Drucken HV-Bericht REAL² Immobilien AG

Zu ihrer diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung hatte die REAL2 (Realquadrat) Immobilien AG für den 10. Juni 2010 in den KOMED Mediapark in Köln eingeladen. Rund 25 Aktionäre und Gäste, darunter Vanessa Gronau von GSC Research, folgten der Einladung und hatten sich zu Beginn um 13 Uhr im Versammlungsraum eingefunden. Der Aufsichtsratsvorsitzende Johannes Zilkens begrüßte alle Anwesenden und übergab nach einer kurzen Erläuterung der üblichen Formalien das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Thomas Löhr.


Bericht des Vorstands

Nach der Begrüßung des Auditoriums konnte Herr Löhr feststellen, dass das abgelaufene Geschäftsjahr 2009 für die REAL2 Immobilien AG trotz widriger Rahmbedingungen sehr erfolgreich verlaufen ist. Die Kernthese der letzten Hauptversammlung, dass das Unternehmen es notfalls auch aus eigener Kraft schafft, wurde damit bestätigt. Durch die positive Entwicklung und das gute Ergebnis im Geschäftsjahr 2009 verbessert sich die Position von REAL2 zusätzlich. Die anhaltenden Auswirkungen der Finanzkrise belasten weiterhin das schwierige Umfeld, und in diesem Zusammenhang ist das Transaktionsvolumen in 2009 krisenbedingt drastisch eingebrochen.

Gut gelegene und ausgestattete Wohnimmobilien befinden sich nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden als institutionelle Anlageform auf dem Vormarsch, da sie im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien weitestgehend konjunkturunabhängig sind. Der Wohnungsneubau in Deutschland bleibt jedoch unverändert hinter dem Bedarf zurück. Die Maklergesellschaften von REAL2 konnten ihren Provisionsumsatz um 20 Prozent steigern. Für die Zukunft ist ein weiterer Ausbau des Maklerbereichs geplant. Auch das Verkaufsvolumen von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist angestiegen. Herr Löhr sprach in diesem Zusammenhang einen Dank an alle Mitarbeiter und Makler aus, denn Vorstand und Mitarbeiter sind überzeugt, dass REAL2 richtig investiert ist und bleibt.

Gegenüber dem Vorjahr erzielte REAL2 eine Steigerung der Verkäufe von Bestandsimmobilien und der Provisionserlöse. Der Umsatz im Konzern stieg um rund 80 Prozent auf 19,5 (Vj.: 10,9) Mio. Euro. Das EBIT hat sich sehr positiv entwickelt und verbesserte sich von minus 0,677 Mio. Euro im vergangenen Jahr auf plus 1, 363 Mio. Euro. Dem Jahresfehlbetrag von minus 0,933 Mio. Euro in 2008 steht ein Jahresüberschuss von 0,964 Mio. Euro im letzten Jahr gegenüber. Aus diesen positiven Zahlen resultiert die Priorität der weiteren Unternehmensstabilisierung.

Die Anzahl der Mitarbeiter wurde Herrn Löhr zufolge nochmals weiter auf 18 (20) gesenkt, und somit wurden die fixen Vergütungen um rund 100.000 Euro reduziert. Auch in Zukunft ist eine Verbesserung der Kostenstruktur geplant. Die Kennzahlen unterstreichen die positive Entwicklung von REAL2, und der Turnaround ist in dem schwierigen Marktumfeld des Geschäftsjahres 2009 gelungen. Das Eigenkapital hat sich im Konzern auf 8,3 (7,4) Mio. Euro erhöht, und die Eigenkapitalquote stieg von 29,5 auf nun 39,1 Prozent.

In Bezug auf die Marktsituation von Wohnimmobilien konnte Herr Löhr berichten, dass ein geringes Angebot von hoher Qualität in guter Lage vorherrscht und dass somit die große Nachfrage nicht bedient werden kann. Aufgrund zunehmender Inflationsängste und fehlender alternativer Anlagemöglichkeiten ist die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer gering, bzw. die Erwartungen an die Kaufpreisfaktoren liegen hoch. Da die weitere Entwicklung schwer abzusehen ist, setzt man bei REAL2 auf Qualität in guter Lage.

Der Trend der steigenden Einzeltransaktionen von Eigentumswohnungen sowie von Ein- und Zweifamilienhäusern auf den Märkten Köln und Düsseldorf wird sich nach Meinung lokaler Experten auch in 2010 fortsetzen.

Im Hinblick auf die Marktsituation von Gewerbeimmobilien erklärte Herr Löhr, dass sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr halbiert hat. Die Transaktionen in Deutschland sind auf 10,5 (20,7) Milliarden Euro zurückgegangen. In den umsatzstärksten Städten, den sogenannten Big Six (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Düsseldorf) ist ein Rückgang von 37 Prozent auf 5,8 (9,2) Milliarden Euro zu verzeichnen. Auffällig ist nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden ebenfalls der Aspekt, dass ausländische Käufer den deutschen Immobilienmarkt meiden. 2008 lag der Anteil ausländischer Käufer bei mehr als 50 Prozent, im vergangenen Geschäftsjahr fiel die Quote auf nur noch 9 Prozent. Die Zurückhaltung vieler institutioneller Investoren war aufgrund dieser Entwicklung groß, Notverkäufe blieben die Ausnahme, und der Markt hat sich nur sehr zögerlich belebt.

Bei REAL2 hat man sich im vergangenen Jahr dazu entschlossen, neue Serviceleistungen einzuführen und diese um das Segment Investment auf Maklerebene zu erweitern. Wie Herr Löhr berichtete, stellt dieser Service ein lukratives Geschäftsfeld dar, welches auf die Realisierung von Transaktionen mit einem Mindestvolumen von 10 Mio. Euro fokussiert ist. REAL2 soll zusätzlich als Investmentmakler im Markt etabliert werden. Der aktuelle Auftragsbestand in diesem Segment liegt bei 650 Mio. Euro, und erste Abschlüsse wurden bereits realisiert.

Die kontinuierliche positive Entwicklung der regionalen Maklergesellschaften in Köln und Düsseldorf sowie der Ertrag aus Service sichert die Freiheit für richtige und wichtige Investitionen. Durch den sukzessiven Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts sollen auch zukünftig eine größere Ertragsstabilität und eine positive Entwicklung der Gesellschaft unabhängig von neuen Investoren erreicht werden.

Im weiteren Verlauf seiner Rede ging der Vorstandsvorsitzende auf die Entwicklung im laufenden Geschäftsjahr 2010 ein. In den ersten vier Monaten des Geschäftsjahres 2010 erzielte REAL2 demnach ein EBIT von minus 0,285 im Gegensatz zu minus 0,592 Mio. Euro im Vorjahr. Somit ist eine deutliche Verbesserung zu verzeichnen. Ziel für 2010 sei es daher angesichts der Unsicherheiten über die Entwicklung der Finanzmärkte, ein positives Ergebnis zu erwirtschaften, so Herr Löhr.

Der Vorstandsvorsitzende sprach noch einmal ein Dankeschön an alle Aktionäre für ihre Treue aus und bestätigte, dass dieses Vertrauen ein Ansporn dafür sei, REAL2 in eine erfolgreiche Zukunft zu lenken.


Allgemeine Aussprache

Die erste Wortmeldung kam von Günter Friese, dem Vertreter der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW). Auch er zeigte sich mit der Entwicklung des Unternehmens zufrieden und betonte, die gezeigte Richtung im letzten Jahr sei der richtige Weg. Zunächst erkundigte sich Herr Friese dann nach dem Rückzug des Mehrheitsaktionärs Chamartin Proyectos. Dabei fragte er nach den Gründen und warum es so schwer sei, einen neuen Investor zu finden. Sowohl Herr Zilkens als auch Herr Löhr bestätigten, dass REAL2 einen neuen Gesellschafter braucht, der frisches Kapital mitbringt. Zudem ist ein neuer Investor nötig, um neue Einkäufe tätigen zu können, da mehr Masse benötigt wird, um Kontinuität zu erreichen. Da zurzeit viele Investoren unterwegs sind, die die Notsituation ausnutzen, sei es jedoch schwierig, den passenden Partner zu finden.

Ferner erkundigte sich Herr Friese nach der weiteren Entwicklung von REAL2 im Jahr 2010, wobei er wissen wollte, ob dieses besser werden wird als 2009. Hierauf betonte der Vorstandsvorsitzende, dass er in seiner Präsentation keinesfalls gesagt hat, dass 2010 besser wird als 2009. Es sei zum jetzigen Zeitpunkt lediglich mit einem positiven Ergebnis zu rechnen. Nach Aussage von Herrn Löhr ist die Marktentwicklung immer noch schwer einzuschätzen, und die Entwicklung des Unternehmens hängt ebenfalls von den Projekten ab. Bei einer konstanten Entwicklung sei aber mit einem guten Ergebnis zu rechnen.

In seiner nächsten Frage erkundigte sich Herr Friese nach der nächsten Dividendenausschüttung und wann die Unternehmensleitung diese intern ansteuert. Daraufhin erklärte Herr Löhr, dass es nach dem positiven Ergebnis im abgelaufenen Geschäftsjahr fatal wäre, den Gewinn direkt wieder in Form einer Dividende auszuschütten. Zunächst muss der Umsatz weiter gesteigert werden, damit das geplante Ziel einer Dividende in Zukunft erreicht werden kann.

Des Weiteren fragte Herr Friese, ob alle Transaktionen mit Gewinn abgeschlossen werden konnten oder ob einzelne Objekte mit Verlust verkauft werden mussten. Herr Löhr konnte bestätigen, dass keines der verkauften Objekte mit einem Verlust veräußert wurde. Dabei betonte er, dass die anvisierten Margen, die kalkuliert wurden, auch im Verkauf durchgesetzt werden, so dass kein Objekt mit Verlust verkauft werden muss.

Die letzte Frage von Herrn Friese bezog sich auf die Expansion von REAL2 in weitere Städte. Nach Auskunft des Vorstandsvorsitzenden muss REAL2 zunächst als feste Größe weiter gefestigt und etabliert werden. Eine Expansion sei daher im Moment nicht geplant, jedoch als nächster Schritt im Hinterkopf.

Als weitere Rednerin meldete sich Heidi Demke von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) zu Wort und betonte, dass REAL2 im vergangenen Jahr die Kehrtwende gelungen ist. Sie zeigte sich ebenfalls sehr zufrieden mit der Entwicklung des Unternehmens und mit dem Umstand, dass endlich wieder schwarze Zahlen geschrieben werden. Somit sei neue Hoffnung für die Zukunft zu schöpfen, da auch die Altlasten aus der Vergangenheit verarbeitet worden seien.

Danach erkundigte sich Frau Demke nach dem in Köln erworbenen Carré de lux. In diesem Zusammenhang fragte sie nach dem Restgrundstück und dessen Größe und Wert, worauf Herr Löhr erklärte, dass sich das Grundstück mit einer Größe von circa 7.000 qm noch im Bestand des Unternehmens befindet. Zurzeit verhandelt REAL2 mit zwei potenziellen Käufern. Eine Teilung des Grundstücks ist nicht angedacht, und in 2010 soll dieses an einen Endinvestor veräußert werden.

Als letzter Redner meldete sich Thomas Mariotti zu Wort. Dieser erkundigte sich nach den laufenden Projekten und den anvisierten Zeiträumen dieser Projekte. Wie der Vorstandsvorsitzende in seiner Antwort darlegte, sind die Margen für die Projekte schwer abzuschätzen, da die Verhandlungen noch laufen. Er erklärte weiterhin, dass es im Moment eine Reihe laufender Projekte gibt, das wichtigste sei jedoch das Grundstück Carré de lux in Köln. Die Einkäufe für 2011 laufen zurzeit, und aus dem vorhandenen Bestand sind momentan „keine großen Sprünge“ zu erwarten.


Abstimmungen

Nach dem Ende der Debatte um 15 Uhr leitete Herr Zilkens zu den Abstimmungen über und verkündete zu Beginn die Präsenz auf der Hauptversammlung. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 7.125.000, eingeteilt in ebenso viele Stückaktien, waren demnach 4.710.506 Aktien entsprechend 66,11 Prozent vertreten. Alle Beschlüsse wurden nahezu einstimmig gefasst.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über den Vortrag des Bilanzgewinns auf neue Rechnung (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie über die Wahl der KPMG AG Wirtschaftsprüfgesellschaft, Köln, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2010 (TOP 5).


Fazit

Die REAL2 (Realquadrat) Immobilien AG hat bewiesen, dass sie es auch ohne Investor aus eigener Kraft geschafft hat. Trotz der Auswirkungen der internationalen Wirtschafts- und Finanzkrise ist es dem Unternehmen gelungen, das abgelaufene Geschäftsjahr 2009 mit einem positiven Ergebnis erfolgreich abzuschließen. Die Fokussierung auf lukrative innerstädtische Immobilienprojekte in Köln und Düsseldorf hat gezeigt, dass REAL2 in die richtigen Projekte investiert hat.

Vor allem der Verlust der finanziellen Unterstützung des spanischen Großaktionärs Chamartin Proyectos aufgrund der Immobilienkrise in Spanien bereitete dem Unternehmen zunächst größere Schwierigkeiten, und die Enttäuschung über den misslungenen Turnaround in 2008 war groß. Im vergangenen Jahr ist dieser nun doch endlich gelungen, und bei REAL2 blickt man in eine positive Zukunft.


Kontaktadresse

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Veröffentlichungsdatum: 15.06.2010 - 13:09
Redakteur: vgr