Die IC Immobilien Holding AG (ICAG) hatte für den 23.8.2011 zu ihrer diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung in die Räume der Gesellschaft nach Unterschleißheim bei München eingeladen. Etwa 40 Aktionäre und Gäste hatten sich dort eingefunden, darunter Matthias Wahler für GSC Research, um sich über das Abschneiden der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2010 zu informieren.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer eröffnete die Versammlung um 10:30 Uhr und stellte zunächst die Mitglieder der Verwaltung vor. Dem Vorstand gehört demnach seit dem 1.4.2011 neu Dr. Hans Volckens an. Dieser war zuvor Mitglied der Geschäftsführung der Hannover Leasing. Das Gremium bestand damit zunächst aus drei Personen.
Der bisherige Vorstandssprecher Dr. Oscar Kienzle hat sein Amt allerdings mit Ablauf der Hauptversammlung niedergelegt. Dieser hatte das Unternehmen im Jahr 1988 gegründet und seither, wie Prof. Dr. Kalscheuer lobend erwähnte, viel für die ICAG und die Immobilienwirtschaft im Allgemeinen geleistet. Unter TOP 5 war er zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagen.
Weiterhin informierte Prof. Dr. Kalscheuer über die wichtigsten Themen aus Sicht des Aufsichtsrats und über die Grundzüge der Vorstandsvergütung. In diesem Kontext teilte er mit, dass weder die Führungsriege noch sonstige Mitarbeiter eine Bonuszahlung für das Geschäftsjahr 2010 erhalten haben, in dem die Erwartungen nicht erfüllt werden konnten.
Nach der Abhandlung der Formalien übergab der Versammlungsleiter das Wort an Dr. Kienzle.
Bericht des VorstandsEingangs erinnerte Dr. Kienzle an seine Ausführungen aus dem vergangenen Jahr. Damals hatte er berichtet, dass die Kostenseite weiter optimiert werden konnte, dass sich die Ertragsseite aber noch problematisch darstellt. Das mit großem Aufwand modernisierte IT-System, das im Immobilienbereich nun den neuesten Stand repräsentiert, sollte deshalb als Akquisitionstool benutzt werden, um gerade im internationalen Bereich neue Aufträge zu generieren.
Aus der gezielten Ansprache von regionalen und überregionalen Kooperationspartnern ging schließlich eine strategische Partnerschaft mit der IC PropertyOne, einem international ausgerichteten Asset- und Propertymanager, hervor. Dessen Gesellschafter sind heute Aktionäre der ICAG. Das Ziel des Zusammenschlusses war Dr. Kienzle zufolge nicht schiere Größe, vielmehr sollte das Netzwerk verstärkt und verdichtet werden, um Kostendegressionseffekte zu erzielen.
Die Zielsetzung ist mit der Eingliederung der IC PropertyOne aber noch nicht abgeschlossen. Dr. Kienzle bekräftigte das vor einem Jahr genannte Ziel, die Assets under Management bis Ende 2011 in eine Größenordnung von rund 10 Milliarden Euro auszubauen. Ausgehend vom aktuellen Stand von etwas über 8 Milliarden Euro zeigte er sich zuversichtlich, dieses Ziel erreichen und damit wieder an frühere Ergebnisse anknüpfen zu können.
In 2010 wurden die Ziele auf der Ergebnisseite verfehlt, was Dr. Kienzle auf das fehlende Neugeschäft in 2009, auf vorsichtige Bewertungsparameter und auch auf das erzielte Wachstum zurückführte. Die Integration einer Gesellschaft verursache schließlich zunächst einige Kosten, die er bei der IC PropertyOne bei einem Umsatz von 4 Mio. Euro auf 0,5 bis 1,0 Mio. Euro schätzt. Dieser Betrag musste im vierten Quartal 2010 und im ersten Quartal 2011 verarbeitet werden.
Belastend wirkte sich nach Aussage des Vorstandssprechers außerdem das entgegen den Erwartungen sehr schwache Transaktionsgeschäft aus. Vermietungen im Bürobereich waren nicht einfach, und Einzelhandelsvermietungen haben aufgrund von übernommenen Altverträgen nicht immer zu Provisionserträgen geführt. Problematisch ist außerdem die Situation bei den sich in der Liquidation befindenden Leasingfonds. Diese liefern zwar keinen Ergebnisbeitrag mehr, die Betreuung muss aber vorerst dennoch fortgeführt werden. Noch konnte hier keine abschließende Lösung gefunden werden.
Zumindest hat die Beteiligung an der Fair Value REIT-AG nur noch auf der Zinsseite belastet. Abschreibungen auf den Kurswert waren nicht mehr erforderlich, ja es waren sogar kleinere Wertaufholungen zu verzeichnen. Dr. Kienzle ist zuversichtlich, dass sich die Fair Value REIT-AG weiterhin in die richtige Richtung entwickelt und dass der Aktienkurs ein Niveau von mehr als 6,40 Euro erreichen wird, das nach seinen Berechnungen angemessen wäre. Im Berichtsjahr wurde bei den 1,7 Millionen Fair Value-Aktien eine Wertaufholung auf den Ultimokurs von 4,80 (Vj.: 4,60) Euro bilanziell berücksichtigt.
Den eigenen Immobilienbestand will Dr. Kienzle, eine günstige Marktsituation vorausgesetzt, noch in diesem Jahr vollständig verkaufen. Entsprechend wurde in der Bilanz eine Umbuchung in die zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerte vorgenommen. Dieses Thema und die Trennung vom Leasingfonds BBV 8 waren nach Aussage des Vorstandssprechers eine wesentliche Voraussetzung für die Umfinanzierung der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG und damit für die Wiederherstellung der Dividendenfähigkeit der ICAG. In 2011 konnten in dieser Hinsicht, wie der Vorstandssprecher später näher erläuterte, Fortschritte erzielt werden.
Anschließend ging Dr. Kienzle im Detail auf die Zahlen des Berichtsjahres ein, in dem sich der Umsatz um 11 Prozent auf 11,2 (12,6) Mio. Euro verminderte. Den größten Teil steuerte mit 8,3 (8,8) Mio. Euro unverändert das Segment Property- und Assetmanagement bei, das die Verwaltung der gesamten Immobilienbestände der vom Konzern gemanagten Immobilienfonds und von Dritten umfasst. Zum Jahresultimo verwaltete die ICAG laut Dr. Kienzle eine Fläche von 4 Mio. qm vermieteter Immobilien in über 700 Objekten.
Das Fondsgeschäft ist für die Fondskonzeption, die Anlegerbetreuung sowie für die Verwaltung und Auflösung der Fonds nach dem Verkauf der Objekte verantwortlich. In der laufenden Verwaltung betreut die ICAG laut Dr. Kienzle immer noch nahezu 30.000 Anleger. Unter anderem, weil sowohl Konzeptionserlöse als auch Liquidationserlöse aus dem Verkauf der Objekte fehlten, verminderten sich die Erlöse hier dennoch auf 2,1 (2,5) Mio. Euro.
Im dritten Segment, der Verwaltung der eigenen Immobilien, blieben die Erlöse mit 0,9 Mio. Euro auf Vorjahresniveau. Sehr schlecht entwickelte sich das Segment Brokerage und Consulting, in dem überhaupt keine Umsätze mehr erzielt werden konnten, was sich entsprechend nachteilig auf den Ertrag auswirkte.
Im Konzern rutschte das Betriebsergebnis mit minus 1,55 (minus 0,06) Mio. Euro auf einen neuen Tiefststand. Unter Einbeziehung von Bewertungskorrekturen lag der Verlust bei 2,47 Mio. Euro, nachdem in 2009 mit 12 TEUR noch ein kleiner Gewinn zu Buche gestanden hatte. Damit ist der Vorstandssprecher höchst unzufrieden, nachdem sich das laufende Geschäft stabil entwickelt. Verantwortlich war nach seiner Aussage in erster Linie das sonstige betriebliche Ergebnis, das sich von positiven 447 TEUR auf minus 853 TEUR massiv verschlechterte.
Dieser stark negative Swing ergibt sich laut Dr. Kienzle aus der Neubewertung von Immobilien, geringeren Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen sowie aus Wertberichtigungen und Forderungsverlusten. Außerdem blieb das Beteiligungsergebnis, unter anderem aufgrund geringerer Zuschreibungen auf die Fair Value-Aktien, deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück.
Das Eigenkapital verminderte sich infolge des Verlustausweises auf 8,8 (10,8) Mio. Euro. Darin enthalten ist bereits die Sacheinlage im Zusammenhang mit der Übernahme der IC PropertyOne. Entgegen der Zielsetzung verschlechterte sich die Eigenkapitalquote deshalb bei einer Bilanzsumme von 39,7 (41) Mio. Euro auf 22,3 (26,4) Prozent. Unverändert verfolgt Dr. Kienzle jedoch das Ziel, diese Größe auf über ein Drittel auszubauen.
In diesem Zusammenhang erläuterte der Vorstandssprecher, wie der Erwerb der IC PropertyOne seinen Niederschlag in der Bilanz gefunden hat. Der Kaufpreis bestand demnach aus einer Barzahlung von 340 TEUR sowie aus der Lieferung von 190.400 ICAG-Aktien, die mit dem Börsenkurs des Liefertags 30.9.2010, also mit 2,70 Euro, bewertet wurden. Daraus ergab sich ein Gesamtkaufpreis von 854 TEUR, von dem 171 TEUR auf den Goodwill entfielen. In den drei Monaten ihrer Konzernzugehörigkeit hat die jetzige IC P1 einen Umsatz von 838 TEUR erzielt und mit 93 TEUR zum Konzernergebnis beigetragen.
Nach diesen Ausführungen leitete Dr. Kienzle zum Ausblick auf das Geschäftsjahr 2011 über, das sehr positiv angelaufen ist. So konnte der Fehlbetrag des vergangenen Jahres in den ersten sechs Monaten schon fast wieder kompensiert werden, und der Vorstandssprecher geht davon aus, das Ziel von 10 Milliarden Assets under Management bis zum Jahresende zu erreichen. Den Prozess der Anpassung der Geschäftstätigkeit sieht er als abgeschlossen an.
Als größere Erfolge der ersten Jahreshälfte nannte Dr. Kienzle die Umfinanzierung der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG, die zu einer deutlichen Entlastung auf der Zinsseite führen wird. Ferner wurden die eigenen Immobilien in Sachsen und Holstein veräußert, womit das Eigenkapital wieder auf mehr als ein Drittel der Bilanzsumme anwuchs. In Anbetracht der Unsicherheit an den Finanzmärkten will der Vorstandssprecher den Verschuldungsgrad bis Ende 2012 auf unter 50 Prozent senken, wozu nicht zuletzt das erwartete positive Ergebnis beitragen soll.
Allgemeine AusspracheEine erste Wortmeldung kam von Kleinaktionär Schallenberger. Ebenso wie Andreas von Schorlemer von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) war ihm im Geschäftsbericht bei den Geschäften mit nahestehenden Personen aufgefallen, dass der Immobilienfonds & Co. Deutschland 17. KG unter dem Nennwert an den Vorstandssprecher veräußert worden ist. Beide bewerteten dies als erklärungsbedürftig.
Wie Dr. Kienzle hierauf erklärte, macht der reine Wert der Immobilien bei einem Fonds regelmäßig nur 70 bis 80 Prozent des Emissionspreises aus, der Rest entfällt auf die Kosten. Beim IC 17 deckten die Objekte 80 Prozent des Kurses ab, und zu diesem Wert hat er die Anteile übernommen. Alternative Angebote lagen mit 55 bis 60 Prozent weit darunter; Abschläge sind auf dem Zweitmarkt nun einmal üblich. Es sei also attraktiv für die ICAG gewesen, sein Angebot anzunehmen.
Ebenso wollte den beiden Rednern nicht einleuchten, warum Dr. Kienzle nun direkt vom Vorstand in den Aufsichtsrats wechseln soll. Herr Schallenberger sah hier einen Widerspruch zu den Vorgaben des Corporate Governance-Kodexes, und Herr von Schorlemer hinterfragte mit Blick auf die geschäftliche Situation insgesamt die Qualifikation des Kontrollgremiums.
Nach Aussage von Prof. Dr. Kalscheuer verfügt kaum jemand in Deutschland über ähnliche Erfahrungen im Immobiliensektor wie Dr. Kienzle. Der Aufsichtsrat habe ihn deshalb gebeten, nach seinem Ausscheiden aus dem Vorstand für den Aufsichtsrat zu kandidieren, um weiterhin auf seine langjährige Erfahrung und seine Kontakte zurückgreifen zu können. Der Aufsichtsratsvorsitzende geht davon aus, dass Dr. Kienzle den neuen Vorstand in Ruhe arbeiten lassen wird, und er hält dessen Kandidatur für die richtige Entscheidung.
Im Übrigen bedankte sich der DSW-Vertreter für den ausführlichen Vorstandsbericht, der kaum noch Fragen offen gelassen habe. Auffällig fand er jedoch, dass die unbefriedigende Kursentwicklung der ICAG-Aktie mit keinem Wort Erwähnung fand. Dr. Kienzle bat, bei dieser Betrachtung auch zu berücksichtigen, dass die Aktie sich in den Börsenwirren der letzten Wochen sehr stabil gehalten hat.
Weiterhin interessierte Herrn von Schorlemer, wer die Immobilien in Sachsen und Holstein erworben hat. Nach Aussage des Vorstandssprechers gehören die Käufer überwiegend dem Aktionärskreis an. Nähere Informationen werde der nächste Abschluss enthalten. Die Veräußerung erfolgte auf Basis der Verkehrswerte zum 31.12.2010. Der ICAG sind aus dieser Transaktion 3 Mio. Euro an Liquidität zugeflossen, wovon 2,25 Mio. Euro zur Tilgung von Darlehen verwendet wurden und 750 TEUR den Kassenstand erhöhten.
Ferner sprach der Aktionärsschützer die Beteiligung an der Fair Value REIT-AG an. Er empfand dieses Engagement als äußerst unbefriedigend und regte eine baldige Veräußerung an. Einen strategischen Zweck oder größere Perspektiven konnte er in diesem Fall nicht erkennen.
In seiner Antwort legte Dr. Kienzle dar, dass der Wert der Immobilien bezogen auf eine Aktie bei Fair Value etwas über 8 Euro beträgt, dass die Aktie also nahezu 50 Prozent darunter notiert. Ein gewisser Abschlag sei zwar üblich, unter normalen Umständen wäre nach seiner Einschätzung aber höchstens ein Wert von 20 Prozent angemessen, was einem Aktienkurs von 6,40 Euro entsprechen würde. Nachdem die Refinanzierungskosten die Dividendenzahlungen übersteigen, werde jedoch der Zeitpunkt kommen, an dem die Frage nach der Veräußerung konkret gestellt werden muss.
Eine weitere Frage des DSW-Vertreters zielte auf die Synergieeffekte, die sich aus dem Zusammenschluss mit der IC PropertyOne ergeben könnten. Hier verwies der Vorstandssprecher zum einen auf die bundesweite Aufstellung der ICAG, die zwangsläufig höhere Kosten zur Folge hat, außerdem habe sich die ICAG eines der modernsten IT-Systeme zugelegt, mit dem die unterschiedlichen Anforderungen der Kunden erfüllt werden können.
Beides zusammen ergibt laut Vorstandssprecher den Kostensockel, gegen den anverdient werden muss, was nur über Wachstum geht. Und die IC PropertyOne verfügte bislang über unterschiedliche IT-Systeme, was auf Dauer nicht zielführend sein kann. Mit der Umstellung können nun die Ansprüche aller Kunden, auch der ausländischen, erfüllt werden.
Die angestrebte Größe von 10 Milliarden Euro Assets under Management sieht Dr. Kienzle als gute Größe, um die Strukturen optimal nutzen und Geld verdienen zu können, um den Kontakt zu den Kunden aber dennoch nicht zu verlieren. Nach seiner Aussage kommen Interessenten zum Teil bewusst zur ICAG, weil sie bei den großen Anbietern nur noch eine Nummer unter vielen sind.
Dass überhaupt kein Transaktionsgeschäft realisiert werden konnte, liegt laut Dr. Kienzle daran, dass die ICAG nur selten die derzeit so beliebten Core-Immobilien (Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern) veräußert. Bei der Auflösung von Fonds kommen in der Regel ältere Objekte auf den Markt, die auch nicht mehr über die beste Lage verfügen. Weil alle nur Top-Objekte wollen, ist es deshalb nach Aussage des Vorstandssprechers zurzeit nicht einfach, hieraus Geschäft zu generieren.
Die „übrigen Forderungsverluste“ von 320 TEUR resultieren, wie Dr. Kienzle auf Nachfrage des DSW-Vertreters darlegte, aus der nochmaligen Verschärfung der Politik. Die bei den Fonds gestundeten Gebühren werden daher nun früher wertberichtigt. Diese sind deshalb aber nicht verloren.
AbstimmungenNachdem keine weiteren Wortmeldungen vorlagen, gab Prof. Dr. Kalscheuer die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 3.011.664 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren demnach 1.590.809 Aktien entsprechend 52,82 Prozent vertreten. Alle Beschlüsse wurden bei maximal 1.675 Gegenstimmen, also mit Mehrheiten nahe 100 Prozent, gefasst.
Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der Dr. Kleeberg & Partner GmbH zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 (TOP 4) sowie über die Wahl der Herren Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer, Dr. Jan Peter Heck und Dr. Oscar Kienzle in den Aufsichtsrat (TOP 5).
Gegen 12:40 Uhr schloss der Aufsichtsratsvorsitzende die Versammlung.
FazitBei der IC Immobilien AG hat sich die Situation in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert. Nach wie vor verfügt die Gesellschaft als unabhängiger Anbieter von Asset- und Propertymanagement-Dienstleistungen über ein interessantes Geschäftsmodell. Auch in 2010 gelang es jedoch nicht, daraus ausreichend Erträge zu generieren, um die hohen Kosten zu decken. Zudem mussten noch einige Sonderaufwendungen verarbeitet werden.
Mittlerweile scheint der Umbau des Geschäfts aber abgeschlossen. Die Gesellschaft hat die Initiatorenfunktion von Publikumsfonds völlig aufgegeben und das Geschäftsvolumen unter anderem durch die Einbringung des international tätigen Asset- und Property-Managers IC PropertyOne so weit ausgebaut, dass positive Ergebnisse zu erzielen sein sollten. Bis zum Jahresende sollen die Assets under Management auf 10 Milliarden Euro ausgeweitet werden.
In der ersten Jahreshälfte 2011 konnte bereits ein deutlich positives Ergebnis erzielt werden. Die Gesellschaft befindet sich also auf dem richtigen Weg, und der neue Vorstand muss nun zeigen, dass eine dauerhaft positive Entwicklung erreicht werden kann. Sobald dies erkennbar ist, müsste auch der Aktienkurs von der verbesserten Situation profitieren können.
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Veröffentlichungsdatum:
28.08.2011
-
18:52
Redakteur:
mwa
