Drucken HV-Bericht Deutsche Real Estate AG

Am 17. Juni 2009 fand im Berliner Restaurant „La Luz“ die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der Deutschen Real Estate AG statt. Nur etwa 40 Aktionäre und Gäste, darunter auch Mathias Türk von GSC Research, hatten sich in dem schönen Ziegelsteingebäude der ehemaligen Osramwerke Berlin eingefunden, um sich über die neuesten Entwicklungen der Gesellschaft zu informieren.

Kurz nach 10 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende Gerd Münchow die Hauptversammlung und stellte fest, dass sowohl Aufsichtsrat als auch Vorstand vollzählig anwesend waren. In Bezug auf die Tagesordnung teilte er sodann mit, dass diese auf Antrag des Aktionärs Clemens J. Vedder um drei Punkte erweitert wurde. Diese enthielt nun unter anderem auch einen Vertrauensentzug gegenüber dem Vorstand. Schon während der Verlesung der üblichen aktienrechtlichen Formalien wurde der Versammlungsleiter durch Aktionär Klein unterbrochen. Dieser monierte lautstark, die in der Hauptversammlung ausgeteilte Version der Einladung der Gesellschaft stimme nicht mit der Version überein, die auf der Homepage der Gesellschaft bereitgestellt wurde. Insofern stelle dies keine frist- und formgerechte Einladung dar. Wie auch Aktionärin Caterina Steeg gab Herr Klein zudem Widerspruch zu Protokoll des Notars hinsichtlich aller Beschlüsse der Hauptversammlung.

Danach folgte der sehr ausführliche Bericht des Aufsichtsrats, welcher nun wiederum von Aktionär Freitag unterbrochen wurde. Grund dieser Unterbrechung war, dass der Bericht des Aufsichtrats von der schriftlich vorgelegten Version abwich. Diesen Einwand machte sich sodann auch Aktionär Klein zu nutze, um am Rednerpult ausführlich vorzutragen, dass man ihm, wie er behauptete, seitens der Gesellschaft verweigert hat, die von ihm bestellten und notwendigen Unterlagen bis zur Hauptversammlung zuzusenden. Eine ordentliche Vorbereitung sei ihm dadurch nicht möglich gewesen.

Bereits an dieser Stelle beantragte Herr Klein, die Hauptversammlung zu unterbrechen, bis die erforderlichen Unterlagen herbeigeschafft sind. Später forderte er den Abbruch der Hauptversammlung, da eine ordnungsgemäße Versammlung nicht durchzuführen sei. Dies stützte er unter anderem auch darauf, dass kein Auszug aus dem elektronischen Bundesanzeiger am Wortmeldetisch vorzufinden war.

Von diesem Paukenschlag zu Beginn der Versammlung ließ sich der Aufsichtsratsvorsitzende jedoch nicht beeindrucken und lehnte es ab, die Versammlung zu unterbrechen oder gar ganz abzubrechen. Dies führte zu teils sehr chaotischen Szenen, in denen es schwer fiel, überhaupt etwas von dem zu verstehen, was gesagt wurde, da gleich mehrere Aktionäre lauthals die Unterbrechung der Versammlung forderten und der Verwaltung Unfähigkeit und Dilettantismus vorwarfen. Unbeirrt fuhr der Versammlungsleiter jedoch fort, als sei nichts geschehen, und bat gegen 10:50 Uhr den Vorstand, mit seinem Bericht zu beginnen.


Bericht des Vorstands

Zunächst ließ der Finanzvorstand Torsten Hoffmann das abgelaufene Geschäftsjahr sowie die ersten Monate des laufenden Jahres Revue passieren. Hier kam er auch auf den Umzug der Gesellschaft von Bremerhaven in die Berliner Osramhöfe zu sprechen und zeigte anschließend einen kurzen Film über dieses architektonische Highlight, das früher eines der größten Osramwerke war und nun im Eigentum der Gesellschaft steht. Nach dem Film schilderte der Vorstand den Ablauf bei der Übernahme des Hauptaktionärs der Gesellschaft, der Summit Germany Ltd., durch die Unifinter Administratiekantoor B.V.

Mit Ad-hoc-Mitteilung vom 6. Mai 2009 zeigte demnach die Amsterdamer Unifinter Administratiekantoor B.V. an, dass sie an der Summit Germany Ltd. eine Mehrheit von über 50 Prozent hält und somit indirekt die Kontrolle der Deutschen Real Estate AG innehat. Der Amsterdamer Gesellschaft werden gemäß der genannten Ad-hoc-Mitteilung damit 78,98 Prozent der Stimmen an der Deutschen Real Estate AG zugerechnet. Diese Tatsache führte im Weiteren dazu, dass die Unifinter Administratiekantoor B.V. ein Übernahmeangebot an die restlichen Aktionäre am 16. Juni 2009 vorlegte und darin pro Aktie 0,49 Euro bot. Wie Herr Hoffmann in seinen weiteren Ausführungen mitteilte, ist dem Vorstand kein geplanter Squeeze-out bekannt.

Nach diesen kurzen Erläuterungen ging der Finanzvorstand auf die Ergebnisse der von der letzten Hauptversammlung beschlossenen Sonderprüfung ein. Demnach kommt der mit einem Gutachten beauftragte Wirtschaftsprüfer zu dem Ergebnis, dass der frühere Großaktionär Whitehall verbotene eigenkapitalersetzende Maßnahmen in Höhe von circa 5,5 Mio. Euro durch Verstöße gegen Auszahlungsverbote durchgeführt hat. Des Weiteren kommt das Gutachten hinsichtlich des zweiten strittigen Themenkomplexes, nämlich dem Thema der Grunderwerbssteuer, zu dem Ergebnis, dass hier dem früheren Großaktionär bzw. Vorstand nicht unbedingt ein Vorwurf gemacht werden kann, weil die verschiedenen Möglichkeiten und Risiken im Zusammenhang mit der Frage, ob gegen eine Festsetzung von Grunderwerbssteuer vorgegangen werden soll und kann, durchaus abgewogen wurden.

Die im Geschäftsjahr 2007 bekannt gewordene Grunderwerbssteuerproblematik, die die Bildung einer Steuerrückstellung in Höhe von 7,8 Mio. Euro erforderlich gemacht hatte, wird von einigen Aktionären auf eine Fehlentscheidung des damaligen Vorstands zurückgeführt, der in diesem Zusammenhang einen Widerspruch gegenüber dem Finanzamt zurückgenommen hat, und dies, wie die Aktionäre meinen, ohne eine genaue und pflichtgemäße Prüfung der Umstände vorzunehmen.

Wie der jetzige Vorstand jedoch weiter erläuterte, hat sich die Summit Germany Ltd. bereit erklärt, den aus den Vorgängen rund um die eigenkapitalersetzenden Maßnehmen entstandenen Schaden in Höhe von über 7 Mio. Euro an die Gesellschaft zurückzubezahlen. Wie Herr Hoffmann weiter ausführte, ist aus der Grunderwerbssteuerproblematik kein Schaden entstanden, denn durch die Zahlung derselben in Höhe von über 7 Mio. Euro war und ist die Gesellschaft seiner Meinung nach auf der sicheren Seite und den damaligen Entscheidungsträgern kein Vorwurf zu machen. Herr Hoffmann bewertete die Zahlung und die damit verbundene Rücknahme des Widerspruchs gegen die Festsetzung des Finanzamts als richtige und verantwortliche Entscheidung des damaligen Vorstands, da sie der Gesellschaft nur Vorteile bringe und bringt.

Aus diesem Grund, so der Vorstand weiter, plant man bei der Gesellschaft auch keine Schadensersatzmaßnahmen gegen die ehemaligen Vorstände und lehnt den vom Aktionär Clemens J. Vedder zur Abstimmung vorgelegten TOP 10 ab. Auch die übrigen Anträge, wie die erneute Sonderprüfung, lehnte Herr Hoffmann ab, da er dadurch keinen Erkenntnisgewinn erwartet.

Nach diesen Ausführungen übergab Herr Hoffmann das Wort an seinen Vorstandskollegen Rami Zoltak, der näher auf die Eckdaten des vergangenen Geschäftsjahres einging, zunächst jedoch die allgemeinen Rahmenbedingungen des wirtschaftlichen Umfelds schilderte und als sehr schwierig darstellte. Davon war nach seinen Worten auch die Deutsche Real Estate AG stark betroffen. Insbesondere aus dem Einzelhandel und der Logistik ist eine sinkende Nachfrage nach Mietobjekten zu spüren.

Als Reaktion auf die sich verschlechternden Konditionen für Käufer von Immobilien bleiben auch ausländische Investoren weg, ein Handel mit diesen findet nahezu gar nicht mehr statt. Trotz dieser negativen Faktoren konnte die Gesellschaft ihre Mieteinnahmen steigern und auch bei der Auslastung ihrer Immobilien zulegen.

2008 stand den weiteren Ausführungen von Herrn Zoltak zufolge ganz im Zeichen der Bestandsoptimierung und der Eigenbetreuung der Objekte. Verkauft wurde je eine Liegenschaft in Köln und Augsburg, wobei der Erlös für beide Objekte insgesamt 8,6 Mio. Euro betrug. Die Gesellschaft hält dadurch nunmehr 33 Bestandsimmobilien und verfügt über eine vermietbare Fläche von 385.000 Quadratmeter. Den größten Anteil davon bilden die gewerblichen Büro- sowie Logistikflächen. Der Einzelhandel ist durch die genannten Verkäufe hingegen prozentual leicht zurückgegangen.

Erfreut zeigte sich der Vorstand über die rückläufige Leerstandsquote, welche im Berichtszeitraum deutlich zurückging und per 31. März 2009 nochmals auf nunmehr 13,3 Prozent zurückgefahren werden konnte. Ziel ist es hier, eine Quote von 10 Prozent bis zum Ende des Geschäftsjahres zu erreichen.

Zum Abschluss seines Beitrags stellte Herr Zoltak nun drei Objekte der Gesellschaft vor, die seiner Meinung nach über die größten Potenziale verfügen. Der Leerstand beträgt im Durchschnitt 50 Prozent, teilweise deutlich weniger.

Die nun von Herrn Hoffmann vorgestellten Finanzkennzahlen wiesen nur zum Teil Verbesserungen auf. Der Ertrag aus Investment Properties (Mieterträge) etwa stieg von 25,2 auf 27,2 Mio. Euro. Problematisch war jedoch im Berichtszeitraum die Bewertung von Immobilien, was im Zuge der Finanzkrise zu Fair Value-Anpassungen führte und insgesamt eine Anpassung in Höhe von 23,9 Mio. Euro mit sich brachte. Im Jahr zuvor war hier noch eine Aufwertung in etwa gleicher Höhe erfolgt. Durch diese Abwertung wurde das Jahresergebnis nach Aussage von Herrn Hoffmann deutlich in den roten Bereich gedrückt, womit die operativen Erfolge komplett zunichte gemacht wurden. Einziger Lichtblick im Zusammenhang mit der Bewertung war die Aufwertung von vier Immobilien, die im Zuge besserer Vermietungsquoten und damit verbundenen Mietsteigerungen höher bewertet wurden.

Erfreut zeigte sich der Vorstand über die leichte Senkung der Nebenkosten. Diese verringerten sich je Quadratmeter von 2,46 Euro auf 2,11 Euro. Die Bewirtschaftungskosten konnten durch die Eigenbewirtschaftung deutlich von 8,0 auf nunmehr 4,5 Mio. Euro gesenkt werden. Dabei fiel jedoch das Finanzergebnis von minus 13,275 auf minus 16,79 Mio. Euro. Das EBITDA, das jedoch die Faire Value-Anpassungen außer Betracht lässt, verbesserte sich hingegen von 6,6 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 14,8 Mio. Euro.

Den weiteren Angaben zufolge sank das Ergebnis vor Zinsen und Ertragssteuern (EBIT) wiederum von plus 30,6 auf nun minus 9,03 Mio. Euro. Das Konzernergebnis fiel von plus 8,89 Mio. Euro auf katastrophale minus 25,9 Mio. Euro und stellt somit das schlechteste Ergebnis der letzten Jahre dar. Belastungen rührten nach Aussage von Herrn Hoffmann auch aus den Zinssicherungsgeschäften der Gesellschaft her. Konnten hier im Jahr zuvor noch 3,7 Mio. Euro positiv bilanziert werden, belasteten diese Sicherungsgeschäfte aufgrund sinkender Zinskurven die Gesellschaft mit 11,7 Mio. Euro.

Das Eigenkapital der Gesellschaft wurde damit in Mitleidenschaft gezogen, und in der AG sank dieses unter das nominale Grundkapital der Gesellschaft ab. Wie der Vorstand jedoch versicherte, werden im Falle eines weiteren Absinkens der Eigenkapitalquote geeignete Maßnahmen ergriffen, um eine weitere Verringerung zu verhindern.

Abschließend ging Herr Hoffmann noch auf das erste Quartal 2009 ein. In diesem Zeitraum konnte die Vermietungsquote erneut erhöht werden, wohingegen die Mieterlöse sich mit 6,7 Mio. Euro auf dem Vorjahresniveau bewegten. Die Bewirtschaftungskosten sanken von 2,4 auf 1,1Mio. Euro, und eine unterjährige Fair Value-Anpassung war nicht notwendig. Das EBIT belief sich auf 3,53 Mio. Euro, während das Finanzergebnis mit minus 4,1 Mio. Euro erneut deutlich negativ ausfiel. Auch das Konzernergebnis blieb trotz des Ausbleibens von Fair Value-Anpassungen mit minus 0,67 Mio. Euro negativ.

Auch auf Sicht des Gesamtjahres geht der Vorstand noch von einem negativen Ergebnis aus, und erst im Jahr 2010 soll sich dies ändern. Ziel ist es weiterhin, die Vermietungsquote zu steigern und insbesondere den Cashflow zu verbessern.


Allgemeine Aussprache

Die nun beginnende allgemeine Aussprache, die sich bis in den Abend hinziehen sollte, hielt gleich zu Beginn einen weiteren Höhepunkt für die Anwesenden bereit. Nachdem die Aktionäre Klein und Freitag bemerkt hatten und dies vom Versammlungsleiter bestätigt worden war, dass der Wirtschaftsprüfer, der den Sonderprüfungsbericht erstellt hatte, nicht zu der Hauptversammlung eingeladen worden war, kochte nicht nur die Stimmung hoch, sondern Aktionär Klein forderte den Versammlungsleiter auf, den Sonderprüfer anzurufen und ihn in die Versammlung zu bitten, da ein Stellen von Fragen sonst unmöglich sei.

Da der Aufsichtsratsvorsitzende dies ablehnte, stellten die Aktionäre Klein und Freitag den Antrag, den Versammlungsleiter Gerd Münchow wegen Unfähigkeit abzuwählen. Als der Versammlungsleiter dann jedoch diesen Vorschlag tatsächlich zur Abstimmung stellte, brach sofort wieder Streit hinsichtlich des Abstimmvorgangs und der Frage aus, ob die Begründung für den Antrag der Aktionäre nun Teil der Abstimmung zu sein hat oder nicht und ob der Versammlungsleiter schon zu diesem Antrag die allgemeine Aussprache eröffnen muss oder nicht. Auch wurde seitens der Aktionäre moniert, dass der Versammlungsleiter im Additionsverfahren abstimmen lassen wollte.

Die eigentliche Abstimmung konnte erst sehr viel später stattfinden, da der Ablauf der Versammlung erheblich durch freie Wortbeiträge der Aktionäre Klein, Freitag und Steeg aufgehalten wurde und der Aufsichtsratsvorsitzende diese nicht unterband, aber auch nicht darauf einging, so dass minutenlange Vorhaltungen, teils auch mit etwas unsachlichem Inhalt, auf die Verwaltung einprasselten, was diese jedoch ungerührt über sich ergehen ließ.

Gegen 12:15 Uhr gab der Versammlungsleiter sodann die für diese Abstimmung über seine eigene Abwahl vorliegende Präsenz bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 20.582.200 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren demnach 19.186.105 Aktien entsprechend 93,25 Prozent vertreten. Wie aufgrund der Mehrheitsverhältnisse nicht anders zu erwarten war, fand der Antrag nicht die erforderliche Mehrheit. Nur etwa 15 Prozent stimmten für die Abwahl des Aufsichtsratsvorsitzenden und Versammlungsleiters Gerd Münchow, so dass die Hauptversammlung wieder fortgesetzt werden konnte.

Der erste Redner, Aktionär Dr. Hillman, der neben eigenen Stimmen auch fremde vertrat, begann seinen Beitrag sogleich mit dem Widerspruch zu Protokoll den Notars gegen alle Beschlüsse der Hauptversammlung und führte im Weiteren dann aus, dass die Gesellschaft mit einer Eigenkapitalquote von zuletzt nur noch 3 Prozent kurz vor dem Abgrund steht und eine Überschuldung zu befürchten ist. Besorgt zeigte er sich auch darüber, dass seiner Meinung nach nur noch knapp 93 Prozent der kurzfristigen Verbindlichkeiten gedeckt sind und dass bei der Bewertung der einzelnen Objekte offenbar etwas nicht stimmen kann, da die Summe der Zuschreibungen im Geschäftsjahr 2007 ziemlich genau den Abschreibungen im Jahr 2008 entsprechen.

Nach Meinung von Dr. Hillmann wurden hier im Jahr zuvor willkürlich Bewertungen vorgenommen, um die Bilanzen aufzublähen und die Gesellschaft besser dastehen zu lassen. In diesem Zusammenhang wurden auch Vorwürfe gegen den jetzigen Vorstand laut, da dieser nicht genug tue, um die Sachverhalte vollständig aufzuklären. Damit bewegt sich der neue Vorstand nach Ansicht von Dr. Hillmann auf dem Niveau weiter, wo der alte aufgehört hat. Dies ist seines Erachtens nicht tragbar und zeigt, dass der Vorstand sein Handwerk nicht versteht.

Auch der nächste Redner, Aktionär Dr. Wagner, ließ kein gutes Haar an der Gesellschaft, aber auch nicht an der Verwaltung, die er als unfähig bezeichnete. In den Mittelpunkt seines Beitrags stellte er dann die Bewertung der Immobilien, die er nicht nachvollziehen konnte. Hier zeigte sich Dr. Wagner erstaunt darüber, wie diese vorgenommen wird. Zudem äußerte er die Überzeugung, dass diese von Personen vorgenommen worden war, die davon nicht viel verstehen, da seiner Meinung nach selbst einfachste Grundregeln nicht beachtet wurden.

Wie auch bei etlichen nun folgenden Rednern kreisten die Vorwürfe von Dr. Wagner dann um die mangelnde Bereitschaft des Vorstands und des Aufsichtsrats, die Vergangenheit der Gesellschaft aufzuklären und vor allem um den fehlenden Willen, rechtliche Schritte gegen die ehemaligen Verantwortlichen einzuleiten. Auch griff der Redner die Verwaltung heftig dafür an, dass der Sonderprüfer nicht auf der Hauptversammlung anwesend war.

Auch bei den weiteren Rednern Aleff und Klein bzw. Freitag standen Vorwürfe und Unfähigkeitsbescheinigungen zunächst im Mittelpunkt ihrer Beiträge. Obwohl jeweils Dutzende Detailfragen gestellt wurden, schienen diese nicht im Mittelpunkt der Redebeiträge zu stehen, da die minutenlangen Sachverhaltsschilderungen, gespickt mit teils heftigen Vorwürfen, auf den Versammlungsleiter einprasselten, die dieser jedoch zumindest äußerlich betrachtet ohne sichtliche Regung über sich ergehen ließ. Die Stimmung heizte sich im Verlauf der weiteren Stunden so auf, dass gegen 16 Uhr, als endlich die erste Antwortrunde eingeläutet wurde, seitens der Aktionäre, mit weinigen Ausnahmen, nur noch gebrüllt und geschrieen wurde.

Die nun vom Vorstand verlesenen und vom Back Office hereingereichten Antworten genügten den fragenden Aktionären in ihrer Ausführlichkeit nicht, was sie auch lautstark monierten. Der Notar hatte in den folgenden Stunden viel damit zu tun, die als unbeantwortet bezeichneten Fragen der Aktionäre zu notieren, weshalb dann im weiteren Verlauf der Versammlung dazu übergegangen wurde, die gelben Zettel des Back Offices gleich an den Notar weiterzureichen, damit dieser direkt auf dem Zettel eine entsprechende Notiz machen konnte. Bei der zweiten Fragerunde verlor die Diskussion erneut an Sachlichkeit, und auch die Redebeiträge der Aktionäre wurden immer länger, so dass der Versammlungsleiter sich schließlich entschied, nicht nur die Rednerliste zu schließen, sondern auch die Redezeit zu begrenzen.

Bei der Beantwortung herrschte zum Teil ein derartiges Chaos, das durch Zwischenrufe, Diskussionen und laut herausgeschrieene Vorwürfe zustande kam, dass nicht immer klar war, auf welche Frage gerade geantwortet wurde und ob es sich bei dem gerade verlesenen Beitrag um eine Antwort oder um eine Kommentierung der vorangegangen Anschuldigungen seitens der Aktionäre handelte. Dies ging bis in die Abendstunden weiter und erschöpfte die Anwesenden doch erheblich. Eine völlige Klärung aller angesprochenen Angelegenheiten schien indes nicht herbeigeführt worden zu sein.


Abstimmungen

Nach dem Schluss der allgemeinen Aussprache gab Herr Münchow die aktuelle Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 20.582.200 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren demnach 19.167.244 Aktien entsprechend 93,14 Prozent vertreten. Sämtliche Tagesordnungspunkte wurden mit deutlicher Mehrheit im Sinne der Beschlussvorschläge verabschiedet bis auf TOP 8 und 9, die nicht die erforderliche Mehrheit fanden.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der Herren Gerd Münchow und Dr. Markus Beermann in den Aufsichtsrat (TOP 5), die Wahl der Ebner Stolz Mönning Bachem GmbH & Co. KG zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2009 (TOP 6), die Sitzverlegung nach Berlin (TOP 7), den Vertrauensentzug gegenüber dem Vorstand (TOP 8) und über die Anordnung einer weiteren Sonderprüfung gem. §142 Abs.1 AktG (TOP 9).

Schließlich wurden noch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gem. §147 Abs. 1 AktG gegen gegenwärtige und ehemalige Organmitglieder der Gesellschaft sowie gegen den früheren herrschenden Aktionär „Whitehall“ und/oder den heutigen herrschenden Aktionär „Summit“ und die Bestellung eines besonderen Vertreters gem. §147 Abs. 2 Satz 1 AktG beschlossen (TOP 10).


Fazit und eigene Meinung

Eine Einschätzung der Deutschen Real Estate AG ist angesichts der Sachlage nicht einfach. Zwar waren operativ durchaus Fortschritte in der vergangenen Zeit zu verzeichnen, jedoch erscheinen die Zu- und anschließenden Abschreibungen merkwürdig und ergeben zusammen mit den anderen in dem Sonderbericht erläuterten Vorgängen ein doch recht gemischtes Bild der Gesellschaft, das der neue Vorstand nun wieder geraderücken muss. Angesichts der Zerstrittenheit des Aktionariats auf der Hauptversammlung wird dies jedoch keine leichte Aufgabe sein.

Ob hier in der nächsten Zeit noch mehr aus dem Verborgenen der Vergangenheit zum Vorschein kommt, bleibt zudem erst einmal abzuwarten. Beängstigend ist dagegen die Entwicklung des Eigenkapitals. Dies bewegte sich zuletzt im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Bilanzsumme. Wie der Vorstand hier genau aus der Krise kommen will, konnte auf der Hauptversammlung nicht hinreichend klargemacht werden. Ein Investment kann angesichts dieser Sachlage wohl kaum empfohlen werden.


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Veröffentlichungsdatum: 23.06.2009 - 10:45
Redakteur: mtr