hatte, übergab er das Wort an den Alleinvorstand für dessen Bericht.
Bericht des VorstandsMit einigen Anmerkungen zur Entwicklung der Weltkonjunktur im Berichtszeitraum leitete Herr Schön seinen Bericht ein, um dann auf den deutschen immobilienmarkt zu sprechen zu kommen. Hier stiegen die Immobilienpreise 2014 so stark wie schon seit zwanzig Jahren nicht mehr. Bundesweit belief sich die Steigerung auf 5,1 Prozent. Diese seit 2005 anhaltende Preissteigerung erstreckt sich hauptsächlich auf die 125 wichtigsten Städte Deutschlands. Favoriten sind die Hauptstadt und die Metropole Frankfurt am Main. Hier legten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich mit dem Vorjahresquartal um 3,6 Prozent zu, im Bundesdurchschnitt stiegen die Angebotspreise im gleichen Zeitraum um 2,8 Prozent, Unterstützt wird diese Entwicklung von dem anhaltend niedrigen Zinsniveau und entsprechend niedrigen Anlagealternativen sowie dem hohen Beschäftigungsstand.
Welchen Einfluss die Einführung der Mietpreisbremse auf die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen haben wird, bleibt abzuwarten.
Vor diesem Hintergrund hat sich auch der Leipziger Immobilienmarkt 2014 positiv entwickelt. Dessen Kaufvolumen legte im Vergleich zum Vorjahr um 11 Prozent zu auf insgesamt fast 1,8 Mrd. Euro. Dabei ist der Anteil der Käufer, die aus Leipzig stammen, nach wie vor mit 3,3 (3,6) Prozent weiterhin niedrig. Der Löwenanteil der Eigentumswohnungen aus saniertem Altbau von gut 94 Prozent wird noch immer steuermotiviert im bundesweiten Kapitalanlagevertrieb verkauft.
Die Nachfrage nach sanierten Altbauobjekten ist groß, das Angebot von Sanierungsobjekten in guten und mittleren Lagen hingegen geht zurück. Dadurch steigen einerseits die Ankaufspreise der zu sanierenden Objekte und Neubauten werden attraktiver. Zudem steigen die Baukosten im Sanierungsbereich, weil die Bau- und Handwerksfirmen aktuell gut ausgelastet sind. Diese erhöhten Kosten können nicht gänzlich an die Enderwerber weitergegeben werden.
Mit Blick auf die Entwicklung der L-KONZEPT führte Herr Schön weiter aus, dass die Gesellschaft 2014 „im Plan“ geblieben ist. Mit einem Vertriebsumsatz von 9,5 Mio. Euro konnte die Gesellschaft an das gute Vorjahr anknüpfen. Im laufenden Geschäftsjahr konnten allerdings bis zum 15. September lediglich 2,0 Mio. Euro Umsatz im Vertrieb generiert werden, fügte Herr Schön hinzu. Dafür im Geschäftsjahr 2016 werden wieder rund 10 Mio. Euro Umsatz erwartet.
Aufgrund der großen Projekte, die sich noch im Bau befinden und der stark gestiegenen Ankaufspreise konzentriert sich die Gesellschaft derzeit darauf, die bestehenden Objekte mit einem erheblichen Bauvolumen bis Jahresbeginn 2016 fertigzustellen. Einstandspreise und Baukosten haben ein teilweise schon ungesund hohes Niveau erreicht, führte Herr Schön aus, so dass sich die Gesellschaft mit neuen Investitionen eher zurückhält, um im Falle eines Preisrückgangs genügend Mittel zu haben, um preiswert nachkaufen zu können.
Mit einem Blick auf die Konzernbilanz 2014 berichtete der Vorstand, dass das Anlagevermögen auf 78 (97) TEUR zurückgegangen ist. Dabei standen den Zugängen von 12 TEUR Euro planmäßige Abschreibungen von 24 TEUR gegenüber. Das kurzfristige Vermögen stieg hingegen, verursacht durch erhöhte Vorräte, liquide Mittel und latente Steuern sowie gleichzeitig gesunkene Forderungen, auf 9,1 (7,8) Mio. Euro.
Dem bereits auf der letztjährigen Hauptversammlung diskutierten Punkt einer offenen Umsatzsteuerrückforderung gegenüber dem Finanzamt widmete sich der Vorstand ausführlich (
vgl. den Vorjahresbericht von GSC). Demnach sind aus den Jahren 2011 und 2012 insgesamt 142 TEUR Umsatzsteuerrückzahlung offen und aus dem Jahr 2013 insgesamt 1,135 Mio. Euro. Im Juni 2015 hat die Gesellschaft die BDO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Hamburg beauftragt, diese Ansprüche beim Finanzamt geltend zu machen.
Aufgrund des Jahresfehlbetrags von minus 1,688 Mio. Euro und der Dividendenzahlung in Höhe von 100 TEUR ging das Eigenkapital des Konzerns auf 0,851 (2,638) Mio. Euro zurück. Die entsprechende Quote gab auf 9,3 (33,3) Prozent nach. Dieser Effekt ist jedoch nur vorübergehend, da mit den derzeit im Bau befindlichen Objekten ein vertrieblich gesichertes Umsatzvolumen von insgesamt fast 19 Mio. Euro in der Pipeline ist, das einem kalkulierten Deckungsbeitrag 1 von 3,8 Mio. Euro entspricht. Aufgrund der langfristigen Bau- und Fertigstellungsprozesse der Gesellschaft ist eine periodenübergreifende Betrachtung des Zahlenwerks angebracht, erläuterte Herr Schön.
Im Geschäftsjahr 2014 erwirtschaftete der Konzern Umsatzerlöse von 5,8 (15,9) Mio. Euro. Alle Objekte befinden sich im Raum Leipzig. Im Zuge weiterer Bauleistungen und des Neuerwerbs der Objekte Dresdner Str. 73 und Melanchthonstr. 4-6 wuchs der Bestand an unfertigen Leistungen auf 1,1 Mio. Euro. Unter dem Strich stand zum Jahresende ein Konzernbilanzverlust von minus 1,437 (Gewinn plus 0,305) Mio. Euro. Ausdrücklich verwies der Vorstand an dieser Stelle auf die Belastung durch Vertriebsprovisionen für Objekte hin, deren Ertrag erst in der Zukunft vereinnahmt wird. Diese Vertriebsprovisionen beliefen sich zum Jahresende 2014 auf 1,355 Mio. Euro.
Die Entwicklung der Gesellschaft in laufenden und kommenden Geschäftsjahr sah der Vorstand zuversichtlich, da sich – wie oben bereits erwähnt – noch ein Vertriebsvolumen von 19 Mio. Euro in der Pipeline ist. Dieses ergibt sich aus den aktuell im Bau befindlichen Objekten Pelzmanufaktur 2. Bauabschnitt, Melanchthonstr. 4-6, Weißenfelser Str. 53 und Dresdner Str. 73. Neu hinzugekauft wurden im Berichtsjahr die Sanierungsobjekte Antonienstr. 32 und 34 in Leipzig. Überdies sollen im Objekt Pelzmanufaktur in einem dritten und vierten Bauabschnitt zwei überwiegend gewerblich nutzbare Neubauten entstehen, welche derzeit entwickelt werden.
Herr Schön betonte an dieser Stelle, dass es aufgrund der aktuell hohen Auslastung der Bauunternehmen nicht einfach ist, schnell, wirtschaftlich und qualitätsgerecht zu bauen, wie es sich L-Konzept auf die Fahnen geschrieben hat. Vertriebliche Zugeständnisse oder Preisnachlässe sollen möglichst vermieden werden.
Zu den Chancen und Risiken des Geschäfts führte der Vorstand aus, dass die Gesellschaft zwar zuverlässige Finanzierungspartner hat, man aber nach wie vor bestrebt ist, von diesen unabhängiger zu werden und sich stärker aus eigenen Objekterträgen zu finanzieren. Dabei wird das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen, im Auge behalten.
Eine Chance sah der Vorstand darin, dass sich die Produktlandschaft für steuerlich wirksame Anlagemöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien positiv verändert. Gerade hier verfügt L-KONZEPT mit zwei Jahrzehnen am Markt über eine besondere Expertise.
Die Marktlage für Immobilien in den neuen Bundesländern wird sich künftig räumlich und thematisch stärker differenzieren, blickte Herr Schön voraus. Hier kommt es darauf an, Marktnischen mit Entwicklungspotenzial und strategische Kooperationsmöglichkeiten zu identifizieren und vertrieblich erfolgreich zu nutzen.
Mit Blick auf die Aktie berichtete Herr Schön, dass die Aktionärsstruktur mit einem Streubesitzanteil von knapp 1 Prozent weiterhin sehr gering, was zu einem entsprechend volatilen Kurs führt. Per 15. September 2015 notierte die Aktie bei 2,58 (2,66) Euro. Designated Sponsor ist die Oddo Seydler Bank AG, Frankfurt.
In seinen abschließenden Worten zur Tagesordnung wies Herr Schön darauf hin, dass der Gewinn der AG in Höhe von gut 155 TEUR nur aus der Aktivierung latenter Steuern in Höhe von 156 TEUR resultierte und daher nicht ausgeschüttet werden darf. Deshalb soll wie unter TOP 2 vorgeschlagen, der Gewinn auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Mit einem zuversichtlichen Blick nach vorn sah Herr Schön die Gesellschaft gut aufgestellt, um ein drohendes Platzen der Immobilienblase wie auch möglicherweise steigende Zinsen ohne Blessuren überstehen zu können, und freute sich auf die weitere Entwicklung.
Bevor Herr Wenner die Generaldebatte eröffnete, informierte er kurz über die insgesamt drei Aufsichtsratssitzungen im Berichtsjahr und bedankte sich bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für deren Einsatz.
Allgemeine AusspracheNeben Michael Kunert, Sprecher der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), ergriffen die Aktionäre Rolf Topp und Rudi Kruschel. Wilm Müller stellte in Vertretung einen Gegenantrag zur Gewinnverwendung unter TOP 2 und forderte eine Ausschüttung sowie die Nicht-Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 4).
Herr Topp hatte zwei verschiedene Angaben zur offenen Umsatzsteuer gefunden, die er sich nicht erklären konnte. Wie Frau Abraham erläuterte, die bei L-Konzept die Buchhaltung verantwortet, handelt es sich bei den 894 TEUR um die AG und bei den 1,135 Mio. Euro um den Konzern.
Außerdem interessierte sich der Aktionär für die bereits auf der letztjährigen HV diskutierte Schadenersatzklage gegen einen Projektbetreuer, die auch Herr Kunert später thematisierte. Dieser Rechtsstreit, bei dem es um insgesamt ca. 1.213 TEUR geht, wurde in der ersten Instanz verloren, informierte Herr Schön. Aber eine weitere auf der Aktivseite beteiligte Gesellschaft ist inzwischen insolvent und der Insolvenzverwalter ist in die Berufung gegangen. Wegen der zwischenzeitlichen Insolvenz kommen keine weiteren Kosten auf die L-KONZEPT Holding AG zu.
Nicht erklären konnte sich der Aktionär ferner, warum bei den Töchtern der letzte Jahresabschluss teilweise Jahre zurückliegt. Dies erklärte sich daraus, so der Vorstand, dass die Gesellschaften seither nicht mehr geschäftlich aktiv sind.
Ferner bemängelte Herr Topp, dass der Finanzkalender auf der Homepage nicht aktuell ist und erkundigte sich, ob dieser weitergeführt werden soll, was der Vorstand bejahte. Schließlich wies der Berliner Aktionär noch auf einen Schreibfehler auf S. 11 des Geschäftsberichts hin, wo statt von 2013 von 2014 die Rede sein müsste. Dem stimmte der Vorstand zu.
SdK-Sprecher Kunert bat den Vorstand als erstes, seinen Bericht doch bitte in Zukunft mit einigen Fotos von den Objekten zu unterlegen, damit sich die Aktionäre ein besseres Bild machen können. Den Anträgen von Herrn Müller widersprach er, da eine Dividende weder wirtschaftlich sinnvoll noch gesetzlich möglich ist. Wegen des besonderen Geschäftsmodells muss das Zahlenwerk periodenübergreifend betrachtet werden, stimmte er dem Vorstand zu. Seine erste Frage zielte auf die Ergebnisprognose für 2015 und ob denn für 2015 wieder mit einer Gewinnbeteiligung der Aktionäre zu rechnen ist. Grundsätzlich erwartet Herr Schön für das laufende Geschäftsjahr sowohl einen Gewinn wie auch eine Gewinnbeteiligung der Aktionäre. Allerdings besteht immer das Risiko der stichtagsbezogenen Erfassung.
Kritisch beurteilte Herr Kunert, dass von der Schadenersatzklage, die auf der letztjährigen HV besprochen wurde, im aktuellen Lagebericht nichts zu finden war. Hier interessierte ihn, warum die Klage in erster Instanz verloren wurde und wieso der Vorstand mit einem positives Ergebnis in der zweiten Instanz rechnet. Womöglich wäre ein Vergleich kostengünstiger und sinnvoller, meinte er. Die von den Schadenersatzansprüchen betroffene „historische“ Tochter LPK 14 wurde aufgrund des ungeklärten Rechtsstreits insolvent, antwortete der Vorstand. Damit der mögliche Imageschaden in Grenzen gehalten wird, wurde die Gesellschaft veräußert und entkonsolidiert.
Hinsichtlich der offenen Umsatzsteuerrückzahlungen wunderte sich der SdK-Sprecher, dass erst im Juni dieses Jahres Klage eingereicht wurde. Zu den Hintergründen in dieser Anagelegenheit führt Herr Schön aus, dass zunächst eine Umsatzsteuerprüfung durch das Finanzamt erfolgte, deren Ergebnis war, dass die Rückforderungsansprüche der Gesellschaft gegenüber dem Finanzamt berechtigt sind. Dies zog jedoch nicht, wie man erwarten dürfte, eine anschließende Rückzahlung nach sich. Deshalb wurde die BDO im Juni beauftragt, der berechtigten Forderung Nachdruck zu verleihen. Allerdings muss so eine Klage hieb- und stichfest sein, weshalb BDO etwas Zeit zur Vorbereitung brauchte und die Klage erst in der kommenden Woche einreichen wird. Die Verzögerung sah Herr Schön indes nicht nur negativ, denn immerhin werden Steuerrückzahlungen mit 6 Prozent sehr gut verzinst.
Schließlich interessierte Herrn Kunert der aktuelle Kurs der L-KONZEPT-Aktie und er erbat sich genauere Informationen zu den neu hinzugekauften Objekten und ob diese gehalten oder verkauft werden sollen. Aktuell notiert die Aktie bei 2,46 Euro, informierte Herr Schön und erklärte, dass sich die Gesellschaft nicht als Bestandshalter versteht und die beiden neuen Objekte deshalb nach der Sanierung auch in den Vertrieb gehen sollen. Sie wurden für 380 TEUR erworben, was einem Quadratmeterpreis von 225 Euro entspricht. Es handelt sich um zwei nebeneinander stehende Häuser, die durch einen kleinen Neubau miteinander verbunden werden sollen. Geplant sind ein Investitionsvolumen von 5,5 Mio. Euro und ein Umsatzvolumen von 6,9 Mio. Euro.
Herr Kruschel interessierte sich für die Berliner Adresse der Gesellschaft und die als Großaktionär aufgeführte John Whiteman Capital, weitere offene Rechtsstreitigkeiten sowie für den wöchentlichen Handelsumsatz der Aktie sowie die ausgewiesenen Verluste und weitere Anteilseigner der Tochtergesellschaft LeipzigHäuser GmbH, an der L-Konzept nur 94 Prozent der Anteile hält. Bei der Berliner Adresse handelt es sich um ein Service-Büro, das für Termine in Berlin genutzt wird, informierte Herr Schön. Bei dem genannten Investor handelt es sich um eine Holding der Familie Schön. Offen ist nur ein Rechtsstreit mit einem Käufer, bei dem der Vorstand optimistisch ist, vor Gericht eine wirtschaftliche Lösung erreichen zu können. Der Streitwert solcher Prozesse beläuft sich auf etwa 300 bis 500 TEUR. Das zweite Feld möglicher Prozesse bezieht sich auf den Bau und die Bauausführung sowie damit verbundene Gewährleistungsansprüche. Hier dreht es sich im Durchschnitt um einen Streitwert von 10 bis 20 TEUR. Die Tochtergesellschaften haben Anlaufverluste, die sich zum Jahresende 2015 wieder positiv darstellen sollen. Die restlichen 6 Prozent der Anteile an der LeipzigHäuser GmbH hält Dr. Hanno Strang. Wegen der sonst fälligen Grunderwerbssteuer wurde die Gesellschaft nicht zu 100 Prozent übernommen.
AbstimmungenZu Beginn der Abstimmungen waren vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 2 Mio. Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren 1.368.627 Aktien entsprechend 68,43 Prozent des Grundkapitals präsent. Nach der Abstimmung zu TOP 2 erhöhte sich die Präsenz um zwei Aktien. Alle Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden bei nur einer Gegenstimme zu TOP 4 einstimmig angenommen. Dabei unterlagen die den Organen zuzurechnenden Aktien bei der Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat dem Stimmverbot, auf das Herr Wenner ausdrücklich hinwies.
Im Einzelnen beschlossen wurden der Vortrag des Bilanzgewinns von 155.144,26 Euro auf neue Rechnung (TO P 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Wahl von Wirtschaftsprüfer Bernhard Decker, Leipzig, zum Abschluss- und Konzernabschlussprüfer 2015 (TOP 4).
Gegen 16 Uhr schloss Herr Wenner die Versammlung, indem er sich nochmals bei allen Mitwirkenden bedankte.
Fazit und eigene MeinungBedauerlich ist, dass die L-KONZEPT Holding AG die im Vorjahr aufgenommene Dividendenzahlung unterbrechen musste, dennoch steht die Gesellschaft finanziell auf solider Basis und hat mit dem Zukauf von zwei weiteren Objekten 2015 sowie zwei Neubaugrundstücken im eigenen Bestand für entsprechenden Nachschub in der Projektpipeline gesorgt – trotz der stark gestiegenen Ankaufspreise.
Mit Blick auf das Zahlenwerk ist auch zu berücksichtigen, dass das Finanzamt, wie es bereits selbst zugegeben hat, zu viel gezahlte Umsatzsteuer in Höhe von über 1 Mio. Euro an das Unternehmen zurückzahlen muss. Allerdings lässt sich die Behörde, obwohl sie den Anspruch der Gesellschaft bereits als rechtmäßig anerkannt hat, ausgiebig Zeit, um ihre Schuld zu begleichen. Hier ist zu hoffen, dass mit der nun zeitnah eingereichten Klage Bewegung in die Angelegenheit und Geld in die Unternehmenskasse kommt.
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Veröffentlichungsdatum:
21.10.2015
-
11:25
Redakteur:
beo
