Die GAG Immobilien AG hatte zu ihrer diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung ihre Anteilseigner für den 19. Juni 2009 wie bereits in den Vorjahren in das Konferenzzentrum Technologiepark Köln in der Josef-Lammerting-Alle in der Domstadt eingeladen. Der Versammlungsort befindet sich in direkter Nähe zur Hauptverwaltung des Unternehmens.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Jochen Ott begrüßte die knapp 100 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen Formalien und einleitenden Hinweise sowie der Information über die personellen Veränderungen im Aufsichtsrat und Vorstand dem Vorstandsmitglied Uwe Eichner das Wort.
Bericht des VorstandsNach der Begrüßung der Teilnehmer gab Herr Eichner zunächst einen Überblick über das aktuelle wohnungswirtschaftliche Umfeld und die aktuellen Entwicklungen im Wohnimmobiliensektor. Demnach stellt sich das Umfeld trotz der deutlichen Verschlechterung des Gesamtumfelds infolge der Wirtschafts- und Finanzkrise für die langfristige Finanzierung von Mietobjekten in dem von der GAG Immobilien AG bearbeiteten Markt weiterhin positiv dar. Das aktuell verschlechterte Finanzierungsumfeld für Marktteilnehmer, die mit einem anderen, weil auf kurzfristige Weiterverkäufe angelegten Geschäftsmodell, am Markt agieren, sieht der Vorstand für den Immobilienmarkt als insgesamt heilsam an, weil hierdurch die Übertreibungen der Jahre 2005 bis 2007 zu einem guten Teil korrigiert werden. Im Ergebnis ist nach Aussage des Vorstands festzuhalten, dass die Zeiten, in denen große Wohnungspakete gehandelt wurden, vorbei sind, einzige Ausnahme war in 2008 der Verkauf der LEG-Bestände durch das Land Nordrhein-Westfalen an einen Finanzinvestor.
Das Geschäftsmodell der GAG ist nach Angabe von Herrn Eichner auf die Schaffung von Mehrwert ausgerichtet, wobei man sich seitens der Gesellschaft als ein moderner Dienstleister rund um die Immobilie als Traditionsunternehmen versteht, welches dem Service und auch den Bedürfnissen der Kunden Rechnung trägt. Ferner werden gesellschaftliche Themen wie der demographische Wandel, die Integration von Bürgern sowie die Nutzung regenerativer Energien berücksichtigt. Bereits seit einigen Jahren läuft ein umfangreiches Investitions- und Modernisierungsprogramm zur Verbesserung des Gesamtbestands der GAG, auch die Entwicklung ganzer Quartiere zählt Herr Eichner zu den Stärken des Unternehmens.
Aktuell verfügt die GAG über nahezu 42.000 eigene Wohnungen am Standort in Köln und besitzt damit eine sehr gute Ausgangslage im dortigen Markt. Gemäß einer Studie des Instituts der Wirtschaftsprüfer IDW wird die Wohnraumnachfrage in Köln bis zum Jahre 2025 um weitere 7,7 Prozent steigen, was laut Herrn Eichner einem Bedarf von rund 40.000 zusätzlichen Wohnungen entspricht. Angesichts der nach wie vor sinkenden Baugenehmigungen und Baufertigstellungen ist auf Sicht mit einem weiterhin steigenden Mietniveau zu rechnen.
Kritik übte Herr Eichner an den Konjunkturprogrammen der Bundesregierung, welche seiner Meinung nach die Frage der viel zu schlechten Energiebilanz alter Wohnungsbestände außen vor lässt. Im Ergebnis führt dies für die Mieter zu der Situation, dass die Nebenkosten in einzelnen Fällen die Wohnungsmiete sogar übersteigen, von der damit einhergehenden unnötigen Energieverschwendung einmal abgesehen.
Da Wohnungsunternehmen wie die GAG Immobilen AG bei ihren umfangreichen Modernisierungsnotwendigkeiten oder Neubaumaßnahmen auf verlässliche Partner und eine vernünftige und langfristige Fremdfinanzierung angewiesen sind, wäre nach Aussage des Vorstands eine Einbeziehung in das Kredit- und Bürgschaftsprogramm der Bundesregierung sinnvoll gewesen. Ein solcher Schritt würde auch einen entsprechenden Beitrag dazu leisten, dass der von der Politik gewünschte Effekt der stabilisierten Mieten sowie auch eine ausreichende Wohnraumversorgung insbesondere in Ballungsgebieten und für die Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung eintritt.
Mit der Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr zeigte sich Herr Eichner trotz des deutlich eingetrübten und schwierigen Umfelds zufrieden. Der seit dem Jahre 2006 zu verzeichnende Trend stetig steigender Umsatzerlöse im Konzern hat sich auch in 2008 erneut fortgesetzt. So erhöhten sich die Umsatzerlöse auf 290,1 (Vj.: 284,4) Mio. Euro, worin ein Anstieg der Erlöse aus der Hausbewirtschaftung um 4,6 Mio. Euro enthalten ist. Für 2009 werden ein weiterer Anstieg der Erlöse aus der Hausbewirtschaftung um rund 12 Mio. Euro und ein Umsatzniveau von insgesamt 280,6 Mio. Euro erwartet. In diesem Wert sind nach Vorstandsangabe jedoch noch nicht die Effekte aus Darlehenssubventionen enthalten.
Ausweislich des Geschäftsberichts betrug das EBITDA 112,8 (111,1) Mio. Euro, und bei einem EBIT von 70,8 (69,5) Mio. Euro konnte ein Konzernüberschuss von 17,9 Mio. Euro nach einem Vorjahresverlust von knapp 15,3 Mio. Euro erwirtschaftet werden. Die Aktionäre sollen am Unternehmenserfolg in Form einer unveränderten Dividende von 0,50 Euro je Anteilsschein beteiligt werden.
Im Jahresvergleich erhöhte sich der Wohnungsbestand im GAG-Konzern per Saldo um rund 410 Einheiten auf 41.381 (40.972), die Zahl der Gewerbeflächen lag bei 622 (663). Die für die Entwicklung der Sollmieten wichtige Maßgröße des Flächenzuwachses betrug per Saldo in 2008 gut 25.600 Quadratmeter, die gesamte vermietbare Nutzfläche im Konzern lag zum Jahresende 2008 bei 2,76 (2,74) Mio. Quadratmetern. Die Sollmieten konnten laut Vorstand nach einem Zuwachs um 1,5 Prozent oder 2,6 Mio. Euro in 2007 im vergangenen Jahr um weitere 3,2 Prozent auf 6,4 Mio. Euro gesteigert werden. Der Anstieg resultiert nach Vorstandsangabe vor allem aus den hinzugewonnenen Neubauten sowie aus Mietanpassungen in den modernisierten Beständen. Für das laufende Jahr wird mit einem weiteren Anstieg aus den Zukäufen von Objekten, weiteren dann vermietbaren Neubauten und weiteren Effekten aus dem fortgeschrittenen Modernisierungsprogramm gerechnet.
Wie Herr Eichner weiter ausführte, betrug die durchschnittliche Miete je Quadratmeter im Berichtsjahr 5,30 Euro nach zuvor 5,15 Euro und soll in 2009 um mehr als 0,20 Euro auf dann 5,51 Euro ansteigen. Die Ist-Miete betrug ausweislich des Geschäftsberichts 4,91 (4,79) Euro je Quadratmeter. Sehr gut unterwegs ist die GAG auch in Bezug auf die Leerstandsrate, die angesichts der hohen Nachfrage bei 1,39 Prozent liegt, der Gesamtleerstand von 5,77 Prozent resultiert aus gewolltem Leerstand im Zusammenhang mit Abriss- und Neubauprojekten sowie der laufenden Modernisierung des Bestands.
Ein Problem stellt nach Angabe des Vorstands nach wie vor das Thema Mietausfall dar. Bereits in den Vorjahren wurden hier umfangreiche Maßnahmen eingeleitet, um die Forderungsausfälle zu minimieren. In diesem Zusammenhang übte Herr Eichner Kritik an der Bundesagentur für Arbeit sowie an den Kommunen, da diese in vielen Städten die Mieten an die Hartz-IV-Empfänger auszahlen und nicht mehr direkt an die Vermieter. Bei steigender Arbeitslosigkeit und einem weiterhin schwierigen konjunkturellen Umfeld wird diese Praxis in den kommenden Monaten wohl zu steigenden Ausfallraten führen.
Im Konzern bewegte sich die Mietausfallquote in 2008 bei 9,29 Prozent. Dank der konzerneigenen Angebote im Bereich Sozial- und Schuldnerberatung konnten die Rückstände bei den laufenden Mietverhältnissen weiter reduziert werden, und durch eine Verschärfung des Mahnverfahrens sowie Hilfestellungen vor Ort konnte die Zahl der Klagefälle reduziert werden. Die Zahl der Räumungs- und Zahlungsklagen verminderte sich von 387 auf 178, die Zahl der Zwangsräumungen ist in 2009 auf 51 abgesunken.
Das bereits seit einigen Jahren laufende Investitions- und Modernisierungsprogramm wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter fortgesetzt, wobei in 2008 insgesamt 61,7 Mio. Euro in den vorhandenen Wohnungsbestand investiert wurden. Bezogen auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche belief sich der Aufwand im Berichtsjahr auf 22,30 (22,46) Euro. Dieser Betrag unterteilt sich laut Herrn Eichner unter anderem in 8,64 Euro für die Großmodernisierung sowie 6,13 Euro für die laufende Instandhaltung. Für das Jahr 2009 wird mit einem Aufwand von rund 21,90 Euro gerechnet, und nach dem Auslaufen des Modernisierungsprogramms wird sich der Wert im Bereich zwischen 12 und 15 Euro je Quadratmeter einpendeln.
Im Geschäftsjahr 2008 hat sich das Verhältnis der Aufwendungen für die Modernisierung von bestehendem Wohnraum zugunsten der Erstellung von Neubauten und Zukäufen verändert. Während sich der Modernisierungsaufwand auf 33,7 (35,9) Mio. Euro verminderte, kletterten die Neubauinvestitionen auf 86,2 (40,6) Mio. Euro. Ferner erfolgten Zukäufe, wie auch in den ersten Monaten 2009, so dass der GAG-Konzern im Jahre 2009 mit rund 240 Mio. Euro die höchsten Investitionen in der bisherigen Unternehmensgeschichte aufweisen wird. Für die Finanzierung der beschriebenen Maßnahmen wurden in der Regel zu 80 Prozent zinsgünstige Mittel des Landes Nordrhein-Westfalen, der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW sowie vom Kapitalmarkt genutzt.
In 2008 wurden Wohnungen in beträchtlichem Umfang angekauft, die ausmachenden Kaufpreise beliefen sich auf rund 120 Mio. Euro für den Erwerb von gut 800 Wohneinheiten. Bedeutendste Transaktionen waren dabei nach Aussage des Vorstands der Kauf von 143 Wohn- und vier Gewerbeeinheiten mit 9.700 Quadratmetern Grundstücks- und rund 10.000 Quadratmetern Nutzfläche im Weißhausquartier Sülz in Klettenberg mit einer kalkulierten Rendite von 5,8 Prozent.
In Köln-Rodenkirchen an der Siegstraße/Mainstraße wurden 93 freifinanzierte Wohnungen mit einer Nutzfläche von 6.500 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 11.500 Quadratmetern erworben, die kalkulierte Rendite beträgt dort 5,6 Prozent. Ebenfalls erworben wurden 22 freifinanzierte Wohnungen in Köln-Bilderstöcken mit 1.400 Quadratmetern Grundstück und 1.600 Quadratmetern Nutzfläche sowie einer Rendite von über 5,6 Prozent. Das größte zusammenhängende Portfolio waren 476 öffentlich geförderte Wohnungen an drei Standorten im Stadtgebiet, die Kaufpreiszahlung hierfür wird erst im laufenden Jahr erfolgen.
In Köln-Ossendorf wurde den weiteren Angaben zufolge ein Teilportfolio von 142 Wohneinheiten mit 10.800 Quadratmetern Grundstücksfläche und einer Wohnfläche von gut 11.000 Quadratmetern gekauft, die Objekte stammen aus dem Jahre 1993 und befinden sich in technisch und optisch einwandfreiem Zustand. Ferner wurden in Köln-Buchforst rund 100 Wohneinheiten sowie eine Kindertagesstätte aus dem Baujahr 1993 und 1994 erworben, die Objekte befinden sich in unmittelbarer Nähe zu eigenen Beständen und dienen der Arrondierung des eigenen Bestands. Die zugekaufte Grundstücksfläche beträgt nach Aussage von Herrn Eichner 10.200 Quadratmeter bei einer Wohnfläche von gut 7.800 Quadratmetern. Das letzte Teilportfolio aus dem beschriebenen Paket befindet sich in Köln-Porz mit geförderten Objekten aus den Jahren 1995 bzw. 1997, bestehend aus 234 Wohneinheiten und einer Kindertagesstätte. Die Grundstücksfläche beläuft sich auf 19.000 Quadratmeter bei einer Nutzfläche von gut 20.300 Quadratmetern, die kalkulierte Rendite der drei Teilportfolien beträgt rund 5,1 Prozent.
Im Bauträgergeschäft hat sich die im Jahr 2007 definierte Strategie bewährt, die nicht für Bauträgermaßnahmen verwendbaren Grundstücke möglichst kurzfristig an interessierte Investoren zu veräußern. In den Jahren 2005 bis 2008 konnten unbebaute Grundstücke auf dem ehemaligen Madaus-Gelände im Volumen von 31,1 Mio. Euro veräußert werden, so der Vorstand. Ferner konnten dort gut 35.000 Quadratmeter realisierte Bauträgermaßnahmen verkauft und weitere rund 30.000 Quadratmeter durch eigene Bestandsmaßnahmen der GAG Immobilien AG genutzt und davon 10.400 Quadratmeter erfolgreich weiterverkauft werden. Insgesamt verbleibt noch eine bebaubare Fläche von 30.000 Quadratmetern, die in den kommenden zwei Jahren einer Bebauung zugeführt oder über dem Buchwert verkauft werden sollen.
In 2008 konnten insgesamt 161 Notarverträge für 233 sich im Bau befindende Objekte realisiert werden. Bei der Privatisierung im Rahmen des Programms "Mieter werden Eigentümer" wurden im Berichtszeitraum insgesamt 308 Bestandswohnungen veräußert, und bei einem Verkaufspreis von im Schnitt 1.300 Euro je Quadratmeter konnten daraus Umsatzerlöse von 24,7 Mio. Euro sowie ein Ergebnisbeitrag von 17,5 Mio. Euro realisiert werden.
Der NAV (Net Asset Value, innerer Wert) des GAG-Konzerns beträgt nach Abzug der bestehenden Verbindlichkeiten 1,1 Milliarden Euro, die im Berichtsjahr eingetretene Wertsteigerung um insgesamt 525 Mio. Euro resultiert nach Aussage von Herrn Eichner vor allem aus dem im Jahresvergleich um gut einen Prozentpunkt verminderten Diskontierungszinssatz von 5,49 Prozent. Bezogen auf die Aktie der GAG entspricht dies einem Wert von 60,35 Euro nach zuvor 42,74 Euro. Im vergangenen Jahr hat der Vorstand von der Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien Gebrauch gemacht. So wurden in der Zeit vom 25. August bis 27. Oktober 2008 insgesamt 936.000 Vorzugsaktien zu einem durchschnittlichen Kurs von 24,60 Euro erworben, der Gesamtkaufpreis betrug etwas über 23 Mio. Euro. Damit konnten die eigenen Anteile mit einem Abschlag von mehr als 50 Prozent auf den NAV erworben werden.
Zum Jahresende lag der Kurs der GAG-Aktie bei 17,75 Euro, die sich damit dem insgesamt schlechten Kapitalmarktumfeld nicht entziehen konnte. Per Jahresende hielt die GAG insgesamt 1.121.000 eigene Aktien entsprechend einem Anteil am Grundkapital der Gesellschaft von 5,99 Prozent. Nach wie vor ist die Stadt Köln mit 68,8 Prozent größte Anteilseignerin, seitens der Stadtsparkasse Köln werden 10 Prozent der Aktien gehalten. Die Treuhänder-Aktien haben sich leicht auf 3,2 Prozent vermindert, die Ernst-Cassel-Stiftung hält 3,72 Prozent, und der Free Float hat sich nach dem Rückkaufprogramm von bislang 9,49 auf 4,5 Prozent vermindert.
Abschließend gab Herr Eichner noch einen kurzen Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr. Die Unternehmensleitung rechnet demnach damit, dass die Finanzkrise mit ihren Auswirkungen weit über das Jahr 2009 hinausreichen wird. Im ersten Halbjahr 2009 haben sich gemäß der veröffentlichten Zwischenmitteilung die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung stabil entwickelt, auch die vorgesehene Sollmietensteigerung verläuft planmäßig. Bei den Erlösen aus Bauträgergeschäften und der Wohnungsprivatisierung befinde sich das Unternehmen ebenfalls auf Kurs, so der Vorstand zum Abschluss seiner Ausführungen.
Allgemeine AusspracheAls erster Redner meldete sich Rechtsanwalt Thomas Hechtfischer, Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), zu Wort und interessierte sich wie auch alle weiteren Redner der Generaldebatte für die Hintergründe des Ausscheidens von Vorstandsmitglied Günter Ott im April 2009, für die gegen diesen erhobenen Vorwürfe sowie die von der Verwaltung nicht vorgeschlagene Entlastung. Angesichts des offenbar noch laufenden Verfahrens regte Herr Hechtfischer eine Vertagung der Beschlussfassung an, bis den Anteilseignern in diesem Punkt belastbare Informationen vorliegen.
Gemäß den Ausführungen von Vorstandsmitglied Kathrin Möller ergaben sich im Oktober 2008 erste Anzeichen für Unregelmäßigkeiten im Zusammenhang mit dem Objekt Heumarkt, der früheren Hauptverwaltung der GAG Immobilien AG. Hier wurden zweifelhafte Forderungen des Mieters anerkannt, der Vorgang konnte durch die mit diesem befassten Mitarbeiter jedoch nicht überzeugend erklärt werden. Aus diesem Grunde wurde im November 2008 auch die interne Revision mit der Aufklärung des Vorgangs betraut.
Im Dezember haben sich dann entsprechende Erkenntnisse verdichtet, dass es zu einer ganzen Reihe von Unregelmäßigkeiten gekommen ist. So hat eine ordnungsgemäße Planung und Darstellung des gesamten Bauvorhabens am Heumarkt nicht stattgefunden, wie Frau Möller erläuterte. Ferner steht der Wert der Immobilie in einem krassem Missverhältnis zur Höhe der vereinbarten Miete, und es wurden eine Reihe von Ausgaben für Einbauten und Investitionen veranlasst, die ausschließlich im Interesse des Mieters und nicht der GAG Immobilien AG liegen.
Gemäß dem Erkenntnisstand der Verwaltung waren die Vorgänge dem ehemaligen Vorstandsmitglied Ott bekannt, dieser hat die Weitergabe der Informationen an seinen Vorstandskollegen und den Aufsichtsrat jedoch nicht aktiv betrieben. Möglicherweise liegt in diesem Zusammenhang auch ein strafbares Verhalten gemäß §266 StGB vor, entsprechende Ermittlungen zu dieser Fragestellung laufen nach Aussage von Frau Möller, ferner wird seitens einer Rechtsanwaltskanzlei im Auftrag der GAG Immobilien AG auch geprüft, ob und in welchem Umfang hier Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.
Auf die Frage von Herrn Hechtfischer nach der konkreten von der Unternehmensleitung angenommenen Schadenshöhe aus diesem Vorgang bat Frau Möller um Verständnis, dass eine konkrete Bezifferung des möglichen Volumens gegenwärtig noch nicht möglich ist. Als erste Rechengröße ist nach ihrer Einschätzung jedoch die erforderlich gewordene Abschreibung über 3 Mio. Euro zu betrachten, hinzu kommt ein Aufwand in fünfstelliger Höhe für die rechtliche Beratung der GAG sowie die Aufklärung des Sachverhalts unter Hinzuziehung externer Dritter.
Ferner interessierte sich Herr Hechtfischer für weitere personelle Konsequenzen im Zusammenhang mit den Vorgängen rund um das Objekt Heumarkt. Wie Frau Möller hierzu mitteilte, wurde auf der Ebene unterhalb des Vorstands der Abteilungsleiter Liegenschaften fristlos entlassen, Grund für diesen Schritt war eine aus Verwaltungssicht zu große Nähe zu den Mietern im Objekt Heumarkt. Weitere Details wollte Frau Möller jedoch mit Blick auf das noch laufende Verfahren nicht nennen. Etwaige Pflichtverletzungen anderer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GAG Immobilien AG werden derzeit noch geprüft, auch hierzu sind derzeit keine weitergehenden Aussagen möglich.
Angesichts der aufgetretenen Probleme erkundigte sich der DSW-Geschäftsführer, welche Maßnahmen seitens des Unternehmens zur Korruptionsprävention ergriffen worden sind. Nach Auskunft von Frau Möller gab es hierbei eine zeitliche Überschneidung mit der Causa Heumarkt, jedoch wurden seitens der Unternehmensleitung bereits ab Februar 2007 entsprechende Maßnahmen gegen wirtschaftskriminelle Handlungen in Gang gesetzt. Unter anderem wird dabei das Softwaresystem IKS eingesetzt. Konkret auf den Weg gebrachte Schritte sind die Ausweitung der seitens des Aufsichtsrats zustimmungspflichtigen Geschäfte, die Einrichtung einer zentralen Vergabestelle sowie die eines zentralen Einkaufs. Letztere Maßnahme befindet sich derzeit in Umsetzung.
Nicht sehr glücklich zeigte sich Herr Hechtfischer mit den zur Beschlussfassung vorgelegten Vorschlägen zu Satzungsänderungen, wobei dem Aktionärsschützer insbesondere missfiel, dass der §21nach wie vor unverändert bleiben soll. Vorstandsmitglied Eicher antwortete hierzu, dass die Verwaltung, wie anlässlich der letztjährigen Hauptversammlung versprochen, die bestehende Satzung überprüft hat und dass diese Fragestellung auch mit dem Aufsichtsrat besprochen worden ist. Da der Mehrheitsaktionär keine Auflösung der Gesellschaft anstrebt, hält die Verwaltung dort eine Anpassung des §21 der Satzung für nicht erforderlich, weshalb auf eine solche verzichtet werden soll.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohneinheiten im abgelaufenen Geschäftsjahr interessierte sich der Aktionärsschützer für den Kaufpreis von insgesamt 480 Wohneinheiten, welche direkt angrenzend an schon vorhandene Bestände gekauft worden sind. Der Zukauf erfolgte nach Vorstandsangabe zur Abrundung des bestehenden Bestands und ist auch aus Gründen des Quartiersmanagements als sinnvoll zu erachten. Konkret wurden 480 Wohneinheiten mit einer Fläche von 39.782 Quadratmetern erworben, der gezahlte Kaufpreis für die Liegenschaft beläuft sich auf 67,5 Mio. Euro. Zur Ermittlung des Objektwerts wurde ein externer Gutachter hinzugezogen, welcher die Angemessenheit des Kaufpreises bescheinigt hat. Auf die ergänzende Frage von Herrn Hechtfischer nach möglichen weiteren Zukäufen erläuterte Herr Eichner, dass solche dann denkbar sind, wenn die potenziellen Zielobjekte in Köln liegen, eine Rendite von mindestens 4 Prozent erzielen und wenn diese bereits an vorhandenen Bestand angrenzen.
Abschließend erkundigte sich der DSW-Geschäftsführer nach den Gründen für die im Jahresvergleich deutlich gestiegenen sonstigen Leistungen des Abschlussprüfers. In Beantwortung dieser Frage wies Herr Eichner auf eine Reihe besonderer Sachverhalte in 2008 hin. So führte neben einem Steuerstrafverfahren im Zusammenhang mit der Abführung von Gewerbesteuer, bei dem man seitens der GAG auf die Beratung durch den Abschlussprüfer zurückgegriffen hat, insbesondere die Einführung von SAP zu erheblichem zusätzlichem Aufwand.
Als nächste Rednerin interessierte sich Heidi Demke von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) ebenfalls sehr für das plötzliche Ausscheiden von Herrn Ott aus dem Vorstand und wollte in diesem Zusammenhang noch wissen, warum beim Aufsichtsrat nicht bereits bei der im vergangenen Jahr bekannt gegebenen Budgetüberschreitung für das Objekt Heumarkt sämtliche Alarmglocken schrillten. Laut Aussage von Frau Möller war das krasse Missverhältnis zum damaligen Zeitpunkt noch nicht erkennbar. Überdies wurden die Informationen dem Vorstandskollegen und dem Aufsichtsrat vorenthalten. Als Konsequenz aus diesem Vorgang muss der Aufsichtsrat inzwischen den einzelnen Bauprojekten zustimmen, um auf diese Weise den entsprechenden Informationsfluss zu gewährleisten.
Nähere Informationen erbat die Aktionärsschützerin auch im Zusammenhang mit dem Fortschritt der Privatisierungsbemühungen im Rahmen des Programms "Mieter werden Eigentümer". Gemäß Auskunft des Vorstands wurden im Geschäftsjahr 2008 insgesamt 308 Wohneinheiten zu einem Preis von 24,7 Mio. Euro veräußert. Dies entspricht einem Preis je Quadratmeter von 1.290 Euro, der Rohgewinn aus der Transaktion beträgt 16,8 Mio. Euro. Von diesem Betrag sind laut Herrn Eichner jedoch noch Provisionen und Gebühren abzuziehen, die 1,2 Mio. Euro betrugen, so dass die erzielte Rendite aus den Verkäufen bei rund 63 Prozent liegt. Das noch vorhandene zum Verkauf stehende Wohnungspaket soll weiter abgearbeitet werden, hierbei besteht jedoch kein Zeitdruck, auf Preisnachlässe zur Beschleunigung der Veräußerungsbemühungen soll ebenfalls verzichtet werden.
Befragt von Frau Demke nach der weiteren Strategie der GAG Immobilien AG bei sogenannten Public Private Partnership (PPP)-Projekten erläuterte Frau Möller, dass man sich seitens der GAG in der Vergangenheit an einer Reihe von derartigen Ausschreibungen beteiligt hat. Im Fall der Gesamtschule Köln-Rodenkirchen, welche sich direkt innerhalb eines Immobilienbestands der GAG befindet, ist die Gesellschaft im Vergabeprozess sehr weit gekommen, der Zuschlag wurde jedoch an einen anderen Anbieter erteilt. Auch in der Zukunft wird die Unternehmensführung eine Teilnahme an ähnlichen Projekten sehr genau prüfen.
Thomas Körfgen, Fondsmanager für Immobilienfonds von SEB Invest, bescheinigte dem Unternehmen verglichen mit seinem letzten Besuch der Hauptversammlung vor drei Jahren eine Reihe von positiven Fortschritten. Insbesondere lobte er, dass sich das Unternehmen weiter öffnet und der Charakter der GAG Immobilien AG nunmehr keine" Black Box" mehr ist. Dennoch sieht der Redner noch einigen Handlungsbedarf, da der hohe Abschlag des Börsenkurses auf den NAV nach seiner Einschätzung das Desinteresse des Kapitalmarkts widerspiegelt. Die aus Sicht von Herrn Körfgen bestehende erhebliche Unterbewertung brachte er auf den Punkt mit dem Hinweis „Hier können Sie den Euro für 35 Cent kaufen“.
Im Zusammenhang mit dem NAV erkundigte sich Herr Körfgen nach dem verwendeten Betafaktor sowie den zur Berechnung herangezogenen gewichteten Kapitalkosten. In seiner Antwort wies Herr Eichner darauf hin, dass sich die Veränderung zum Vorjahreswert beim NAV vor allem aus dem gesunkenen Zinsniveau ergibt. Der zur Wertermittlung herangezogene Betafaktor liegt nach seiner Angabe bei unverändert 0,53, der WACC (Weighted Average Cost of Capital, gewichtete Kapitalkosten) bei 5,49 nach zuvor 6,39 Prozent. Im Ergebnis liegt der NAV je GAG-Aktie bei 60,35 Euro nach zuvor 42,74 Euro.
Angesprochen von Herrn Körfgen auf die Höhe der Pensionsrückstellungen für ehemalige Vorstandsmitglieder in der Größenordnung von 5,8 Mio. Euro erläuterte Herr Eichner, dass es sich dabei um Rückstellungen für alle in der Vergangenheit tätigen Vorstandsmitglieder handelt. Die Höhe der gebildeten Rückstellungen orientiert sich dabei an den üblichen verwendeten Sterbetafeln. Aufsichtsratschef Ott führte ergänzend aus, dass in den Verträgen der neuen Vorstandsmitglieder keine Pensionszusagen mehr enthalten sind. Stattdessen erhalten diese einen Zuschuss für private Maßnahmen, womit die GAG Immobilien AG die erste mehrheitlich sich im Besitz der Stadt Köln befindende Gesellschaft ist, bei der diese Systemumstellung vollzogen worden ist.
Auf die Frage eines weiteren Anteilseigners nach der Höhe des Selbstbehalts bei der bestehenden D&O-Versicherung verwies Frau Möller auf die diesbezügliche Erklärung des Unternehmens zum Corporate Governance-Kodex. Derzeit existiert kein Selbstbehalt für die Vorstandsmitglieder, die Versicherungsobergrenze beträgt 20 Mio. Euro. Befragt nach einer möglichen Inanspruchnahme der D&O-Versicherung im Zusammenhang mit dem ausgeschiedenen Vorstandsmitglied Günter Ott teilte sie mit, dass eine entsprechende schriftliche Anfrage in diesem Kontext an die Versicherung gerichtet wurde.
Aktionär Rüther lobte zunächst die auch im laufenden Jahr wiederum durchgeführte Besichtigungstour für die Anteilseigner und dankte der Verwaltung für die Organisation derselben. Erneut sehr kritisch bewertete der Redner jedoch die Aktivitäten des Unternehmens im Bereich des Bauträgergeschäfts und konstatierte unter Applaus des Auditoriums ein "Kontrollversagen des Aufsichtsrats", da dieser den Aktivitäten des Vorstands auf diesem Gebiet tatenlos zugesehen hat und infolge der falschen strategischen Ausrichtung Abschreibungen und Verluste in einer Größenordnung zwischen 30 und 40 Mio. Euro entstanden sind.
Wie Herr Eichner in seiner Antwort darlegte, war die Entwicklung der GBA Projektentwicklung GmbH in Köln-Mehrheim, an der die GAG direkt mit 90 Prozent beteiligt ist, natürlich nicht erfreulich, jedoch haben die eingeleiteten Maßnahmen gegriffen, und die Zielsetzung einer deutlichen Verlustminimierung konnte erreicht werden. Auch in der Zukunft soll das Bauträgergeschäft weiterhin betrieben werden, der Vorstand zeigte sich auch überzeugt davon, dass dies erfolgreich möglich sein wird. Man wird dabei jedoch seitens der Gesellschaft mit kalkuliertem Risiko agieren, zudem sollen die vorhandenen Grundstücke ohne Buchverluste vermarktet werden.
Angesprochen von Herrn Rüther auf den aktuellen Stand des Projekts am sogenannten Millionen-Acker erläuterte Frau Möller, dass es sich hierbei um ein Areal in der Größenordnung von 14,5 Hektar handelt, konkret ist es das sogenannte Waldstadtviertel in Köln-Ostheim. Für dieses Gelände existiert seit dem Jahre 1966 ein Erbbaurechtsvertrag mit der Nutzung des Geländes für soziale und Gesundheitszwecke. Im Jahre 2006 wurde die Fläche von der Stadt Köln zur Weiterentwicklung übernommen und auf die GAG Immobilien AG übertragen. Die aktuelle jährliche Erbpacht beläuft sich auf 416.600 Euro und wird bis zum 31. Dezember 2010 in vollem Umfang von der Stadt Köln getragen.
Eine Belastung aus dem Erbbauzins erfolgt für die Gesellschaft erst nach dem Vorliegen des entsprechenden Planungsrechts, bis zum 2014 erhöht sich der von der GAG zu entrichtende Erbbauzins schrittweise auf den genannten Gesamtbetrag. Durch diese Konstruktion soll sichergestellt werden, dass für das Unternehmen erst dann mit Belastungen auf der Aufwandsseite zu rechnen ist, wenn der für die Entwicklung vorgesehene Bebauungsplan vorliegt. Neben der Erstellung von Wohnraum zu Vermietungszwecken ist auch die Errichtung von 240 Einfamilienhäusern vorgesehen.
Ferner interessierte sich Herr Rüther für die im Berichtsjahr vom Unternehmen getilgten Darlehen. Nach Angabe von Herrn Eichner wurden in 2008 insgesamt 111 verschiedene Darlehen mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,7 Prozent getilgt. Das ausmachende Volumen dieser Darlehen betrug rund 7 Mio. Euro. Angesprochen auf die im Berichtsjahr mit der Stadt Köln getätigten Grundstücksgeschäfte antwortete der Vorstand, dass es sich dabei um insgesamt zehn Flächen handelte, welche eine Größe zwischen knapp 50 bis rund 4.800 Quadratmetern aufweisen. Der Erwerb erfolgte jeweils auf Basis der für die Flächen festgestellten Bodenrichtwerte.
Die Frage des Aktionärs nach dem aktuellen Zahlungsmittelbestand der GAG Immobilien AG beantwortete Herr Eichner dahingehend, dass sich dieser auf minus 34,8 Mio. Euro beläuft, darüber hinaus bestehen noch freie Kreditlinien in der Größenordnung von 70 Mio. Euro. Ferner bestehen geordnete Finanzierungen für weitere Investitionen im Umfang von 250 Mio. Euro. Trotz der Finanzkrise gibt es laut Vorstand derzeit keine Probleme bei der Einwerbung entsprechender Fremdmittel. Die aktuell ausgewiesene negative Liquidität resultiert nach seiner Angabe zum einen aus der Entscheidung, hochverzinsliche Kredite vorzeitig abzulösen, und zum anderen aus dem im vergangenen Jahr getätigten Aktienrückkauf.
Befragt von Herrn Rüther nach den Hintergründen der im Jahresabschluss ausgewiesenen Forderung in einer Größenordnung von 45,4 Mio. Euro gegenüber verbundenen Unternehmen informierte Herr Eichner die Anwesenden, dass es sich dabei um ein Darlehen an eine Tochtergesellschaft handelt, welche diese Mittel zur Finanzierung ihres operativen Geschäfts einsetzt.
Aktionär Hans Völler interessierte sich im Rahmen seines Wortbeitrags unter anderem für den Erfolg des Projekts Amsterdamer Straße 2, wobei er wissen wollte, ob hier ein positives Ergebnis für das Unternehmen erzielt werden konnte. Nach Auskunft von Frau Möller konnte aus dem jüngst fertiggestellten Bauabschnitt ein Gewinn von 278.400 Euro und damit eine positive Rendite von 6,27 Prozent erzielt werden.
Im Zusammenhang mit dem Objekt Heumarkt und dem Ausscheiden von Vorstand Ott interessierte Herrn Völler noch die Rolle des Aufsichtsrats, und er wollte wissen, was das Kontrollgremium zu welchem Zeitpunkt über diesen Vorgang wusste. Einleitend erläuterte Frau Möller hierzu, dass gemäß Geschäftsverteilungsplan im Vorstand Herr Eichner für diesen Bereich nicht zuständig war. Jedoch sind im Verlauf des Oktobers 2008 Zweifel aufgekommen, und es wurden wie beschrieben in den kommenden Tagen und Wochen erste Nachforschungen angestellt, welche jedoch noch keine belastbaren Erkenntnisse geliefert haben.
Der Aufsichtsrat hat vom Sachverhalt, so Aufsichtsratschef Jochen Ott, erstmals im Rahmen des turnusmäßigen Gesprächs mit dem Abschlussprüfer Kenntnis erhalten und mit der KPMG am 12. November 2008 vereinbart, im Rahmen der Prüfungen den Sachverhalt Heumarkt intensiv zu durchleuchten. Am 14. November wurde Vorstandsmitglied Eichner vom Abschlussprüfer telefonisch über die Ergebnisse informiert und ermuntert, die interne Revision auf diesen Themenkomplex anzusetzen. Seitens Vorstandsmitglied Günter Ott wurde dies zunächst als nicht notwendig erachtet, dennoch wurde die Prüfung letztlich auf den Weg gebracht. Im Verlauf des Dezembers 2008 hat sich dann herausgestellt, dass neben den internen Maßnahmen auch eine externe Überprüfung notwendig ist, welche sodann auch beauftragt wurde.
Das Ergebnis dieser Prüfung wurde den Angaben zufolge am 19. März 2009 vorgelegt und war auch Gegenstand der Vorstandssitzung des Unternehmens am 24. März 2009, an welcher auch Vorstandsmitglied Günter Ott teilgenommen hat. Ausweislich des Prüfergebnisses wird Herr Ott durch dieses belastet, der Aufsichtsrat wurde am 25. März 2009 vom Ergebnis der Prüfung in Kenntnis gesetzt. Um sich beim weiteren Vorgehen auf der sicheren Seite zu befinden, hat der Aufsichtsrat, wie der Versammlungsleiter weiter ausführte, zwei externe Kanzleien mit der rechtlichen Würdigung des Ergebnisses beauftragt, die Zahlenthemen wurden seitens des Abschlussprüfers KPMG nochmals intensiv überprüft. Nach dem Vorliegen der Ergebnisse wurde dann mit Vorstandsmitglied Günter Ott ein Aufhebungsvertrag geschlossen, so der Aufsichtsratschef weiter.
Ferner interessierte sich Herr Völler für die Höhe der an Herrn Ott nach dessen Ausscheiden aus dem Unternehmen noch gezahlten Beträge. Nach Verwaltungsangabe erhielt Herr Ott bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens aus dem Unternehmen seine entsprechende fixe Vergütung, und da das Ausscheiden im April 2009 erfolgte, hat er überdies die Tantieme für das Geschäftsjahr 2008 erhalten. Des Weiteren hat der ausgeschiedene Vorstand nach Verwaltungsangabe Anspruch auf ein Übergangsgeld in Höhe von 75 Prozent des letzten Fixgehalts, der bestehende Pensionsanspruch kann nur unter beamtenrechtlichen Maßstäben entzogen werden.
Auf die Frage des Aktionärs nach den Gründen für die im Vorjahresvergleich deutlich gestiegenen Bauvorbereitungskosten wies Frau Möller darauf hin, dass in dieser Position auch die erforderlichen Aufwendungen für Abriss- und Neubaumaßnahmen enthalten sind. So wurden in 2008 nach ihrer Angabe insgesamt 2.814 Wohneinheiten, eine Reihe von Gewerbeflächen sowie 1.998 Garagen- und Tiefgaragenstellplätze neu geplant.
AbstimmungenNach der Beendigung der allgemeinen Aussprache um 15:20 Uhr gab der Aufsichtsratsvorsitzende die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 18.760 Mio. Euro, das in jeweils 9.360.000 Stamm- und Vorzugsaktien eingeteilt ist, waren demnach 16.268.177 Aktien entsprechend 86,72 Prozent vertreten.
Vor dem Eintritt in die Beschlussfassungen gemäß Tagesordnung ließ der Versammlungsleiter über einen Antrag von Aktionär Rüther auf Vertagung der Beschlussfassung des Aufsichtsrats abstimmen. Dieser Antrag wurde mit einer Mehrheit von 13.526.182 Gegenstimmen abgelehnt. Ebenfalls nicht angenommen wurde der Antrag eines weiteren Aktionärs auf Einzelentlastung des Vorstands. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden dann mit jeweils sehr großer Mehrheit bei zumeist nur wenigen zehntausend Gegenstimmen und/oder Enthaltungen verabschiedet.
Im Einzelnen beschlossen wurden die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,50 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstandsmitglied Uwe Eichner sowie die Nichtentlastung von Vorstandsmitglied Günter Ott (TOP 3), die Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 4), die Wahl der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2009 (TOP 5) sowie verschiedene Satzungsänderungen betreffend die Einberufung und Durchführung der Hauptversammlung (TOP 6).
Fazit„Kaufen Sie den Euro für 35 Cent“, diese Feststellung des Fondsmanagers Thomas Körfgen von SEB Invest trifft die nach wie vor bestehende Unterbewertung der Aktie der GAG Immobilien AG sehr gut. Aktuell beträgt der Abschlag bei einem Börsenkurs von 19,60 Euro und einem NAV (Net Asset Value, innerer Wert) von 60,35 Euro über 67 Prozent. Grund für diesen erheblichen Abschlag auf den NAV dürfte der im Vergleich zu anderen Immobiliengesellschaft geringere Bekanntheitsgrad der Gesellschaft sein. Selbst unter Berücksichtigung des kommunalen Großaktionärs und der aktuell wohl nicht zur Debatte stehenden Veräußerung dieser Beteiligung durch die Stadt Köln ist dieser Abschlag deutlich zu hoch. Somit bietet die GAG-Aktie dem längerfristig orientierten Investor, der bewusst auf Wohnimmobilienbestände setzen will, eine interessante Anlagechance.
Einen deutlichen Abbau des derzeit bestehenden erheblichen Discounts auf den NAV erwartet der Verfasser spätestens nach dem Abschluss des aktuell noch laufenden Investitionsprogramms. Dann sollten sich auch auf der Ergebnisseite entsprechende Verbesserungen niederschlagen, die Wartezeit bis dahin wird dem Investor mit einer Ausschüttung von 0,50 Euro versüßt, was aktuell einer Dividendenrendite von 2,5 Prozent nach Steuern entspricht.
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Veröffentlichungsdatum:
25.06.2009
-
11:55
Redakteur:
ala
