Am 18.6.2009 fand wiederum am Firmensitz in Unterschleißheim die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der IC Immobilien Holding AG statt. Im kleinen "familiären" Kreis von rund 18 Aktionären und Gästen, darunter Peter Guba von GSC Research, traf man sich, um sich über den Geschäftsverlauf des Jahres 2008 zu informieren.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer eröffnete um 10 Uhr die Versammlung und fragte mit einem leichten Schmunzeln angesichts der Runde, die auf den hinteren Stühlen Platz genommen hatte, ob denn Vorstand und Aufsichtsrat so furchteinflößend seien. Anschließend handelte er die Formalien ab und gab einige personelle Änderungen in Vorstand und Aufsichtsrat bekannt, so u.a. die Verkleinerung des Aufsichtsrats auf drei Mitglieder und die Ernennung von Oliver Priggemeyer zum neuen Vorstandsmitglied.
Hinsichtlich des Aufsichtsratsberichts verwies Prof. Dr. Kahlscheuer auf die Ausführungen im Geschäftsbericht, erläuterte dann kurz die Struktur der Vorstandsvergütung und übergab anschließend das Wort an den Vorstandssprecher Dr. Oscar Kienzle.
Bericht des VorstandsGleich zu Beginn entschuldigte sich Dr. Kienzle ausdrücklich für das miserable Ergebnis des vergangenen Jahres. Im Nachhinein gesehen war die Beteiligung am BBV Fonds 08 ein Fehler, man hätte anderen Interessenten das Feld überlassen sollen. Zwar wurde das Ziel erreicht, die Fair Value REIT-AG zu stabilisieren, der Preis war jedoch im wahrsten Sinne des Wortes zu hoch. Dass namhafte unabhängige Dritte den Erwerb sogar als vergleichsweise günstig eingestuft haben, ist für ihn kein Trost. Der Vorstand hat den Abschwung am deutschen Immobilienmarkt nicht ausreichend vorweggenommen, wofür Dr. Kienzle sich auch bei den Mitarbeitern entschuldigte, die erstmalig in der Geschichte der IC Immobiliengruppe keine Tantieme bekommen haben.
Die Geschäftsentwicklung der IC Immobiliengruppe wird laut Dr. Kienzle in geringem Umfang durch die Zahlen der IC Immobilien Holding AG selbst geprägt, da diese als reine Holding über kein operatives Geschäft verfügt. In der Kommentierung des Zahlenwerks ging der Vorstandsprecher deswegen vom Gesamtkonzern der IC aus. Das gesamte operative Geschäft wird in die Segmente Property-/Asset-Management/Consulting, Fondsgeschäft und Immobilien gegliedert. Regional betrachtet man bei der IC Deutschland und Nordamerika/Kanada als getrennte Segmente.
Für den Jahresabschluss konnte Dr. Kienzle nur mit einem Wort dienen: "ungenügend". Die wesentlichen außerordentlichen Ergebniskomponenten sind die Abwertungen der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG, die Abwertung der Beteiligung am BBV Fonds 08, einige Forderungsverluste und im Gegenzug eine Erhöhung der voraussichtlich nutzbaren Verlustvorträge.
Die weltweiten makroökonomischen Probleme spitzten sich im Zuge der Finanzmarktkrise ab September 2008 signifikant zu und erfassten sukzessive alle Sektoren der Volkswirtschaften. Die wirtschaftliche Dynamik schwächte sich in allen wichtigen Wirtschaftsnationen deutlich ab. Infolge dieser Verwerfungen erlangte die Sicherung der Liquidität für alle Marktteilnehmer im gewerblichen Immobiliengeschäft eine besondere Bedeutung. Der Zusammenbruch der Verbriefungsmärkte, das fast vollständige Erliegen des Interbankenmarkts und die Talfahrt an den Börsen hinterließen sowohl in der Bilanz als auch in der Gewinn- und Verlustrechnung der gesamten IC Immobiliengruppe deutliche Spuren.
Nach Aussage von Dr. Kienzle war das Jahresergebnis der IC Immobiliengruppe mit minus 7,7 Mio. Euro tiefrot. Auf die gehaltenen Aktien der Fair Value REIT-AG mussten kumuliert seit dem Erwerb 9,5 Mio. Euro abgeschrieben werden. Der Verlust aus dem Engagement im BBV Fonds 08 belief sich auf 3,3 Mio. Euro. Nach der Auflösung vorsorglich bereits gebildeter Rückstellungen von 2,2 Mio. Euro verblieb ein Minus von 1,1 Mio. Euro. Das Betriebsergebnis (EBIT) fiel von 4,5 Mio. Euro in 2007 auf ein negatives EBIT von minus 2,6 Mio. Euro in 2008.
Die Bilanzstruktur hat sich gegenüber dem Vorjahr halbiert, da sich der Konsolidierungskreis der Gruppe zum Jahresende deutlich verändert hat. So schieden die Nymphenburger Grundstücksgesellschaft bR zum 30.6.2008 und der BBV Immobilienfonds Nr. 08 zum 31.12.08 aus dem Konsolidierungskreis aus. In der Bilanz der IC Immobiliengruppe wurde der auf 49,8 Prozent reduzierte Anteil am BBV Fonds 08 nur noch als Beteiligung (at equity) gezeigt. In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden die Erfolgskomponenten von BBV Fonds 08 und der Nymphenburger zeitanteilig berücksichtigt. Die übrigen 13 Gesellschaften wurden voll konsolidiert.
Die Bilanzsumme des Konzerns fiel nach Angabe des Vorstandssprechers hauptsächlich durch den veränderten Konsolidierungskreis von 106 auf 47 Mio. Euro zum 31.12. 2008. Das Eigenkapital nahm im Berichtszeitraum unter Berücksichtigung der gezahlten Dividende um 11,5 auf 11 Mio. Euro ab. Die Eigenkapitalquote stieg aufgrund der Bilanzverkürzung leicht von 21,2 auf 23,5 Prozent. Der unter den immateriellen Vermögenswerten bilanzierte Goodwill in Höhe von 2,1 Mio. Euro ist ursächlich dem Segment Property-/Asset-Management zuzuordnen und wurde einem Impairment-Test unterzogen.
Die sonstigen Beteiligungen (at equity) beinhalten 1,7 Millionen Aktien der Fair Value REIT-AG mit einem Buchwert von noch 6,8 Mio. Euro und die BBV Fonds 08-Anteile mit einem Buchwert von 8,7 Mio. Euro. Der Konzern verfügte zum Jahresende über Kommanditanteile am BBV Fonds 08 von nominal 23,9 Mio. Euro oder 49,8 Prozent des Kommanditkapitals. Zur Berücksichtigung der sich im Kursrückgang zum Jahresende 2008 widerspiegelnden Wertminderung der Fair Value-Aktien auf 4,00 (Vj: 7,98) Euro je Aktie wurden Abschläge von insgesamt 5,9 Mio. Euro vorgenommen. Die kurzfristigen Forderungen des Konzerns fielen gegenüber dem Vorjahr um 18,8 auf 9,6 Mio. Euro. Die liquiden Mittel werden mit 1,7 Mio. Euro stichtagsbedingt und durch Entkonsolidierung des BBV Fonds 08 um 1,9 Mio. Euro niedriger gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen.
Das Eigenkapital der IC Immobiliengruppe insgesamt verminderte sich laut Dr. Kienzle um 11,4 auf 10,9 Mio. Euro, die Kapitalrücklage verblieb mit 11,5 Mio. Euro auf Vorjahreshöhe. Die Auflösung der Gewinnrücklagen von 10,4 auf minus 2,5 Mio. Euro ist zum einen auf den Konzern-Jahresfehlbetrag von 7,6 Mio. Euro und zum anderen auf die in 2008 gezahlte Dividende von 2,8 Mio. Euro zurückzuführen. Die Pensionsrückstellungen und sonstigen langfristigen Rückstellungen nahmen um 2,3 auf 1,4 Mio. Euro ab. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten verminderten sich hauptsächlich aufgrund der Entkonsolidierung des BBV Fonds 08 um 52,4 auf 6,3 Mio. Euro. Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten nahmen im Berichtszeitraum um 20,9 auf 24,5 Mio. Euro zu.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach Auskunft des Vorstandssprechers bereits in den Vorjahren auf das international gebräuchlichere Umsatzkostenverfahren umgestellt, neben dem Betriebsergebnis wird auch ein Finanzergebnis ausgewiesen. Das Ergebnis des IC-Konzerns wurde nicht unwesentlich durch die Zahlen des in 2008 noch vollumfänglich konsolidierten BBV Fonds 08 bestimmt, wobei das Betriebsergebnis mit minus 2,6 Mio. Euro negativ war und um 7,1 Mio. Euro unter dem Vorjahresergebnis lag. Das Ergebnis vor Ertragssteuern fiel in 2008 sogar um 10,7 auf minus 8,3 Mio.
Euro nach 2,4 Mio. Euro in 2007. Nach Steuern verblieb ein Jahresfehlbetrag von 7,674 Mio. Euro.
Bei den meisten Konzerngesellschaften blieben die Umsatzerlöse nach Aussage von Dr. Kienzle unter dem Vorjahr und unter den eigenen Erwartungen. Lediglich die ICIS, d.h. die Asset- und Property-Manager, übertraf die Vorjahresumsätze um mehr als 10 Prozent. Die Umsatzerlöse des BBV Fonds 08 waren in 2008 erstmalig für das Gesamtjahr im konsolidierten Umsatz enthalten. Dieser Sachverhalt allein bedingte einen Umsatzzuwachs von 4,318 Mio. Euro. Insgesamt verzeichnete der IC-Konzern ein leichtes Umsatzplus von 1,1 Prozent auf 19,988 Mio. Euro, das sind 0,211 Mio. Euro mehr als in 2007.
Aufgefächert nach Segmenten zeigt sich laut Dr. Kienzle, dass sich nach wie vor das Segment Property-/Asset-Management/Consulting mit 10,197 Mio. Euro als das umsatzstärkste erwies und in etwa auf Vorjahreshöhe lag. Dieses Segment beinhaltet die Verwaltung sowohl der gesamten Immobilienbestände der vom Konzern gemanagten Immobilienfonds als auch die von Dritten. Per Jahresultimo verwaltete die IC Immobiliengruppe eine Fläche von über 1,5 Mio. qm vermieteter Immobilien in Deutschland und Kanada. Schwergewichtig betreut werden davon 44 Prozent Büroflächen, gefolgt von 24 Prozent Einzelhandelsflächen, 9 Prozent Logistikflächen und 8 Prozent für Hotel/Gastronomie und sonstige Flächen.
Das zweite Segment Fondsgeschäft ist für die Fondskonzeption, für die Anlegerbetreuung und die Verwaltung und Auflösung der Fonds nach Verkauf der Objekte verantwortlich. In der laufenden Verwaltung betreut die Gesellschaft rund 28.000 Anleger. Der Umsatz lag bei 3,4 (7,9) Mio. Euro. Zum einen fehlten die Konzeptionserlöse von 1,6 Mio. Euro - im Zuge der Finanzmarktkrise wurde die Konzeption neuer Fonds zurückgestellt - und zum anderen wurden gegenüber dem Vorjahr niedrigere Liquidationserlöse in Höhe von 0,790 Mio. Euro und geringere Mieterlöse von 0,678 Mio. Euro erzielt. Zudem wirkte sich der Gebührenverzicht bei einigen ertragsschwächeren Fonds ertragsmindernd aus.
Wie Dr. Kienzle weiter darlegte, hält das dritte Segment Immobilien ausschließlich die eigenen Immobilien der Gruppe als Finanzinvestition und verwaltet diese. Zusätzlich beinhaltet dieses Segment die Erlöse des BBV Fonds 08 und erzielte einen Umsatz von 5,6 (1,15) Mio. Euro. Hier wirkte sich insbesondere der in 2008 vollumfänglich enthaltene Umsatzanstieg durch die Mieterlöse des BBV Fonds 08 mit 4,3 Mio. Euro aus. Das Nordamerikageschäft inklusive Kanada erwirtschaftete einen über dem Vorjahr liegenden Umsatz von 0,754 (0,653) Mio. Euro.
Das Bruttoergebnis vom Umsatz blieb mit 7,853 Mio. Euro aufgrund der Kostensteigerungen um 0,612 Mio. Euro hinter dem Vorjahr zurück. Das sonstige betriebliche Ergebnis, das den Saldo aus den sonstigen betrieblichen Erträgen, den entsprechenden Aufwendungen und dem Bewertungsergebnis aus Immobilien darstellt, rutschte mit minus 6,5 Mio. Euro deutlich ins Minus. Daran partizipierte zu großen Teilen der BBV Fonds 08 mit minus 6,445 Mio. Euro.
Auch die Beteiligung des BBV Fonds 08 konnte sich den Marktentwicklungen nicht entziehen. Die Preisentwicklung an den Immobilienmärkten hat hier seit dem letzten Bewertungszeitpunkt im Sommer 2007 trotz der getroffenen Risikovorsorge zu einem erheblichen Abschreibungsbedarf geführt. Hierzu trug auch bei, dass der Käufer der Immobilie in Radevormwald aufgrund der Marktentwicklung von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machte. Das Betriebsergebnis rutschte nach Angabe des Vorstandssprechers infolge der Abwertungen auf Immobilien auf minus 2,642 nach plus 4,532 Mio. Euro im Vorjahr.
Ergebnisbelastungen traten auch in 2008 wieder durch das Finanzergebnis mit minus 5,6 Mio. Euro als Summe von Beteiligungsergebnis und Zinsergebnis auf. Während das Zinsergebnis mit 0,297 Mio. Euro positiv war, musste die IC aufgrund der zuvor bereits angesprochenen schwierigen Börsenentwicklung zusätzliche Wertberichtigungen auf die Fair Value-Aktien bilden. Nach wie vor ist der Konzern mit 1.701.476 Aktien an der Fair Value REIT-AG beteiligt. In einem ersten Schritt wurde die Beteiligung mit ihrem Eigenkapitalanteil (at equity) bewertet. Dieser Eigenkapitalanteil verminderte sich in der Berichtsperiode um 3,233 auf 13,883 Mio. Euro, wovon 2,405 Mio. Euro aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung verarbeitet wurden.
Der Bilanzansatz von 13,883 Mio. Euro wurde in einem zweiten Schritt ergebniswirksam auf den Börsenkurs von 4 Euro je Aktie abgeschrieben, woraus erneut Ergebnisbelastungen von 3,539 Mio. Euro resultierten, so dass der Buchwert auf 6,806 Mio. Euro sank. Das Ergebnis vor Ertragsteuern fiel um 10,7 auf minus 8,3 Mio. Euro in 2008 zurück. Der Jahresfehlbetrag beläuft sich insgesamt auf 7,674 Mio. Euro.
An diesem Punkt stellte Dr. Kienzle die Frage in den Raum, was aus der IC wird bzw. wie es weitergeht. Bereits in 2008 wurde mit einem strikten Kurs der Risikobegrenzung begonnen. Neue bilanzwirksame Engagements werden nicht mehr eingegangen. Die direkt gehaltenen Immobilienbestände sollen mit Augenmaß reduziert werden, um die aufgenommenen Fremdmittel abzubauen. Dies betrifft auch indirekt gehaltene Immobilien, wenn dies Sinn macht. Veräußerungen von Immobilien unter Wert werde man nicht durchführen. Die Beteiligung an der Fair Value REIT-AG, die einen inneren Wert von über 8 Euro je Aktie hat und zu 4 Euro in den Büchern steht, wird ebenfalls angesichts eines Börsenkurses von leicht über 3 Euro nicht verkauft. Wenn wieder finanzielle Spielräume da sind, wäre eher eine Aufstockung auf dieser Preisbasis angesagt.
Im Bereich der IT wurde nach Aussage des Vorstandssprechers ein Quantensprung durch den Wechsel von SAP 4.6 auf 7.0 vollzogen. Der Aufwand war erheblich, hat aber im Wesentlichen das Jahr 2008 belastet. Die IC verfügt nunmehr über eines der modernsten Berichtssysteme am deutschen Immobilienmarkt und will damit die kundenspezifische unterjährige Berichterstattung besser, aber vor allem auch effizienter gestalten. Einhergehend damit wurden auch die internen Abläufe und Arbeitsprozesse neu strukturiert, wodurch sich Effizienzgewinne in den kommenden Monaten bemerkbar machen werden und es erlauben, weitere Mandate im Property- und Asset-Management zu übernehmen. Ein Vorteil könnte hier die Flexibilität sein, sich mit einer modernen Struktur besonders gut auf die Bedürfnisse der Kunden einstellen zu können.
Auf der anderen Seite wirft man bei der IC laut Dr. Kienzle gerade in dieser schwierigen Marktsituation zunehmend einen Blick auf die eigentliche Arbeit im Asset- und Property-Management, d.h. um die (Miet-) Einnahmen zu verbessern oder zu stabilisieren und die Aufwendungen aus Immobiliensicht zu optimieren. Hier sieht sich die IC nach den Worten von Dr. Kienzle mit der praktischen und langjährigen Erfahrung als gefragter Ansprechpartner und konnte im ersten Quartal 2009 um rund 200 Mio. Euro zulegen. Über weitere Mandate wird zurzeit verhandelt, allerdings achtet der Vorstand hier sehr auf eine auskömmliche Preisgestaltung.
Sorge bereitet derzeit allein der Investmentbereich. Zwar kommt dieser auf der Verkaufsseite allmählich wieder voran, auf der Einkaufsseite belasten jedoch weiterhin die unterschiedlichen Vorstellungen von Käufern und Verkäufern die Umsätze. Hier liegt man deutlich hinter den eigenen Erwartungen zurück und wird auch zum Halbjahr die gesteckten Ziele nicht erreichen.
Im Fondsgeschäft arbeitet die IC an Private Placements sowie an neuen Produkten auch im institutionellen Bereich, die jedoch nicht in die eigenen Bücher genommen werden. Interessant ist für die IC hier unverändert gerade das internationale Geschäft, in dem einem nach Ansicht von Dr. Kienzle die langjährige Erfahrung zu Gute kommt. Fehlende Verkäufe aus geschlossenen Fonds führen hier bis auf Weiteres zu höheren Erträgen als geplant, da die Fonds länger als ursprünglich beabsichtigt weitergeführt werden. Im Property- und Asset-Management wirkt sich dies im geringeren Maße aus, da man bei etwa 50 Prozent der Objekte von einer Fortführung der Verwaltung für den neuen Eigentümer ausgehen kann.
Nicht zufrieden ist der Vorstand nach Aussage von Dr. Kienzle mit der Entwicklung bei der Fair Value REIT-AG. Derzeit liegt der Kurs lediglich bei weniger als der Hälfte des Bilanzwerts. Vorrangig bemüht man sich, die Dividendenfähigkeit der Gesellschaft durch eine optimale Betreuung der Bestände herzustellen. Sollte ein Teil der angedachten Umschichtungen im Portfolio gelingen, sollte dies auch der Fall sein. Einen Beitrag zum Ergebnis der Fair Value hat man bereits in 2008 - und möglicherweise auch in 2009 - dahingehend geleistet, dass die Vergütungen im Asset Management bei der Fair Value REIT-AG an die Dividende gekoppelt sind, kurz ausgedrückt: keine Dividende - keine Vergütung.
Da die IC natürlich auch gerne die Finanzierung der Beteiligung durch eine Dividende gedeckt sehen würde, können die Aktionäre das besondere Interesse am Wohlergehen der Fair Value REIT-AG wohl gut verstehen. Letztlich hängt die Dividendenfähigkeit der IC auf Sicht von der Entwicklung bei der Fair Value ab. Als gewinnbringend könne man die Beteiligung dann betrachten, wenn neben einer Dividendenzahlung auch wieder ein Kursniveau von deutlich über 6 Euro erreicht wird. Beides ist nach Meinung von Dr. Kienzle angesichts der Tatsache, dass die Fair Value mit einem Eigenkapital von über 50 Prozent der einzige deutsche REIT (Real Estate Investment Trust) ist, der alle gesetzlichen Kriterien erfüllt und in ruhigem Fahrwasser fährt, kein unrealistisches Ziel.
AbstimmungenNachdem keiner der Anwesenden das Wort wünschte, konnte Prof. Dr. Kalscheuer direkt zu den Abstimmungen überleiten. Zuvor gab er noch die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 2.800.000 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren demnach insgesamt 2.286.857 Aktien entsprechend 81,67 Prozent vertreten. Alle Beschlüsse wurden mit über 99 respektive mit 100 Prozent der Stimmen gefasst.
Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Verringerung der Zahl der Aufsichtsratsmitglieder (TOP 4), die Wahl der BDO Deutsche Warentreuhand AG zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2009 (TOP 5) sowie über die Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Andienungs- und des Bezugsrechts (TOP 6).
Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Kalscheuer beendete die Hauptversammlung gegen 11:30 Uhr.
FazitZuerst einmal Respekt: Ein Vorstand, der sich hinstellt und ganz ehrlich und unumwunden sagt: "Sorry, wir haben´s verbockt" - das ist in dieser Form nicht allzu oft anzutreffen. Wichtig ist bei der IC Immobilien Holding AG natürlich jetzt erst einmal, die Kuh wieder vom Eis zu bringen, doch das erscheint zurzeit etwas schwierig. Einziges verlässliches Standbein ist momentan das Property-/Asset-Management, im Investmentbereich konnte der Vorstand keine konkreten Angaben zu möglichen Geschäften machen und gestand ein, dass hier die Ziele im ersten Halbjahr 2009 nicht erreicht werden. Für das restliche Jahr gab er auch insgesamt keine konkreten Prognosen.
Schwer liegt der IC bis jetzt auch die Beteiligung am "Problemkind" Fair Value REIT-AG im Magen, deren Dividendenfähigkeit nach den Aussagen des Vorstandssprechers ja unmittelbar mit der Dividendenfähigkeit der IC zusammenhängt. Da nach dem derzeitigen Stand zumindest im laufenden Jahr mit einer Dividende seitens der Fair Value REIT-AG nicht zu rechnen ist, sieht es auch bei der IC wohl düster aus. Auf der anderen Seite scheinen - wenn der Immobilienmarkt nicht nochmals drastisch nach unten gehen sollte - die gröbsten Baustellen beseitigt worden zu sein, und wer einen längeren Atem hat und vom Immobiliensektor überzeugt ist, der findet im Augenblick einen niedrigen Einstandskurs vor.
KontaktadresseIC Immobilien Holding AG
Ohmstraße 4
D-85716 Unterschleißheim
Tel. +49 (0) 89 / 55227 - 0
Fax +49 (0) 89 / 55227 - 355E-Mail: [email protected]
Internet: http://www.ic-group.de
Ansprechpartner Investor RelationsStephan HoleczekTel. +49 (0) 89 / 55227 - 362
Fax +49 (0) 89 / 55227 - 355
E-Mail: [email protected]
Veröffentlichungsdatum:
22.06.2009
-
23:15
Redakteur:
pgu
