Drucken HV-Bericht IC Immobilien Holding AG

Am 24.6.2010 fand traditionell am Firmensitz in Unterschleißheim die ordentliche Hauptversammlung der IC Immobilien Holding AG statt. Wie im Vorjahr auch fanden nur wenige (dieses Jahr rund 15) Aktionäre und Gäste, darunter Peter Guba von GSC Research, den Weg in die Firmenräume, um sich über den Geschäftsverlauf des Jahres 2009 zu informieren.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer eröffnete um 10 Uhr die Versammlung und informierte darüber, dass nach 20 Jahren die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gewechselt werden soll. Anschließend handelte er die Formalien ab, gab einen kurzen Überblick über den Bericht des Aufsichtsrats und die Struktur der Vorstandsvergütung und übergab danach das Wort an den Vorstandssprecher Dr. Oscar Kienzle.


Bericht des Vorstands

Zunächst bemerkte Dr. Kienzle, an dieser Stelle habe er sich vor einem Jahr für das miserable Ergebnis der Gesellschaft entschuldigt, und auch in diesem Jahr könne er mit dem Ergebnis nicht zufrieden sein. Allerdings sieht er sich zusammen mit seinem Vorstandskollegen Oliver Priggemeyer auf dem richtigen Weg. Die Kostenseite haben sie mittlerweile im Griff, unbefriedigend stellt sich aber immer noch die Ertragsentwicklung dar. Das laufende Geschäft ist unverändert stabil, aber erstmalig in der Geschichte des Unternehmens konnten keine neuen Aufträge akquiriert werden. Das Wachstum resultierte aus bereits im Vorjahr akquirierten Aufträgen, die erst in 2009 ganzjährig ertragswirksam wurden.

Völlig entfallen ist zwischenzeitlich der Ergebnisbeitrag der sich in Liquidation befindenden Leasingfonds. Leider muss deren Betreuung nach Aussage des Vorstandssprechers weitergeführt werden, da aufgrund des rückwirkenden Kurswechsels der Finanzverwaltung in Sachen gewerbesteuerpflichtiger Aufgabegewinne Nachversteuerungen durchzuführen sind. Verloren hat das Unternehmen als Kunden den BBV Fonds 17, der sich für einen anderen, geringfügig günstigeren Dienstleister entschieden hat. Zum Ende des ersten Quartals wurde der BBV Fonds 11 in andere Hände gegeben. Die vorläufige Insolvenz dieses Fonds, die Dank der späten, aber noch rechtzeitigen Unterstützung der Kreditgeber sowie vieler Anleger abgewendet werden konnte, hat sehr viel Arbeit und leider auch öffentlichkeitswirksamen Ärger bereitet.

Das Transaktionsgeschäft ist nach einem Rückgang auf 30 Prozent vom Jahr 2007 auf 2008 im Geschäftsjahr 2009 nochmals auf 30 Prozent zurückgegangen und umfasst somit nur noch rund 10 Prozent des im Jahr 2007 umgesetzten Volumens. Als Konsequenz wurden die Vermietungsabteilung in München aufgelöst und die verbliebenen Mitarbeiter ins Property Management integriert. Den Turnaround erwartet Dr. Kienzle in diesem Jahr. Die Marktentwicklung spricht nach seiner Einschätzung dafür, auch wenn es im ersten Halbjahr noch nicht in der Kasse geklingelt hat, die Verhandlungen über mehrere Objekte sind allerdings weit fortgeschritten.

Die Beteiligung Fair Value REIT-AG hat die IC-Gruppe auch in 2009 auf der Zins- und Ertragsseite belastet, die Aktienkursentwicklung lief allerdings zum ersten Male in die richtige Richtung und hat zu einem geringen Teil die früheren Verluste wieder aufholen lassen. Die Bewertungsverluste der Vorjahre haben sich zum Jahresende 2009 marktbedingt bereits deutlich reduziert.

Wie der Vorstandssprecher weiter ausführte, konnte das Ziel einer Trennung von der Beteiligung am BBV Fonds 8 noch nicht erreicht werden. Zwei von vier Objekten sind einem Verkauf nahe oder befinden sich zumindest im fortgeschrittenen Stadium der Verhandlung. In zwei Objekten konnten neue Mietverträge abgeschlossen werden, die laufenden Ergebnisse des Fonds sind zwischenzeitlich wieder sehr stabil. Mit Blick auf den eigenen Immobilienbestand verfolgt der Vorstand das Ziel, diesen unter Ausnutzung der günstigen Marktsituation vollständig in den nächsten 18 Monaten zu verkaufen. Etwa 10 Prozent konnten im ersten Halbjahr bereits umgesetzt werden.

Über den restlichen Bestand mit Ausnahme der Projektentwicklungsgrundstücke wird mit mehreren Interessenten parallel verhandelt. Die Umsetzung des Verkaufs von BBV 8 und den Abverkauf des eigenen Immobilienbestands nannte Dr. Kienzle die wesentliche Voraussetzung für eine Umfinanzierung der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG und damit für die Wiederherstellung einer Dividendenfähigkeit der Gesellschaft.

Das gesamte operative Geschäft der IC-Gruppe wird laut Dr. Kienzle in die Segmente Property/Asset Management, Consulting und Brokerage sowie Fondsgeschäft und Immobilien gegliedert. Regional werden Deutschland und Nordamerika/Kanada als getrennte Segmente betrachtet. Nach dem Verkauf von 75 Prozent der Beteiligung an der Regentor IC Investments Inc. wurde das Nordamerika/Kanada-Geschäft weiter zurückgefahren. Beim diesjährigen Ergebnis kann der Vorstandssprecher über eine schwarze Null berichten, die den Turnaround der IC-Gruppe einläutet. Die Richtungsänderung wurde dabei durch die positiven Wertänderungen der wesentlichsten Beteiligungen an der Fair Value REIT-AG und dem BBV Fonds 8 bewirkt.

Die Finanzmarktkrise wandelte sich nach Aussage von Dr. Kienzle in eine Krise im Euroland und eine Schuldenkrise, konjunkturell erholte sich die Wirtschaft nach einer tiefen rezessiven Phase zu Beginn des Jahres 2009. Die Märkte, auf denen insbesondere die IC-Gruppe agiert, standen über weite Strecken unter Druck. Der Jahresabschluss der IC-Gruppe blieb davon nicht unverschont. In diesem Zusammenhang machte der Vorstandssprecher auf eine mehr technische Ausweisfrage aufmerksam. So wurde der Anteil am BBV Fonds 8 auch in 2009 als Beteiligung at equity berücksichtigt. Der Bilanzausweis erfolgte in 2008 und 2009 unter der entsprechenden Bilanzposition.

In der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) wurde der Beteiligungsertrag in 2009 im Beteiligungsergebnis ausgewiesen, in 2008 floss der BBV 8 noch konsolidiert in die GuV ein. Dies ist der wesentliche Unterschied in den Umsatzzahlen. Um die Aussagefähigkeit der Jahresvergleiche zu erhöhen, wurde der Erfolgsbeitrag des BBV 8 in beiden Jahren im Beteiligungsergebnis ausgewiesen.

Mit Blick auf die Ergebnisentwicklung der IC-Gruppe erklärte Dr. Kienzle, dass nach dem denkwürdigen Jahresfehlbetrag von 7,7 Mio. Euro in 2008 in diesem Jahr wieder eine schwarze Zahl von 11,8 TEUR als Jahresüberschuss ausgewiesen werden kann. Das Betriebsergebnis fiel von plus 290 auf minus 55,3 TEUR, eine Folge des weitgehend ausgebliebenen Transaktionsgeschäfts. Das Eigenkapital der Gruppe blieb mit 10,8 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant, die Eigenkapitalquote verbesserte sich von 23,4 auf 26,4 Prozent. Die als Finanzinvestitionen ausgewiesenen eigenen Immobilien der Gruppe wurden in Ausübung des Wahlrechts zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Werte wurden von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt und stiegen um 301 TEUR auf fast 11 Mio. Euro an.

Die sonstigen Beteiligungen (at equity) beinhalten nach Angabe des Vorstandssprechers 1,701 Millionen Aktien der Fair Value REIT-AG mit einem Buchwert von 7,8 Mio. Euro, die BBV 8-Anteile mit einem Buchwert von 9,2 Mio. und andere mit 156 TEUR. Dabei wurden die Fair Value-Aktien zum Börsenkurs von 4,60 (Vj.: 4,00) Euro je Stück bewertet. Die liquiden Mittel liegen mit 0,6 Mio. Euro stichtagsbedingt um 1,2 Mio. niedriger gegenüber dem Vorjahr. Das Eigenkapital der IC-Gruppe insgesamt verminderte sich geringfügig um 0,2 auf 10,8 Mio. Euro.

Die Segmente der IC-Gruppe waren laut Dr. Kienzle von den Entwicklungen der Finanzmarktkrise unterschiedlich betroffen. So kam im Segment Brokerage und Consulting das Transaktionsgeschäft praktisch zum Erliegen, bei den meisten Konzerngesellschaften konnten die gesteckten Ziele nicht ganz erreicht werden. Die Immobilien haltenden Konzerngesellschaften führten im Gegensatz zu früheren Jahren im abgelaufenen Geschäftsjahr erfreulicherweise zu keiner Ergebnisbelastung.

Insgesamt verzeichnete der IC-Konzern ein Umsatzminus von 17,4 Prozent, die Umsatzerlöse fielen um 2,6 auf 12,6 Mio. Euro. Das Segment Property/Asset-und Consulting erwies sich dabei mit 8,7 Mio. Euro als das umsatzstärkste und beinhaltet die Verwaltung der gesamten Immobilienbestände sowohl der vom Konzern gemanagten Immobilienfonds als auch derjenigen von Dritten. Per Jahresultimo verwaltete die IC Immobilien-Gruppe Dr. Kienzle zufolge eine Fläche von 1,5 Mio. qm vermieteter Immobilien in Deutschland und Kanada mit circa 2.200 Mietern. Das zweite Segment Fondsgeschäft ist für die Fondskonzeption für die Anlegerbetreuung und ferner für die Verwaltung und Auflösung der Fonds nach dem Verkauf der Objekte verantwortlich. Nach der Umstrukturierung gehört in Verbindung mit der IC Beteiligungs Treuhand auch das Fondscontrolling wieder zu ihrem Tätigkeitsbereich.

Wie der Vorstandssprecher weiter ausführte, betreut die Gesellschaft in der laufenden Verwaltung rund 30.000 Anleger, das Segment erzielte Erlöse von 2,4 (3,4) Mio. Euro. Zum einen fehlten die Konzeptionserlöse, aber auch die Liquidationserlöse durch einen Verkauf der Objekte. Auch der Gebührenverzicht bei einigen ertragsschwächeren Fonds wirkte sich ertragsmindernd aus, so dass die Fondsverwaltungsvergütungen und die Erlöse aus Treuhandtätigkeit um 244 TEUR abschmolzen. Das dritte Segment Immobilien hält ausschließlich die eigenen Immobilien der Gruppe als Finanzinvestition und verwaltet diese. Die Umsatzerlöse bewegten sich mit 857 TEUR in etwa auf Vorjahresniveau Das Segment Brokerage und Consulting war besonders hart von dem Zusammenbruch des Transaktionsgeschäfts betroffen und erzielte mit 57 TEUR noch nicht einmal ein Zehntel des Vorjahresumsatzes.

Das Nordamerikageschäft inklusive Kanada erwirtschaftete einen Umsatz von 490 (754) TEUR. Da das zu verwaltende Volumen auf absehbare Zeit nicht mehr ausreichend sein wird, hat die Gesellschaft laut Vorstandssprecher zur Verstärkung des Betreuungs- und Akquisitionspotenzials weitere Partner aufgenommen. Namhafte Kostensenkungen in Höhe von 646 TEUR konnten bei den Drittkosten durch Einschränkung der Fremdverwaltung und Baubetreuung erzielt werden. Das Bruttoergebnis vom Umsatz blieb mit 3,1 Mio. Euro durch die die Kostensenkung übersteigenden Umsatzeinbußen hinter dem Vorjahr zurück.

Der Jahresüberschuss von 11,8 TEUR stellt nach Aussage von Dr. Kienzle weder für die Aktionäre noch für das Management oder die Mitarbeiter, die alle nunmehr bereits im zweiten Jahr auf Dividende oder Tantieme verzichten mussten, ein auch nur ansatzweise befriedigendes Ergebnis dar. Wie bereits erwähnt ist die Gesellschaft auf der Kostenseite gut vorangekommen und hat dort die Ziele weitgehend erreicht. Weitere Kostensenkungen sind vorstellbar, gehen aber fast zwangsläufig zu Lasten der Qualität und Kundenzufriedenheit. Dies kann und will sich der Vorstand nicht leisten. Dass dies trotzdem in dem einen oder anderen Fall leider geschehen ist, bedauern Dr. Kienzle und Herr Priggemeyer, beide wollen alles daran setzen, dies künftig zu vermeiden.

Ansetzen will und wird der Vorstand auf der Ertragsseite. Auch von unabhängigen Dritten ist dem Unternehmen bestätigt worden, dass es sich mit dem neuen IT-System an der vordersten Front bewegt, was „state of the art reporting“ angeht. Dies soll als Akquisitionstool und als USP (unique selling proposition, Alleinstellungsmerkmal) genutzt werden, um neue Aufträge zu akquirieren. Ganz gezielt angesprochen werden regionale, aber auch eingeschränkt überregionale Kooperationspartner, um diesen eine strategische Partnerschaft unter Nutzung einer gemeinsamen IT-Basis anzubieten.

Hierbei ist laut Vorstandssprecher nicht die Größe per se das Ziel, vielmehr wird das eigene Netzwerk verstärkt und verdichtet. Damit will die IC-Gruppe in Größenordnungen vorstoßen, die bei weitgehend unveränderten Strukturkosten erhebliche Kostendegressionseffekte bieten. Zur Verdeutlichung nannte Dr. Kienzle konkrete Zahlen. So kostet die Reporting- und Filialstruktur derzeit etwa 1,5 Mio. Euro overhead, das sind etwa 12 Prozent des Umsatzes. Die Kosten steigen bei einer Verdoppelung des Umsatzes nur unwesentlich und sinken auf etwa 7,5 Prozent des Umsatzes. Im Endeffekt führt dies bei einer Umsatzverdoppelung zu einer Ergebnisverbesserung von über einer Mio. Euro.

Die ersten Gespräche in diese Richtung nannte Dr. Kienzle sehr erfolgversprechend, und der Vorstandssprecher will auch bewusst nicht ausschließen, dass den Partnern mit der eigenen Aktie als Währung eine interessante Beteiligungsalternative angeboten werden kann. Das Ziel ist es, bis Ende 2011 in eine Größenordnung von etwa 10 Milliarden Assets under Management zu wachsen. Damit würde die Gesellschaft am Markt eine wettbewerbsfähige Größe erreichen, ohne dabei die Unabhängigkeit und den mittelständischen Charakter zu verlieren.

Verbunden mit dem eingangs erwähnten Ziel des bereits sich in der Umsetzung befindenden Abverkaufs der eigenen Immobilien sollte die IC-Gruppe nach Ansicht von Dr. Kienzle mit dieser Wachstumsstrategie an die früheren Ergebnisse anknüpfen können. Die Eigenkapitalquote soll sich in einer Höhe von mindestens einem Drittel bewegen - derzeit liegt diese bei knapp 27 Prozent. Als Zeitrahmen setzt sich der Vorstand achtzehn Monate als Ziel. Angesichts des verbesserten konjunkturellen Umfelds, der wieder guten Nachfrage nach Immobilien und der sich in der Umsetzung befindenden Neuausrichtung hofft Dr. Kienzle, den Aktionären in einem Jahr wieder bessere Zahlen berichten zu können.


Allgemeine Aussprache

Erster Redner der Debatte war Andreas Breijs von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW). Dieser wollte zunächst wissen, ob die Liquidität ausreichend ist, um die Gesellschaft durch das laufende Jahr zu bringen. Hierauf antwortete Dr. Kienzle sehr ausführlich und erklärte, dass die IC-Gruppe bei einem Jahresumsatz von circa 12 Mio. Euro jeden Monat mit rund 1 Mio. Euro in Vorleistung gehen muss, da die Umsätze erst zum Ende des Monats in Rechnung gestellt werden. Zudem müssen die Fremdmittel der Beteiligungen zurückgeführt werden, was eine strukturelle Unterdeckung bei der Beteiligung Fair Value REIT-AG bedeutet.

Den Wert der eigenen Immobilien gab der Vorstandssprecher mit rund 10 Mio. Euro an, wovon circa 6 Mio. Euro fremdfinanziert sind. Die Liquidität sieht er durch den Abverkauf und den geplanten Erlös durch den Verkauf des BBV 8 mit einem Volumen von circa 4 Mio. Euro als gesichert an, neue Objekte sollen damit nicht erworben werden. Die Frage von Herrn Breijs, ob der Vorstand negative Auswirkungen der möglichen Krise des amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkts sieht, verneinte Dr. Kienzle, da die Gesellschaft die Beteiligung in Nordamerika reduziert hat und jetzt nur noch mit Partnerschaften bzw. Kooperationen präsent sein will.

Aktionär Hermann Pressler wollte dann gerne wissen, warum die Gesellschaft keine Aufträge akquirieren konnte. Wie Dr. Kienzle betonte, war das Management keineswegs untätig, sondern es hat an insgesamt sieben Ausschreibungen teilgenommen. Davon wurde ein Fall mangels erfolgreicher Umsetzungsmöglichkeiten seitens qualifizierten Personals abgelehnt, ein Fall ist noch offen. Die anderen Angebote scheiterten am Preis, da die großen Wettbewerber nach Ansicht von Dr. Kienzle scheinbar um jeden Auftrag mit harten Bandagen kämpfen.

Die Frage des Aktionärs, ob auch die Beteiligung an der Fair Value REIT-AG verkauft werden soll, verneinte der Vorstandssprecher. Zuletzt interessierte Herrn Pressler noch, wie man sich bei der Gesellschaft die künftige Dividendenpolitik vorstellt. Darauf entgegnete Dr. Kienzle, dass auch der Vorstand und die Mitarbeiter an einer Dividende großes Interesse haben, da nur im Falle einer Dividendenzahlung auch entsprechende Tantiemen fällig werden. Nach dem Abverkauf des eigenen Immobilienbestands steht der Ausschüttung einer Dividende nach Ansicht des Vorstandssprechers aber nichts mehr im Wege.


Abstimmungen

Bei Beginn der Abstimmungen waren vom Grundkapital in Höhe von 2.800.000 Stückaktien insgesamt 1.856.312 Stückaktien entsprechend 66,3 Prozent vertreten. Die Beschlüsse zu den TOP 2, 3 und 4 wurden mit über 99 bzw. nahezu 100 Prozent der Stimmen gefasst. Mit einer Zustimmung von lediglich 68,73 Prozent wurde die erforderliche Dreiviertelmehrheit bei TOP 5 verfehlt, womit dieser abgelehnt war.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstands (TOP 2)und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der Dr. Kleeberg & Partner GmbH, München, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2010 (TOP 4) sowie über die Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien mit Ausschluss des Bezugsrechts und der Möglichkeit zum Ausschluss des Andienungsrechts (TOP 5).

Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Kalscheuer beendete die Hauptversammlung gegen 11:55 Uhr.


Fazit

Eine schwarze Null, eine neue strategische Ausrichtung als reiner Immobiliendienstleister - die Weichen für die Zukunft scheinen bei der IC Immobilien Holding AG gestellt.

Einziger Wermutstropfen ist, dass der Abverkauf des eigenen Immobilienbestands und der Beteiligung am BBV 8 Fonds noch nicht erfolgt ist und dass es bis zum jetzigen Zeitpunkt auch noch nichts Konkretes dazu zu vermelden gibt. So gilt nach Ansicht des Autors - wie letztes Jahr auch schon - die Devise: Wer einen längeren Atem hat und vom Immobiliensektor überzeugt ist, der findet im Augenblick einen relativ niedrigen Einstandskurs vor.


Kontaktadresse

IC Immobilien Holding AG
Ohmstraße 4
D-85716 Unterschleißheim

Tel. +49 (0) 89 / 55227 - 0
Fax +49 (0) 89 / 55227 - 355

E-Mail: [email protected]
Internet: http://www.ic-group.de


Ansprechpartner Investor Relations

Stephan Holeczek

Tel. +49 (0) 89 / 55227 - 362
Fax +49 (0) 89 / 55227 - 355
E-Mail: [email protected]

Veröffentlichungsdatum: 28.06.2010 - 17:37
Redakteur: pgu