Drucken HV-Bericht Deutsche Real Estate AG

Am 9. Juli 2008 fand in Hamburg die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der Deutschen Real Estate AG statt. Hierzu hatten sich gegen 10 Uhr im Hotel Le Royal Meridien etwa 100 Aktionäre, Aktionärsvertreter, Gäste und Pressevertreter zusammengefunden. Unter ihnen befand sich auch Dr. Andreas Meyer-Suter von GSC Research.

Pünktlich um 10 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende Gerd Münchow die Veranstaltung und begrüßte alle Anwesenden recht herzlich. Dann wies er darauf hin, dass der Gesellschaft ein Gegenantrag des Aktionärs Clemens J. Fedder zugegangen war. Dieser Gegenantrag hatte eine Sonderprüfung von Vorgängen im Zusammenhang mit der Übernahme von Forderungen in Höhe von circa 269 Mio. Euro des früheren Mehrheitsgesellschafters Whitehall durch die ABN Amro N.V. sowie damit zusammenhängende Geschäfte und die in 2007 bekannt gewordene Grunderwerbsteuerproblematik zum Gegenstand.

Danach teilte Herr Münchow mit, dass die Einberufung zu dieser Hauptversammlung im elektronischen Bundesanzeiger vom 30.5.2008 bekannt gegeben worden war. Anschließend kam er auf die Veränderungen im Aufsichtsrat sowie im Vorstand zu sprechen. Die neuen Vorstände Rami Zoltak (bestellt am 26.9.2007, Jahrgang 1965, im Jahr 2001 nach Deutschland gezogen) und Torsten Hoffmann (Finanzen, bestellt am 28.5.2008, Jahrgang 1962) stellten sich dann kurz vor. Die bisherigen Vorstände Hans-Ulrich Sutter (Finanzen) und Klaus Krägel waren am 30.9.2007 bzw. zum 31.12.2007 ausgeschieden.

Auch im Aufsichtsrat hatte es einige Veränderungen gegeben. Hier waren die bisherigen Mitglieder Sven Dahlmeyer, Jim Garman, Peter Kimpel und Paul Obey zum 2.8.2007 ausgeschieden, Helge Kolaschnik schied am 28.8.2008 aus. Am 10.8.2008 wurden John Sinclair Lamb, Abraham Limor und Frau Malca Padness in den Aufsichtsrat berufen. Christian Bock war vom 28.8.2007 bis 13.3.2008 Aufsichtsratsvorsitzender und wurde am 13.3.2008 in den Vorstand entsandt. Am 9.6.2008 hat er sein Mandat niedergelegt. Dr. Johannes Beermann wurde am 10.8.2007 in den Aufsichtsrat berufen und übernahm dort den Vorsitz am 13.3.2008, Karl Ehlerding wurde stellvertretender Vorsitzender. Am 9.6.2008 legte auch Dr. Beermann sein Mandat nieder.

Sodann erläuterte der Aufsichtsratsvorsitzende, dass zum 3.7.2008 vom Amtsgericht Bremerhaven Dr. Markus Beermann sowie er selbst, Gerd Münchow, zu Mitgliedern des Aufsichtsrats berufen worden sind. Herr Münchow wurde dann zum Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Dr. Markus Beermann stellte sich den Anwesenden als 44 Jahre alter Vertreter der WAZ Mediengruppe vor. Herr Münchow selbst ist Jurist und 69 Jahre alt.

Bereits zu diesem Zeitpunkt hatten sich im Versammlungssaal in den vorderen Reihen einige frühere Kläger gegen Hauptversammlungsbeschlüsse der Gesellschaft eingefunden, unter ihnen die Herren Manfred Klein, Prof. Dr. Leonhard Knoll und Karl-Walter Freitag sowie Frau Caterina Steeg. Daneben war auch Clemens Fedder mit seinem Anwalt anwesend. Dabei kam es zu Zwischenrufen und Protesten gegen die Abwicklung der Tagesordnung. Insbesondere Aktionär Klein tat sich mit der Forderung nach einer Satzung hervor, die noch nicht auslag bzw. ihm nicht ausgehändigt wurde.

Eine von den Aktionären Karl-Walter Freitag und Manfred Klein gestellte Frage, ob denn das neue Aufsichtsratsmitglied Dr. Markus Beermann mit dem früheren Aufsichtsratsmitglied Dr. Johannes Beermann verwandt sei, wurde zunächst nicht beantwortet. Nach der Erledigung der weiteren Formalitäten konnte der Aufsichtsratsvorsitzende schließlich gegen 10:45 Uhr das Wort an den Finanzvorstand Torsten Hoffmann übergeben.


Bericht des Vorstands

Einleitend hieß Herr Hoffmann alle Anwesenden auf dieser Hauptversammlung herzlich willkommen. Dann wies er darauf hin, dass trotz der regelmäßigen Wechsel in Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft jedes Jahr mehr Gewinn erwirtschaftet werden konnte.

Wie der Finanzvorstand weiter erläuterte, kam es am 17.5.2007 zu einem Wechsel des Großaktionärs. Dabei hatte der bisherige Mehrheitsaktionär Whitehall seine Anteile von über 75 Prozent an der Gesellschaft an die Summit Group verkauft. Von dieser wurde den außenstehenden Aktionären am 27.6.2007 ein Angebot von 3,25 Euro je Aktie zur Übertragung gemacht. In seiner Stellungnahme vom 11.7.2007 bezeichnete der Vorstand der Deutschen Real Estate AG den Kaufpreis von 3,25 Euro als angemessen. Zum 11.10.2007 verfügte die Summit Group dann über 80,84 Prozent der Aktien. Die Summit Germany hat laut Herrn Hoffmann ein langfristiges Interesse am Markt für Büroimmobilien in Deutschland.

Anschließend kam Herr Hoffmann auf die konjunkturellen Rahmenbedingungen zu sprechen. Die US-Immobilienkrise hat sich demnach negativ auf das Geschäft ausgewirkt. Das Wirtschaftswachstum belief sich in der Eurozone in 2007 auf 2,5 Prozent. Deutschland kann jedoch als Zugpferd gelten. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen auf 59,4 Milliarden Euro, wovon jedoch rund 60 Prozent auf das erste Halbjahr 2007 entfielen. Büroimmobilien machten davon 52 Prozent aus. Im zweiten Halbjahr mussten dann leider Einbußen hingenommen werden.

Wie der Vorstand im weiteren Verlauf konstatierte, wurde das MAGNUM-Portfolio in 2006 nahe am Preishöhepunkt veräußert. Der Umsatz mit Logistikimmobilien blieb bei einem bestehenden Nachfrageüberhang stabil. Die festgestellte Abkühlung im zweiten Halbjahr 2007 beruhte nach Aussage von Herrn Hoffmann auch auf dem Rückgang des Anteils ausländischer Investoren auf der Käuferseite. Dabei konnten die Flächenumsätze bei Büroimmobilien vor allem aufgrund der Entwicklungen in Hamburg und München von 3,2 auf 3,7 Mio. Quadratmeter gesteigert werden. In 2008 wird jedoch ein geringeres Volumen erwartet.

Nach den Worten von Herrn Hoffmann zeichnet sich bei den Immobilienumsätzen ein klarer Trend zu Flächen mit moderner Ausstattungsqualität ab, womit der Leerstand solcher marktfähigen Objekte in 2007 sank. Die Gesellschaft wird daher die Bestandspflege weiter fortsetzen. Positiv entwickelten sich im vergangenen Jahr auch die Spitzenmieten. In Hamburg besteht angesichts des Wachstums der Stadt ein Nachfrageüberhang, was vor allem für den Logistikbereich gilt. Bei den Einzelhandelsimmobilien kam es dagegen zu einem Druck auf die Mieten. Nur 1A-Lagen blieben hier stabil.

Nachfolgend ging Herr Hoffmann auf die Geschäftsentwicklung bei der Deutschen Real Estate AG ein. Einleitend bemerkte er, dass nur eine sorgfältige Analyse des Markts mit den jeweiligen Trends eine langfristige Wertentwicklung gewährleistet. Insoweit geht die Gesellschaft opportunistisch am Markt vor. An Transaktionen im Geschäftsjahr 2007 führte der Vorstand die Akquisition einer kleinen, aber feinen Logistikimmobilie in Lüneburg, Lilienthalstraße Anfang 2007 an. Diese inzwischen voll vermietete Immobilie weist eine Grundstücksfläche von rund 104.000 Quadratmetern sowie eine vermietbare Fläche von rund 23.000 Quadratmetern auf. Bei einem Kaufpreis von 6,8 Mio. Euro werden damit jährliche Mieteinnahmen von 0,9 Mio. Euro erzielt.

Mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.8.2007 wurde in Hamburg-Billbrook ein Logistikzentrum erworben. Die sechs Gebäude verfügen über eine Grundstücksfläche von rund 44.000 Quadratmetern. Die vermietbare Fläche von rund 23.500 Quadratmetern ist zu 95 Prozent an zwei international agierende Logistikfirmen sowie an den Zoll vermietet. Der Kaufpreis betrug 15,9 Mio. Euro. die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf rund 1,2 Mio. Euro.

Eine weitere wichtige Akquisition stellte nach den Worten von Herrn Hoffmann der Kauf der Schiller-Passage dar, eines Büro- und Geschäftshauses in Frankfurt, Rahmhofstraße, unweit der Börse gelegen. Diese verfügt über eine vermietbare Fläche von 9.300 Quadratmetern und konnte für 29 Mio. Euro erworben werden. Derzeit werden bei einem Vermietungsstand von knapp 43 Prozent jährliche Mieteinnahmen von rund 0,9 Mio. Euro erzielt, bei aktiver Vermarktung besteht jedoch ein Potenzial von 2,1 Mio. Euro im Jahr.

Mit diesen Käufen verdeutlichte die Gesellschaft nach den Worten des Finanzvorstands ihre Schwerpunktsetzung auf Logistikimmobilien und auf gezielt ausgesuchte Bürostandorte mit Potenzial. Büro- und Logistikflächen beinhalten Ertrags- und Wertsteigerungspotenziale, während bei Einzelhandelsimmobilien im Bestand erst Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen den Wert steigern lassen. Am 19.12.2007 wurde diesbezüglich das für eine Erweiterung notwendige Grundstück für das im Bestand gehaltene Nahversorgungszentrum K-Witt in Berlin erworben. Dieses Objekt soll attraktiver gestaltet und damit im Wert verbessert werden.

Weiter führte Herr Hoffmann aus, dass am 25.7.2007 das Objekt Vangerowstraße 18 in Heidelberg veräußert worden ist. Diese Tiefgarage war das letzte Objekt, welches keinem der drei Kernbereiche Büro, Einzelhandel oder Logistik zuzuordnen war. Die Transaktion führte zu einer Verringerung der Bankverbindlichkeiten um 1,9 Mio. Euro.

Schließlich wurde am 2.5.2008 ein im Airport-Business-Park Köln-Gremberghoven gelegenes Objekt durch eine 40-prozentige Beteiligungsgesellschaft verkauft. Hierbei wurden ein Cash-Zufluss von rund 2 Mio. Euro und ein den Buchwert geringfügig übersteigender Verkaufspreis erzielt.

Durch die vorgenannten Transaktionen vergrößerte sich laut Herrn Hoffmann der Bestand an Immobilien von 31 auf 33 Objekte. Die vermietbare Fläche stieg von 341.648 auf 393.394 Quadratmeter zum Jahresende 2007. Etwa 50 Prozent dieser Fläche entfallen dabei auf Büroimmobilien, der Rest auf Logistik- und Einzelhandel.

Die Leerstandsquote konnte nach Angaben von Herrn Hoffmann von 16,2 auf 15,6 Prozent reduziert werden. Diese Quote wäre noch besser ausgefallen, wenn sich nicht allein bei den Osram-Höfen in Berlin ein Leerstand von 44,8 Prozent der Fläche ergeben hätte. Bei diesem Objekt soll allerdings in 2008 eine deutliche Verbesserung erzielt werden. Im ersten Halbjahr 2008 reduzierte sich die Quote insgesamt erfreulicherweise bereits auf 14,2 Prozent. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer konnte zum 30.6.2008 von 2,8 auf 3,3 Jahre erhöht werden. An dieser Stelle wies Herr Hoffmann auf das aktuelle Verzeichnis aller Immobilienobjekte mit Bild auf der Website der Gesellschaft unter www.drestate.de hin.

Anschließend kam der Finanzvorstand auf die Gewinn- und Verlustrechnung des abgelaufenen Geschäftsjahres zu sprechen. Die Mieterlöse reduzierten sich demnach aufgrund des Verkaufs des MAGNUM-Portfolios in 2006 planmäßig von 30,3 auf 25,2 Mio. Euro in 2007. Im Jahr 2006 waren insgesamt noch 5,9 Mio. Euro für drei Quartale aus dem veräußerten Portfolio enthalten. Die 2007 erworbenen Objekte steuerten aufgrund ihrer unterjährigen Akquisition nur 1,3 Mio. Euro an Erlösen bei.

Sehr erfreulich entwickelten sich die Fair Value-Anpassungen auf die Investment Properties. Hierbei handelt es sich nach Aussage von Herrn Hoffmann um Veränderungen bei den Immobilienmarktwerten, also um operative Wertzuwächse bei den Bestandsimmobilien. Die Bewertung hat ein unabhängiger Gutachter, nämlich Jones Lang LaSalle, nach der Discounted Cashflow (DCF)-Methode vorgenommen. Grundlage waren dabei Diskontierungssätze zwischen 5 und 8,75 Prozent.

Wie Herr Hoffmann weiter ausführte, lagen die Bewirtschaftungskosten in 2007 bei 10,4 Mio. Euro und damit praktisch unverändert gegenüber dem Vorjahr. Verringert werden konnten die Verwaltungskosten, die von 8,6 auf 8,1 Mio. Euro sanken. Dabei beruht dieser Rückgang in erster Linie auf dem Rückgang der Lohnkosten um 0,5 Mio. Euro infolge der von 32 auf 17 verminderten Zahl von Mitarbeitern ab dem vierten Quartal 2007. Im Zuge dessen hat die Archon Group Deutschland 15 Mitarbeiter übernommen.

Die bessere Entwicklung der Immobilien soll zukünftig auch durch die Aufgabe der sonst üblichen Trennung zwischen Asset Managern und Property Managern erreicht werden. Insofern sollen neue Mitarbeiter in den Büros in Berlin und Frankfurt/Main die engere Betreuung vor Ort übernehmen.

Erheblich zurückgegangen sind laut Vorstandsangabe in 2007 die Aufwendungen für Fair Value-Anpassungen auf die Investment Properties, nämlich von 12,7 auf 7,9 Mio. Euro. Dagegen hat sich das Finanzergebnis um rund 1,5 Mio. Euro verschlechtert.

Anschließend kam Herr Hoffmann auf die Refinanzierungvereinbarung mit der ABN Amro N.V. zu sprechen. Diese hat ein Gesamtvolumen von 231,5 Mio. Euro und wurde für einen Zeitraum von sieben Jahren mit einer Liquidität über 40 Mio. Euro festgeschrieben.

Insbesondere wegen der erheblichen Wertzuwächse des Immobilienportfolios erhöhte sich das Konzernergebnis nach Steuern in 2007 trotz der Grunderwerbsteuerbelastung von 4,4 auf 8,9 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) kletterte von 17,6 auf 30,6 Mio. Euro in 2007. Hingegen fiel das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen, also auch vor Fair Value-Anpassungen, (EBITDA) auch wegen des Wegfalls der Erträge und des Einmalbetrags aus dem MAGNUM-Portfolio in 2006 von 15,8 auf 7,0 Mio. Euro in 2007.

Mit Blick auf die Grunderwerbsteuerproblematik führte der Finanzvorstand aus, dass im Juli 2007 mitgeteilt wurde, dass Nachforschungen zu dem Ergebnis geführt haben, dass gegen Tochtergesellschaften der Gesellschaft wegen Transaktionen aus dem Aktionärskreis in den Jahren 2002 bis 2006 wahrscheinlich Grunderwerbsteuer in Höhe von 7,8 Mio. Euro festgesetzt werden wird. Aus diesem Grund war eine Rückstellung von 7,8 Mio. Euro zu bilden. Der neue Großaktionär hat nun, obwohl bezüglich der Summit Group hier kein Zusammenhang besteht, die Gesellschaft von mindestens 75 Prozent der durch die Grunderwerbsteuer verursachten Belastung befreit. Insofern beträgt die tatsächliche Belastung für die Gesellschaft nur etwa 2 Mio. Euro.

Die Forderung bezüglich der Grunderwerbsteuer bezieht sich nach Auskunft von Herrn Hoffmann auf Transaktionen im Aktionärskreis ehemaliger Aktionäre wie etwa der AGIV Real Estate AG, Rebon B.V. und WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG sowie anderer.

Der Zugang der neu erworbenen Immobilien wirkte sich in einer um 29 Prozent auf 433 Mio. Euro gestiegenen Bilanzsumme aus. Die Buchwerte der Immobilien erhöhten sich dabei auf 338,6 Mio. Euro. Die Refinanzierung führte zu einer Erhöhung der liquiden Mittel von 38,6 auf 56,3 Mio. Euro.

Die Achillesferse bei der Deutschen Real Estate AG blieb nach den Worten des Vorstands auch in 2007 der negative Cashflow mit 17,1 Mio. Euro. Insofern sollen weitere operative Liquiditätsabflüsse durch eine Optimierung der Kostenstruktur vermieden, neue Zahlungsmittelzuflüsse durch eine verbesserte Entwicklung der Mietverhältnisse oder durch Immobilienveräußerungen gewonnen und veränderte Tilgungsvereinbarungen für die sogenannten Junior Loans erwirkt werden.

Die Eigenkapitalquote konnte von 11,4 auf 12,2 Prozent erhöht werden bei einem Anstieg der Finanzschulden von 268,8 auf 339,3 Mio. Euro. Die Netto-Finanzverschuldung, das Net Debt, kletterte dabei von 230,3 auf 282,9 Mio. Euro.

Im ersten Halbjahr 2008 hat sich die Stimmung nach den Worten von Herrn Hoffmann im Zuge der Abkühlung des weltwirtschaftlichen Klimas weiter verschlechtert. Auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich diese Entwicklung allerdings kaum niedergeschlagen. Die Gesellschaft konnte in den ersten drei Monaten des laufenden Geschäftsjahres die betrieblichen Erträge von 6,6 auf 6,9 Mio. Euro steigern. Die Zinsaufwendungen erhöhten sich allerdings aufgrund der gestiegenen Finanzschulden deutlich. Insofern musste für das erste Quartal 2008 vor Fair Value-Anpassungen ein Konzernfehlbetrag von 0,7 Mio. Euro ausgewiesen werden nach einem Überschuss von 0,2 Mio. Euro im Vorjahresquartal.

Abschließend kam der Vorstand noch auf die Tagesordnung zu sprechen und gab einen Ausblick auf die weitere Entwicklung. Beim Geschäft will man sich bei der Gesellschaft auf moderne Immobilien in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel konzentrieren. Die Leerstandsquote soll weiter reduziert und die Einnahmen durch Vermietungen sollen gesteigert werden. Für 2008 geht die Verwaltung von einem negativen Ergebnis, in 2009 von einem ausgeglichenen Ergebnis vor Bewertungseffekten aus.


Allgemeine Diskussion

Gegen 11:45 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende Münchow die Aussprache. Zuvor gab er die aktuelle Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital in Höhe von 20.582.200 Euro, eingeteilt in ebenso vielen Aktien, waren demnach 18.261.568 Aktien entsprechend 88,73 Prozent vertreten.

Im Zusammenhang mit der Tagesordnung erläuterte Herr Münchow, dass der Mehrheitsaktionär, die Summit Group, angekündigt hat, einen eigenen Gegenantrag zu dem Gegenantrag des Aktionärs Vedder zu stellen. Diesem Gegenantrag zufolge sollten ebenfalls die Vorgänge bei der Geschäftsführung der Deutschen Real Estate AG aufgeklärt werden, jedoch durch einen anderen Sonderprüfer. Dieser Gegenantrag ging allerdings im Gegensatz zu dem Antrag des Aktionärs Vedder nicht von etwaigen pflichtwidrigen Handlungen aus.

Im Zuge dieser Ankündigung kam es zu Zwischenrufen aus dem Aktionärskreis. Schließlich wurde im Hinblick auf den erst jetzt mitgeteilten Gegenantrag der Summit Group vom 7.7.2008 dem Rechtsvertreter des Aktionärs Vedder, Herrn Franz Wagner, eine Pause zur Prüfung des Antrags gewährt.

Nach der Pause und der Fortführung der Hauptversammlung konnte gegen 12:15 Uhr Herr Wolfgang Aleff als Vertreter der Gesellschaft für Wertpapierinteressen (GfW) seine Rede halten. Dieser begann mit dem Vergleich eines Bienenstocks bei der Deutschen Real Estate AG. Außen herum besteht ein geschäftiges Treiben, im Inneren steckt der Honig. Dann stellte er fest, dass die Fair Value-Anpassungen deutlich angehoben worden sind, was zu einem Jahresüberschuss geführt hat. Die operative Performance sah er dagegen als negativ an.

Herrn Aleff interessierten nun die Hintergründe für die Fair Value-Anpassungen, der Buchungsertrag und die etwaigen Belastungen aus der EZB-Zinsbindung. Den Leerstand empfand er als zu hoch. Daneben erkundigte er sich nach den Kosten für die neuen Büros und die zu erwartenden Erträge. Mit Blick auf die Objekte Rahmhof und Osram-Höfe erkundigte er sich nach dem Zeitpunkt der Vollvermietung und den zu erwartenden Mieterträgen. Daneben erbat Herr Aleff nähere Details zur hohen Fluktuation beim Personal und der Höhe der Vorstandsvergütung. Ferner begrüßte er, dass keine Entsandten des Großaktionärs im Aufsichtsrat sitzen.

Weitere Themenkomplexe bei den Fragen von Herrn Aleff betrafen die Immobilien-Transaktionen im Aktionärskreis der Deutschen Real Estate AG. So erkundigte er sich, ob der Grunderwerbsteuerbescheid schon vorliegt, und wollte wissen, welche Prozessrisiken bestehen. Die Ausschüttung einer Dividende sah der Aktionärssprecher noch in weiter Ferne. Nähere Details erbat er auch zu dem hohen Fremdkapital und den bestehenden Junior Loans. Insofern fragte er, ob die Darlehensvergabe dem Gesellschaftszweck noch entspricht.

Die Refinanzierung mit zusätzlichen 40 Mio. Euro erschien Herrn Aleff mit der Zinssicherung bis 2014 vor dem Hintergrund steigender Zinsen als günstig. Dagegen sah er die Eigenkapitalquote mit 12,2 Prozent als zu niedrig an. Diese identifizierte er als „wichtigste Baustelle“. Weitere Fragen des GfW-Sprechers betrafen etwa das Risikomanagement, die Bonität der Mieter, die Budgetplanung von 20 Mio. Euro, das Erreichen einer niedrigen Leerstandsquote, die Minderheitenanteile, die Immobilien For Sale, das Objekt Pinkertweg, die D&O-Versicherung, die Wertberichtigungen sowie die Kosten für den Wirtschaftsprüfer mit zusätzlichen Beratungsleistungen.

Abschließend meinte Herr Aleff, dass der Gegenantrag in Bezug auf die Sonderprüfung im Interesse aller Aktionäre ist. Der zu bestellende Sonderprüfer müsse jedoch über gute Immobilienkenntnisse verfügen und sollte aus Hamburg kommen. Insoweit hoffte er im Interesse der Aktionäre auf eine offene und transparente Darstellung und meinte: „Die Geduld darf nicht überstrapaziert werden!“

Nächster Redner auf dieser Hauptversammlung war Tilo Freiherr von Kap-Herr von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK). Dieser sah das Geschäftsjahr 2007 mit dem positiven Ergebnis als erfreulich an. Die Sanierung konnte nach seinen Worten vorangetrieben werden, und beim Fair Value ergab sich ein erhebliches Plus von 24 Mio. Euro. Das HGB-Ergebnis dagegen blieb mit minus 11 Mio. Euro deutlich negativ.

Freiherr von Kap-Herr stellte weiter fest, dass der Diskontierungszinsfuß auf 5 bis 8,75 Prozent 2007 zurückgegangen ist, während dieser in 2006 noch bei 7 bis 10 Prozent gelegen hatte. Ein Anstieg dort um einen Prozentpunkt bewirkt seiner Berechnung nach ein Minus von rund 19 Mio. Euro bzw. ein Plus von 24 Mio. Euro. Der SdK-Vertreter erkundigte sich dann bezüglich der Finanzierung und der neuen Liquidität von 40 Mio. Euro, ob die Zins-Swaps abgesichert sind. Weiter wollte er wissen, wann die Sanierung ein wirtschaftlich sinnvolles Niveau erreicht und ob ein Reparaturstau besteht.

Die Kostenseite sah Freiherr von Kap-Herr als verbessert an. Allerdings wunderte er sich nach der strikten Kostenreduzierung etwas über zwei neue Büros und vier neue Mitarbeiter. Zu den Rückstellungen für Pensionen fragte er, wie viele Zusagen es gibt. Bei den Wertberichtigungen hatte er Zweifel, ob hier alles erfasst ist. Nähere Erläuterungen erbat er auch zu den Rückstellungen für Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 1,75 Mio. Euro.

Für 2008 und 2009 prognostizierte Freiherr von Kap einen negativen Cashflow von 19,5 Mio. Euro und fragte insoweit nach Alternativen. Als latentes Risiko hatte er den Rückgang des Markts für Immobilien im Zuge der Kreditmarkt-Krise in den USA ausgemacht und fragte nach Auswirkungen im operativen Geschäft. Schließlich sah er die Prognosen für 2008 und 2009 als wenig aussagekräftig an und erbat insofern konkretere Aussagen.

Schließlich hatte sich als dritter Redner Rechtsanwalt Dr. Christian Springmann von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) zu Wort gemeldet. Dieser dankte Herrn Hoffmann für den umfassenden Bericht. Den erzielten Jahresüberschuss und den Fair Value bewertete er positiv, allerdings seien die Mieterträge rückläufig. Bezüglich des Gegenantrags des Aktionärs Vedder meinte Dr. Springmann, dass es richtig sei, etwaige Haftungsansprüche gegen Organmitglieder zu überprüfen. Er schloss sich jedoch für die DSW dem Verdacht des Aktionärs nicht an.

Die Fragen des DSW-Sprechers betrafen dann die Veränderungen im Vorstand und etwaige Abfindungen für ausgeschiedene Mitglieder, die Höhe der Vorstandsvergütung sowie etwaige Pensionsansprüche von Vorstandsmitgliedern. Weiter erkundigte er sich nach der möglichen Umwandlung in einen REIT (Real Estate Investment Trust), den Rückgang der Leerstandsquote und den Stand der Anfechtungsklagen.

Nach einer ersten Pause hatte sich gegen 13:30 Uhr noch Aktionär Manfred Klein zu Wort gemeldet. Dieser griff den Vergleich von Herrn Aleff von der Gesellschaft mit einem Bienenstock auf. Dann meinte er, das Einzige, was bei der Deutschen Real Estate AG beständig ist, seien die roten Zahlen. Herr Klein wies dann mehrfach darauf hin, er wolle „den Bock“ sprechen und alle die anderen früheren Vertreter der Gesellschaft, die abgetreten sind. Diesbezüglich wunderte ihn, dass keiner von diesen außer Herrn Kolaschnik anwesend war. Daher wollte er wissen, ob diese überhaupt zur Hauptversammlung eingeladen wurden.

Zudem wunderte sich Herr Klein, dass eine telefonische Konferenz für die Aufsichtsratwahlen stattgefunden hat. Vor allem der Wechsel von Christian Bock in den Aufsichtsrat, dann dessen Entsendung in den Vorstand, seine Rückkehr in den Aufsichtsrat und schließlich die Niederlegung seines Mandats interessierten ihn.

Weitere Kritikpunkte des Aktionärs betrafen die Satzung, die Aufsichtsratssitzung vom 11.3.2008, den Bericht des Wirtschaftsprüfers vom 31.3.2008, die schriftliche Bestätigung der Aufsichtsratsmitglieder, die Wahl nur von Karl Ehlerding in den Aufsichtsrat, Formfehler bei der Einladung, die Einladung und fehlende Teilnahme der früheren Organmitglieder. Immer wieder interessierte er sich für „den Bock“ und fragte, ob dieser wohl wieder kommen wird. Etwas verwundert zeigte sich Aktionär Klein auch darüber, dass der CFO Hoffmann und nicht Vorstand Rami Zoltak den Bericht erstattet hat. Bezüglich Herrn Zoltak wollte er wissen, ob dieser in Hamburg überhaupt präsent ist, wenn er in Berlin lebt.

In seiner über einstündigen ersten Rede interessierte sich Herr Klein auch für Sondervergütungen an den Vorstand sowie für etwaige Tätigkeiten der Aufsichtsratsmitglieder für Mitbewerber. Eine Sonderprüfung gemäß dem Antrag des Aktionärs Fedder sah er als notwendig an. Dabei meinte er, wenn die Summit Group diesem Antrag zustimmt, dann könne man sich über die Person des Sonderprüfers einigen. Den Grunderwerbsteuervorgang empfand Herr Klein als unglaublich und fragte nach der Verantwortung. Weiter erkundigte er sich nach Vereinbarungen mit den Banken. Schließlich wunderte er sich, dass trotz des ausgewiesenen Bilanzgewinns kein Gewinnverwendungsvorschlag vorliegt.


Antworten

Gegen 14:45 Uhr wurden die bis dahin gestellten Fragen beantwortet. Zunächst erklärte der Aufsichtsratsvorsitzende Münchow auf die mehrfach gestellten Fragen von Aktionären, dass Dr. Markus Beermann der Bruder von Dr. Johannes Beermann ist.

Herr Hoffmann gab dann an, dass keine Anwesenheitspflicht bei den Aufsichtsratssitzungen besteht und insofern keine Schadensersatzpflichten aus einem Fernbleiben hergeleitet werden können. Eine Folie mit den jeweiligen Zuständigkeiten in der Gesellschaft gibt es. Der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter wurden in der Aufsichtsratssitzung vom 8.7.2008 gewählt.

Auf die Frage von Herrn Klein, ob denn alle früheren Organmitglieder der Gesellschaft zu der Hauptversammlung eingeladen worden sind, erwiderte Herr Hoffmann, dass am 2.6.2008 alle ehemaligen Mitglieder eine Einladung erhalten haben. Außer Herrn Kolaschnik sei jedoch kein ehemaliger Vertreter auf der Hauptversammlung anwesend, wozu diese allerdings auch nicht verpflichtet seien.

In Beantwortung der Fragen von Herrn Aleff erklärte Herr Hoffmann, dass der Vorstand keinen Einfluss auf Anträge von Aktionären hat. Das Darlehen wurde zu marktüblichen Bedingungen vergeben entsprechend der Financial Governance, eine Sonderkündigung ist möglich. Den Banken wurden entsprechende Informationen für die Kreditgewährung gegeben.

Mit Blick auf den von Herrn Aleff angesprochenen Aufwand von 7,88 Mio. Euro aus Fair Value-Anpassungen für Investment Properties teilte Herr Hoffmann mit, dass diese Summe die gesunkenen Fair Values für die einzelnen Objekte betrifft. Insoweit nannte er etwa Hamburg, Osterfeldstraße 12 - 14 mit rund 1,2 Mio. Euro, Stuttgart, Rosensteinstraße 22 - 24 mit 1,3 Mio. Euro, Berlin, Potsdamer Straße 10 mit 2,7 Mio. Euro, Goslar, Im Schleeke mit 0,87 Mio. Euro und Norderstedt, Kohfurth mit 0,85 Mio. Euro.

Die Wertberichtigungen von 1,3 Mio. Euro betreffen den weiteren Angaben zufolge Ansprüche gegenüber Mietern in Höhe von rund 0,9 Mio. Euro sowie Kostenabrechnungen aus Mietverhältnissen. Die sonstigen Aufwendungen für Beratungsleistungen des Wirtschaftsprüfers beliefen sich in 2007 auf 0,252 Mio. Euro, wovon allein 0,165 Mio. Euro auf die Grunderwerbsteuerproblematik entfielen. Die Frage nach dem Bestehen einer D&O-Versicherung wurde von Herrn Hoffmann bejaht. Die Allianz übernimmt die Grunddeckung mit einem Selbstbehalt. Daneben bestehen noch Zusatzversicherungen.

Wie der Finanzvorstand weiter ausführte, bestehen die Minderheitenanteile an sieben Gesellschaften und sind historisch bedingt. Mittelfristig ist hier eine Veräußerung geplant. Bei den Immobilien For Sale erfolgt eine Bilanzierung zu Anschaffungskosten und somit konservativ. Im Übrigen wird nach IFRS 40 zum Fair Value bilanziert. Eine progressive Abschreibung gibt es nur nach HGB. Ab 2005 erfolgt die Bewertung zum Fair Value. Beim Objekt Pinkertweg in Hamburg wurde der Firmenwert sofort abgeschrieben. Hierbei erfolgte eine Kaufpreis-Allokation und Bewertung zum Fair Value. Insofern sind hier nach Aussage von Herrn Hoffmann stille Reserven vorhanden.

Der Risikobericht identifiziert die bestehenden Risiken im Geschäft und wird gesetzeskonform erstellt. Der Bericht wird vom Controlling verfasst und einmal pro Quartal an den Vorstand verteilt.

Weitere Antworten des Vorstands betrafen Fragen nach dem Wettbewerbsverbot, der Abtretung der Rechte Whitehall / Summit sowie die Optionsrechte nach §315 HGB. Zum angesprochenen Thema Marktopportunismus meinte Herr Hoffmann, das man Objekte verkauft, wenn der Cashflow stimmt.

Angesprochen auf die bestehenden Prozessrisiken gab der Vorstand zur Antwort, dass derzeit drei Anfechtungsklagen gegen die Gesellschaft bestehen. Diese wurden von den Aktionären Vedder, Klein und Freitag eingereicht und betreffen die Tagesordnungspunkte 2 bis 6 der letzten Hauptversammlung. Ein Termin zur Verhandlung wurde noch nicht anberaumt. Insgesamt wurden Rückstellungen in Höhe von 100 TEUR für Prozesse gebildet. Das Kostenrisiko der Anfechtungsklagen bezifferte der Vorstand auf 23 TEUR.

Die Grunderwerbsteuerproblematik betrifft den Angaben von Herrn Hoffmann zufolge die Wechsel im Aktionärskreis aus den Jahren 2002 bis 2006 bei den einzelnen Objekt GmbH & Co. KGs. Die Feststellungsbescheide liegen dem Grunde nach vor. Eine Personalfluktuation wurde keinesfalls bezweckt.

Herr Hoffmann sah die Bewertungen im Rahmen des Fair Value als zutreffend an. Eine Erhöhung der Zinsen wirkt sich wertmindernd aus. Daneben bestehen jedoch auch positive Effekte. Eine negative Zinsentwicklung kann in der Konsequenz auch bestandsgefährdend sein. Die Kosten für die Büros in Berlin und Frankfurt und die Mieterträge wurden vom Vorstand im Detail benannt. Hierdurch werden Kosten für Externe vermieden.

Auf die Frage von Freiherr von Kap-Herr zum Diskontierungszinssatz gab Herr Hoffmann an, dass die Höhe von mehreren Faktoren abhängt. Hierzu gehört etwa auch die Auslastungsquote. Niedrigere Marktwerte führen zu einem steigenden Immobilienmarkt. Die Rückstellungen für Pensionen betreffen ein aktuelles Rechtsverhältnis. Aktuelle Pensionszusagen bestehen nicht und sind auch nicht geplant.

Mit Blick auf die Liquidität bestätigte der Vorstand, dass alle aktuellen Swaps der Darlehenslaufzeit entsprechen. Bei den Einzelwertberichtigungen sind nach Vorstandsangabe alle aktuellen Risiken ausreichend berücksichtigt worden. Die Vorfälligkeitsentschädigung über 1,75 Mio. Euro betrifft das Darlehen der ABN Amro N.V. wegen der Ablösung im März 2006.

Auf die Frage von Dr. Springmann nach der Sonderprüfung erwiderte Herr Hoffmann, dass Vorstand und Aufsichtsrat die Vorwürfe für unberechtigt halten.

Den weiteren Angaben zufolge wurden bei der Ablösung der Vorstände Sutter und Krägel keine Sonderzahlungen geleistet. Ebenso erhalten diese keine Pensionen. Das Grundgehalt wurde den Vorständen gezahlt, daneben erhalten sie eine Tantieme. Die Vorstandsvergütung belief sich damit in 2007 auf insgesamt 780 TEUR.

Bei den Mieterträgen sieht der Vorstand durchaus noch Potenzial. Wenn der Leerstand wie geplant auf etwa 10 Prozent reduziert wird, würden sich rund 1,4 Mio. Euro mehr an Mieteinnahmen ergeben. Abschließend wurden von Herrn Hoffmann noch die Angaben zu der Abschlussprüfung und den Kosten im Einzelnen gemacht. Die Ebner, Stolz und Mönning GmbH prüft die Gesellschaft seit 2004.


Weitere Diskussion

Gegen 15:30 Uhr war diese erste Diskussionsrunde beendet. Daran schloss sich eine weitere an, welche vor allem den Gegenantrag des Aktionärs Clemens Vedder und die darin aufgeführten Vorgänge bezüglich der beantragten Sonderprüfung im Zusammenhang mit Whitehall / ABN Amro N.V., in Bezug auf Tilgungs- und Zinsleistungen sowie die Grunderwerbsteuerproblematik betraf. Daneben ging es erneut um die Frage einer Vertagung der Hauptversammlung auf Antrag von Aktionär Manfred Klein bzw. auf Vertagung der Entscheidung über die Entlastung auf Antrag von Aktionär Jochen Knoesel.

Die Rednerliste am Nachmittag führte zunächst Aktionär Robert Hillmann aus Zürich an, welcher auf die Redezeit bis Mitternacht verwies. Dieser hatte etwa 500.000 Aktien zur Hauptversammlung angemeldet. Auf eine ähnliche Anzahl kam Aktionär Michael Dieckell. Aktionär Clemens Vedder vertrat knapp eine Million Aktien der Gesellschaft. Nach den Antworten gegen 17 Uhr und weiteren Wortmeldungen wurde etwa gegen 20 Uhr die Schließung der Rednerliste verkündet. Wie bereits im Vorjahr befassten sich die Beiträge der Aktionäre Klein, Freitag, Prof. Dr. Knoll, Steeg, Knoesel und anderer bis zum späten Abend in erster Linie nicht mit dem operativen Geschäft, sondern diese versuchten, mögliche Anfechtungspunkte auszumachen.


Abstimmungen

Erst nach 21 Uhr konnte der Aufsichtsratsvorsitzende Münchow nach Beantwortung der letzten Fragen den Schluss der Debatte verkünden. Vor Beginn der Abstimmungen gab er die Präsenz auf der Hauptversammlung bekannt. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 20.582.000 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, waren demnach nun 18.261.647 Aktien entsprechend 88,73 Prozent vertreten. Sämtliche Tagesordnungspunkte wurden im Sinne der Verwaltungsvorschläge und des Gegenantrags der Summit Group als Mehrheitsaktionär verabschiedet.

Bei der Einzelentlastung der Aufsichtsratmitglieder ergaben sich jeweils knapp 2 Millionen Gegenstimmen für die Herren Helge Kolaschnik, Sven Dahlmeyer, Jim R. Garman, Abraham Limor, John Sinclair, Dr. Johannes Beermann, Christian Bock sowie Frau Malka Padness. Dagegen waren es bei der Entlastung und bei der Wahl von Karl Ehlerding nur 2.418 Neinstimmen.

Abgelehnt wurden die Anträge von Manfred Klein auf Vertagung der Hauptversammlung sowie von Jochen Knoesel auf Vertagung der Entscheidung über die Entlastung. Ebenfalls abgelehnt wurden die Anträge von Herrn Klein auf Bestellung von Rechtsanwalt Jäger sowie von Dr. Wagner in Vertretung von Aktionär Fedder auf Bestellung des Wirtschaftsprüfers Rödl und Partner zum Sonderprüfer.

Im Einzelnen beschlossen wurden die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3), die Wahl von Karl Ehlerding in den Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Wahl der Ebner, Stolz, Mönning GmbH, Hamburg, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2008 (TOP 5). Angenommen wurde auch der Antrag der Summit Group auf Bestellung von Wirtschaftsprüfer Dietmar Genz, Hamburg, zur Sonderprüfung der Vorgänge bei der Geschäftsführung (Whitehall/ABN Amro N.V., Grunderwerbsteuerproblematik usw.) unter TOP 2.1.


Fazit

Nachdem bereits im Vorjahr die Hauptversammlung der Deutschen Real Estate AG turbulent verlaufen war und bis kurz vor Mitternacht gedauert hatte, kam es auch diesmal wieder zum Stelldichein vieler aus dem ganzen Bundesgebiet angereister professioneller Aktionäre und potenzieller Kläger gegen die Hauptversammlungsbeschlüsse, welche nur nach Formfehlern auf dieser Hauptversammlung suchten mit Blick auf mögliche Anfechtungsklagen. Dabei diente der Gegenantrag des Aktionärs Clemens J. Vedder mit der Sonderprüfung in Bezug auf die Vorgänge Whitehall/ABN Amro N.V. als willkommener Ansatzpunkt.

Eine Bewertung dieser Vorgänge ist dem Verfasser dieses Berichts nicht möglich. Tatsache ist aber, dass die Gesellschaft nach der Herauslösung aus dem Verbund der AGIV Real Estate AG und durch die Übernahme von Whitehall bzw. nunmehr Summit Group nach der erfolgten Sanierung gerade noch vor der Insolvenz bewahrt worden ist. Das operative Geschäft läuft wieder, und dank der Fair Value-Anpassungen wurde ein Jahresüberschuss erzielt. Ob und wann etwas Ruhe einkehrt in dem geschäftigen Bienenstock, wie Herr Aleff als Vertreter der Gesellschaft für Wertpapierinteressen (GfW) die Gesellschaft gesehen hat, und ob bzw. welcher Honig denn nun noch im Inneren vorhanden ist, wird sich erst in der Zukunft zeigen.


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Veröffentlichungsdatum: 14.07.2008 - 13:46
Redakteur: ame