Am 17.7.2008 fand am Firmensitz in Unterschleißheim die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der IC Immobilien Holding AG statt. Im kleinen "familiären" Kreis von rund 25 Aktionären und Gästen, darunter Peter Guba von GSC Research, wurden die Teilnehmer vom Aufsichtsratsvorsitzenden Prof. Dr. Hans D. Kalscheuer und vom Vorstandsvorsitzenden Dr. Oscar Kienzle sogar persönlich begrüßt, bevor der offizielle Teil kurz nach 10 Uhr begann. Prof. Dr. Kalscheuer handelte zunächst die Formalien ab und übergab nach einigen kurzen Anmerkungen zum Bericht des Aufsichtsrats das Wort an Dr. Kienzle.
Bericht des VorstandsEinleitend blickte Dr. Kienzle auf ein spannendes Geschäftsjahr angesichts der gewaltigen Turbulenzen an den Immobilien- und Kapitalmärkten zurück. Trotz der "bewegten See" hat sich die IC Immobilien Holding AG nach seinen Worten aber gut behauptet und mit einer Ausnahme die gesteckten Ziele erreicht oder übertroffen. Das erste Halbjahr 2007 war noch von merklichen Preissteigerungen, insbesondere im großflächigen Einzelhandel, geprägt, während Mitte des Jahres dann eine drastische Veränderung eintrat. Symptome waren das Stolpern der IKB und das Aus für die Sächsische Landesbank.
Die gravierenden Rhythmusstörungen im Kapitalmarkt hatten nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden erhebliche Auswirkungen auf die Refinanzierungsmöglichkeiten. Bisher problemlos mögliche hohe Fremdfinanzierungsausläufe wurden fast über Nacht unmöglich, die Kurse der Immobilienaktien wurden nahezu weltweit aus Sorge vor Bewertungsabschlägen oder Refinanzierungsproblemen auf Talfahrt geschickt.
Obwohl die IC Immobilien Holding AG ab Herbst 2007 nicht gerade Rückenwind hatte, konnte das Projekt des ersten deutschen Up REITs (Real Estate Investment Trust) erfolgreich umgesetzt werden. Allerdings blieb die Fair Value REIT-AG als Up REIT alleine auf weiter Flur, und lediglich ein zweiter REIT hat den Gang an die Börse gewagt. Die geplante Kapitalerhöhung war nicht umsetzbar, womit die Fair Value REIT-AG bei rund 30 Prozent des geplanten Volumens stehen blieb. Damit ist diese, obwohl es den großen Gesellschaften auch nicht besser ging, derzeit für den Kapitalmarkt noch zu klein. Auch auf den Börsenkurs der Fair Value REIT-AG hatte die weltweite Krise der Immobilienaktien Auswirkung. So stand der Kurs zum Jahresende bei 80 Prozent des inneren Werts und hat im März 2008 seinen Tiefpunkt bei 57 Prozent erreicht. Zwischenzeitlich hat sich die Situation allerdings gebessert, man ist jedoch von den Einständen noch immer weit entfernt.
Wie Dr. Kienzle weiter ausführte, ist die seit 2000 begonnene Neuausrichtung praktisch abgeschlossen. War die IC Immobilien Holding AG in den 90er Jahren noch vorwiegend als Initiator geschlossener Immobilienfonds bekannt, ist diese heute in erster Linie Asset Manager für institutionelle nationale und internationale Kunden, aber auch für nationale und internationale geschlossene Immobilienfonds. Dies hat wesentlich zu einer Verstetigung der Umsätze beigetragen und ein vergleichsweise risikoarmes Wachstum beschert. Allerdings bedeutet dies nicht, dass sich die Gesellschaft von der Rolle als Konzeptionär zurückzieht. Wie bisher wird man Private Placements für private und institutionelle Anleger initiieren und sieht die Entwicklung sowie den Börsengang der Fair Value REIT-AG als einen Meilenstein in der Rolle als Initiator von Immobilienanlageprodukten.
Die Kräfte wurden den weiteren Angaben zufolge gebündelt, die Organisation wurde weiter gestrafft, und die IC Immobilien Service GmbH ist heute die wichtigste zentrale Immobilien-Dienstleistungsgesellschaft, in der alle immobilienbezogenen Dienstleistungen einschließlich des Rechnungswesens und des Reportings integriert sind. Dreh- und Angelpunkt der Organisation sind die Key Account Manager für die Kunden. Jedem dieser Damen und Herren sind je nach Größe einer oder mehrere Kunden im Sinne einer Querschnittsfunktion über alle funktionalen Dienstleistungsbereiche zugeordnet. Die Reduzierung auf ertragsstarke Dienstleistungen führte laut Dr. Kienzle zu einer Ergebnisverbesserung bei allerdings leicht rückläufigen Umsätzen.
Die Geschäftsentwicklung der IC Immobilien-Gruppe wird in geringem Umfang durch die Zahlen der IC Immobilien Holding AG selbst geprägt, da diese als reine Holding über kein operatives Geschäft verfügt. Das gesamte operative Geschäft wurde bisher in die Segmente Property und Asset Management/ Consulting, Fondsgeschäft und Immobilien gegliedert. Regional betrachtet man dabei Deutschland und Nordamerika/Kanada als getrennte Segmente.
Maßgeblichen Einfluss auf die Konzernbilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung in 2007 hatte nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden der Kauf de BBV Immobilien Fonds Nr.8 GmbH & Co. KG zum 1.12.2007. Daneben sind 16 weitere Gesellschaften in den Konzernabschluss einbezogen. Die Konzernbilanzsumme der IC Immobilien Holding AG verzeichnete infolge der mehrheitlichen Beteiligung am BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 und des Erwerbs von 18,08 Prozent der Aktien der Fair Value REIT-AG einen Zuwachs um 50 auf 106 Mio. Euro, ein Plus von 130,2 Prozent. Die Eigenkapitalquote fiel durch diese Veränderung von 55,3 auf vergleichbare 32,4 Prozent, nach IFRS sind es rund 22 Prozent.
Das Betriebsergebnis (EBIT) im Konzern konnte um 34 Prozent auf 4,5 (Vj.: 3,3) Mio. Euro gesteigert werden. Aufgrund der besonderen ertragssteuerlichen Gegebenheiten verblieb im Konzern jedoch nur ein Jahresüberschuss von 19 TEUR. Der Konzern hat im Berichtsjahr 1.701.476 Aktien der Fair Value REIT-AG, dabei überwiegend zum Kurs von 10 Euro und 480.000 Stück zum Kurs von 10,50 Euro, erworben und ist damit zu 18,08 Prozent am gezeichneten Kapital dieses Unternehmens beteiligt. Zur Berücksichtigung der sich im Kursrückgang zum Jahresende 2007 widerspiegelnden Wertminderung auf 7,98 Euro je Aktie wurde eine Wertberechtigung in Höhe von 3,5 Mio. Euro auf den Bestand vorgenommen.
Die liquiden Mittel werden laut Dr. Kienzle mit 3,7 Mio. Euro stichtagsbedingt um 0,522 Mio. Euro niedriger ausgewiesen als im Vorjahr und setzen sich überwiegend aus Bankguthaben zusammen. Das Eigenkapital der IC Immobilien-Gruppe verminderte sich um 2,9 auf 22,4 Mio. Euro. Hingegen erhöhten sich die langfristigen Finanzverbindlichkeiten um 51,2 auf 58,7 Mio. Euro, hauptsächlich durch die im Zuge der Erweiterung des Konsolidierungskreises übernommenen Bankverbindlichkeiten des BBV Fonds Nr. 8 von 30,5 Mio. Euro, durch die zur Finanzierung der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG aufgenommenen Darlehen von 14,9 Mio. Euro und die zur Finanzierung des Eigenbestands eingesetzten Bankverbindlichkeiten von 5,8 Mio. Euro.
Wie der Vorstandsvorsitzende weiter ausführte, hat sich der Börsengang 2006 für die IC Immobilien-Gruppe im Folgejahr positiv auf Kapitalstruktur und Finanzierungskosten der aufgenommenen Mittel ausgewirkt. Teilweise konnten die Kreditlinien ausgeweitet werden. Die liquiden Mittel der Gruppe lagen Ende des Jahres nur geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres, obwohl die beschriebenen Finanzinvestitionen getätigt wurden. Zwischenzeitlich konnten die liquiden Mittel durch die Aufnahme mittelfristiger Finanzierungsmittel zur Refinanzierung der BBV Fonds Nr.8-Anteile um weitere 5 Mio. Euro erhöht werden. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung des Konzerns wurde im vergangenen Jahr auf das international gebräuchlichere Umsatzkostenverfahren umgestellt. Neben dem Betriebsergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung nun auch ein Finanzergebnis ausgewiesen.
Die positive Grundstimmung der Belebung des Immobilienmarkts hat sich im Jahr 2007 weiter fortgesetzt und trug zu einer Verstetigung der guten Ergebnisse der Gruppe bei, wenngleich besondere Marktentwicklungen eine Anknüpfung an die bereits ordentlichen Vorjahresergebnisse schwieriger machte. Das Betriebsergebnis konnte um 34 Prozent auf 4,5 Mio. Euro gesteigert werden, das Ergebnis vor Ertragssteuern fiel jedoch auf 2,4 (3,2) Mio. Euro. Nach Steuern von 2,4 Mio. Euro verblieb ein Jahresüberschuss von 19 TEUR.
Im ersten Halbjahr 2007 hat das überhöhte Preisniveau im Investmentgeschäft den weiteren Angaben zufolge dazu geführt, dass der Umsatz gegenüber dem Vorjahr nicht gesteigert werden konnte. Mit 19,7 (20,2) Mio. Euro lag dieser leicht unter dem Vorjahresniveau. Das Segment Property und Asset Management und Consulting ist mit 10 (11,7) Mio. Euro das stärkste. Dieses Segment beinhaltet die Verwaltung einzelner Immobilien sowie die gesamten Immobilienbestände sowohl für die vom Konzern gemanagten Immobilienfonds als auch für Dritte. Im Bereich Consulting werden Beratungsleistungen für Kunden mit Immobilienvermögen erbracht. Zum Ende des Jahres bestand das Immobilienportfolio der IC Immobilien-Gruppe aus 209 verwalteten Immobilien , die sich nur in Europa befinden, mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 1.280.000 qm, in denen sich der Vermietungsstand bei über 90 Prozent hielt.
Das zweite Segment Fondsgeschäft konzipiert Immobilienfonds und ist ferner für die Verwaltung und Auflösung nach dem Verkauf der Objekte verantwortlich. Das zweitstärkste Umsatzsegment erzielte Erlöse von 7,9 Mio. Euro und lag insbesondere durch Konzeptionserlöse für die Fair Value REIT-AG um 1,4 Mio. Euro über dem Vorjahresumsatz. Das dritte Segment Immobilien hält ausschließlich die eigenen Immobilien der Gruppe als Finanzinvestition und verwaltet diese. Dieses Segment erzielte einen Umsatz von 1,1 (0,699) Mio. Euro.
Nach Aussage von Dr. Kienzle ist die Steigerung der Umsatzkosten von 0,477 auf 11,3 Mio. Euro letztlich Folge innerbetrieblicher organisatorischer Änderungen. Die Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften sind nunmehr umsatzbezogen tätig. Der Personalkostenteil, mit 66,5 Prozent der Hauptanteil der Umsatzkosten, stieg von 6,1 auf 7,5 Mio. Euro an, womit sich das Bruttoergebnis leicht reduzierte. Im Gegenzug verminderte sich der Personalkostenanteil der allgemeinen Verwaltungskosten überproportional, so dass die Personalkosten insgesamt um 6,4 Prozent auf 9,3 Mio. Euro abnahmen.
Der aktive Vertrieb von Publikumsfonds wurde eingestellt, in der Konsequenz sanken die Vertriebskosten von 1 Mio. Euro auf nur noch 12 TEUR. Die allgemeinen Verwaltungskosten nahmen aufgrund der zuvor dargestellten Maßnahmen um 2 auf 3,9 Mio. Euro ab. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen hingegen stiegen deutlich um 1 Mio. auf 1,6 Mio. Euro, bedingt durch Wertberichtigungen eines Rückabwicklungsanspruchs von 0,701 Mio. Euro. Dieser betrifft die im Jahr 2003 gekauften Anteile der BBV Leasing Fonds GmbH Unterschleißheim, deren Erwerb unter der aufschiebenden Bedingung stand, dass sämtliche Zustimmungen der Leasingnehmer vorliegen. Der Vorstand geht nicht davon aus, dass die Wirksamkeitsvoraussetzung kurzfristig noch eintreten wird und hat deshalb die auf den Kaufpreis geleistete Anzahlung von 0,701 Mio. Euro wertberichtigt. Damit wird auch der strategischen Absicht Rechnung getragen, keine Leasingfonds mehr zu initiieren.
Die hohe Steuerbelastung des Ergebnisses von 2,4 Mio. Euro nach zuvor 34 TEUR hat verschiedene Ursachen. Maßgeblich beeinflusst wurde der Steueraufwand auch durch die Nichtabziehbarkeit des Eigenkapitalergebnisses aus der Fair Value REIT-AG, was zu einer Belastung von 1,3 Mio. Euro führte. Daneben zeigt die Steuerreform 2008 im Bereich der latenten Steuern ihre Auswirkungen und führte zu einem Steueraufwand von 0,578 Mio. Euro. Dadurch weist der Konzern lediglich einen Jahresüberschuss von 19 TEUR nach 3,3 Mio. Euro im Vorjahr aus.
An dieser Stelle blickte Dr. Kienzle auf die Aktie und die Aktionärsstruktur der IC Immobilien Holding AG. Nach dem schwierigen Umfeld für Immobilienaktien Ende letzten und Anfang dieses Jahres, bei dem der Sektor etwas schneller als der gesamte Aktienmarkt sank, erhielt die aufgrund sinkender Rezessionsängste einsetzende Erholung in der zweiten Maihälfte einen neuerlichen Dämpfer. Die Probleme an den Kreditmärkten sind noch immer ungelöst. Die Aktie der IC Immobilien Holding AG hat sich diesem allgemeinen Kursverfall nicht völlig entziehen können, sich jedoch von ihren Tiefstständen relativ rasch gelöst und konnte sich damit von der allgemeinen Marktentwicklung positiv absetzen. Seit Jahresbeginn 2008 schlägt sie nicht nur den DAX, sondern sie liegt insbesondere über dem Branchenindikator, dem EPRA NAREIT Index. Dieser im internationalen Immobilienbereich wichtigste Index zeichnet die Performance großer europäischer Immobilienwerte nach.
Die beschriebene Abkoppelung erklärt sich nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden im Wesentlichen daraus, dass die IC Immobilien Holding AG im Kern nicht Bestandshalter, sondern Dienstleister ist. Zwar wurden die Investitionen in Immobilien zum Jahresende 2007 - im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Konzeption des REIT - deutlich erhöht. Mit Ausnahme der Beteiligung an der Fair Value REIT-AG sind diese jedoch Handelsbestände, deren sukzessiver Abverkauf über die nächsten zwölf Monate vorgesehen ist.
Die Aktionärsstruktur hat sich in 2007 insofern verändert, als dass sämtliche Lock-up-Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Börsengang zwischenzeitlich ausgelaufen sind. Daher werden die privaten Aktionäre dem Free Float zugeordnet, nach den bisherigen Kenntnissen haben sich keine wesentlichen Veränderungen ergeben.
In seinem Ausblick auf das laufende Jahr berichtete Dr. Kienzle, dass die Gesellschaft mit der Akquisitionsstrategie im Bereich des Asset und Property Managements unverändert erfolgreich unterwegs ist. Im ersten Quartal hat das Asset Management Aufträge über ein Volumen von knapp einer halben Milliarde akquirieren können, im zweiten Quartal sogar Aufträge über eine Dreiviertel Milliarde Euro, die allerdings erst Ende des dritten Quartals in die operative Umsetzung gehen. Damit ist man in diesen Bereichen den Zielen sehr nahe. Im Bereich Einkauf für geschlossene Spezialfonds konnten im Gegensatz zum ersten Halbjahr des vergangenen Jahres die Ziele fast erreicht werden. Die derzeit sich in Verhandlung befindende Pipeline bestätigt die Erwartungen für dieses Jahr. Etwas schwieriger zu beurteilen ist die Situation im Bereich der Objektverkäufe. Aufgrund von Finanzierungsproblemen bei den Käufern haben sich Verkäufe bereits öfters entweder verschoben oder sind zumindest vorübergehend ganz gescheitert. Im ersten Halbjahr ist bisher am Markt ein signifikanter Rückgang gegenüber den Umsätzen der Vorjahre zu verzeichnen.
Je nach Segment sind die Preise nach Angabe von Dr. Kienzle rückläufig, am stärksten ist der Einzelhandelsbereich betroffen. Ferner sei festzustellen, dass Käufer sehr viel mehr auf Qualität bedacht sind als noch zu Beginn des letzten Jahres und dass ein Paradigmenwechsel insofern stattgefunden hat, als dass nicht mehr Bieterverfahren im internationalen Kreis, sondern - wieder - Transaktionen im Vertrauen auf langjährige gute Beziehungen die Oberhand gewinnen. Dies kommt der IC Immobilien Holding AG auch eher gelegen.
Nicht leicht einzuschätzen ist die zukünftige Entwicklung im Segment der REITs und damit die Entwicklung der Fair Value REIT-AG. Analog zur Entwicklung in Nordamerika in früheren Jahren geht man davon aus, dass Notierungen deutlich unterhalb des inneren Werts - wie aktuell der Fall - nie lange anhalten werden. Die Vorteile überzeugen, wenn vielleicht auch erst auf den zweiten Blick. Man muss laut Dr. Kienzle auch feststellen, dass der deutsche REIT in Bezug auf das steuerliche Ergebnis mit dem offenen Fonds auf dem ersten Platz im Ergebnis nach Steuern steht. Im privaten Anlegerkreis wird sich weiter herumsprechen, dass nur vor dem 1. Januar 2009 erworbene Anteile der zukünftigen Gewinnbesteuerung entzogen bleiben. Gerade in Zeiten steigender Inflationsraten ist das Wertzuwachspotenzial die wahrscheinlich wichtigste Renditekomponente einer REIT-Anlage.
Zum Schluss seiner Ausführungen blickte Dr. Kienzle auf die drei Säulen des Erfolgs der IC Immobilien Holding AG. Die erste Säule ist demnach das herausragende Engagement der Mitarbeiter, bei denen er sich für ihren außerordentlichen Einsatz und die teilweise herausragenden Leistungen bedanken wollte. Die zweite Säule ist die Zufriedenheit der Kunden, bei der man in Bezug auf den Wunsch nach Qualität bei weitem noch nicht die Ziele erreicht hat. Als dritte Säule nannte er die Aktionäre, die der Gesellschaft das Vertrauen geschenkt haben und dessen man sich weiterhin würdig erweisen will.
Allgemeine AusspracheErster von zwei Rednern war Andreas Breijs von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW). Dieser begrüßte das Abhalten der Hauptversammlung im eigenen Hause und die intime Atmosphäre, die hier im Vergleich zu fremden Konferenzsälen herrscht. Eine konkrete Frage betraf dann das Thema Kredite bzw. Kreditlinien und das Management der Zinssätze. Dr. Kienzle erläuterte ihm, dass man bei der Gesellschaft zum einen mit allgemeinen Kreditlinien arbeitet, zum anderen jede Investition möglichst fristenkongruent finanziert und dass im Augenblick ein ganzer Fächer von Zinssätzen zur Verfügung steht. Weiter wissen wollte Herr Breijs, ob die Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien unter TOP 6 einen reinen Vorratsbeschluss darstellt, was eindeutig bejaht wurde.
Aktionär Manfred Schmid wollte dann gerne nähere Informationen zu den Provisionen und Vergütungen, die für die Verwaltung berechnet werden, zudem wollte er wissen, ob man sich bei der Gesellschaft an Soll- oder Ist-Mieten orientiert und wie hoch der Branchendurchschnitt liegt. Wie Dr. Kienzle in seiner Antwort ausführte, findet man bei den Provisionen ein sehr breites Band vor, je nach Größe und Grad der Bewirtschaftung liegen die Sätze zwischen unter 2 Prozent für sehr große Objekte und 8 Prozent für kleinere. Aus Gründen der Interessengleichheit orientiert man sich dabei grundsätzlich an der Ist-Miete, wobei auch eine Mischung möglich ist. Vor allem kommt bei den Kunden gut an, dass auch kurzfristige Verträge akzeptiert werden, diese fühlen sich damit einfach wohler.
Die weitere Frage des Aktionärs nach einer Einschätzung der Dividende für das nächste Jahr war für Dr. Kienzle schwer zu beantworten, da diese wesentlich von der Kursentwicklung der Aktien der Fair Value REIT-AG abhängt. Auf dem jetzigen Kursniveau ist die diesjährige Dividende schwierig zu erreichen, wobei die Gesellschaft im operativen Geschäft gut unterwegs ist.
AbstimmungenBei Beginn der Abstimmungen waren vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 2.800.000 Stückaktien insgesamt 2.202.425 Stückaktien entsprechend 78,66 Prozent vertreten. Alle Beschlüsse wurden einstimmig im Sinne der Verwaltungsvorschläge gefasst.
Im einzelnen abgestimmt wurde über die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der BDO Deutsche Warentreuhand AG zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2008 (TOP 5) sowie über die Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugs- und des Andienungsrechts (TOP 6).
Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Kalscheuer beendete die Hauptversammlung gegen 11:45 Uhr.
FazitTrotz Immobilien- und Finanzkrise hat es die IC Immobilien Holding AG nicht so schlimm erwischt wie viele andere aus der Branche. Die schon im Jahr 2000 begonnene Neuausrichtung vom reinen Fondsinitiator zum Property und Asset Management und Consulting zahlt sich gerade in diesen unsicheren Zeiten aus und sorgt mit den für dieses Jahr verkündeten neu akquirierten Portfolios für weitere positive Aussichten. Eine Dividendenrendite von rund 8 Prozent beim derzeitigen Kursniveau ist aller Ehren wert, und das Setzen der Priorität "Ertrag vor Umsatz" mit der Fokussierung auf margenstärkere Geschäftsfelder verschafft dem Aktiekurs Luft nach oben.
Die Entwicklung de Fair Value REIT-AG (Real Estate Investment Trust) bzw. der REITs allgemein spielt da natürlich ebenfalls eine große Rolle, wobei hier eine definitive Aussage oder Einschätzung schwierig ist, in welchem Zeitraum sich die aktuelle Unter- bzw. Niedrigbewertung wieder dreht. Angesichts der bevorstehenden steuerlichen Änderungen zum 1.1.2009 mit den bekannten Vorteilen für REITs stehen zumindest von dieser Seite aus die Vorzeichen aber recht günstig. Und wenn man darauf spekuliert, dass die Immobilen- und Finanzkrise auch nicht ewig dauern wird, sollte man die Aktie der IC Immobilien Holding AG nicht unbeobachtet lassen.
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Veröffentlichungsdatum:
24.07.2008
-
09:40
Redakteur:
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