Zu ihrer diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung hatte die Rücker Immobilien Portfolio AG ihre Anteilseigner für den 28. August 2009 in die Klosterkirche in Remscheid-Lennep eingeladen. Die Aufsichtsratsvorsitzende Abigail Schaeffer begrüßte die sieben Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Hinweise und Formalien, der Entschuldigung des erkrankten Aufsichtsratsmitglieds Kimberly Barnes sowie des terminlich verhinderten Vorstandsmitglieds David Maxwell dessen Vorstandskollegen Martin Lambotte das Wort.
Bericht des VorstandsNach der Begrüßung der Teilnehmer erläuterte Herr Lambotte die wesentlichen Eckdaten des Zahlenwerks der Rücker Immobilien Portfolio AG. Auf der Aktivseite der Bilanz kletterte das Anlagevermögen demnach auf 9,54 (Vj.: 7,57) Mio. Euro. In dieser Bilanzposition sind die Immobilienbestände der Gesellschaft enthalten, welche langfristig im Bestand gehalten werden. Der Wertansatz in der Bilanz erfolgt dabei mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, und gemäß Vorgabe des HGB werden diese während der Haltedauer planmäßig abgeschrieben. Die Position Vorräte in der Größenordnung von 1,53 (0,00) Mio. Euro enthält zur Veräußerung anstehende Objekte. In 2008 wurden im Rahmen eines Paketgeschäfts auch einzelne Liegenschaften übernommen, die nicht langfristig in den eigenen Bestand genommen werden sollen, sondern stattdessen zur Veräußerung anstehen.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 440,5 (312,0) TEUR resultieren aus Kaufpreisforderungen für veräußerte Objekte, die zum Bilanzstichtag noch nicht ausgeglichen waren. Zwischenzeitlich sind alle Zahlungen fristgerecht eingegangen, wie der Vorstand mitteilen konnte. Bei Kreditinstituten unterhält die Rücker Immobilien Portfolio AG eine Liquiditätsposition in der Größenordnung von 280 (106) TEUR.
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital im Berichtszeitraum auf 2,62 (1,59) Mio. Euro, wobei die Zunahme auf die in 2008 durchgeführte Kapitalerhöhung der Gesellschaft zurückgeht, die teilweise platziert worden ist. Die Position der Rückstellungen ist mit 15,8 (29,8) TEUR vergleichsweise übersichtlich, der Vorstand betonte in diesem Zusammenhang, dass im vorliegenden Abschluss keine Steuerrückstellungen erforderlich waren.
Infolge des weiteren Bestandsaufbaus erhöhten sich die Verbindlichkeiten auf 9,11 (5,91) Mio. Euro. Mit Blick auf die Finanzierungsstruktur wies Herr Lambotte darauf hin, dass alle Immobilien einzeln mit Darlehen finanziert werden und hier jeweils Darlehen mit einer Laufzeit von 10 oder 15 Jahren aufgenommen worden sind. Die Darlehen werden mit 2 bzw. 3 Prozent p.a. getilgt. In der Position der sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 129,6 (29,0) TEUR sind nach Vorstandsangabe unter anderem auch Mietkautionen im Volumen von 45 TEUR enthalten.
Die Umsatzerlöse kletterten in 2008 auf 2,10 (0,58) Mio. Euro, wobei in dieser Summe 1,075 Mio. Euro an Erlösen aus Mieten enthalten sind. Weitere Erlöse konnten aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken erzielt werden. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich auf 16,1 (minus 7) TEUR, woraus sich ein kleiner Jahresüberschuss von 4,6 TEUR nach einem Vorjahresfehlbetrag von 14,5 TEUR ergibt. Der Bilanzverlust der Rücker Immobilien Portfolio AG verminderte sich damit auf 52,4 (57,0) TEUR.
Im zweiten Teil seiner Ausführungen gab Herr Lambotte einen Überblick über den Immobilienbestand der Gesellschaft, der sich schwerpunktmäßig in Remscheid, Wuppertal, Solingen und Euskirchen befindet. Konkret handelt es sich dabei um folgende Liegenschaften: elf Wohneinheiten mit 666 Quadratmetern sowie 100 Garagen in Wuppertal in der Schwesterstraße (Kauftermin September 2006), vier Mehrfamilienhäuser mit 35 Wohnungen und einer Wohnfläche von 2.138 Quadratmetern in der Alsenstraße in Bochum (Kauftermin Dezember 2006), acht Wohneinheiten mit 361 Quadratmetern Fläche sowie 25 Garagen in Remscheid in der Mozartstraße (Kauftermin Dezember 2006).
Im November 2006 erfolgte der Kauf von zehn Wohneinheiten mit 724 Quadratmetern Fläche sowie zehn Garagen in Remscheid in der Stockder Straße. In Solingen besitzt die Gesellschaft drei Mehrfamilienhäuser mit 18 Wohneinheiten und 1.261 Quadratmetern Fläche sowie sechs Garagen (gekauft im März 2007) in der Dahlerstraße sowie zwei Mehrfamilienhäuser mit zwölf Wohneinheiten und 827 Quadratmeter Wohnfläche sowie zwölf Garagen, die im Juni 2007 in der Südstraße erworben wurden.
Von den im September 2007 in der Brückenstraße in Remscheid erworbenen drei Mehrfamilienhäusern mit elf Wohneinheiten und einer Fläche von 550 Quadratmetern wurde nach Vorstandsangabe im Jahre 2008 ein Haus im Zuge des Portfoliomanagements veräußert. Eine weitere Bestandsliegenschaft in Remscheid sind sechs Wohneinheiten mit 418 Quadratmetern in der Baisieper Straße (Kauf im Oktober 2007). In Radevormwald hat die Rücker Immobilien Portfolio AG im Oktober 2007 insgesamt zwölf Wohneinheiten mit 13 Garagen und einer Wohnfläche von 695 Quadratemtern in der Ispingarder Straße erworben. Ebenfalls im Oktober 2007 erfolgte der Kauf von fünf Mehrfamilienhäusern mit 28 Wohneinheiten und drei Garagen und einer Wohnfläche von 2.082 Quadratmetern in Euskirchen in der Franz-Sester-Straße sowie der Rudolf-Diesel-Straße. Diese Objekte wurden nach Angabe von Herrn Lambotte von einem regional ansässigen großen Familienunternehmen übernommen.
Weitere Objekte in Remscheid sind zwei Mehrfamilienhäuser à 446 Quadratmeter Fläche mit je sechs Wohneinheiten und vier Garagen in der Unterhützer Straße (Kauf im Januar 2008), sieben Wohneinheiten nebst einer Garage mit einer Fläche von 360 Quadratmetern in der Eberhardstraße (Kauf im Februar 2008) sowie fünf Wohneinheiten mit 263 Quadratmetern in der Stachelhauser Straße (Erwerb im Dezember 2007).
Interessantes Potenzial verspricht sich die Verwaltung auch aus dem im Dezember 2008 erworbenen Wohn- und Geschäftshaus in Solingen in der Bergstraße 18/20. Dieses Objekt verfügt über eine Wohnung und acht Gewerbeeinheiten mit 1.111 Quadratmeter Nutzfläche sowie über zehn Tiefgaragenstellplätze. Perspektivisch soll das Objekt zu einem Ärztehaus weiterentwickelt werden, Rückenwind verspricht sich das Management von der aktuell sich in Veränderung befindenden Innenstadtstruktur in Solingen, von der die Liegenschaft dank ihrer sehr guten Lage profitieren dürfte.
Ferner wurde im Mai 2008 ein größerer Bestand aus 24 Mehrfamilienhäusern mit 83 Wohneinheiten erworben. Zwischenzeitlich wurden daraus 18 Häuser mit 60 Wohneinheiten weiterverkauft, im Bestand der Gesellschaft befinden sich noch sechs Häuser mit 23 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 1.341 Quadratmetern.
Allgemeine AusspracheDer erste Redner, der sich im Rahmen der Generaldebatte zu Wort meldete, bat um nähere Angaben zur Zusammenarbeit mit der Rücker Immobilien AG. Nach Auskunft von Herrn Lambotte ist die Rücker Immobilien AG mit 37,8 Prozent an der Rücker Immobilien Portfolio AG beteiligt, wobei es sich jedoch um zwei eigenständige Gesellschaften handelt.
Darüber hinaus besteht eine gewisse Personenidentität. Die Gesellschaft beschäftigt jedoch außer den Vorstandsmitgliedern keinerlei Mitarbeiter, die anfallenden Tätigkeiten insbesondere im Bereich der Portfolioverwaltung usw. werden im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags durch die Rücker Immobilien AG erledigt. Bei An- und Verkäufen von Objekten erhält diese eine marktübliche Maklerprovision. Für die Verwaltung der Objekte wird eine Gebühr in Höhe von 5 Prozent der Bruttomieteinnahmen an die Rücker Immobilien AG gezahlt, womit laut Herrn Lambotte alle erbrachten Leistungen abgegolten sind. Weitere Verquickungen bestehen nach seiner Angabe nicht.
Aktionär Thiele bat dann um eine Einschätzung zur Entwicklung des Immobilienmarkts in Remscheid vor dem Hintergrund gewisser Schwierigkeiten in der lokalen Zuliefererbranche. Der Vorstand erklärte hierzu, dass der regionale Markt sehr genau beobachtet wird und dass das Unternehmen dank jahrzehntelanger Aktivität dort auch bestens vernetzt ist. Bei Investitionen erwirbt die Gesellschaft nur Objekte in vermietungssicheren Lagen, so dass sich selbst im Fluktuationsfall keine Probleme mit einer erforderlichen Anschlussvermietung ergeben.
Im Zusammenhang mit zwischenzeitlich erfolgten Veräußerungen interessierte sich Herr Thiele dafür, inwieweit die Gesellschaft die erzielten Verkaufserlöse zwischenzeitlich zum Erwerb weiterer Liegenschaften verwendet hat. Bezüglich der Finanzierungsstruktur führte der Vorstand aus, dass die Finanzierung stets objektbezogen erfolgt. Dabei hat die Verwaltung jeweils Zinsfestschreibungen über Zeiträume von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Ferner wurde vereinbart, dass die Darlehen frei von Vorfälligkeitsentschädigungen vorzeitig getilgt werden können. Zu diesem Zweck wurden auch die vereinnahmten Veräußerungserlöse verwendet. Auch künftig wird die Verwaltung großen Wert darauf legen, dass die Eigenkapitalposition komfortabel bleiben wird. Neue Finanzierungen werden dabei laut Herrn Lambotte mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital unterlegt.
Angesprochen auf die geplante Dividendenpolitik und mögliche Ausschüttungsquoten in der Zukunft antwortete der Vorstand, dass diese Frage zur Entscheidung ansteht, wenn die Gesellschaft entsprechende Überschüsse erwirtschaftet. Bislang wurden zu diesem Punkt noch keine Vereinbarungen zwischen den Großaktionären getroffen. Rein aus dem Vermietungsgeschäft sind nach Vorstandseinschätzung jedoch kaum ausschüttungsfähige Erträge zu erwarten. Grund hierfür ist die Struktur des Geschäfts mit den anfallenden Abschreibungen sowie den mit den finanzierenden Banken vereinbarten Tilgungen. Hierdurch werden in der Gesellschaft zwar stille Reserven aufgebaut, diese können aber erst im Fall einer Veräußerung aufgedeckt und in ein ausschüttungsfähiges Ergebnis verwandelt werden.
Zur aktuellen Aktionärsstruktur teilte der Vorstand mit, dass 95 Prozent und eine Aktie von den beiden Großaktionären gehalten werden. Auf die Rücker Immobilien AG entfällt davon der kleinere Teil im Umfang von 37,8 Prozent. Im Streubesitz befinden sich demnach 4,9 Prozent der Anteilsscheine. Auf die ergänzende Frage nach einem möglichen Squeeze-out der Minderheitsaktionäre erwiderte der Vorstand, dass ein solcher Schritt nicht geplant ist und dass auch die Börsennotiz einen Wert an sich darstellt. Auch die Kosten für die Börsenhandelbarkeit bewegen sich laut Herrn Lambotte in einer sehr überschaubaren und verträglichen Größenordnung.
Für den Geschmack von Aktionär Thiele ist der Vorstand der Gesellschaft mit insgesamt drei Mitgliedern vergleichsweise groß, so dass sich der Fragesteller nach der Aufgabenverteilung in diesem Gremium erkundigte. Herr Lambotte stimmte der Einschätzung zu, dass die Zahl der Vorstandsmitglieder recht groß ist, wies jedoch darauf hin, dass diese keinerlei Vergütung von der Rücker Immobilien Portfolio AG erhalten. Im Vorstand vertritt David Maxwell laut Herrn Lambotte dabei die Interessen des Großaktionärs, bei Investitionsentscheidungen wirkt dieser ebenfalls mit, während das Tagesgeschäft überwiegend durch die beiden Vorstände Martin Lambotte und Hans Ulrich Rücker erledigt wird.
Mit Blick auf die im Vorjahr von der Verwaltung in Aussicht gestellten und angestrebten weiteren Kapitalerhöhungen erläuterte der Vorstand, dass an der Strategie der weiteren Aufkapitalisierung des Unternehmens weiterhin festgehalten wird. Infolge der deutlichen Verschärfung der Finanzkrise im vergangenen Jahr nach dem Zusammenbruch von Lehmann Brothers konnten jedoch noch keine Kapitalmaßnahmen umgesetzt werden. Ob und wann es zu einer solchen kommt, sei aktuell noch nicht absehbar, so Herr Lambotte weiter.
Ein längerer Wortwechsel, bestehend aus Fragen und Antworten, entspann sich zwischen Aktionär Thiele und Frau Schaeffer hinsichtlich der weiteren Planungen der Deutsche Land plc mit ihrem Investment bei der Gesellschaft. Auf die in diesem Kontext gestellte Frage, ob die Großaktionärin die Gelder aus einer dort jüngst durchgeführten Kapitalerhöhung für eine Kapitalmaßnahme bei der Rücker Immobilien Portfolio AG verwenden will, beantwortete die Aufsichtsratsvorsitzende dahingehend, dass die bei der Deutsche Land plc eingeworbenen Mittel zur Stärkung des Unternehmens dienen und dazu, die zwischenzeitlich nicht mehr gewährleisteten Eigenmittelanforderungen der finanzierenden Banken zu erfüllen. Aktuell stehen bei der Großaktionärin keine Mittel für etwaige Kapitalmaßnahmen bei Tochtergesellschaften zur Verfügung. Sofern sich das Umfeld wieder verbessert, hält Frau Schaeffer einen solchen Schritt jedoch wieder für denkbar.
In diesem Zusammenhang bekräftigte auch Vorstandsmitglied Hans Ulrich Rücker, dass Wunsch und Plan für weiteres Wachstum durch die Einwerbung von frischem Kapital weiterhin bestehen.
AbstimmungenNach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 13:05 Uhr wurde die Präsenz mit 1.378.169 Aktien oder 66,54 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussfassungen erfolgten einstimmig und ohne Enthaltungen.
Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Festlegung der Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder (TOP 4) sowie über die Wahl von Dipl.-Kfm. Klaus Diether Sträter in Sozietät CC & LL Ferdinand-Thun-Straße 21, 42289 Wuppertal, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2009 (TOP 5).
FazitIm abgelaufenen Geschäftsjahr konnte die Rücker Immobilien Portfolio AG ihr Ziel eines weiteren Bestandsaufbaus zwar weiter voranbringen, jedoch machte die Verschärfung der Finanzkrise nach dem Kollaps von Lehmann Brothers den Planungen für eine weitere Kapitalmaßnahme einen Strich durch die Rechnung.
Wie nunmehr auf der Hauptversammlung zu erfahren war, ist der Mehrheitsaktionär, die Deutsche Land plc, aktuell ebenfalls nicht in der Lage, eine weitere Kapitalerhöhung mitzugehen, so dass die Bestandsausweitung vorerst auf Eis liegt. Aus Sicht des Unternehmens und der übrigen Aktionäre ist dies bedauerlich, da sich im aktuellen Umfeld durchaus attraktive Chancen für günstigen Immobilienerwerb ergeben dürften, die jedoch ohne weitere Eigenmittel nur in begrenztem Umfang genutzt werden können.
Insoweit wäre es aus Sicht des Verfassers wünschenswert, wenn die beiden Großaktionäre den Weg auch für Gespräche mit einem möglichen Dritten frei machten, um die Entwicklungsmöglichkeiten des Unternehmens nicht unnötig zu limitieren. Bis dahin eignet sich die Aktie der Rücker Immobilien Portfolio AG nicht zuletzt aufgrund des mit unter 5 Prozent sehr geringen Free Floats und der daraus resultierenden ausgesprochen geringen Umsätze an der Börse vorerst wohl nur für Liebhaber von Spezialwerten mit der Möglichkeit zum Hauptversammlungsbesuch.
KontaktadresseRücker Immobilien AG
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Veröffentlichungsdatum:
08.09.2009
-
18:26
Redakteur:
ala
