Die GAG Immobilien AG hatte für den 1. Juni 2012 zur Hauptversammlung nach Köln eingeladen. Im Konferenzzentrum des dortigen Technologieparks hatten sich rund 70 Aktionäre und Gäste eingefunden, darunter Matthias Wahler für GSC Research, um sich über die weiteren Perspektiven des großen Kölner Immobilienunternehmens zu informieren.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Jochen Ott eröffnete die Versammlung um 10 Uhr und teilte mit, dass der Vorstand komplett anwesend ist. Vom 15köpfigen Aufsichtsrat waren drei Mitglieder verhindert. Nach Abhandlung der Formalien erläuterte Herr Ott die wesentlichen Punkte des Aufsichtsratsberichts und sprach einige Worte zu den Corporate-Governance-Grundsätzen und zur Vorstandsvergütung. Im Anschluss übergab er das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Der Vorstandsvorsitzende Uwe Eichner freute sich, von einem der besten Jahre in der Geschichte der GAG berichten zu können. Der Erfolg ist, wie er im Folgenden ausführte, auf verschiedene Faktoren zurückzuführen. Es wurden die Optimierungspotenziale ermittelt und die Stellschrauben für nachhaltige Verbesserungen gesucht. Großen Anteil hatte auch das vor einem Jahr initiierte Projekt „Zukunft der GAG“, das sich nach einigen Anfangsschwierigkeiten erfolgreich entwickelte.
Als wesentlich erachtet es Herr Eichner, dass sich die GAG mit Themen der Zukunft beschäftigt. Unter anderem nannte er Projekte wie altersgerechtes Bauen, ein Mehrgenerationenhaus und eine Demenz-WG, die dazu beitragen sollen, den demographischen Wandel zu meistern. Wichtig ist ihm allgemein eine soziale Stabilität in den Siedlungen. Und die GAG nimmt sich auch neuen Themen wie der Energieeffizienz an.
Vorteilhaft für die Geschäftsentwicklung war zudem, dass die Stadt Köln entgegen dem allgemeinen Trend munter weiter wächst. In diesem Zusammenhang verwies Herr Eichner auf die Imagekampagne „Besser hier zu Hause“, mit der der Bekanntheitsgrad der GAG in der Rheinmetropole noch verbessert werden soll. Der Startschuss dafür war mit der letztjährigen Hauptversammlung gefallen (siehe Bericht Vorjahr).
Der Konzerumsatz stieg im Geschäftsjahr 2011 um 2,2 Prozent auf 296,5 (Vj. 290,1) Mio. Euro. Der Zuwachs ist fast ausschließlich auf das bessere Ergebnis bei der Bewirtschaftung der Bestände zurückzuführen. In diesem Geschäft konnten die Erlöse zum vierten Mal in Folge gesteigert werden. Sie belaufen sich nun auf 279,1 (273,4) Mio. Euro. Das Bauträgergeschäft verzeichnete immerhin ein leichtes Plus auf 14,4 (13,8) Mio. Euro. Es ist damit aber noch weit entfernt von der Größenordnung von über 30 Mio. Euro von vor einigen Jahren.
Der Wohnungsbestand ist um 185 auf jetzt 42.097 Einheiten gewachsen. Die Fläche erhöhte sich um mehr als 25.000 qm auf fast 2,74 Millionen qm. Insgesamt 529 Neubauten standen 358 Verkäufe und Abrisse gegenüber. Etwa 500 Neubauten pro Jahr kann die GAG nach Einschätzung des Vorstandsvorsitzenden aus eigener Kraft und wirtschaftlich vertretbar stemmen. Problematisch stellt es sich ja oftmals vor allem dar, ausreichend bezahlbare Grundstücke zu finden.
Als maßgebliche Kennzahl zur Beurteilung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erachtet Herr Eichner die Sollmieten. Dieser Wert stieg im vergangenen Jahr nochmals kräftig um 4,2 Prozent auf 197,8 Mio. Euro und die durchschnittliche Miete damit auf 5,77 (Vj. 5,63) Euro je qm. Mit diesem Wert liegt die GAG laut Herrn Eichner rund 2,50 Euro unter der Durchschnittsmiete in Köln, wo für frei finanzierte Wohnungen teilweise schon Kaltmieten von über 10 Euro aufgerufen werden. Die GAG vermietet den Großteil der Wohnungen zwischen 4 und 6 Euro.
Abzüglich Mietnachlässen, Ausfällen durch Leerstände und Erlösschmälerungen verbleibt eine Ist-Miete von 3,87 (Vj. 3,66) Euro je qm. Die Mietausfälle konnten ausgehend von dem sehr hohen Vorjahreswert immerhin auf 18,6 (20,2) Mio. Euro reduziert werden und der Vorstand hofft, die Zahl noch weiter absenken zu können. Die Leerstandsentwicklung ist noch nicht besser geworden. Zum Bilanzstichtag standen insgesamt 893 (847) vermietbare Wohnungen leer. Insgesamt blieb die Leerstandsquote mit 4,68 Prozent konstant.
Weiter informierte Herr Eichner, dass die GAG mit einem Betrag von 47,6 (Vj. 49) Mio. Euro wieder kräftig in die Instandhaltung investiert hat. Die kontinuierliche Verbesserung der Qualität ist nach seiner Überzeugung notwendig, um gute Mieten zu erzielen und Mieter langfristig zu binden. Tendenziell sollte der Wert nach den hohen Investitionen der vergangenen Jahre aber nun sinken.
Nicht ohne Stolz informierte Herr Eichner, dass die GAG so wertvoll ist wie noch nie in ihrer fast 100jährigen Geschichte. Der Fair Value stieg im vergangenen Jahr um 14,42 Prozent auf 3,2 Milliarden Euro. Zurückzuführen ist dies neben der positiven Geschäftsentwicklung auch auf das niedrigere Zinsniveau. Der NAV der Aktie erhöhte sich um 35 Prozent auf 87,51 Euro und die Funds from Operations (FFO), die die operative Ertragskraft ausdrücken, erreichten 3,61 (Vj. 3,03) Euro je Aktie.
Das EBITDA konnte im Konzern auf 130,4 (Vj. 119,1) Mio. Euro ebenfalls deutlich verbessert werden. Im Wesentlichen resultiert dies aus dem Kerngeschäft Immobilienbewirtschaftung, in dem das EBITDA auf 134,9 (122,1) Mio. Euro zulegte. Auch im Bauträgergeschäft konnte, jedoch ausgehend von dem niedrigen Vorjahreswert, eine erhebliche Verbesserung auf 2,8 (1,5) Mio. Euro erreicht werden. Insgesamt hat die GAG in diesem Bereich 59 (57) Einheiten verkauft.
Die Abschreibungen erhöhten sich infolge der hohen Investitionen leicht auf 53,4 (Vj. 51,4) Mio. Euro. Der größte und weiter wachsende Kostenblock sind Herrn Eichner zufolge aber die Zinsaufwendungen. Im vergangenen Jahr ist dieser Wert trotz des gesunkenen Zinsniveaus auf 55,2 (53,4) Mio. Euro weiter gestiegen. Der Grund liegt darin, dass die Investitionen der letzten Jahre überwiegend mit Fremdkapital finanziert worden sind.
Als sehr wichtig erachtet Herr Eichner deshalb ein vorausschauendes Finanzmanagement. Zinssicherungsmaßnahmen haben eine hohe Priorität und der Vorstand hat diesbezüglich verschiedene Maßnahmen ergriffen. Insgesamt hat er für den Konzern neue Kredite im Volumen von 101,4 Mio. Euro zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,46 Prozent eingeworben. Inklusive der Prolongationen waren es 160,3 Mio. Euro zu 3,6 Prozent.
Auffällig hoch war bei der GAG im vergangenen Jahr der Steueraufwand. Die tatsächlich gezahlten Steuern verzehnfachten sich auf 1,7 (Vj. 0,17) Mio. Euro. Als Grund dafür nannte Herr Eichner, dass die steuerlichen Gegebenheiten in der Vergangenheit nicht immer richtig abgebildet worden waren, was nun erhöhte Zahlungen für Körperschafts- und Gewerbesteuer zur Folge hatte. Nach einer umfassenden Analyse und Reorganisation sieht er die Gruppe aber nun optimal aufgestellt, um künftig alle Steuersparmöglichkeiten nutzen zu können.
Unter dem Strich steht für das Geschäftsjahr 2011 ein deutlich höheres Konzernergebnis von 24,8 (Vj. 18,2) Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich immerhin leicht auf 20,1 (19,9) Prozent und überschritt damit eine wichtige Schwelle. Dennoch schlugen Vorstand und Aufsichtsrat vor, die Dividende unverändert bei 0,50 Euro zu belassen. Herr Eichner wollte dies als Ausdruck der Vorsorge mit Blick auf die hohen Verbindlichkeiten verstanden wissen.
Für das laufende Jahr zeigte sich der Vorstandsvorsitzende verhalten optimistisch. Er ist zuversichtlich, den Umsatz über 300 Mio. Euro und die Sollmiete auf mehr als 200 Mio. Euro steigern zu können. Daraus sollte sich ein EBITDA von über 120 Mio. Euro und, bei vorsichtiger Kalkulation, ein Konzernergebnis von rund 10 Mio. Euro ergeben. Herr Eichner sieht die Grundlage gelegt, auch das Jubiläumsjahr 2013 erfolgreich abschließen zu können.
Allgemeine Aussprache
In der Debatte meldeten sich insgesamt fünf Redner zu Wort. Neben Jürgen Erdmann von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V. (SdK) und Thomas Hechtfischer von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V. (DSW) waren dies die Kleinaktionäre Udo Rüther, Konstantin Volk und Axel Augustin. Alle waren sehr zufrieden mit der Geschäftsentwicklung und beglückwünschten den Vorstand zu dem Ergebnis.
Herrn Erdmann war lediglich aufgefallen, dass das ursprüngliche Umsatzziel von 303 Mio. Euro nicht ganz erreicht worden ist. Dies resultiert, wie Herr Eichner darlegte, vor allem daraus, dass sich die Übergabe von insgesamt 17 Objekten ins laufende Jahr verschoben hat. Im Übrigen ist das Ziel nach seiner Aussage nicht ein möglichst hoher Umsatz, sondern die Minimierung des Risikos und eine attraktive Rendite.
Kritisch werteten alle Redner, dass die Dividende trotz des Rekordergebnisses erneut nur 0,50 Euro betragen soll. Herr Erdmann verwies auf die magere Rendite von nur 1,4 Prozent und kritisierte, dass es kaum sinnvoll sein kann, die ohnehin schon hohen Rücklagen noch weiter anschwellen zu lassen.
Die Ausschüttungsquote liegt, wie Herr Hechtfischer errechnet hatte, mit 33 Prozent deutlich unter den Vorgaben der DSW. Sein Vorschlag war, die Aktienzahl über die Ausgabe von Gratisaktien zu verdoppeln und die Dividende bei 0,50 Euro beizubehalten. Herr Rüther forderte die Verwaltung auf, im kommenden Jahr zumindest einen Jubiläumsbonus zu zahlen.
In seiner Antwort verwies Herr Eichner anknüpfend an seinen Bericht auf die hohe Schuldenlast der Gruppe. Trotz aller Bemühungen, das niedrige Zinsniveau zu sichern, würde ein steigender Marktzins zu einer höheren Belastung führen. Im Übrigen fordern viele Banken bei einer Eigenkapitalquote von unter 20 Prozent einen nicht unerheblichen Aufschlag auf den normalen Zinssatz.
Kritisch sah der SdK-Sprecher die regelmäßige Einziehung der eigenen Aktien, die unter anderem aus ehemaligen Mieterbeständen erworben werden. Sinnvoller wäre seiner Meinung nach in jedem Fall der Verkauf der Papiere über die Börse gewesen. So könnte auch Liquidität für die Reduzierung der hohen Verbindlichkeiten generiert werden.
Herr Hechtfischer fand es ebenfalls bedenklich, dass der Freefloat durch die regelmäßige Einziehung von Aktien immer weiter reduziert wird. Er konnte keinen Grund erkennen, warum die freien Aktionäre dem Beschlussvorschlag unter TOP 6 zur Einziehung von 52.520 Aktien zustimmen sollten. Stück für Stück kommt der Großaktionär so der Marke von 95 Prozent näher.
Herr Eichner konnte diese Kritik nicht nachvollziehen. Der Verkauf der wenigen eigenen Aktien über die Börse würde den geringen Freefloat nicht nennenswert beeinflussen und auch keine Liquidität in erwähnenswertem Umfang generieren. Im Übrigen war die Einziehung der Anteile bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 26,50 Euro aus Sicht der Gesellschaft ein gutes Geschäft.
Natürlich bietet die GAG-Aktie, insoweit bestätigte Herr Eichner die Kritik des DSW-Sprechers, mit dem geringen Streubesitz und der niedrigen Dividende keinen rechten Anreiz für Investoren. Dieses Vorgehen ist allerdings die Entscheidung des Großaktionärs und der Vorstand hat keinen Einfluss, diesbezüglich etwas zu verändern. „Wir machen unsere Arbeit“, erklärte Herr Eichner.
In diesem Zusammenhang kam die Frage auf, zu welchem Kurs die GAG die 700.761 Aktien von der Grubo GmbH erworben hat. Dem Geschäftsbericht war lediglich zu entnehmen, dass dies zum seinerzeitigen Buchwert geschehen ist. Nach Aussage von Herrn Eichner wurden die Papiere zu 23 Euro übernommen. Insgesamt wurden damit rund 16,1 Mio. Euro bezahlt. Für die Aktionäre der GAG war dies ein gutes Geschäft.
Mehrfach wurde die seit zwölf Monaten laufende Imagekampagne angesprochen. Herr Erdmann bewertete diese als kostspielig und überflüssig, nachdem die GAG keine neuen Wohnungen vermietet. Ebenso wie Herr Hechtfischer erkundigte er sich nach den Kosten und forderte den Vorstand auf, die Kampagne einzustellen. Herr Hechtfischer wollte wissen, ob eine Kosten-Nutzen-Rechnung erstellt worden ist.
Zu diesem Thema äußerte sich Vorstandsmitglied Kathrin Möller. Ihren Angaben nach hat der Vorstand vor dem Start der Kampagne eine so genannte Nullmessung machen lassen und dabei festgestellt, dass der Bekanntheitsgrad der GAG in Köln bei weitem nicht so hoch ist, wie man gedacht hatte. Das Ziel war es deshalb, die öffentliche Wahrnehmung zu steigern und neue Kunden zu gewinnen.
Insgesamt haben sich die Kosten für Marketing in 2011 auf 944 TEUR belaufen. Darin ist auch die Kampagne enthalten. Der Vertrag mit der Agentur, die in einem Bieterverfahren ausgewählt wurde, läuft zunächst noch bis Ende 2012. Geplant ist aber derzeit eine Fortführung bis zum Ende des Jubiläumsjahres 2013, was Frau Möller als sinnvoll und vernünftig erachtet. Schließlich müssen auch immer wieder Wohnungen neu vermietet werden.
Weiter erkundigte sich der SdK-Vertreter nach dem aktuellen Stand im Schadenersatzprozess gegen den ehemaligen Vorstand Günter Ott (Details siehe Bericht Vorjahr). Herr Hechtfischer hatte erfahren, dass die Klage der GAG vom Landgericht Köln abgewiesen worden ist, was der Vorsitzende bestätigte. Die Entscheidung fiel am Tag vor der Hauptversammlung und der Aufsichtsrat hat noch nicht entschieden, ob die GAG Berufung gegen das Urteil einlegt. Die Prozesskosten beliefen sich bisher auf rund 122 TEUR.
Ein von Herrn Hechtfischer vertretener Aktionär hatte den Eindruck gewonnen, dass die GAG soziale Aufgaben übernimmt, für die eigentlich die Stadt Köln zuständig ist. Dieser Vermutung widersprach Vorstandsmitglied Sybille Wegerich entschieden. Als privatrechtlich organisierter Gesellschaft ist es der GAG streng verboten, öffentliche Aufgaben für die Stadt zu übernehmen.
Wie sie erklärte, hat das soziale Engagement durchaus Bedeutung für die Gesellschaft. Die Zufriedenheit der Bewohner ist sehr wichtig, nachdem bei einer Fluktuation von rund 8 Prozent jedes Jahr viele neue Mieter gewonnen werden müssen. Im Übrigen ist der soziale Friede in den Siedlungen auch im Interesse der GAG ein hohes Gut.
Herr Rüther zeigte sich ungehalten, dass gleich drei Aufsichtsratsmitglieder nicht zur Hauptversammlung erschienen sind. Dafür gibt es, wie der Vorsitzende versicherte, durchaus triftige Gründe, die er einzeln aufzählte. Der Aktionär zog daraufhin seinen zuvor gestellten Antrag auf Einzelentlastung der Aufsichtsratsmitglieder wieder zurück.
Weiterhin informierte Frau Wegerich auf Nachfrage des Aktionärs, dass die mit der Stadt Köln getätigten Rechtsgeschäfte im Anhang erläutert sind. Auch im vergangenen Jahr gab es keine größeren Transaktionen mit dem Großaktionär. In erster Linie wurden einige kleinere Grundstückarrondierungen mit einer Gesamtfläche von wenigen tausend Quadratmetern vorgenommen.
Herr Volk fand es bedenklich, dass die Instandhaltungsaufwendungen bei der GAG höher, die Mieten aber geringer ausfallen als bei anderen Immobiliengesellschaften. Und trotzdem ist im Portfolio auch noch ein unerfreulich hoher Leerstand zu verzeichnen. Der Aktionär verlangte eine Stellungnahme.
Frau Wegerich stimmte zu, dass die Leerstandszahlen noch nicht zufrieden stellen können. Im Stichtagsvergleich hat sich die Zahl der vermietbaren, aber dennoch leer stehenden Wohnungen sogar auf 893 (Vj. 847) Einheiten erhöht. Zufrieden wäre sie erst, wenn ein Durchschnittswert von 400 Wohnungen erreicht wäre. Dieses Ziel will sie mit der neu eingerichteten Zentralabteilung erreichen, die sich nur um diese Belange kümmert.
Ursächlich für den bislang noch hohen Leerstand ist nach ihrer Aussage nicht eine mangelnde Nachfrage. Vielmehr erwiesen sich die zu langsamen Prozesse als Problem. Im Übrigen wirkten sich Fertigungsstellungstermine und die Umorganisation der Gruppe stichtagsbedingt negativ aus. Bis zum 31. März 2012 hat sich der Leerstand bereits auf 803 Einheiten reduziert und Frau Wegerich geht davon aus, dass dieser Trend nun Bestand hat.
Weiter erläuterte sie, dass das Portfolio der GAG zu mehr als der Hälfte aus öffentlich gefördertem Wohnungsbestand besteht; dies ist weit mehr, als bei allen anderen Immobilienunternehmen. Diese Struktur geht einher mit einem abgesenkten Zinsniveau, was die geringeren Mieterlöse kompensiert. Auch dies muss bei einem Vergleich der Zahlen mit denen anderer Unternehmen berücksichtigt werden.
Abstimmungen
Vor Eintritt in die Abstimmungen gab Herr Ott die Präsenz bekannt. Vom Grundkapital von 16.782.295 Euro, eingeteilt in 9.360.000 Stamm- und 7.422.295 Vorzugsaktien, waren sämtliche Stamm- und 6.834.770 Vorzugsaktien vertreten. In Summe betrug die Präsenz damit 96,52 Prozent.
Alle Beschlüsse wurden bei maximal 170.000 Gegenstimmen im Falle von TOP 4, also sämtlich mit großer Mehrheit gefasst. Im Einzelnen waren dies die Dividende von 0,50 Euro (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Bestellung der KPMG AG zum Abschlussprüfer (TOP 5) und die Verwertung von 52.520 eigenen Aktien durch Einziehung im Wege der vereinfachten Kapitalherabsetzung (TOP 6).
Um 15 Uhr schloss der Vorsitzende die Versammlung.
Fazit
Das Geschäftsjahr 2011 verlief überaus erfolgreich für das Kölner Immobilienunternehmen. Der Jahresüberschuss lag mit 24,8 Mio. Euro deutlich über den Erwartungen und mit einem Fair Value von 1,53 Milliarden Euro ist die GAG so wertvoll wie noch nie zuvor in ihrer fast 100jährigen Geschichte. Der NAV erhöhte sich um stattliche 35 Prozent auf 87,51 Euro je Aktie.
Vorstand und Aufsichtsrat mussten sich viel Kritik anhören, dass trotz dieses Erfolgs dennoch nur eine unveränderte Dividende von 0,50 Euro gezahlt werden soll. Der Vorstand hält eine gewisse Vorsorge mit Blick auf die hohe Verschuldung des Konzerns aber unbedingt für sinnvoll. Die Eigenkapitalquote hat im vergangenen Jahr nur knapp die Marke von 20 Prozent überschritten.
Immerhin konnten sich die Aktionäre in den letzten zwölf Monaten über deutlich steigende Kursnotierungen freuen. Auch auf dem aktuellen Niveau von 36 Euro beträgt der Abstand zum NAV aber noch fast 60 Prozent. Natürlich ist der Freefloat nur gering und er wird durch den regelmäßigen Rückkauf eigener Aktien und deren Einziehung immer kleiner. Daraus könnten sich früher oder später aber auch Chancen ergeben.
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Veröffentlichungsdatum:
04.06.2012
-
13:55
Redakteur:
mwa
