Drucken HV-Bericht REAL² Immobilien AG

Am 25. August 2009 fand in Köln die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der REAL² Immobilien AG statt. Rund 30 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner für GSC Research, hatten sich im KOMED Mediapark eingefunden, um sich nach der gescheiterten Kapitalerhöhung des neuen Großaktionärs, der spanischen Charmatin-Gruppe, über die weiteren Zukunftsaussichten der Gesellschaft zu informieren.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Johannes Zilkens eröffnete die Hauptversammlung und übergab nach dem Verlesen der üblichen Formalien das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Thomas Löhr.


Bericht des Vorstands

Nach Aussage von Herrn Löhr verlief 2008 sehr enttäuschend. Der Vorstand hatte sich sogar überlegt, „alles hinzuschmeißen“, wird jetzt aber doch weitermachen, so Herr Löhr. Bei der Gesellschaft war man mit hohen Erwartungen in das Jahr 2008 gestartet, nachdem es gelungen war, eine Vielzahl historischer Probleme zu lösen. So konnte die Bilanz bereinigt werden, und es bestand kein weiterer Abschreibungsbedarf.

Große Teile des verbliebenen Altbestands konnten in 2008 veräußert werden. Zusammen mit dem Großaktionär wollte sich REAL² nun auf die Entwicklung größerer Projekte konzentrieren. Mit dem Carré de Lux erfolgte auch bereits der erste Ankauf eines größeren Objekts in Köln, berichtete der Vorstandsvorsitzende.

Der Großaktionär Chamartin wollte beim Unternehmen eine Kapitalerhöhung über 10 Mio. Euro zeichnen. Während der Vorbereitung der Kapitalerhöhung kam es aber schon zu ersten Unsicherheiten über die Durchführbarkeit der Kapitalmaßnahme. Aufgrund der starken Immobilienkrise in Spanien hat Chamartin zunächst einmal einen Investitionsstopp verkündet. Im Mai 2008 hat der Großaktionär aber noch zugesagt, eine 10-prozentige Kapitalerhöhung um 1,2 Mio. Euro zu zeichnen. Jedoch erfolgte im Oktober 2008 die endgültige Absage der Kapitalerhöhung. Wie Herr Löhr weiter ausführte, kann der Großaktionär auch in nächster Zeit keine Kapitalerhöhung durchführen.

Dies hat die Steuerung der Gesellschaft massiv erschwert, zumal auch keine weiteren Projekte erworben werden konnten. Laut Herrn Löhr hat deshalb das vorhandene Carré de Lux eine enorme Bedeutung für das Unternehmen. Ohne eine Veräußerung des Projekts vor Baubeginn war ein positives Ergebnis für die Gesellschaft nicht mehr zu erreichen. Nach Meinung von Herrn Löhr ist REAL² somit Ende 2008 unverschuldet in die jetzige Situation gekommen.

Trotz der schwierigen Ausgangssituation will der Vorstand weitermachen, auch wenn dabei seine persönliche Reputation auf dem Spiel steht. Die Änderung der Unternehmensstrategie in den letzten Jahren hat sich aber trotzdem als richtig erwiesen. Zum 1. April 2009 wurden die Vorstände noch einmal neu für fünf Jahre bestellt, teilte Herr Löhr mit.

Wie der Vorstandsvorsitzende weiter ausführte, ist man mit Chamartin übereingekommen, dass eine Beteiligung ohne weitere Kapitalzuführung nicht sinnvoll ist. Deshalb bemüht man sich nun bei REAL² um einen neuen Investor, der das Aktienpaket übernimmt und neues Geld investiert. Dieses Unterfangen hält Herr Löhr zwar für schwierig, aber nicht für unmöglich. Die Gesellschaft befindet sich bereits mit mehreren potenziellen Partnern im Gespräch, einen konkreten Erfolg könne man aber noch nicht vermelden.

Im Vorstand wurden auch alternative Szenarien diskutiert, eine erneute Änderung der Strategie hielt Herr Löhr jedoch nicht für sinnvoll. Eine Änderung würde zudem Geld kosten und wäre auch ein falsches Signal an den Markt. Dagegen sah der Vorstandsvorsitzende die Gesellschaft für die Zukunft gut aufgestellt. Man hoffe auf einen neuen Investor, könne es notfalls aber auch aus eigener Kraft schaffen, betonte Herr Löhr.

Bei REAL² hatte man sich für 2008 ambitionierte Ziele gesetzt, diese jedoch verfehlt. Neben der restriktiven Haltung der Banken bei Finanzierungen kam es auch zu Verunsicherungen auf Seiten der Investoren. Insgesamt war damit 2008 nach Meinung des Vorstandsvorsitzenden ein äußerst schwieriges Jahr für die gesamte Branche. Die Gesellschaft bleibt auch weiterhin ein Immobilienhändler, denn der Abverkauf von Objekten stellt einen wichtigen Bestandteil des Erfolgs dar.

Bei einer deutlich gestiegenen Gesamtleistung wies REAL² ein Betriebsergebnis von minus 0,677 Mio. Euro aus. Auch das Konzernergebnis lag mit minus 0,933 Mio. Euro im roten Bereich. Allerdings konnten auf der Kostenseite deutliche Einsparungen realisiert werden. So wurde der Personalaufwand innerhalb von drei Jahren von 2,8 auf 1,8 Mio. Euro reduziert. Auch die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich seit 2006 von 2,55 auf 1,44 Mio. Euro.

Im Jahr 2007 war das Unternehmen auf einem guten Weg, den Turnaround zu schaffen, in 2008 musste aber leider ein Rückschlag hingenommen werden, so der Vorstandsvorsitzende. Der Posten „zum Verkauf bestimmte Grundstücke“ hat vor allem durch das Carré de Lux kräftig zugelegt.

In einem Gutachten wurden die Immobilien bewertet, wobei sich kein Abschreibungsbedarf zeigte. Ganz im Gegenteil, die Werte lagen laut Herrn Löhr zum Teil deutlich über den Buchwerten. Während viele Gesellschaften im letzten Jahr hohe Abschreibungen auf die Bestände vornehmen mussten, wies REAL² sogar noch stille Reserven aus. Lagen die Buchwerte bei 18,9 Mio. Euro, so kam das Gutachten auf einen Marktwert von 21,7 Mio. Euro, was stille Reserven von 2,8 Mio. Euro bedeutete. Mögliche Gewinne aus der Projektentwicklung seien darin noch gar nicht enthalten, erklärte Herr Löhr.

REAL² hat auf die Fair Value-Anpassung der Immobilien in der Bilanz verzichtet und will dies auch zukünftig so beibehalten. Die Gesellschaft verfügt über ein solides Kerngeschäft, das weiter ausgebaut werden soll. Im Bereich Gewerbeimmobilien ist der Büroflächenumsatz drastisch eingebrochen, und der Vorstandsvorsitzende erwartet hier noch einen Abschwung bis 2011. Krisenbedingt hat sich die Investitionsneigung der Unternehmen verringert, so dass auch der Transaktionsmarkt eingebrochen ist.

Der Bereich Wohnimmobilien Neubau verzeichnete im vergangenen Jahr mit 175.000 genehmigten Wohneinheiten ein neues Rekordtief. Auch im laufenden Jahr hat sich der Rückgang weiter fortgesetzt, teilte Herr Löhr mit. Da der Wohnungsbedarf schon seit Jahren nicht mehr gedeckt wird, dürfte die Verknappung des Wohnraums zu steigenden Mietpreisen führen. Diesen Trend sah Herr Löhr insbesondere in attraktiven Lagen.

Im Bereich Wohnimmobilien Bestand steigt der Bedarf nach Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten. Auch wenn die Verfügbarkeit von Krediten schwierig ist, kommt es zu verstärkten Investitionen in Sachwerte, da viele Anleger eine Inflation befürchten, meinte der Vorstandsvorsitzende. REAL² hat nun die richtigen Produkte, die künftig stark nachgefragt werden.

Laut Herrn Löhr schlägt die Gesellschaft eine Kapitalherabsetzung zur Deckung von Verlusten vor. Darüber hinaus wird die Möglichkeit geschaffen, zukünftige Gewinne auch auszuschütten. Das Ergebnis zum 30. Juni 2009 belief sich auf minus 0,689 Mio. Euro und lag damit rund 0,3 Mio. Euro besser als vor Jahresfrist. Auch der Umsatz hat sich in dieser Zeit von 3,1 auf 5,5 Mio. Euro verbessert. Für den Rest des Jahres bleibt die Gesellschaft auf der Suche nach einem neuen Investor. Auch wenn 2009 kein leichtes Jahr werden wird, so sei er trotzdem zuversichtlich gestimmt, betonte Herr Löhr zum Ende seiner Ausführungen.


Allgemeine Diskussionen

Als erste Rednerin zeigte sich Heide Demke von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) enttäuscht, dass der Turnaround nicht vollzogen werden konnte. Darüber hinaus benötige die Gesellschaft nun schon eine Kapitalherabsetzung, um Verluste zu decken. Diese Entwicklung habe sich auch in sinkenden Aktienkursen niedergeschlagen, so Frau Demke. Vor diesem Hintergrund stellte sie sich die Frage, ob nicht auch ein Delisting denkbar wäre, was für Herrn Löhr jedoch kein Thema darstellt.

Die Aktionärssprecherin erkundigte sich dann nach den bestehenden Verlustvorträgen und den Kosten für die Bewertung der Immobilien. Nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden belaufen sich die Verlustvorträge bei Körperschafts- und Gewerbesteuer auf jeweils rund 45 Mio. Euro. Auch wenn diese Beträge durchaus interessant sind, werde es schwierig, die Verlustvorträge auch zu erhalten. Die Bewertung der Immobilien wurde von Chamartin in Auftrag gegeben und auch bezahlt, so dass für REAL² keine Kosten anfielen.

Befragt nach dem aktuellen NAV (Net Asset Value) nannte Herr Löhr 0,62 Euro je Aktie zum 31. Dezember 2008. Unter Berücksichtigung der stillen Reserven belief sich der NAV sogar auf 0,85 Euro je Aktie. Sowohl Frau Demke als auch später Frau Hölz von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) beschäftigten sich mit dem Carré de Lux und den weiteren Aussichten der Gesellschaft.

Ohne nennenswerte Kapitalzuführung ist eine Einschätzung der Zukunft ein schwieriges Thema, meinte Herr Löhr. Vieles hängt nun von der Entwicklung des Carré de Lux ab. Aus heutiger Sicht hätte man das Projekt wohl gar nicht erworben, damals erfolgte der Erwerb in Erwartung der Kapitalerhöhung um 10 Mio. Euro. Fast wäre es jedoch gelungen, das Projekt noch in 2008 zu verkaufen. Zukünftig kann dieses aber nicht nur komplett, sondern auch in drei Teilen vermarktet werden, was der Gesellschaft eine höhere Flexibilität ermöglicht. Aus diesem Grund zeigte sich Herr Löhr auch zuversichtlich, den Verkauf realisieren zu können.

Den damaligen Kaufpreis des Objekts wollte der Vorstandsvorsitzende nicht nennen, da dies negative Folgen für den Verkauf haben könnte. Ohne den Verkauf des Carré de Lux erwartet der Vorstandsvorsitzende in 2009 einen Umsatz von 8,7 Mio. Euro und ein negatives Ergebnis von 0,5 Mio. Euro. Bei einer Teilplatzierung dürfte der Umsatz auf 17 Mio. Euro bei einem positiven Ergebnis von 0,9 Mio. Euro steigen. Der Komplettverkauf würde der Gesellschaft ein noch besseres Ergebnis bescheren.

Weitere Fragen von Frau Demke beschäftigten sich mit den Erlösen aus Altbeständen und möglichen Sondereffekten in 2009. Aus den verbliebenen Altbeständen erwartet Herr Löhr keine nennenswerten Einnahmen. In Schleiden wurde jetzt zwar ein Baurecht erteilt, der Buchwert liegt jedoch bei lediglich 0,2 Mi. Euro, so dass kein großer Ergebnisbeitrag zu erwarten ist, falls der Verkauf überhaupt gelingt. Sondererträge könnten sich aus dem Verfahren gegen frühere Vorstände ergeben. In der ersten Instanz war REAL² rund 1 Mio. Euro zugesprochen worden. Derzeit läuft aber die Berufung, womit eine Entscheidung zeitlich noch nicht abschätzbar ist, betonte der Vorstandsvorsitzende.

Im weiteren Verlauf kritisierte Frau Hölz, dass wieder einmal der angekündigte Turnaround nicht erreicht wurde und sich das operative Ergebnis verschlechtert hat. Nach ihrer Meinung fehlen der Gesellschaft zusätzliche Mittel und ein neuer Großaktionär. Die DSW-Vertreterin interessierte dann die Finanzierung des Carré de Lux. Diese ist nach Aussage von Herrn Löhr zunächst einmal bis Ende 2010 gesichert. Mit aktuellen Mieteinnahmen von 0,54 Mio. Euro wird auch ein Überschuss erzielt. Sollte noch ein Teil vermietet werden können, steigen die Mieteinnahmen sogar auf 0,66 Mio. Euro.

Ferner bat Frau Hölz um eine Planung für den Maklerbereich und um eine Angabe, zu welchem Preis sich Chamartin von den Aktien trennen möchte. Für den Bereich Makler erwartet Herr Löhr einen Courtageumsatz von 1,7 Mio. Euro bei einem Ergebnis von 0,35 Mio. Euro. Den avisierten Preis von Chamartin wollte der Vorstandsvorsitzende nicht nennen, es bestehe aber sicherlich Verhandlungsbereitschaft auf Seiten des Großaktionärs.

Danach wollte Frau Hölz wissen, ob sich bei den neuen Vorstandsverträgen Änderungen ergeben haben, was von Herrn Zilkens jedoch verneint wurde. Nähere Auskünfte verlangte die DSW-Vertreterin noch zum Projekt Pfaffenbusch. Dort sind nach Angabe von Herrn Löhr noch vier Wohneinheiten zu verkaufen. Die bisherigen Verkäufe konnten mit der erhofften Marge realisiert werden. Dabei strebt die Gesellschaft mindestens 15 Prozent Rendite auf das Investitionsvolumen an.


Abstimmungen

Nach dem Ende der Debatte gab Herr Zilkens die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 11.875.000 Euro waren demnach 7.248.095 Euro entsprechend 61,04 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle bei wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltung gefasst.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der KPMG AG zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2009 (TOP 4), die Herabsetzung des Grundkapitals (TOP 5) und über die Anpassung der Satzung an das Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie (ARUG) (TOP 6).


Fazit und eigene Meinung

Erst hat man kein Glück, und dann kommt auch noch Pech hinzu. Dieser Spruch kann durchaus auch für die REAL² Immobilien AG gelten. Zunächst einmal musste sich die Gesellschaft um den Verkauf der alten Immobilienbestände kümmern, die wahrlich keine Luxusimmobilien darstellten. Hatte man dies in Jahren mühsamer Arbeit fast erreicht und wollte sich dann auf die Entwicklung größerer Projekte konzentrieren, fiel die Finanzkraft des neuen spanischen Großaktionärs, der Chamartin-Gruppe, aufgrund der Immobilienkrise in Spanien komplett aus.

So musste die Gesellschaft im vergangenen Jahr wieder einen Verlust hinnehmen und nun sogar eine Kapitalherabsetzung zur Deckung von Verlusten durchführen. Entscheidend wird nun sein, wie das Projekt Carré de Lux veräußert werden kann. Sollte hier ein erfolgreicher Verkauf gelingen, dürfte sich dies positiv auf die Aktienkursentwicklung auswirken. Auch ein möglicher Wechsel des Großaktionärs könnte der Aktie wieder neues Leben einhauchen.


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Veröffentlichungsdatum: 31.08.2009 - 20:31
Redakteur: tre