Drucken HV-Bericht L-KONZEPT Holding AG

Am 22. September 2014 lud die L-KONZEPT Holding AG ihre Anteilseigner zur ordentlichen Hauptversammlung in das Hotel Mövenpick am Anhalter Bahnhof in Berlin-Kreuzberg. Mit etwa 30 Aktionären hatten sich deutlich mehr Teilnehmer eingefunden als im vergangenen Jahr.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Markus Wenner begrüßte die Aktionäre und Gäste, unter ihnen Burgula Olschewski für GSC Research. Mit den anderen beiden Aufsichtsratsmitgliedern Hans-Peter Lindlbauer und Christiane Fischer-Schön sowie Alleinvorstand Raphael Schön waren die Organe der Gesellschaft vollzählig anwesend. Das notarielle Protokoll führte der Berliner Notar Reinhard Nasdal.

Nachdem Herr Wenner recht zügig durch die obligatorischen Formalien geführt hatte, übergab er das Wort an den Vorstand.


Bericht des Vorstands

Herr Schön erläuterte zunächst die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft in 2013, widmete sich anschließend den Ergebnissen und einem Ausblick auf die weiteren Perspektiven der Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr.

Während er die allgemeine Wirtschaftslage erläuterte, verwies Herr Schön darauf, dass das niedrige Zinsniveau Investitionen in Immobilien fördert, dadurch jedoch oft ein Preisniveau erreicht wird, das er als „möglicherweise nicht nachhaltig“ charakterisierte, weswegen sich die L-KONZEPT beim Erwerb neuer Objekte äußerst vorsichtig agiert.

Die Stadt Leipzig, in der L-KONZEPT ausschließlich tätig ist, verzeichnet jährlich einen Zuwachs von 4.000 Einwohnern. Der Durchschnittspreis für den Erwerb von Eigentumswohnungen lag im vergangenen Jahr bei 2.475 bis 3.588 Euro pro Quadratmeter.

Das Unternehmen hat sich besser als geplant entwickelt und zum Jahresende die Vertriebsleistung auf 12,0 Mio. Euro gesteigert, geplant waren 11 Mio. Euro.  Für 2014 ist eine Vertriebsleistung von 10 Mio. Euro ins Auge gefasst, von denen per Ende Juli bereits 3,5 Mio. eingefahren waren. Die im Vergleich zum Vorjahr niedriger angesetzte Vertriebsleistung ergibt sich daraus, dass das Preisniveau als bereits gehoben betrachtet wird. L-KONZEPT agiert daher bei Neuerwerben konservativ, um im Falle einer Marktbereinigung gut aufgestellt zu sein und zu angemesseneren Preisen nachkaufen zu können.

Mit Blick auf das Zahlenwerk des abgeschlossenen Geschäftsjahres erläuterte Herr Schön zunächst die Bilanz sowie die GuV des Konzerns, der wie im Vorjahr fünf GmbHs als Tochtergesellschaften hält. Die Konzernbilanz weist ein Anlagevermögen von 97 (Vorjahr: 110) TEUR aus. Zugängen zum Anlagevermögen um 24 TEUR standen Abschreibungen von 37 TEUR gegenüber. Das kurzfristige Vermögen wuchs auf 7,8 (6,8) Mio. Euro, was auf gestiegene Forderungen von 2,25 Mio. Euro und den Anstieg der liquiden Mittel um 362 TEUR zurückzuführen ist. Gleichzeitig gingen die Vorräte um 1 Mio. Euro und die latenten Steuern um 645 TEUR zurück.

Der Anstieg der Forderungen ergibt sich laut Vorstand u.a. aus einer Rückforderung von Umsatzsteuern gemäß § 13b UStG in Höhe von 643 TEUR, die gegenüber dem Finanzamt entsprechend einem BGH-Urteil vom 22.08.2013 (V R 37/10) geltend gemacht werden. Die Realisierung dieser Ansprüche aus den Jahren 2011 und 2012  könnte längere Zeit in Anspruch nehmen. Für das Jahr 2013 ergeben sich weitere Rückerstattungsansprüche in Höhe von 1,135 Mio. Euro, die aus Vorsichtsgründen jedoch noch nicht aktiviert wurden.

Das Eigenkapital der Gesellschaft wuchs durch den Konzernjahresüberschuss auf 2,638 (Vorjahr: 0,448) Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote stieg von 6,5% im Vorjahr auf 33,3 Prozent zum Bilanzstichtag 2013. Die GuV weist einen kräftig gestiegenen Umsatz von 15,9 (8,3) Mio. Euro aus. Im Ergebnis verbuchte der Konzern einen Gewinn von 305 TEUR (minus 1,88 Mio. Euro).

Der L-KONZEPT-Gruppe ist es gelungen neue Finanzierungspartner zu finden und bestehende Partnerschaften auszubauen. Bereits seit zwei Jahren arbeitet die Gesellschaft mit der IBB Internationales Bankhaus Bodensee erfolgreich zusammen, 2013 wurde eine weitere Finanzierungspartnerschaft mit der Sparkasse Leipzig begonnen.

In einem zweiten Part erläuterte der Vorstand das Geschäftsmodell anhand von folgenden sechs Punkten: eigene Geschäftstätigkeit der Holding, Sanierung von Wohnanlagen, Markteintritt ins Neubausegment, Reintegration der Projektsteuerung, Weiterentwicklung der Betreuung der Vertriebspartner, Finanzierung der Bauträger-Aktivitäten.

Zum ersten Punkt führte Herr Schön aus, dass sich die Holding als Kompetenzzentrum und Servicezentrale für die Tochtergesellschaften fungiert, in dem sie insbesondere anspruchsvolle Entwicklungs- und Bauaufgaben übergreifend und exemplarisch löst. Dies ist bei dem gegenwärtig laufenden Projekt „Pelzmanufaktur“ der Fall, das mit einem Gesamtvolumen von 30 Mio. Euro bisher einmalig in der Geschichte der Gesellschaft ist.

Nach Abschluss des Projekts „Hofgärten“ in 2013 konnte im laufenden Geschäftsjahr der erste Bauabschnitt des Projekts „Pelzmanufaktur“ fast vollständig an die Erwerber übergeben werden. Der zweite Bauabschnitt ist zu 92 Prozent an die Erwerber veräußert worden und befindet sich in der Bauphase. befindet sich in der aktiven Bauphase.

Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen haben sich zwei Neubauprojekte ergeben, die genutzt werden, um sich in Form von Pilotprojekten den ´Geschäftsbereich Neubau zu erschließen. Die Projektsteuerung, die bis 2012 ausgelagert war, wurde 2013 wieder in einer Regie übernommen, da sich die Zusammenarbeit mit dem externen Projektbetreuer nicht bewährt hat und L-KONZEPT gegen ihn Schadensersatzansprüche in Höhe von 687 TEUR gerichtlich geltend macht.

Mit Bezug auf die in 2013 verbesserte Vertriebsleistung kündigte der Vorstand an, das Marketingkonzept im laufenden Jahr weiter ausbauen zu wollen. Hinsichtlich der Finanzierung der Bauträgermaßnahmen informierte er weiter, dass derzeit alle Maßnahmen auskömmlich finanziert sind. Bei neuen Ankäufen ist die Gruppe jedoch weiterhin aus Finanzierungspartner angewiesen und wird durch die eigene TRITON Beteiligungsgesellschaft mit Ankaufdarlehen unterstützt, wofür selbstschuldnerische Bürgschaften des Vorstands dafür noch vorausgesetzt werden.

Anschließend widmete sich Herr Schön den Chancen und Risiken der Gesellschaft, wobei er als erstes Ziel der Gesellschaft festhielt, sich künftig unabhängig von externen Finanzierungspartnern aus eigenen Objekterträgen zu finanzieren.

In diesem Zusammenhang wies er ausdrücklich darauf hin, dass aus der allgemeinen Entwicklung des Kapital- und Kreditmarktes insgesamt Risiken für das Geschäft erwachsen können, etwa wenn die Zinsen wieder steigen.

Erhebliche Chancen für denkmalgeschützte Immobilien hingegen erwachsen aus der aktuellen Veränderung der Produktlandschaft für steuerlich wirksame Anlagemöglichkeiten. In diesem Bereich ist die Gruppe seit 18 Jahren tätig und verfügt über eine entsprechende Expertise.

Mit der Entwicklung des Aktienkurses zeigte sich der Vorstand zufrieden. Auf Jahresssicht kletterte er um gut einen Euro von ehemals 1,55 auf aktuell 2,66 Euro (Stand 18.9.14). Die Aktionärsstruktur stellt sich zum 1. September 2014 unverändert wie folgt dar: John Whiteman Capital AG mit Sitz in Baar (Schweiz) mit 46,71 Prozent, die Baywobau Invest GmbH, ein Unternehmen der Baywobau Unternehmensgruppe, hält 30,84 Prozent, die F & B Asset Holding GmbH 6,75 Prozent, die GCI Management Consulting GmbH 5,36 Prozent sowie die TRITON Beteiligungsgesellschaft mbH mit 2,37 % der Aktien. Weiterhin ist der Vorstand selbst mit einem Anteil von 7,03 Prozent persönlich an der Gesellschaft beteiligt. Das derzeit frei handelbares Volumen liegt bei 0,94 Prozent.

Hinsichtlich der Tagesordnung merkte Herr Schön abschließend an, dass es in der Einladung und Tagesordnung zu einer unrichtigen Angabe des Bilanzgewinns der AG gekommen war, der sich nicht auf 490.702,92 Euro, sondern korrekt auf 466.167,77 Euro beläuft. Der Fehler wurde inzwischen korrigiert.

Mit den Worten „2013 war ein sehr gutes Geschäftsjahr. Wir machen vorsichtig weiter.“ schloss Herr Schön seinen Bericht.

Anschließend informierte Herr Wenner über die Arbeit des Aufsichtsrats, dankte Vorstand und Mitarbeitern für die Arbeit und eröffnete die Generaldebatte.


Allgemeine Aussprache

Zu Beginn stellte Herr Müller in Vertretung einen Antrag auf Nicht-Entlastung des Vorstands. Anschließend ergriffen neben Michael Kunert, Sprecher der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), die Aktionäre Topp, Kruschel und Schroth das Wort.

Herr Kunert erkundigte sich nach dem von Herrn Schön erwähnten Fehler in der Einladung, der mit dem Bilanzgewinn passiert war. Ansonsten sah er die Gesellschaft auf gutem Wege und kündigte an, allen Beschlussvorlagen zuzustimmen, was er auch den anderen Aktionären empfahl. Allerdings hatte er zu TOP 6 (Wahlen zum Aufsichtsrat) von einem Aktionär die Weisung erhalten, sowohl die Wahl von Herrn Wenner wie auch von Herrn Lindlbauer abzulehnen, da diese aus Sicht eines von ihm vertreten Aktionärs zu viele AR-Mandate wahrnehmen.

Hierzu erläuterte Herr Wenner, dass es sich bei seinen Mandaten durchgehend um kleinere Gesellschaften handelt, in denen er im Auftrag des Aktionärs GCI tätig ist.

Nähere Informationen erbat sich Herr Kunert zu den angesprochenen Umsatzsteuerfragen. Ihn interessierte, wieso zu viel Umsatzsteuer gezahlt wurde. Wie Herr Schön erläuterte, fußt der ganze Prozess auf einem BGH-Urteil vom 20. August 2013, laut dem die Umsatzsteuerzahlungen des Bauträgers für seine Handwerker nicht zu Recht erfolgt sind und daher zurückgefordert werden können.

Weitere Fragen des Aktionärsvertreters bezogen sich auf die Klage gegen einen Projektbetreuer, die Ausweitung des Geschäfts auf den Neubau und möglicherweise weitere Regionen sowie eventuell geplante Kapitalmaßnahmen, um den geringen Streubesitzanteil zu erhöhen.

Die Schadensersatzklage gegen den Projektbetreuer bezieht sich laut Vorstand u.a. darauf, dass vertraglich vereinbarte Budgetgrenzen nicht eingehalten wurden. Klage gegen die Person wurde bereits eingereicht, den Gerichtstermin erwartete der Vorstand im ersten Quartal 2015, zog jedoch auch einen außergerichtlichen Vergleich noch in Betracht, den er grundsätzlich als die wirtschaftliche Lösung ansieht. Neubauten bergen Potenzial für die künftige Entwicklung der Gesellschaft, erläuterte Herr Schön weiter. Inwieweit man sich hier engagiert, hängt von der Entwicklung der Pilotprojekte ab. Andere Regionen werden derzeit nicht in die Betrachtungen einbezogen, dieses wäre mit einem Partner möglich, den es derzeit jedoch nicht verbindlich gibt. Das Problem des zu geringen Streubesitzes sieht die Verwaltung auch. Herr Wenner bat jedoch um Verständnis dafür, dass man Schritt für Schritt vorgehen volle und die Lösung anderer Anforderungen bislang vordringlicher war.

Hinterfragt wurden von Herrn Kunert ferner die im Konzernabschluss erwähnten Abschlüsse von eigenen GmbHs, die teils aus 2010 oder 2011stammen, was schon lange her ist. Wie Herr Schön in seiner Antwort erläuterte, sind Projektgesellschaften von vornherein nicht auf Dauer angelegt, sondern machen nur Sinn, solange das Projekt noch nicht fertiggestellt ist. Laut Vorstand sind die Gesellschaften wirtschaftlich nicht mehr relevant, bergen auch keinerlei Risiken und werden liquidiert. So wird die L-KONZEPT Leipzig GmbH – typisch für eine Projektgesellschaft – noch im laufenden Jahr stillgelegt.

Die letzte Frage des SdK-Vertreters bezog sich auf den Ausblick für das laufende Geschäftsjahr. Hier interessierte sich Herr Kunert insbesondere dafür, ob die Aktionäre auch künftig mit einer Dividende rechnen können. Laut Vorstand wird eine kontinuierliche Gewinnausschüttung angestrebt, jedoch hängt dies immer vom konkreten Ergebnis ab. Für 2014 zeigte sich Herr Schön zuversichtlich, dass die gesetzten Ziele erreicht werden und dann auch eine Gewinnbeteiligung ausgeschüttet wird. Alles kommt darauf an, ob die zum Verkauf stehenden 30 Wohnungen aus dem Projekt Pelzmanufaktur noch in 2014 bezugsfertig gestellt werden können. Dies sei immer ein Kampf gegen das Jahresende erklärte er, aber „wir werden das mit höchster Energie vorantreiben“.

Herr Topp erkundigte sich nach diversen Einzelheiten, auf die der Vorstand nach einer kurzen Pause einging. So hatte der Aktionär sich den Aufsichtsratsbericht von der Homepage der Gesellschafte heruntergeladen, der jedoch nur zwei Seiten umfasste und unvollständig war. Ferner interessierte ihn der Grund für die außerhalb der Achtmonatsfrist angesetzten HV und ob dies eine Strafe der Deutschen Börse nach sich gezogen hat.

Aufklärung erbat er sich ferner dazu, dass im AR-Bericht nur von drei AR-Sitzungen die Rede war, obgleich von der Satzung her vier Sitzungen jährlich vorgeschrieben sind. Außerdem wollte er wissen, woher die Gesellschaft die Aktionärsstruktur so genau kennt und wieso die Anteile von Herr Schön und Whiteman gemeinsam als „Beherrschendes Unternehmen“ gewertet werden.

Schließlich schien es ihm fragwürdig, dass Leipzig jährlich um 4.000 Einwohner wächst. Dies könne durchaus auch schön gerechnet sein, erklärte er, da der Zuwachs eventuell gar nicht durch realen Zuzug, sondern nur durch Eingemeindungen begründet ist.

Überdies wollte Herr Topp wissen, ob das BGH-Urteil zur Umsatzsteuererklärung rechtskräftig ist, welche Rechtsrisiken die Gesellschaft sieht und ob es eine Geschäftsordnung für den Vorstand gibt. Das BGH-Urteil zur Umsatzsteuer ist rechtskräftig und nur durch das Verfassungsgericht anfechtbar, erklärte Herr Schön in der Antwort. Rechtsrisiken über 10 TEUR bestehen keine und es gibt eine Geschäftsordnung für den Vorstand.

Ferner erkundigte sich Herr Topp nochmals nach den drei Hausbanken der Gesellschaft. Dies sind nach Vorstandsangabe die Sparkasse Leipzig, die IBB Friedrichshafen und die Deutsche Kreditbank AG Berlin.

Die von Herrn Topp ebenfalls erfragte Provisionshöhe für den externen Vertrieb bezifferte der Vorstand auf 10 bis höchstens 15 Prozent.

Zuletzt wollte Herr Topp noch wissen, ob dem per 31.7.2013 ausgeschiedenen Vorstand noch eine Abfindung gezahlt wurde. Wie Herr Wenner erklärte, war der alte Vorstand Prof. Dr. Hanno Strang noch bis zum 30. November 2013 bei L-Konzept beschäftigt und schied dann ohne Abfindung aus.

Anschließend erkundigte sich Aktionär Kruschel danach, ob GCI an der Börse ist, was Herr Wenner verneinte. Zudem wollte er wissen, wo sich der Aufsichtsrat zu seinen Präsenzsitzungen trifft. Die Präsenzsitzungen des Aufsichtsrats finden laut Herr Wenner in aller Regel in Leipzig oder in München statt.

Ferner erkundigte sich der Aktionär nach der Höhe der Zinsen für das von TRITON ausgereichte objektbezogene Darlehn. Diese belaufen sich laut Herrn Schön auf 9 Prozent. Die Höhe der Zinsen erklärt sich aus der Nachrangigkeit des Darlehens, das zudem monatlich getilgt werden kann, wie Herr Schön auf Nachfrage von Herrn Schroth ergänzte.

Die letzte Frage von Herrn Kruschel zielte auf ein mögliches Delisting der Aktie, was jedoch in den Überlegungen der Verwaltung keine Rolle spielt, die mit der Börsennotierung sehr zufrieden ist. Zudem regte Herr Kruschel an, den Geschäftsbericht mit Bildern von den Projekten der Gesellschaft zu ergänzen, was die Verwaltung gern als Anregung aufnahm.


Abstimmungen

Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 2 Mio. Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren 1.876.457 Aktien entsprechend 93,82 Prozent des Grundkapitals präsent. Bei der Entlastung des Vorstands Schön waren lediglich 618.695 Aktien stimmberechtigt und bei der Entlastung des Aufsichtsrats 787.111 Aktien. Die Entlastung des Vorstands wurde auf Antrag von Herrn Schön auf dem Wege der Einzelentlastung durchgeführt, ebenso die Neuwahlen zum Aufsichtsrat auf Antrag von Herrn Kunert. Nahezu alle Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden bei maximal 100 Neinstimmen/Enthaltungen mit einer Zustimmungsquote von über 99 Prozent angenommen. Nur der vorherige Vorstand Strang wurde nicht entlastet, da Herr Schön mit 1.257.862 Stimmen bei dessen Entlastung (TOP 3B) mit „Nein“ votierte.

Im Einzelnen beschlossen wurden die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,05 Euro (TOP 2), die Entlastung von Vorstand Schön (TOP 3A) und des Aufsichtsrats (TOP 4) für das Geschäftsjahr 2013, die Wahl des Abschlussprüfers (TOP 5) und die Wahl der Herren Wenner und Lindlbauer sowie von Frau Fischer-Schön und Herrn Stephan Bonell als Ersatzmitglied in den Aufsichtsrat (TOP 6).

Gegen 16:30 Uhr schloss Herr Wenner die Versammlung, indem er sich nochmals bei allen Mitwirkenden bedankte.


Fazit und eigene Meinung

Wie im vergangenen Jahr angekündigt, hat sich die Lage der Gesellschaft deutlich verbessert. Die Vertriebsleistungen konnten gesteigert werden und mit Pilotprojekten im Bereich Neubau wird ein neues Geschäftsfeld erschlossen. Positiv rechnen wir dem Vorstand an, dass er angesichts der durch die niedrigen Zinsen teilweise überhöhten Immobilienpreise konservativ und vorsichtig agiert. Die positive Geschäftsentwicklung hat sich in einem kräftig angestiegenen Aktienkurs niedergeschlagen. Besonders erfreulich für die Anteilseigner ist die erste Dividende von 0,05 Euro. Schade nur, dass der geringe Streubesitz den Handel der Aktie in engen Grenzen hält. Aber auch dies wird von der Verwaltung gesehen und soll perspektivisch angegangen werden.


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Veröffentlichungsdatum: 09.10.2014 - 16:00
Redakteur: beo