Drucken HV-Bericht REAL² Immobilien AG

Am 7. August 2008 fand in Köln die 17. ordentliche Hauptversammlung der REAL2 Immobilien AG (Realquadrat) statt. Rund 60 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner für GSC Research, hatten sich im Excelsior Hotel Ernst eingefunden, um sich über die weiteren Zukunftsaussichten der Gesellschaft nach dem Wechsel des Großaktionärs zu informieren.



Der Aufsichtsratsvorsitzende Johannes Zilkens eröffnete die Hauptversammlung und entschuldigte das Aufsichtsratsmitglied Lothar Pfeiffer, der erkrankt war und deshalb auch nicht mehr als Kandidat zur Wahl in den Aufsichtsrat zur Verfügung stand. In der Kürze der Zeit war es jedoch nicht möglich, einen Ersatzkandidaten zu benennen, weshalb dieser Punkt von der Tagesordnung genommen werden soll, erklärte Herr Zilkens. Nach dem Verlesen der üblichen Formalien übergab er dann das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Thomas Löhr.


Bericht des Vorstands

Nach Aussage von Herrn Löhr war das Jahr 2007 durch die Veränderung in der Aktionärsstruktur und die Neupositionierung im Bereich Hausverwaltung geprägt. Das vergangene Jahr brachte eine deutliche Umsatzsteigerung von 6,1 auf 12,3 Mio. Euro. Seit Sommer 2007 ist jedoch die Nachfrage der privaten Haushalte eingebrochen. Dies führte zu teilweise rückläufigen Preisen, die Projekte von REAL2 waren laut Herrn Löhr davon aber nicht betroffen.

Die Verkäufe konnten im abgelaufenen Jahr mit der geplanten Marge abgeschlossen werden. Nach Angabe von Herrn Löhr hat die Verringerung des Objektbestands zu Rückgängen bei den Erlösen aus Hausbewirtschaftung geführt. Auch die sonstigen betrieblichen Erträge lagen unter dem Vorjahresniveau, beinhalteten aber die Auflösung der Rückstellung aus dem Verwaltervertrag bei Nawon in Höhe von 1 Mio. Euro. Im Gegenzug war in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen aber auch ein Sonderaufwand für die Abwicklung des Verwaltervertrags enthalten.

Insgesamt konnte das Jahresergebnis um 3,2 auf minus 0,3 Mio. Euro verbessert werden, was Herrn Löhr zu einem positiven Fazit veranlasste. Auch wenn noch kein positives Ergebnis ausgewiesen wurde, so befindet sich das Unternehmen, wie er betonte, doch auf dem richtigen Weg.

Im vergangenen Jahr haben sich die Bilanzrelationen deutlich verbessert, so Herr Löhr. Die Bilanzsumme reduzierte sich zwar auf 16 Mio. Euro, trotzdem verbesserte sich die Eigenkapitalquote auf 51 Prozent. Der Rückgang bei den Vorräten resultierte aus den Verkäufen von Bestandsimmobilien. Bei den liquiden Mitteln verzeichnete die Gesellschaft einen Anstieg um 0,6 auf 2,1 Mio. Euro, diese Mittel sind allerdings bereits für neue Projekte vorgesehen. Durch den Verlust ist das Eigenkapital geringfügig gesunken.

Das vergangene Jahr brachte auch die Übergabe des Nawon-Bestands an die Deutsche Annington. Nach den Worten von Herrn Löhr führte der bestehende Vertrag immer zu Belastungen der Liquidität von 0,5 Mio. Euro im Jahr. Die bestehenden 26 Arbeitsverhältnisse konnten dabei ohne nennenswerte Abfindungen beendet werden. Zukünftig werde man nur noch eigene Bestände managen, betonte der Vorstandsvorsitzende.

Im Herbst hat die Gesellschaft mit zwei Unternehmen über einen Einstieg verhandelt. Die Charmartin Proyectos hat im November 56 Prozent der Aktien erworben und stellt eine ideale Ergänzung zur Geschäftsphilosophie von REAL2 dar, meinte Herr Löhr. Die Subprime-Krise und die Erschütterung des spanischen Markts verzögern jedoch die vorgesehenen Investitionen. Zunächst war eine Barkapitalerhöhung über 10 Mio. Euro vorgesehen, dann war noch eine Erhöhung des Grundkapitals um 10 Prozent geplant. Wegen der Turbulenzen in Spanien hat die Gesellschaft aber auch dies zunächst zurückgestellt, was zu einer Überarbeitung der Businesspläne führte. Insgesamt steht REAL2 nun vor der Herausforderung, die Entwicklung mit eigenen Mitteln zu meistern, berichtete Herr Löhr.

Im Dezember 2007 erfolgte noch der Erwerb des Carrée de Lux mit einem Projektvolumen von insgesamt rund 30 Mio. Euro. Gelingt der Verkauf noch in 2008, dann schafft die Gesellschaft den Turnaround und wird einen Gewinn ausweisen sowie über eine gute Ausgangsposition für 2009 verfügen. Den Verkauf hielt Herr Löhr durchaus noch in diesem Jahr für erreichbar. Auch im vergangenen Jahr hat das Unternehmen bei dem gegebenen Marktumfeld das Mögliche erreicht.

Das Marktumfeld schätzte Herr Löhr auch für 2008 als schwierig ein, und zudem wirkt sich auch noch das Ausbleiben der Kapitalmaßnahme erschwerend aus. Seit 2008 bilanziert REAL2 nach IFRS und wies zum Halbjahr ein Ergebnis von minus 0,99 Mio. Euro aus. Das Ergebnis war vor allem durch Vorlaufkosten für das Carrée de Lux geprägt. Im Bereich Maklergeschäft erwartete Herr Löhr im laufenden Jahr ein positives Ergebnis.

Von den Altbeständen konnte die Wohnanlage Stolberg zu 95 Prozent abverkauft werden, woraus der Gesellschaft 3 Mio. Euro an liquiden Mitteln zufließen. Zudem konnten das Grundstück in Eschweiler und das Stadtteilzentrum Hannover veräußert werden. Nach diesen Verkäufen kann REAL2 nun erstmals wieder gezielt Immobilien zukaufen. Laut Herrn Löhr spielen die noch vorhandenen Altbestände nur noch eine untergeordnete Rolle.

Die Investmentgesellschaft realisierte im ersten Halbjahr ein positives Ergebnis und soll im Gesamtjahr ein Ergebnis von 0,35 Mio. Euro ausweisen, informierte Herr Löhr. Im Bereich Projektentwicklung wies die Gesellschaft in den ersten sechs Monaten mit minus 0,3 Mio. Euro ein negatives Ergebnis aus. Ohne den Verkauf des Carrée de Lux dürfte das Ergebnis im Gesamtjahr auf dem Halbjahresniveau liegen, ansonsten wäre das Ergebnis klar positiv.

Das Carrée de Lux ist den weiteren Angaben zufolge eine 5.730 Quadratmeter große Liegenschaft mit etwa 5.200 Quadratmetern vermietbarer Fläche. Real2 ist bereits von diversen Interessenten angesprochen worden und verhandelt mit derzeit drei Unternehmen. Allerdings ist hinsichtlich der Nutzung noch keine endgültige Entscheidung getroffen, als Möglichkeiten bestehen Studentenwohnungen oder ein Bürokomplex. In den Verhandlungen soll die profitabelste Lösung erreicht werden. Der Vorstandsvorsitzende zeigte sich aber zuversichtlich, in den nächsten Wochen zu einem Vertragsabschluss zu kommen.

Zudem führt die Gesellschaft Klagen gegen die früheren Vorstände, und das Landgericht hat am 5. August 2008 dem Unternehmen einen Schadensersatz von 1,05 Mio. Euro zuerkannt. Darüber hinaus sind auch die Abfindungsansprüche von 0,4 Mio. Euro nicht zu leisten, berichtete Herr Löhr. Sollte das Carrée de Lux verkauft werden, dann wird die Gesellschaft mit einem guten Gewinn abschließen, ansonsten rechnete Herr Löhr mit einem Verlust auf Vorjahresniveau. Allerdings sind hierbei die möglichen Schadensersatzzahlungen an die Gesellschaft nicht enthalten.

Der Verkauf der Altimmobilien hat die Liquiditätslage deutlich verbessert. 2009 soll dann das erste Geschäftsjahr ohne Belastungen aus der Vergangenheit werden, was sich dann auch im Aktienkurs niederschlagen sollte, meinte Herr Löhr zum Ende seiner Ausführungen.


Allgemeine Diskussion

Nach Meinung von Herrn Schmitz von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) stellt sich der Erfolg bei der Gesellschaft nur langsam ein, nachdem noch viel Geld in alten Projekten gebunden war. Aber nun erscheine Licht am Ende des Tunnels, und diesmal ist sei nicht der entgegenkommende Zug, so Herr Schmitz. Begrüßenswert fand er die Beendigung des Nawon-Vertrags und den zugesprochenen Schadensersatz gegen die früheren Vorstände.

Positiv wertete der DSW-Vertreter auch den Einstieg des strategischen Investors, auch wenn dieser derzeit in Spanien selbst Probleme zu lösen hat. Nach einer Ankündigung einer Kapitalerhöhung über 10 Mio. Euro fließen der Gesellschaft nun erst einmal gar keine Mittel zu. Trotzdem erkundigte sich Herr Schmitz nach den weiteren Plänen des Großaktionärs. Über den bisherigen Verlauf seit dem Einstieg des neuen Großaktionärs zeigte sich Herr Löhr ebenfalls enttäuscht, da das Management klare Erwartungen hatte. Der spanische Immobilienmarkt befindet sich derzeit aber in einer katastrophalen Lage. Ende August 2008 will man sich mit Charmartin zu strategischen Gesprächen über die weitere Zukunft treffen. Da sich Charmartin auf einem guten Weg befindet, die eigenen Probleme in Spanien zu lösen, könnten dann die Ursprungsideen vielleicht doch noch umgesetzt werden.

Mit Blick auf den Erwerb des Carrée de Lux interessierte Herrn Schmitz, ob dies nicht eine Nummer zu groß für die Gesellschaft ist. Hier sah Herr Löhr allerdings kein Problem, da das Projekt zusammen mit dem Partner Eurohypo finanziert ist. Weitere Fragen von Herrn Schmitz betrafen den Stolberg-Verkauf und das Grundstück in Schleiden. Die Wohnungen in Stolberg konnten ganz knapp über dem Buchwert verkauft werden, berichtete der Vorstandsvorsitzende. Beim Grundstück in Schleiden läuft ein Bauantrag, über den aber noch nicht entschieden ist. Geplant ist es, das Grundstück in Parzellen zu verkaufen.

Nähere Auskünfte verlangte Herr Schmitz dann zum Vertrag mit der VIVACON AG. Wie Herr Löhr berichtete, hatte REAL2 einen Vertriebsauftrag für 22 Häuser übernommen, von denen derzeit 50 Prozent verkauft sind. Allerdings bestehen noch weitere Reservierungen, und der Vorstandsvorsitzende zeigte sich zuversichtlich, die restlichen Verkäufe in der zweiten Jahreshälfte zu tätigen. Der garantierte Verkaufspreis liegt bei 1.600 Euro je Quadratmeter, und die bisher erzielten Verkaufspreise lagen sogar 15 Prozent darüber. Sollten einige Häuser nicht verkauft werden, dann würde eine eigene Finanzierung dieser Häuser aber auch kein Problem darstellen, so Herr Löhr.

Nach Meinung von Heide Demke als Vertreterin der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) können die Aktionäre nach dem Einstieg des strategischen Investors wieder Hoffnung schöpfen. Die aktuell fehlenden Mittel des Großaktionärs wertete sie jedoch als herbe Enttäuschung. Die Aktionärsschützerin verlangte dann eine konkrete Prognose für 2008 und die Angabe des Net Asset Value (NAV). Beim Carrée de Lux bestehen nach Aussage von Herrn Löhr zwei Varianten, entweder der komplette Verkauf oder der Verkauf mit Projektierung. Sollte der komplette Verkauf realisiert werden, dann wird der Gewinn in 2008 auf keinen Fall unter 1 Mio. Euro liegen. Den NAV bezifferte Herr Löhr auf realistische 0,70 Euro je Aktie.

Informationsbedarf meldete Frau Demke beim Erwerb der REAL2 Immobilien Makler Köln GmbH an. Den Kaufpreis bezifferte der Vorstandsvorsitzende auf 0,4 Mio. Euro, wobei die Vorjahresergebnisse meist im Bereich von 0,2 Mio. Euro lagen. Nachdem das letzte Jahr nicht so erfolgreich war, rechnete Herr Löhr für das Maklersegment im laufenden Jahr wieder mit einem Ergebnis von 0,1 Mio. Euro. Den bei TOP 5 vorgeschlagenen möglichen Bezugsrechtsausschluss von 50 Prozent bei Sacheinlagen hielt Frau Demke für nicht hinnehmbar, weshalb sie dort mit Nein stimmen wollte.

Laut Herrn Mariotti war die Ergebnisverbesserung vor allem durch die Auflösung von Rückstellungen in Höhe von gut 1 Mio. Euro geprägt. Wie Herr Löhr berichtete, brachte die Auflösung des Nawon-Vertrags konsolidiert einen positiven Beitrag von 0,5 Mio. Euro. Auf die Frage nach der Entwicklung bei der Jeserich AG erklärte der Vorstandsvorsitzende, dort gebe es nichts Neues zu vermelden. Er erwartete auch nicht, dass dort noch eine sinnvolle Verwertung kommt.

Ferner interessierte Herrn Mariotti, was noch an Altbeständen bei der Wohnanlage Stolberg vorhanden ist. Laut Herrn Löhr sind dies noch Wohnungen mit einem Buchwert von 0,7 Mio. Euro. Kritik übte Herr Mariotti an den Vorstandsbezügen, und er konnte auch nicht nachvollziehen, weshalb trotz Verlusten sogar noch Tantiemen gezahlt wurden. Hierauf erklärte Herr Zülkens, dass die Tantiemen für das Finden eines Großinvestors ausgelobt worden waren, für das operative Geschäft wurden keine Tantiemen gezahlt.

Schließlich interessierte sich noch Herr Zukunft für die bisherigen Verluste aus dem Verwaltungsvertrag, die Herr Löhr mit jährlich rund 0,5 Mio. Euro angab. Im Geschäftsbericht waren Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken über 0,603 Mio. Euro ausgewiesen. In diesem Zusammenhang wollte der Aktionär wissen, wie viel von diesem Betrag schon eingegangen ist. Nach den Worten von Herrn Löhr sind bis jetzt alle Forderungen eingegangen. Die Frage nach dem Bestand der liquiden Mittel zum 30. Juni 2008 beantwortete der Vorstandsvorsitzende mit 0,9 Mio. Euro.


Abstimmungen

Vor Beginn der Abstimmungen stellt der Aufsichtsratsvorsitzende die Präsenz fest. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 11.875.000 Euro waren demnach 7.519.145 Euro entsprechend 63,32 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle bei wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltung gefasst.

Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl der KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2008 (TOP 4), die Aufhebung des bestehenden und die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals mit der Möglichkeit zum Bezugsrechtsausschluss (TOP 5), die Absetzung der Wahl von Lothar Pfeiffer von der Tagesordnung (TOP 6a) und die Wahl von Andreas Pötsch in den Aufsichtsrat (TOP 6b).


Fazit und eigene Meinung

Die REAL2 Immobilien AG musste für das vergangene Geschäftsjahr zwar noch einmal einen Verlust ausweisen, konnte aber speziell bei den Altlasten deutliche Fortschritte erzielen. Mit der Auflösung des Nawon-Vertrags konnte zudem ein jährlicher Verlustbringer beseitigt werden. Obwohl ein neuer Großaktionär gefunden wurde, blieben aber von diesem die erhofften Mittel aus, da er auf dem spanischen Markt derzeit selbst mit Problemen zu kämpfen hat.

Sollte der Verkauf des Carrée de Lux in 2008 gelingen, dann soll die Gesellschaft bereits für das laufende Jahr einen deutlichen Gewinn ausweisen. Spätestens ab 2009 sollen dann auch alle Altlasten beseitigt sein und das Unternehmen plant dann gezielt neue Investments. Vor diesem Hintergrund scheint die Aktie auf dem jetzigen Bewertungsniveau durchaus Potenzial zu besitzen.


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Veröffentlichungsdatum: 19.08.2008 - 11:15
Redakteur: tre