Drucken HV-Bericht KWG Kommunale Wohnen AG

Am 16. Oktober 2008 fand in Greifswald die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG statt. Rund 40 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner für GSC Research, hatten sich in den Räumen der Universität am zukünftigen Firmensitz eingefunden, um sich über die weiteren Zukunftsaussichten der Gesellschaft zu informieren.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Peer Witten eröffnete die Hauptversammlung und entschuldigte einige Aufsichtsratskollegen aufgrund des geänderten Termins. Angesichts von zwei Gerichtsurteilen in Frankfurt war eine Rechtsunsicherheit entstanden, weshalb die ursprüngliche Hauptversammlung abgesagt und nun neu eingeladen wurde. Prof. Dr. Witten verkündete ebenfalls, dass der vorherige Aufsichtsratsvorsitzende Sy Schlüter zum Finanzvorstand bestellt wurde. Nach dem Verlesen der üblichen Formalien übergab der Aufsichtsratsvorsitzende dann das Wort an den Vorstand Stavros Efremidis.


Bericht des Vorstands

Nach Aussage von Herrn Efremidis hat Herr Schlüter zum 31. März 2008 das Amt des Finanzvorstands übernommen. Zuvor waren Freiherr von Cramm und Dr. Lenz aus dem Vorstand ausgeschieden. 2007 war den weiteren Angaben zufolge ein besonderes Jahr für die KWG, und zwar das erste Jahr nach der Neuausrichtung. Die Gesellschaft agiert im Rahmen ihrer Strategie als langfristiger Bestandshalter, und bisher habe sich diese Strategie als richtige Entscheidung herausgestellt, meinte Herr Efremidis. 

Die Strategie konnte im vergangenen Jahr bereits in operative Erfolge umgesetzt werden. So hat die KWG im abgelaufenen Jahr eine Vielzahl von Wohnungskäufen getätigt. Zum Halbjahr 2007 wurde der Bestand auf 1.035 Wohneinheiten mit einer Fläche von rund 53.000 Quadratmeter ausgeweitet. Zum Jahresende lag der Bestand bereits bei knapp 3.000 Wohneinheiten mit einer Fläche von 175.000 Quadratmetern. Dabei lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis der erworbenen Objekte unter 550 Euro. Die erworbenen Immobilien bieten laut Herrn Efremidis eine Jahresrohmiete auf Basis der Ist-Mieten von 8,4 Mio. Euro, was einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 12,2 bedeutet. Auf Basis der Soll-Mieten lag der Faktor jedoch bei lediglich 10,3. 

Neue Standorte sollen über den Kauf größerer Portfolios erschlossen werden wie beim Kauf des Evonik-Portfolios. In der Region Braunschweig und Wolfsburg wurden mehrere kleine Bestände erworben, wodurch sich das Portfolio zum Jahresende schon auf 358 Einheiten erhöht hat. Mit der Übernahme der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH (SWG) kamen 569 weitere Einheiten hinzu. Den erfolgreichen Trend beim Einkauf hat die KWG auch im laufenden Jahr fortgesetzt, so der Vorstand. 

Im laufenden Jahr hat die KWG als größte Transaktion den Zuschlag zum Kauf von 49,9 Prozent an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald (WVG) erhalten. Allerdings ist dieser Erwerb aufgrund von Unsicherheiten noch nicht vollständig abgeschlossen. Laut Herrn Efremidis umfasst das gesamte Portfolio der WVG gut 10.000 Wohneinheiten mit einer Fläche von rund 580.000 Quadratmetern. 

Nach Ansicht von Herrn Efremidis verspricht die Region Braunschweig und Wolfsburg in den kommenden Jahren ein interessantes Wachstum. In dieser Region wohnen viele hochqualifizierte Mitarbeiter mit einem überdurchschnittlichen Einkommen. Auch Chemnitz und Glauchau haben sich in der Vergangenheit sehr gut entwickelt. Wie der Vorstand weiter ausführte, sind die jeweiligen Standortfaktoren für den Erwerb eines Portfolios entscheidend. 

Leerstand wird beim Erwerb als Potenzial gesehen, das es zu heben gilt, betonte Herr Efremidis. So konnte beispielsweise in Bad Langensalza im Frühjahr 2007 ein Portfolio aus 300 Wohneinheiten bei einem Leerstand von 115 Wohneinheiten erworben werden. Durch diverse Maßnahmen konnte der Leerstand aktuell auf 68 Einheiten mit weiterhin sinkender Tendenz verringert werden. 

Die aktuelle Krise bietet nach Meinung von Herrn Efremidis aber auch Chancen, speziell wenn man über eine hohe Eigenkapitalquote verfügt. So ist die KWG auch weiterhin ein gern gesehener Kunde bei den Hypothekenbanken. In der letzten Zeit konnte die Gesellschaft zudem mehrere Kapitalerhöhungen erfolgreich am Markt platzieren. Herr Efremidis war auch für die Zukunft positiv gestimmt, zumal sich die Kommunen zunehmend von ihren Beständen trennen. 

Anschließend ging Herr Schlüter auf das Zahlenwerk des Berichtsjahres ein. Demnach erhöhte sich die Bilanzsumme im vergangenen Jahr von 10,9 auf 115,8 Mio. Euro, wobei die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf 93,6 Mio. Euro kletterten. Auch aufgrund der drei Kapitalerhöhungen stiegen die liquiden Mittel von 6,3 auf 13,1 Mio. Euro. Beim Eigenkapital verzeichnete die KWG einen Zuwachs von 10,7 auf 39,5 Mio. Euro, was eine Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent bedeutete. Durch die Immobilienkäufe sprang das langfristige Fremdkapital auf 67,4 Mio. Euro, und das kurzfristige Fremdkapital legte auf knapp 9 Mio. Euro zu. 

Bis auf eine Immobilie sind alle Objekte langfristig finanziert, berichtete Herr Schlüter. Zum Jahresende belief sich der NAV (Net Asset Value) auf 41,34 Mio. Euro, was bei 6,1 Millionen Aktie einen NAV von 6,78 Euro je Aktie bedeutete. Der Umsatz von 3 Mio. Euro stammte ausschließlich aus Mieteinnahmen. Wie Herr Schlüter weiter ausführte, wies die KWG sonstige betriebliche Erträge von 5,7 Mio. Euro aus, die die Bewertung der Immobilien zum Zeitwert beinhalteten. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verbesserte sich von minus 0,4 auf plus 2,6 Mio. Euro, und nach einer Steuergutschrift von knapp 0,5 Mio. Euro stieg der Jahresüberschuss auf 3,1 Mio. Euro. 

In der AG-Bilanz wies die Gesellschaft Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 22,2 Mio. Euro aus. Zum Jahresende beschäftigte die KWG in der AG zehn Mitarbeiter, deren Kosten damit auch in der AG anfielen. Bei einem ausgewiesenen Fehlbetrag von 2,1 Mio. Euro konnte so auch keine Ausschüttung einer Dividende an die Aktionäre vorgeschlagen werden, erklärte Herr Schlüter. 

Im Jahr 2007 musste die Aktie nach Aussage des Finanzvorstands einen Kursverlust von 35,89 Prozent hinnehmen, allerdings habe sich das Papier damit noch besser gehalten als die meisten anderen Bestandshalter. 

Die erfolgreiche Geschäftsentwicklung hat sich auch im laufenden Jahr fortgesetzt. Bei einer Bilanzsumme von 137 Mio. Euro belief sich das Eigenkapital zum Halbjahr auf 57 Mio. Euro. Des Weiteren konnte die Gesellschaft laut Herrn Schlüter für die ersten sechs Monate einen Gewinn von 1,37 Mio. Euro ausweisen, nachdem im Vorjahreszeitraum noch ein Verlust angefallen war. Aber selbst ohne Neubewertung war ein operativer Gewinn von 0,5 Mio. Euro angefallen, betonte Herr Schlüter. Bei 8,6 Millionen Aktien lag der NAV zum Halbjahr bei 58,5 Mio. Euro oder 6,81 Euro je Aktie. Laut Vorstand hat sich die Aktienkursentwicklung im laufenden Jahr deutlich von Vergleichswerten abgehoben. 

Zum Halbjahr lag der durchschnittliche Einkaufspreis der Immobilien bei 620 Euro je Quadratmeter, wobei Herr Schlüter dies für sehr konservative Werte hielt. Die aktuelle Krise bietet auf der einen Seite Chancen auf einen billigen Einkauf, bringt aber durchaus auch negative Effekte im Hinblick auf mögliche Kapitalerhöhungen mit sich. Laut Herrn Schlüter soll die KWG in den kommenden Jahren zu einem der größten Bestandshalter in Deutschland werden. Der Vorstand sah für die Zukunft sehr gute Renditechancen, zumal die Immobilien einen guten Schutz vor der heraufziehenden Inflation bieten.


Allgemeine Diskussion

Herr Aleff als Vertreter der Gesellschaft für Wertpapierinteressen (GfW) bescheinigte dem Management der KWG vor dem Hintergrund des schwierigen Umfelds eine hervorragende Arbeit. Nach seiner Meinung dürften angesichts der Krise in Zukunft die klassischen Immobilienaktien wieder stärker in den Vordergrund treten. Obwohl sich die Steigerung des NAV und die Entwicklung der Gesellschaft nicht im Aktienkurs niederschlugen, vertrat Herr Aleff die Ansicht, man könne mit der Aktie im Depot gut schlafen. 

Nach diesen Ausführungen interessierten Herrn Aleff die Kurse, zu denen die Kapitalerhöhungen durchgeführt wurden, und zudem wollte er wissen, wie sich nun die Aktionärsstruktur darstellt. Die erste Kapitalerhöhung über 300.000 Euro erfolgte nach Aussage von Herrn Schlüter zu 9 Euro, danach gab es 1,2 Millionen neue Aktien zu 10,50 Euro, und im Dezember 2007 wurde noch eine Kapitalerhöhung über 1,6 Millionen Aktien zu 6,50 Euro durchgeführt. Wie Herr Schlüter weiter berichtete, liegen rund zwei Drittel der Aktien in den Händen der Gründungsaktionäre. 

Weitere Fragen von Herrn Aleff betrafen die Zielgröße von 8.000 Wohneinheiten bis Jahresende 2008, den Leerstand und die Nicht-Wohnimmobilien im Bestand. Derzeit hält die KWG laut Herrn Efremidis 5.000 Wohneinheiten. Setzt man den Bestand der WVG quotal an, dann liegt der Bestand sogar schon bei 10.000 Einheiten, womit der Plan übererfüllt ist. Für das kommende Jahr sind dann noch weitere 5.000 Wohneinheiten geplant. Ende 2007 lag der Leerstand bei 16,5 Prozent, zum 30. September 2008 nur noch bei 10,5 Prozent. Laut Herrn Efremidis ist der Bestand an Nicht-Wohnimmobilien verschwindend gering, diese Immobilien sollen aber weiterhin gehalten werden. 

Viele Aktionäre erbaten im Laufe der Diskussion eine Aussage zur zukünftigen Dividendenpolitik. In der AG rechnete Herr Schlüter erst in 2009 mit einem positiven Ergebnis, das jedoch noch nicht für eine Dividende ausreichen dürfte. Da die KWG bei der Dividende mindestens eine Rendite von 4 Prozent erzielen will, sollte eine Dividendenzahlung erst für 2010 oder 2011 möglich sein. Des Weiteren wollte Herr Aleff wissen, zu welchen Konditionen die liquiden Mittel angelegt sind. Die Gesellschaft legt die Mittel nach Auskunft von Herrn Schlüter im 3-Monats-Bereich bei Zinsen von gut 5 Prozent an. Person Wilm Müller stellte dann den Antrag auf Nichtentlastung des Vorstands. 

Herr Thiesmeyer verlangte die Angabe der Präsenz in den Aufsichtsratssitzungen. Wie Prof. Dr. Witten berichtete, fehlte in den Aufsichtsratssitzungen in den Räumen der KWG zumindest immer ein Mitglied. Informationsbedarf bekundete Herr Thiesmeyer bei den Vorstandsbezügen und möglichen Außenständen bei Dr. Lenz. Die jetzigen Vorstände erhalten monatlich ein Basisgehalt von 15 TEUR, informierte Herr Schlüter. Bei Dr. Lenz bestehen keine Außenstände, bei seinem Ausscheiden erhielt dieser lediglich eine Abfindung von 35 TEUR. Im vergangenen Jahr hatte die Gesellschaft Dr. Lenz einen Betrag von 71.400 Euro im Rahmen eines Honorarvertrags gezahlt, da er nicht Mitarbeiter der Gesellschaft war. 

Der Aktionär Thiesmeyer zeigte sich skeptisch, ob überhaupt alle Aktien stimmberechtigt sind, da die aktuelle Satzung mit einem Grundkapital von 8,6 Mio. Euro erst im Oktober 2008 eingetragen wurde, die Einladung zur Hauptversammlung aber bereits im September erfolgte. Hierauf bestätigte Herr Schlüter, dass die aktuelle Satzung erst im Oktober 2008 eingetragen wurde. Allerdings war die letzte Kapitalerhöhung auf 8,6 Mio. Euro schon im Juni 2008 eingetragen worden, so dass keine Probleme hinsichtlich der Stimmberechtigung bestehen. 

Herr Gerken hätte sich mehr Informationen zur Beteiligung an der WVG gewünscht. Deshalb erkundigte er sich nach dem Zustand der Wohnungen und dem Anteil der sanierten Wohnungen. Laut Auskunft von Herrn Efremidis sind 75 Prozent des Bestands der WVG saniert und weisen eine hervorragende Qualität auf. Einige 100 Einheiten befinden sich derzeit in der Sanierung, und sobald diese Sanierungen abgeschlossen sind, dürfte der Anteil der sanierten Wohnungen Richtung 95 Prozent gehen. 

Nähere Auskünfte erbat Herr Gerken auch zum geplanten Erwerb der WVG-Beteiligung, wobei er wissen wollte, wie hier der Einfluss des Mehrheitsaktionärs verhindert werden kann. Der Einfluss des Mehrheitsaktionärs sei vertraglich im Sinne der KWG geregelt, betonte Herr Efremidis. Nach seinen Worten passt die WVG hervorragend in die Strategie der KWG. Man könne die WVG at equity bilanzieren, möglich und auch wahrscheinlicher sei jedoch die quotale Konsolidierung. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bezifferte er auf 56,5 Quadratmeter bei aktuell nur rund 20 freien Wohnungen. 

Angesprochen auf die Probleme hinsichtlich der Beteiligung an der WVG meinte Herr Efremidis, beide Parteien stünden derzeit in Kontakt, um eine Entscheidung zu finden. Das Problem liegt im Risiko, dass der Beschluss der Bürgerschaft Greifswald unwirksam oder nichtig sein könnte. Mehr wollte der Vorstand dazu nicht sagen, um den gesamten Prozess nicht zu gefährden. Er rechnete aber damit, dass dieser noch in diesem Jahr abgeschlossen werden kann. Die Frage von Herrn Gerken nach dem Aufwand bei der Instandhaltung konnte der Vorstand nicht konkret beantworten, da sich die Immobilienbestände in unterschiedlicher Qualität befinden. Die maximale Ausgabe liegt jedoch bei 145 Euro je Quadratmeter, die Kosten für die Sanierung sind aber auch immer vor dem Hintergrund des gezahlten Kaufpreises zu sehen. 

Interesse bekundete Herr Gerken ferner an der Laufzeit der Immobilienfinanzierungen. Bei den neu erworbenen Immobilien weisen den Angaben zufolge 68 Prozent der Finanzierungen eine Laufzeit von fünf Jahren, 10 Prozent eine Laufzeit zwischen fünf und zehn Jahren und 22 Prozent eine Laufzeit von über zehn Jahren auf. Somit kommen in den nächsten Jahren auch keine großen Tilgungen aus dem Bestand auf die Gesellschaft zu, erklärte Herr Schlüter. 

Herr Schwarz bat um Erläuterungen zur Sanierung und der Verringerung des Leerstands in Bad Langensalza. Von den 300 Wohneinheiten sind bei der Sanierung bereits 72 fertiggestellt. Wie Herr Efremidis weiter berichtete, wurden dafür 139 Euro pro Quadratmeter aufgewandt, womit sich die Kosten seit der Übernahme auf insgesamt 525 TEUR beliefen. Um den Leerstand zu verringern, wurden jedoch keine Prämien gezahlt, betonte der Vorstand. Nachdem der Leerstand schon deutlich verringert wurde, soll die Leerstandsquote mittelfristig unter 10 Prozent sinken. 

Im weiteren Verlauf kritisierte Herr Köhler, dass der HGB-Abschluss auf Anfrage nicht versandt wurde. Darüber hinaus interessierte ihn der Zweck der Sitzverlegung, zumal noch nicht einmal klar ist, ob die Beteiligung an der WVG überhaupt zu Stande kommt. Die Sitzverlegung hielt Herr Schlüter für absolut unproblematisch, Einsparungen werden jedoch nicht erwartet. 

Herr Gerken bat dann um Ausführungen zur geplanten Kapitalerhöhung, denn er konnte sich nicht vorstellen, dass diese angesichts des Aktienkurses voll gezeichnet wird. Obwohl der Kurs deutlich unter dem Ausgabepreis liegt, liegen klare Zusagen für die Kapitalerhöhung vor, informierte Herr Schlüter. Beim Ausgabekurs hat man sich am NAV der Gesellschaft orientiert, bis wann die Kapitalerhöhung genau durchgeführt wird, könne man noch nicht sagen, jedoch spätestens bis Ende Januar 2009. Etwas verwundert zeigte sich Herr Gerken über den Preis für die WVG angesichts des geringen Überschusses und Cashflows. Jedoch rechnete Herr Schlüter in den kommenden Jahren mit deutlich höheren Gewinnen bei der WVG, da einige Rückstellungen aus den Jahren 2006 und 2007 ab 2008 nicht mehr anfallen werden. 

Schließlich erkundigte sich Herr Schwarz noch nach den aktuellen Ist- und Soll-Mieten. Laut Herrn Efremidis lag die Ist-Miete zum 30. Juni 2008 bei 9,14 Mio. Euro und die Soll-Miete bei 10,42 Mio. Euro. Auf eine Nachfrage zur vorgeschlagenen Kapitalerhöhung erklärte Herr Schlüter, dass die Investoren ein langfristiges Interesse haben, und die Kapitalerhöhung werde von diesen Investoren unabhängig vom Ausgang der Verhandlungen mit der WVG gezeichnet.


Abstimmungen

Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 8,6 Mio. Euro waren 3.887.805 Euro entsprechend 45,21 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden bei wenigen Gegenstimmen und Enthaltungen im Sinne der Verwaltung gefasst.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der FIDES Treuhandgesellschaft zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2008 (TOP 4), die Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlagen unter Gewährung eines mittelbaren Bezugsrechts (TOP 5), die Schaffung eines genehmigten Kapitals mit der Möglichkeit zum Bezugsrechtsausschluss (TOP 6), die Sitzverlegung nach Greifswald (TOP 7) und die Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 8).

Vor dem Ende der Hauptversammlung erklärten noch mehrere Aktionäre Widerspruch zu Protokoll.


Fazit und eigene Meinung

Bei der KWG Kommunale Wohnen AG kann man in ihrem ersten „richtigen“ Geschäftsjahr auf eine erfreuliche Entwicklung verweisen. Immerhin konnte ein Jahresüberschuss von 3,1 Mio. Euro ausgewiesen werden. Darüber hinaus wurde das Immobilienportfolio kräftig ausgeweitet. Im laufenden Jahr hat sich dieser Trend fortgesetzt, wobei der Bestand auf 5.000 Wohneinheiten ausgedehnt wurde. 

Aktuell will die KWG zum großen Schlag ausholen und sich mit 49,9 Prozent an der WVG beteiligen. Die WVG besitzt in Greifswald mehr als 10.000 Wohnungen. Allerdings bestehen derzeit noch Probleme, da der entsprechende Beschluss in der Bürgerschaft nichtig sein könnte.

Auf der Hauptversammlung hat die Gesellschaft auch eine Kapitalerhöhung zu 6,50 Euro beschlossen. Wie der Vorstand mitteilte, bestehen von den Großaktionären Zusagen zur Zeichnung, obwohl der Aktienkurs derzeit deutlich unter dem vorgesehenen Ausgabekurs liegt. Sollte die Kapitalerhöhung gelingen, würde dies für die KWG einen großen Schritt bedeuten. Auch aus diesem Grund sollte man die Aktie, die einen NAV (Net Asset Value) von 6,81 Euro aufweist, bei Kursen von unter 4 Euro genau im Auge behalten.


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Veröffentlichungsdatum: 20.10.2008 - 15:45
Redakteur: tre