Drucken HV-Bericht 1st RED AG

Die 1st RED AG (vormals stilwerk Real Estate AG) hatte zu ihrer diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung für den 28. August 2008 eingeladen, wobei es sich um die 94. Hauptversammlung des Unternehmens handelte, aber um die erste unter dem neuen Namen 1st RED. Versammlungsort war aber wie gewohnt der Sitzungssaal der HSH Nordbank in Hamburg. An einem Tag mit enormem Hauptversammlungsaufkommen in Hamburg war die Teilnehmerzahl mit knapp 20 Personen überschaubar oder „elitär“, wie es der Versammlungsleiter nannte. Für GSC Research war Mario-David Balda vor Ort.

Pünktlich um 11 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende Reinhard Palaschinski das Aktionärstreffen mit der Begrüßung aller Teilnehmer und den üblichen Formalien, um danach umgehend das Wort an den Vorstand zu übergeben.


Bericht des Vorstands

Das Vorstandsmitglied Thomas Kubicki bezeichnete 2007 als ein erfolgreiches Jahr, die Investitionstätigkeit wurde fortgesetzt und der Portfolioverkauf aus dem Vorjahr abgewickelt. Mit dem besonderen Augenmerk auf Industrieimmobilien wurden neue Objekte in Norderstedt, Hamburg, Bremen, Elchingen und Wittlich erworben, und so verfügte die Gesellschaft zum Jahresende bereits über neun Immobilien mit einem Wert von 53 Mio. Euro.

Die Bestandsimmobilien wurden dabei gepflegt und weiterentwickelt. Herr Kubicki bekräftigte das Bekenntnis zum Standort Deutschland, aber auch die Option einer internationalen Ausrichtung. Zukünftig will die 1st RED AG zudem als Initiator von Immobilienfonds für institutionelle Anleger auftreten. Die geplante Integration eines Partners glückte allerdings bisher nicht, da kein passender gefunden wurde.

Anschließend kam Herr Kubicki auf das Zahlenwerk des Berichtsjahres zu sprechen. Demnach lagen die Nettomieten zum 31.12.2007 bei 5,05 Mio. Euro, bedingt durch die Veräußerung von Immobilien sanken die Mieterlöse im Geschäftsjahr 2007 von 6,1 auf 4,6 Mio. Euro. Die Umsatzerlöse hingegen legten deutlich von 6,2 auf 20,5 Mio. Euro zu. Durch den verstärkten Immobilienhandel stieg der Betriebsaufwand von 2,9 auf 10,6 Mio. Euro, die Kosten hingegen lediglich von 2,8 auf 3,0 Mio. Euro. Die Abschreibungen blieben im Wesentlichen gleich, außerordentliche Abschreibungen mussten keine vorgenommen werden.

Das Vorsteuerergebnis betrug laut Herrn Kubicki 7,2 nach 7,6 Mio. Euro im Jahr zuvor. Die deutlich höhere Steuerbelastung sorgte für einen Rückgang des Nachsteuerergebnisses von 6,5 auf 3,3 Mio. Euro. Die Immobilienveräußerung im Vorjahr war steuerbegünstigt, wie der Vorstand hierzu ausführte. Der erzielte Gewinn ermöglicht eine Dividendenausschüttung von 0,15 Euro je Aktie. Die liquiden Mittel erhöhten sich von 0,6 auf 2,1 Mio. Euro, da „nicht auf Teufel komm raus“ investiert wurde.

Herr Kubicki bezeichnete dies insgesamt als eine sehr ordentliche Leistungsbilanz 2007, wobei natürlich die erheblichen Veränderungen an den Finanzmärkten auch bei 1st RED Spuren hinterließen. Allerdings handelte es sich hierbei um eine Finanzmarktkrise und nicht um eine Immobilienkrise, bekräftigte der Vorstand. Steigende Rohstoff- und Energiekosten steigern zudem die Nachfrage nach infrastrukturell einwandfrei gelegenen Immobilien. Die Marktnachfrage bei Gewerbeimmobilien ist wegen der schwierigeren Finanzierungsmöglichkeiten geringer nach einer zuvor überhitzten Nachfrage. Sale-and-lease-back-Transaktionen stellen für den deutschen Mittelstand eine interessante Alternative dar.

Das neue Vorstandsmitglied Jan Alexander Gehrmann fungiert als Portfoliomanager des Unternehmens. Dieser erläuterte dann das Investitionsprofil der 1st RED, das Industrie-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien beinhaltet. Dabei handelt es sich um Immobilien mit Bruttorenditen zwischen 7,5 und 8,5 Prozent und Investitionsvolumina zwischen 5 und 25 Mio. Euro.

Im Bereich Einzelhandel werden fallweise auch Projektentwicklungen durchgeführt, bei Industrie- und Büroobjekten auch Realisierungen mit Wertsteigerungspotenzial durch aktives Immobilienmanagement. Spezialbauten mit fehlendem Drittverwendungspotenzial kommen laut Herrn Gehrmann hingegen nicht in Frage. Das Unternehmen sieht sich als Partner des Mittelstands und nicht der Großindustrie.

Neu hinzugekommen sind die Geschäftsbereiche Asset Management und Investment Management. Diese beinhalten nach Aussage des Vorstands Konzeption, Vertrieb und Verwaltung von Investmentfonds und somit eine weitere Ertragssäule für das Unternehmen. Der erste Industrieimmobilienfonds von 1st RED soll im vierten Quartal 2008 an den Markt gehen. Aktuell verfügt das Unternehmen bereits über zehn Immobilien mit einer durchschnittlichen Rendite von 9,1 Prozent, 50 Prozent davon sind Industrieimmobilien, 28 Prozent Büroimmobilien und 22 Prozent Einzelhandelsobjekte. Sechs weitere Objekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 82 Mio. Euro befinden sich in der Ankaufsprüfung.

Nach diesen recht ausführlichen Referaten seiner Vorstandskollegen formulierte Vorstandsmitglied Alexander Garbe die weiteren Ziele des Unternehmens. 1st RED soll demnach als Immobilien-Investmenthaus etabliert werden und eine führende Rolle übernehmen. Er zeigte sich überzeugt, dass es sich um den richtigen Zeitpunkt handelt, sich als kompetenter Partner am Markt zu präsentieren. Die Unternehmensgruppe betreibe dieses Geschäft bereits seit 40 Jahren und verfüge auch über entsprechende Kapitalmarktkompetenz, bekräftigte Herr Garbe abschließend.


Allgemeine Diskussion

Die Generaldebatte eröffnete Heiko Barkemeyer als Vertreter der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK). Dieser verwies auf die enge Verzahnung der Gesellschaft mit der Garbe-Gruppe, betonte aber auch, dass kein Squeeze-out droht. Seine Fragen betrafen die bisherigen und zukünftigen Renditen, das Ausbleiben der avisierten Verdoppelung der Dividende, die Projektentwicklung in Wittlich, die geplante Ausweitung des Streubesitzes, die „außerordentliche Erhöhung“ der Vorstandsbezüge und das Ziel beim Immobilienvermögen.

Ein weiterer Aktionär meldete sich zu Wort und stellte Fragen zu den vielen Börsenhandelsplätzen trotz geringer Umsätze in der Aktie und zur geplanten Dividende für 2008. Wie bereits zuvor der SdK-Sprecher lehnte auch er die Nichtoffenlegung der individualisierten Vorstandsbezüge ab und regte einen Wechsel beim Wirtschaftsprüfer an.

Seitens der Verwaltung wurde eingeräumt, bei der Nichtoffenlegung der individualisierten Vorstandsbezüge sei man etwas rückschrittlich, man habe sich aber trotzdem zur Ausnahme entschlossen, da die Gehälter sehr unterschiedlich seien und dies in anderen Teilen der Garbe-Gruppe Fragen aufwerfen würde. Beim Wirtschaftsprüfer sei die Kontinuität vorteilhaft, aber der ohnehin gesetzlich vorgeschriebene Wechsel der einzelnen Prüfer werde natürlich eingehalten.

Auf die Fragen von Herrn Barkemeyer wurde geantwortet, zu bisherigen und zukünftigen Renditen sei nach so kurzer Zeit keine seriöse Aussage möglich. Bei der Dividendenhöhe wurde darauf geachtet, auch das Eigenkapital zu stärken, um die Handlungsfähigkeit nicht zu gefährden. Die Projektentwicklung in Wittlich sei die Ausnahme von der Regel, da hier ein renditegesicherter Mietvertrag vorliege. Die Ausweitung des Streubesitzes gelang nicht so früh wie geplant, werde aber weiterhin angestrebt.

Mit Blick auf die Erhöhung der Vorstandsbezüge wurde ausgeführt, dass die Gesellschaft nun ihr eigenes Geschäftsfeld hat und jetzt für ihre erhaltenen Leistungen auch bezahlt. Die Gehälter sind den weiteren Ausführungen zufolge an der Branche, den Erfolgen und dem Einsatz orientiert. Als Ziel beim Immobilienvermögen wurde genannt, dass der Fonds in den nächsten Jahren ein Volumen von 750 Mio. Euro erreichen soll.


Abstimmungen

Vor Beginn der Abstimmungsvorgänge wurde die Präsenz auf der Hauptversammlung mit 19.899.199 von 20.000.000 Stückaktien entsprechend 99,50 Prozent angegeben. Sämtliche Tagesordnungspunkte wurden von den Aktionären mit überwältigenden Mehrheiten bei maximal 98.369 Gegenstimmen verabschiedet.

Im Einzelnen beschlossen wurden die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,15 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Prof. Dr. Katz AG zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2008 (TOP 5), der Verzicht auf die Offenlegung der individualisierten Vorstandsvergütung (TOP 6), die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals (TOP 7) sowie eine Satzungsänderung (TOP 8).


Fazit

Viel hat sich getan im Geschäftsjahr 2007 bei der 1sr RED AG, und wir dürfen an dieser Stelle nun über eine gelungene und abgeschlossene Neufirmierung der Gesellschaft berichten. Ebenso erfreulich ist, dass die betont aktionärsfreundliche Politik des Großaktionärs, die an dieser Stelle in der Vergangenheit schon des Öfteren lobend erwähnt wurde, auch weiterhin aktiv gelebt wird. Dies ist bei Gesellschaften mit derart geringem Streubesitz leider alles andere als eine Selbstverständlichkeit.

Noch nicht so richtig in Schwung gekommen ist die 1st RED-Aktie. Hier spielen mehrere Faktoren zusammen, natürlich in erster Linie die US-Subprimekrise, die den Markt im Speziellen auch bei Immobilienaktien belastete. Auch der geringe Free Float war hier ein Nachteil, reichen doch bereits wenige Verkaufsorders für Druck auf den Aktienkurs aus. In diesem Sinne wäre es sehr zu begrüßen, wenn die geplante Erhöhung des Free Floats nun bald umgesetzt werden könnte.


Kontaktadresse

1st RED AG
Valentinskamp 18
D-20354 Hamburg

Tel.: +49 (0) 40 / 35613 - 100
Fax: +49 (0) 40 / 353993

E-Mail [email protected]
Internet: http://www.1st-red.com


Ansprechpartner Investor Relations

Eveline Haug
E-Mail: [email protected]

Veröffentlichungsdatum: 05.09.2008 - 07:59
Redakteur: mba