Am 30. August 2011 fand in Köln die 20. ordentliche Hauptversammlung der REAL2 Immobilien AG statt. Lediglich rund 20 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner für GSC Research, hatten sich im KOMED im Mediapark eingefunden, um sich über die weiteren Zukunftsaussichten der Gesellschaft zu informieren.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Johannes Zilkens eröffnete die Hauptversammlung und wies auf die Veränderungen im Vorstand hin. Zudem erwähnte der Versammlungsleiter das Ergänzungsverlangen des Großaktionärs Chamartin-Sociedade de Investimentos Imobiliarios S.A. zur Gewinnverwendung. In diesem Zusammenhang entschuldigte er das Versehen von Vorstand und Aufsichtsrat, die übersehen hatten, dass trotz des angefallenen Verlusts noch ein Bilanzgewinn bestand, der zur Gewinnverwendung auf die Tagesordnung hätte gesetzt werden müssen. Nach Aussage von Herrn Zilkens schließen sich Vorstand und Aufsichtsrat aber dem Verlangen des Großaktionärs zur Gewinnverwendung an.
Nach dem Verlesen der üblichen Formalien übergab der Aufsichtsratsvorsitzende dann das Wort an den Alleinvorstand Thomas Löhr.
Bericht des VorstandsAus aktuellem Anlass kam Herr Löhr zunächst auf die Börsennotiz der Aktie zu sprechen. Seit Kurzem ist diese nur noch an der Börse Berlin handelbar. Dies steht im Zusammenhang mit der Einführung der Xetra2-Richtlinien in Frankfurt. Der Skontroführer hat diese zum Anlass genommen, die Aktie an allen Börsen zu delisten mit Ausnahme von Berlin. Wie der Vorstand weiter mitteilte, geschah dies ohne Vorankündigung. Ein erneutes Listing in Frankfurt wäre zwar möglich, für die Gesellschaft aber mit hohen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat sich das Management dazu entschlossen, auf eine Wiederaufnahme des Handels in Xetra und Frankfurt vorerst zu verzichten.
Wie bereits angekündigt wurden bzw. werden die Jahre 2010 und 2011 für die REAL2 Immobilien AG durchaus schwierig, erklärte Herr Löhr. Das Unternehmen war in 2009 aus finanziellen Gründen nämlich nicht in der Lage, neue Projekte einzukaufen. Erst mit dem Abverkauf von Objekten konnten neue Projekte angegangen werden, die jedoch eine lange Vorlaufzeit benötigen, bis daraus Erlöse erzielt werden. Ein positives Ergebnis wäre in 2010 somit nur möglich gewesen, wenn die Dienstleistungserträge hätten deutlich gesteigert werden können. Laut Herrn Löhr gelang zwar eine Steigerung, aber nicht im gewünschten Ausmaß.
Im vergangenen Jahr sanken die Erträge aus der Hausbewirtschaftung deutlich. Dagegen legten die sonstigen betrieblichen Erträge kräftig zu, da hier auch eine Zahlung der D&O-Versicherung von 530.000 Euro aus dem Vergleich mit früheren Vorständen enthalten war. Aufgrund geringerer Tantiemen fiel der Personalaufwand im letzten Jahr ebenfalls geringer aus. Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen zeigte sich dagegen kaum eine Veränderung, so der Vorstand. Die Mitarbeiterzahl hat sich im letzten Jahr marginal auf 19 erhöht, liegt aktuell aber wieder bei 18.
Seine Vorstandskollegin Gabriele Schreiner wurde mit Wirkung zum 1. Juni 2011 von ihrem Posten abberufen. Da man sich derzeit in juristischer Auseinandersetzung mit Frau Schreiner befindet, wollte Herr Löhr zu diesem Thema keine detaillierten Angaben machen.
Nachdem einige Verkäufe gelungen sind, fiel die Zahl zum Verkauf bestimmter Grundstücke deutlich geringer aus. Nach Aussage von Herrn Löhr nahmen die Forderungen zum Jahresende zwar einen großen Posten ein, mittlerweile sind aber sämtliche Forderungen eingegangen. Die Pensionsverpflichtungen erhöhten sich um gut 100.000 Euro, jedoch handelt es sich hierbei nur um Altzusagen aus früheren Zeiten. Laut Vorstand wird die Gesellschaft daraus jährlich mit 92.000 Euro in Anspruch genommen. Im vergangenen Jahr konnten auch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten massiv von 9,17 auf 1,34 Mio. Euro reduziert werden.
Die Rahmenbedingungen für Immobilien hält Herr Löhr aktuell für durchweg positiv. Da die Anleger einen sicheren Hafen suchen, ist die Nachfrage nach Immobilien deutlich gestiegen. Zufrieden war er auch mit der Tatsache, dass man seitens der Gesellschaft erstmals Projekte in aller Ruhe auswählen konnte. Diese werden dann ab 2012 zu einer gewissen Kontinuität bei den Verkäufen führen.
Im Bereich Service ist für das laufende Jahr mehr als eine Verdoppelung der Maklercourtage auf gut 4,5 Mio. Euro geplant. Zum 31. Juli 2011 lagen die Einnahmen daraus schon bei knapp 2 Mio. Euro und damit über dem Niveau des gesamten Vorjahres. Derzeit sieht der Vorstand eine sehr gute Auftragslage, verbunden mit Verhandlungen über sehr große Deals. Sollten diese erfolgreich abgeschlossen werden, dann sollte auch die Planung auf jeden Fall erreicht werden, stellte Herr Löhr fest.
Zum 31. Juli 2011 belief sich das Konzernergebnis auf 69.000 Euro, was gegenüber dem Vorjahr eine Verbesserung von 668.000 Euro bedeutete. Das Planergebnis für 2011 bezifferte Herr Löhr auf rund 500.000 Euro, und er zeigte sich optimistisch, dieses Ziel zu erreichen. Auch zukünftig sollen die Provisionseinnahmen der Maklergesellschaften weiter steigen. Daraus solle dann zumindest immer der Kostenblock des Unternehmens gedeckt werden, gab der Vorstand als Ziel aus. Die neuen Projekte werden jedoch erst ab dem Jahr 2012 ergebniswirksam.
Attraktive Aussichten macht Herr Löhr im neuen Segment Geschlossene Immobilienfonds aus. Anschließend stellte der Vorstand einige neue Projekte vor. Hierzu zählte er ein Objekt in Mülheim an der Ruhr mit fünf Einheiten und dem geplanten Vertriebsstart ab Oktober 2011. Im Belgischen Viertel in Köln entstehen elf Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 1.450 Quadratmetern. Angesichts der Lage geht Herr Löhr davon aus, dieses Objekt sehr schnell platzieren zu können. In Köln-Ehrenfeld, dem kommenden „Szene-Viertel“, sind 25 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 2.900 Quadratmetern geplant. Das Projektvolumen von 7,7 Mio. Euro sei dabei schon voll durchfinanziert, betonte Herr Löhr.
Darüber hinaus führt die Gesellschaft derzeit noch zahlreiche Verhandlungen über weitere Projekte. Im Speckgürtel von Köln in Nachbarschaft zu einem Golfplatz können auf einem Grundstück bis zu 6.000 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen werden. Das Investitionsvolumen bezifferte der Vorstand auf 8,4 Mio. Euro. Hinzu kommen noch Objekte im Kölner Nordosten und in einer Bonner Villenlage.
Wie Herr Löhr weiter mitteilte, befindet sich das Unternehmen in einer Due Diligence-Prüfung zum Ankauf eines Wohnimmobilienportfolios im Rheinland mit 460 Wohneinheiten und einem Investitionsvolumen von 17,5 Mio. Euro. Insgesamt werden derzeit final gut 61 Mio. Euro verhandelt. Laut Vorstand soll noch im September dieses Jahres der Abschluss erfolgen, da in Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbssteuer zum 1. Oktober 2011 von 3,5 auf 5,0 Prozent angehoben wird.
Im neuen Geschäftsfeld Geschlossene Immobilienfonds könne man seitens REAL2 zunächst einen Fonds für die Sparkasse Köln-Bonn speziell konzipieren, informierte der Vorstand. Allerdings sind die Fonds durchaus als Serie geplant. Der erste Fonds verfügt nun erst einmal über ein Volumen von 40 Mio. Euro. Nach Aussage von Herrn Löhr wird der Vertrieb in den nächsten Wochen gestartet. Der Fonds erhält vier Objekte, davon sind zwei Büro- und Geschäftsgebäude in Köln-Neumarkt und Brühl sowie zwei Einzelhandelsobjekte in Baesweiler-Setterich und Bergheim-Glesen. Wie der Vorstand weiter mitteilte, sind alle Objekte langfristig an gute Mieter wie Commerzbank, Penny, EDEKA oder REWE vermietet.
Nach Aussage von Herrn Löhr steigen die Transaktionsvolumina im Bereich Wohnimmobilien wieder an. Insbesondere bei Einzelverkäufen zeigen sich bereits steigende Preise, was für Immobilienentwickler einen positiven Trend bedeutet. Darüber hinaus hat sich die Verkaufsgeschwindigkeit bei den Immobilien deutlich erhöht. Auch im Bereich Gewerbeimmobilien kam es im vergangenen Jahr zu einer deutlichen Marktbelebung. Vor allem bei den großen Portfoliotransaktionen seien die Ausländer wieder verstärkt präsent, berichtete der Vorstand.
Herr Löhr sieht REAL2 derzeit richtig investiert, und diese Linie will er auch in Zukunft verfolgen. Sehr zufrieden zeigte sich der Vorstand auch mit seinem Mitarbeiterteam. Wie er weiter ausführte, liegt der Fokus ganz klar auf der operativen Weiterentwicklung der Gesellschaft, nachdem die meisten Altlasten endgültig abgeschlossen wurden. Da die Investorensuche in der Vergangenheit viel Zeit in Anspruch genommen, dann aber doch nicht zum Erfolg geführt hat, will Herr Löhr zukünftig nicht mehr aktiv nach neuen Investoren suchen.
Allgemeine DiskussionAls erster Redner bedauerte Jürgen Erdmann von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) das negative Ergebnis des vergangenen Jahres, obwohl noch ein Sonderertrag von 0,53 Mio. Euro aus dem Vergleich mit ehemaligen Vorständen enthalten war. In diesem Zusammenhang bat der Aktionärssprecher um die Nennung von Gründen für das negative Ergebnis.
Wie Herr Löhr in seiner Antwort ausführte, konnten zwar die Erlöse im Bereich Service gesteigert werden, jedoch nicht ausreichend, um ein positives Ergebnis zu erzielen. Aber auch auf der Kostenseite sieht der Vorstand für die Zukunft noch Einsparpotenzial. Ab Mitte 2012 wird die Anmietung neuer Büroräume zu deutlichen Einsparungen führen. Durch die Verhandlung größerer Projekte kann nun aber auch eine höhere Maklercourtage vereinnahmt werden. Zunächst habe sich die Gesellschaft jedoch erst einmal am Markt bekannt machen müssen, so der Vorstand.
Auf die Frage von Herrn Erdmann nach dem Management in Schlüsselpositionen erklärte der Vorstand, die Gruppe umfasse neben dem Vorstand noch drei Geschäftsführer. Des Weiteren interessierte den SdK-Sprecher die geplante Marge beim Projekt Ehrenfeld, die Herr Löhr auf 16 Prozent bezifferte. Zudem bat der Aktionärsschützer um eine Angabe, wann mit Gewinnen aus den neuen Projekten zu rechnen ist. Laut Vorstandsangabe können Gewinne aus diesen Projekten frühestens im Jahr 2012 entstehen. Abschließend begrüßte Herr Erdmann das neue Geschäftsfeld der Geschlossenen Immobilienfonds.
Im weiteren Verlauf erkundigte sich Herr Witt nach den Erwartungen im Bereich Investment für das laufende Jahr. Das Investmentgeschäft sei deutlich schwerer zu kalkulieren als beispielsweise das Maklergeschäft, meinte hierauf Herr Löhr. Für das laufende Jahr rechnet er mit Verkäufen von Grundstücken und Immobilien im Umfang von 1,3 Mio. Euro. Des Weiteren wollte der Aktionär wissen, ob die freien Mitarbeiter in den Personalkosten enthalten sind, was der Vorstand jedoch verneinte.
Näheren Informationsbedarf sah Herr Witt in Bezug auf die Veränderungen im Vorstand. Wie Herr Zilkens hierzu mitteilte, hatte sich der Aufsichtsrat dazu entschlossen, einen dritten Vorstand zu bestellen, um die Arbeit innerhalb des Gremiums zu verbessern. Dann habe dieser aber schnell gemerkt, dass dies sehr schwer wird und deshalb sein Amt wieder niedergelegt. Daraufhin hat der Aufsichtsrat dann Frau Schreiner abberufen.
Thematisiert wurde von Herrn Witt auch noch die Investorensuche. In seiner Antwort bestätigte Herr Löhr, dass er sich ganz klar freuen würde, wenn ein neuer Investor gefunden würde. Allerdings seien die Verhandlungen immer an den Preisvorstellungen des Großaktionärs gescheitert. Aus diesem Grund hält Herr Löhr es nun für sinnvoller, sich voll auf das operative Geschäft zu konzentrieren.
Danach gegrüßte Herr Nachtigall die detaillierte Planung des Vorstands für das laufende Geschäftsjahr. Überrascht zeigte er sich jedoch über die Aussage von Herrn Löhr im Geschäftsbericht, dass bestenfalls ein Ergebnis von 0,5 Mio. Euro erreicht werden kann. Hierauf entgegnete der Vorstand, es handle sich hierbei um eine vorsichtige Prognose. Vom aktuellen Standpunkt aus wollte er jedoch nicht ausschließen, dass das Ergebnis auch besser ausfallen könnte.
Auf die Frage von Herrn Nachtigall nach der Bestellung von Frau Schreiner benannte der Aufsichtsratsvorsitzende das Ende des Dienstvertrags mit dem 31. März 2014. Eine weitere Frage von Herrn Nachtigall betraf den Verkauf der Beteiligung an der Jeserich AG zu einem Euro. Nach Auskunft von Herrn Löhr hätte das weitere Festhalten an dieser Beteiligung keinen Sinn gemacht, da hier keine Erlöse mehr zu erwarten waren. Stattdessen wurde nun ein Schlussstrich gezogen, auch weil die Beteiligung an diesem Unternehmen REAL2 immer ein negatives Standing bescherte.
Als letzter Redner zeigte sich Herr Kemper verwundert, dass Frau Schreiner trotz der Abberufung entlastet werden soll. Da man Frau Schreiner für das Jahr 2010 keine Vorwürfe machen kann, solle diese auch für dieses Geschäftsjahr entlastet werden, informierte Herr Zilkens. Informationen erbat der Aktionär dann zu den Planungen der einzelnen Projekte. Jedem Projekt liegt nach Aussage des Vorstands eine sehr detaillierte und durchkalkulierte Planung zu Grunde, die auch ständig überwacht wird. So waren die Projekte, die bisher selbst initiiert wurden, auch alle erfolgreich, wie Herr Löhr betonte. Die Gesellschaft kauft einen ganz soliden Bestand ein, und je nach Planung baut darauf auch die Finanzierung auf.
AbstimmungenNachdem keine weiteren Wortmeldungen vorlagen, leitete Herr Zilkens zu den Abstimmungen über. Zuvor gab er noch die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 7.125.000 Euro waren demnach 4.728.951 Euro entsprechend 66,37 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle einstimmig im Sinne der Verwaltung gefasst.
Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der KPMG AG zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 (TOP 4), die Änderung des Unternehmensgegenstands (TOP 5) und gemäß dem Ergänzungsverlangen über den Vortrag des Bilanzgewinns auf neue Rechnung (TOP 6).
Fazit und eigene MeinungTrotz eines Sonderertrags gelang es der REAL2 Immobilien AG im letzten Jahr nicht, ein positives Ergebnis auszuweisen. Die Steigerung der Maklergebühren reichte noch nicht aus, um die anfallenden Kosten zu decken. Dafür konnten beim Abschluss neuer Projekte Fortschritte erzielt werden.
Im laufenden Jahr liegen die Maklergebühren bis Ende Juli schon über dem Niveau des gesamten Vorjahres. Hier plant die Unternehmensführung in 2011 mehr als eine Verdoppelung. Interessant scheint auch das neue Geschäftsfeld der Geschlossenen Immobilienfonds, da zumindest ein Fonds jedes Jahr neu aufgelegt werden soll. Gelingt es seitens der Gesellschaft, die Prognose eines Ergebnisses von 0,5 Mio. Euro im laufenden Jahr zu erfüllen, sollte dies auch wieder Bewegung in den Aktienkurs bringen, zumal ab 2012 auch die ersten Erfolge aus den neuen Projekten anstehen sollten.
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Veröffentlichungsdatum:
05.09.2011
-
08:10
Redakteur:
tre
