Die in Siek bei Hamburg ansässige GWB Immobilien AG ist auf die Errichtung großflächiger Einzelhandelsobjekte sowie die Revitalisierung bestehender Einkaufszentren in Deutschland spezialisiert. Die Vorstände des 1993 gegründeten Unternehmens verfügen durchweg über jahrzehntelange Erfahrung in der Branche und ein entsprechend großes Netzwerk. GWB kann auf über 40 erfolgreich abgeschlossene Projekte zurückblicken und hat derzeit ein Portfolio aus rund 30 Objekten in der Verwaltung.
Im Jahr 2007 erzielte GWB bei einer Gesamtleistung von 53,5 Mio. Euro ein Jahresergebnis von 6,7 Mio. Euro bzw. 1,36 Euro je Aktie und markierte damit durchweg neue Rekordmarken in der Firmengeschichte. Mit einer um 16,6 Prozent auf knapp 4,1 Mio. Euro gesteigerten Gesamtleistung im traditionell schwachen ersten Quartal sowie mehreren erfolgreichen Transaktionen ist GWB zudem sehr gut ins Jahr 2008 gestartet. Vor diesem Hintergrund kündigte das Unternehmen im Rahmen der kürzlich abgehaltenen Hauptversammlung für 2008 die Zahlung einer Dividende von 0,40 Euro an.
Über die aktuellen Projekte, den Einfluss der Immobilienkrise auf das Geschäft von GWB und die weiteren Perspektiven des Unternehmens sprach Matthias Schrade mit dem Vorstandsvorsitzenden der GWB Immobilien AG, Dr. Norbert Herrmann.
Dr. Herrmann: „Ich denke, dass 7,2% Rendite für Anleger sehr attraktiv sind“
GSC Research: Herr Dr. Herrmann, die Immobilienkrise ist derzeit in aller Munde. Wirkt sich dies auch auf Ihr Geschäft belastend aus, etwa in Form von Schwierigkeiten bei der Finanzierung neuer Projekte?
Dr. Herrmann: Glücklicherweise nicht. Wir haben gerade erst zwei Objekte finanziert und mussten dazu jeweils lediglich 12% Eigenkapitalanteil einsetzen. Hier kommt uns sicher zugute, dass wir den Banken seit vielen Jahren als solider Partner bekannt sind. Zudem haben wir auch den Vorteil, dass wir seit 10 Jahren überwiegend mit denselben vier Banken arbeiten – namentlich SEB, HSH Nordbank, EuroHypo und NordLB. Teilweise können sich durch das Marktumfeld gerade im Revitalisierungsgeschäft sogar attraktive Kaufgelegenheiten für uns ergeben.
GSC Research: Ein gutes Stichwort: Wie sehen die typischen Eckdaten bei einer Revitalisierung denn überhaupt aus und wie gehen Sie hier vor?
Dr. Herrmann: Wir kaufen die Objekte in diesem Geschäftsbereich in der Regel zum etwa 9- bis 11-fachen der IST-Miete, das ist als „Krisen-Faktor“ anzusehen. Danach investieren wir in eine Aufwertung des Objekts, nehmen Umbau- oder Ausbaumaßnahmen vor und sorgen für eine Neuordnung der Mieterstruktur.
Nach durchschnittlich etwa zwei Jahren Haltedauer verkaufen wir das Objekt dann zum 13- bis 15-fachen der Jahresmiete, die dann natürlich höher ist. In der Regel lässt der Käufer das Objekt zudem bei uns in der Verwaltung, was uns in der Folge kontinuierliche laufende Management-Erträge beschert.
GSC Research: Können Sie uns das an einem konkreten Beispiel einmal näher erläutern?
Dr. Herrmann: Gerne. Nehmen wir doch einfach einmal unser Objekt in Nürnberg, das MAXIMUM-Einkaufszentrum in bester Lage an der Färberstraße. Ursprünglich ist das Objekt im Jahr 1989 sehr aufwändig errichtet worden, für damals etwa 34 Mio. Euro. Allerdings blieben die Mieteinnahmen in der Folge weit hinter den Erwartungen zurück, da das Objekt aufgrund der Einteilung in 4 Stockwerke nicht so einfach an den Mieter zu bringen ist und die am Standort üblichen Mietpreise den meisten potenziellen Mieter schlicht zu teuer waren.
Vor diesem Hintergrund konnten wir das MAXIMUM im vergangenen Jahr zu einem Preis von 8,6 Mio. Euro aus der Zwangsverwaltung heraus erwerben; das entsprach dem 10- bis 11-fachen der damaligen IST-Miete. Durch ein neues Nutzungskonzept mit dem Schwerpunkt „Lifestyle“ ist es uns gelungen, das Objekt deutlich aufzuwerten und die IST-Miete bereits auf 975 TEUR zu steigern. Durch eine neue Mieterstruktur erwarten wir schon für das laufende Jahr eine weitere Steigerung der Mieterlöse auf 1,2 Mio. Euro und werden 2009 die Zielmiete von 1,4 Mio. Euro erreichen.
GSC Research: Was konkret ist unter einem „Lifestyle“-Konzept zu verstehen?
Dr. Herrmann: Wir nennen dieses Konzept Home + Office, wie Sie es sicher von STILWERK kennen: Hochwertige Markenartikel aus dem Einrichtungsbereich kombiniert mit Büroausstattung, Leuchten und Küchenausstattungen. Bei dieser tollen modernen Glasfassade und dem Standort bietet sich das an. Normalerweise gehen diese Anbieter nicht in die Innenstädte, denn die Mieten in den zentralen Lagen bewegen sich auf einer Ebene, die für diese Branche nicht bezahlbar ist. Wir sind in der Lage, in der City von Nürnberg Mietflächen zu einem Preis von weniger als 10 Euro pro Quadratmeter anzubieten. Unsere Verhandlungen mit Interessenten laufen und sind vielversprechend.
GSC Research: Wie profitieren Sie mit der GWB von dieser Entwicklung?
Dr. Herrmann: Da wir das Objekt im Bestand haben, erzielen wir bereits jetzt höhere Mieterlöse und damit eine gute Rendite auf unser ursprüngliches Investment. Wichtiger noch ist aber, dass wir durch unsere Maßnahmen den Wert des Objekts steigern konnten. Zum einen ist das Objekt durch die höheren laufenden Mieterträge bei identischen Miet-Multiples natürlich mehr wert. Wie gesagt, ursprünglich hatten wir das MAXIMUM für 8,6 Mio. Euro bzw. dem etwa 10-fachen der damaligen Nettomiete gekauft – legt man diesen Faktor an die aktuellen Mieterträge an, ergibt sich ein deutlich höherer Wert.
Zudem sprechen wir jetzt nicht mehr über einen „Problem-Fall“, so dass für die Bewertung auch ein höheres Multiple von mindestens dem 12- oder 13-fachen der Jahresmiete anzusetzen ist. Diesen Wertzuwachs mussten wir in der Bilanz 2007 gemäß IFRS bereits ergebniswirksam aktivieren. Aktuell steht das MAXIMUM daher mit 17,5 Mio. Euro bei uns in den Büchern. Betonen möchte ich hierbei, dass wir solche Zuschreibungen grundsätzlich erst nach erfolgreich durchgeführten Veränderungen vornehmen und nicht etwa direkt beim Einkauf, wie dies andere Immobilien-AGs teilweise machen.
Nach dem Abschluss aller Maßnahmen im Zuge der Revitalisierung dürfte der Wert aufgrund der erstklassigen Innenstadtlage vorsichtig geschätzt etwa 21 Mio. Euro erreichen, also das 15-fache der angepeilten Zielmiete. Und wenn es uns gelingt, das Objekt gut weiterzuentwickeln, könnte bei einem Verkauf – den wir für etwa 2010 anpeilen – längerfristig durchaus noch mehr drin sein.
GSC Research: Ihr derzeit größtes Objekt im Revitalisierungsbereich ist die KÖNIGPASSAGE in Lübeck. Wie ist hier der aktuelle Status?
Dr. Herrmann: Wir haben das Objekt im Mai 2007 für 33,2 Mio. Euro übernommen und arbeiten derzeit an der Umsetzung unseres Revitalisierungskonzeptes. Hier sprechen wir vor allem über zusätzliche Investitionen von insgesamt rund 3 Mio. Euro im Laufe von etwa drei Jahren. Schon jetzt liegt uns ein Gutachten von Jones Lang Lassalle vor, das den Wert der KÖNIGPASSAGE mit 40,3 Mio. Euro beziffert. Wir haben das Objekt aber nach wie vor zum Anschaffungswert in der Bilanz.
GSC Research: Welches Wertsteigerungspotenzial sehen Sie hier bei einem Verkauf nach erfolgreicher Umsetzung alles Maßnahmen?
Dr. Herrmann: Wir peilen einen Zielwert zwischen 40 und 42 Mio. Euro an. Um das zu erreichen, werden wir eine Jahresmiete von ca. 2,8 Mio. Euro ausweisen müssen. Wir sind auf einem guten Wege, das Objekt mit völlig neuen Ideen zu revitalisieren. Ob wir diesen Prozess selber durchführen oder ein Käufer das macht, ist noch offen. Wir verhandeln zur Zeit konkret in beide Richtungen. Verkaufen wir das Objekt beispielsweise für einen Preis von 35 bis 36 Mio. Euro, würden wir uns vertraglich eine Beteiligung an der Wertschöpfung sichern. Auf jeden Fall werden wir dieses Objekt in der Verwaltung behalten.
Der Vorteil für uns wäre, dass wir dieses große Objekt nicht mehr weiterfinanzieren müssten, was unsere Fremdkapitalbindung und dadurch die Zinsbelastung deutlich reduzieren würde. An der von uns geschaffenen Wertsteigerung der KÖNIGPASSE würden wir dennoch in hohem Maße partizipieren. Aber wie gesagt, dies ist nur eine mögliche Option in Lübeck, konkret so geplant ist dies derzeit nicht.
GSC Research: Wie kommt es, dass gerade die doch eher kleine GWB immer wieder an solche Objekte herankommt?
Dr. Herrmann: Unser entscheidender Vorteil ist, dass wir die drei für das Revitalisierungsgeschäft entscheidenden Bereiche komplett im Haus haben. So verfügen wir mit der GWB MAFO über ein eigenes Marktforschungsteam, können also nicht nur Gutachten für Dritte erstellen, sondern auch die uns angebotenen Objekte unter dem Gesichtspunkt des Flächenbedarfs am entsprechenden Standort beurteilen.
Zum zweiten verfügen wir über die technische Kompetenz, Umbauten selbst in die Hand zu nehmen. Dabei fungieren wir quasi als Bauleiter, delegieren also die eigentlichen handwerklichen Tätigkeiten an Dienstleister und organisieren die Umsetzung. Schließlich kümmern wir uns auch noch um die (Neu-)Vermietung und Verwaltung, wobei wir auch die rechtliche Seite selbst abdecken können. Da alle drei Aspekte bei Problem-Objekten abgedeckt werden müssen, kauft diese keiner, der nicht über diese interdisziplinäre Aufstellung verfügt.
GSC Research: Gibt es auch andere Unternehmen, die ähnlich aufgestellt sind? Oder sind Sie der Einzige, der solche Projekte macht?
Dr. Herrmann: Nein, das sicher nicht. Wir sehen sicher, dass im Revitalisierungsgeschäft langsam auch andere Player aktiv werden, weil es ein sehr großer Markt ist. Die meisten Objekte, mit denen wir uns befassen, kommen aber gar nicht wirklich aktiv in den Verkauf. Gerade Banken bieten diese Objekte ganz gezielt denjenigen Interessenten an, die sie kennen und von denen sie wissen, dass sie sich auf die nötigen Maßnahmen verstehen.
GSC Research: Sie nehmen also nicht sozusagen an Zwangsversteigerungen teil?
Dr. Herrmann: (lacht) Nein, so läuft das in der Praxis ganz sicher nicht ab. Wie gesagt, wir reden hier über Problem-Objekte, und dass man so etwas im Bestand hat, mag natürlich keine Bank an die große Glocke hängen. Oft wendet sich ein Verkaufsinteressent, der unter Druck steht, zunächst an die finanzierende Bank, und die kommt dann auf uns zu.
Es gibt aber auch Fälle, in denen beispielsweise der Betreiber eines Einkaufszentrums, in dem an sich Investitionen fällig wären, der Betreiber aber eigentlich sowieso nicht die komplette Fläche braucht, sich an uns wendet. Hier könnte eine Transaktion beispielsweise so aussehen, dass wir das Objekt kaufen, 80% der Fläche an den Verkäufer zurückvermieten und weitere Mieter mit hereinnehmen – etwa eine Bäckerei, einen Blumenladen oder einen Schlüsseldienst in den Eingangsbereich. Dann ist das Objekt wieder zeitgemäß aufgestellt und auch für einen Verkauf an Dritte attraktiv.
GSC Research: Kommen wir auf Ihr zweites Geschäftsfeld zu sprechen, den Neubau von Einzelhandelsobjekten. Welche Projekte sind hier derzeit in der Abwicklung?
Dr. Herrmann: Wir fangen im laufenden Jahr bei 4 Projekten zu bauen an. In Buxtehude bauen wir ein SB-Warenhaus, hier investieren wir 9 Mio. Euro und werden das Objekt im nächsten Jahr fertig stellen. Ebenfalls 2009 fertig werden wird ein Einkaufszentrum in Lübeck mit gleichfalls 9 Mio. Euro Investmentvolumen. Unser größtes Projekt ist derzeit die POSTGALERIE in Speyer; hier werden wir insgesamt 46 Mio. Euro investieren und rechnen Ende 2009 bzw. Anfang 2010 mit der Fertigstellung.
Erst vor wenigen Wochen gemeldet haben wir den Zuschlag zur Errichtung eines modernen Ärztehauses am Klinikum Bremerhaven Reinkenheide. Hier ist ein Investitionsvolumen von 10 Mio. Euro vorgesehen, die Fertigstellung ist für Herbst 2009 geplant.
GSC Research: Das ist aber kein typisches GWB-Projekt, oder?
Dr. Herrmann: Jein. Im Prinzip handelt es sich auch hier um ein gemischtes Gewerbeobjekt. So wird die benachbarte Klinik in dem Haus weitere 52 Betten einrichten, ferner werden diverse Arztpraxen, ein Zentrum für ambulante Operationen und eine Fußpflegepraxis darin aufmachen. Ergänzt wird der Dienstleistungsbereich durch einen Frisör, eine Bäckerei mit Café sowie ein Sanitätshaus. Trotzdem haben Sie insofern Recht, als die Anforderungen hier doch etwas anders als bei einem reinen Einzelhandelsobjekt sind, etwa hinsichtlich der technischen Ausstattung.
GSC Research: Wie kommt es denn, dass ausgerechnet Sie mit der GWB dieses Projekt abwickeln?
Dr. Herrmann: Der Hintergrund war, dass wir im Jahr 2004 eine Praxisklinik in Travemünde geplant und errichtet haben, die als Musterobjekt in Schleswig-Holstein gilt. Deshalb wurden wir gebeten, uns auch an der Ausschreibung in Bremerhaven zu beteiligen. Da wir hier gezeigt haben, dass wir von den in diesem Bereich zu beachtenden Details etwas verstehen, haben wir den Zuschlag für das Projekt erhalten.
GSC Research: Erwarten Sie, über diese beiden Projekte als Referenzen weitere ähnliche Aufträge zu erhalten?
Dr. Herrmann: Das kann schon sein. Wir legen aber keinen neuen Fokus auf den Healthcare-Bereich und akquirieren nicht gezielt in diesem Bereich Projekte – aber wenn sich’s ergibt.... Der Schwerpunkt von GWB ist und bleibt jedoch die Errichtung bzw. Revitalisierung von Einzelhandelsobjekten.
GSC Research: Wie wird es nach diesen vier Projekten weitergehen? Oder ist dies aufgrund des Projektcharakters in Ihrem Geschäft noch kaum abschätzbar?
Dr. Herrmann: Im Gegenteil – wir haben sogar eine sehr gute Planungssicherheit, da vor dem Baubeginn ja schon durchschnittlich zwei Jahre von der Planung bis zur Baugenehmigung vergehen. Die Errichtung selbst dauert dann in der Regel nur etwa ein Jahr. Derzeit haben wir im Neubau-Bereich Projekte mit einem Volumen von 134 Mio. Euro für die beiden kommenden Jahre, zudem verhandeln wir im Bereich Revitalisierung über Objekte im Umfang von 112 Mio. Euro.
Bezogen auf das einzelne Projekt haben Sie natürlich insofern Recht, als es immer Verzögerungen geben kann oder umgekehrt – wie beispielsweise in Bremerhaven – auch einmal überraschend schnell geht. Aufgrund unserer umfangreichen Pipeline gleicht sich dies bezogen auf unser Gesamtportfolio jedoch weitgehend aus, weshalb wir auch in der Lage sind, schon jetzt eine Dividende von 0,40 Euro für das laufende Geschäftsjahr konkret in Aussicht zu stellen – und es geschafft haben, unsere Planung auch im dritten Jahr am Kapitalmarkt einzuhalten bzw. zu übertreffen.
GSC Research: Haben Sie bei der GWB denn genug Management-Kapazitäten, um eine so große Zahl an Projekten gleichzeitig abzuwickeln?
Dr. Herrmann: Die vier Neubauten, die im zweiten Halbjahr 2008 starten, sind schon eine stramme Herausforderung. Wir arbeiten aber mit vielen externen Architekten, Bautechnikern und anderen Dienstleistern eng zusammen und können daher sehr viele Aufgaben delegieren. Im Kern fungieren wir daher als eine Art „Oberbauleiter“, das begrenzt die erforderlichen Kapazitäten.
GSC Research: Wie viele Projekte können Sie denn parallel stemmen?
Dr. Herrmann: Das ist schwer zu sagen, da es auch ein wenig von der Größe der einzelnen Projekte abhängt. Ganz grob würde ich sagen, mit unserem derzeitigen Personalstamm schaffen wir etwa drei bis vier Neubauten pro Jahr und können ebenso viele Revitalisierungen anstoßen. Wir werden aber natürlich auch weiter organisch wachsen, um die Kapazitäten auszubauen. Das muss jedoch in einem gesunden Maß geschehen, wir werden nicht von aktuell 22 Mitarbeitern mal eben schnell auf 50 Leute hochfahren.
GSC Research: Sprechen wir kurz über Ihre Zahlen. Der Umsatz betrug im vergangenen Jahr 7,1 Mio. Euro, 2006 waren es 47,4 Mio. Euro. Wie kommt dieser Rückgang zustande, und wieso hat sich das Ergebnis trotzdem von 2,2 auf 6,7 Mio. Euro verdreifacht?
Dr. Herrmann: Der ausgewiesene Umsatz sagt bei unserem Geschäft kaum etwas aus, da hier nur ein Teil unserer Geschäftstätigkeit auftaucht und sich deshalb starke Schwankungen zeigen. Wesentlich aussagekräftiger ist die Gesamtleistung, die mit 53,5 (Vj. 45,8) Mio. Euro grundsätzlich sehr viel konstanter verlief und sich zur Einschätzung unseres Geschäftsumfangs besser eignet.
Ähnliches gilt für das Ergebnis: Da wir – wie oben erläutert – in Nürnberg durch unsere Maßnahmen eine deutliche Steigerung der Mieterlöse und damit des Objektwertes erreicht haben, müssen wir hier Zuschreibungen in der GuV vornehmen. Diese tauchen zwar im Ergebnis auf, werden aber erst bei der Veräußerung auch im Umsatz sichtbar.
Noch deutlicher wird dieser Effekt bei unserem Verkauf in Wuppertal: Da zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung für 2007 bereits ein unterschriebener Kaufvertrag vorlag, mussten wir den höheren Zeitwert des Objektes gemäß IAS 40 per 31.12. aktivieren. Der Ertrag aus dieser Transaktion ist damit im abgelaufenen Jahr enthalten, erst mit Fälligkeit des Kaufpreises im Juni wird jedoch der Umsatz verbucht – stellt aber dann sozusagen lediglich einen „durchlaufenden Posten“ dar.
GSC Research: An welchen Kennzahlen sollte sich der Anleger denn Ihrer Ansicht nach am ehesten orientieren?
Dr. Herrmann: Ich denke, am aussagekräftigsten sind die Gesamtleistung, das Jahresergebnis und unser Portfolio-Volumen, das zum 31.12.2007 bei 98 Mio. Euro lag und aktuell 114 Mio. Euro beträgt. Weitere Orientierungspunkte stellen sicherlich das Eigenkapital von 29,3 Mio. Euro per Ende 2007 dar, was allein schon einem Buchwert von fast 6 Euro je Aktie entspricht, und künftig natürlich die Dividendenrendite.
GSC Research: Stichwort Dividende. Wie sieht hier Ihre geplante Politik aus?
Dr. Herrmann: Wir streben vor allem eine kontinuierliche Dividendenzahlung an, können uns bei gutem Geschäftsverlauf aber auch künftig tendenziell steigende Ausschüttungen vorstellen. Hier werden wir einen aktionärsfreundlichen Kompromiss zwischen Wachstum und Rendite finden.
GSC Research: Wie ist die Bewertung der GWB-Aktie aus Ihrer Sicht aktuell einzuschätzen?
Dr. Herrmann: Auf Basis der angekündigten Dividende für 2008 beträgt die Rendite der GWB-Aktie derzeit 7,2 Prozent, unser KGV liegt auf Basis des Gewinns im abgelaufenen Jahr bei gerade einmal 4,1. Ich denke, dies ist aus Anlegersicht eine sehr attraktive Bewertung, weshalb meine Vorstandskollegen und ich seit letzten Herbst immer wieder einmal einige Stücke zugekauft haben – übrigens auch schon bei höheren Börsenkursen.
GSC Research: Sie haben sich die Möglichkeit zum Aktienrückkauf einräumen lassen. Planen Sie, dieses Programm aktiv einzusetzen, um die Unterbewertung der GWB-Aktie zu beseitigen?
Dr. Herrmann: Sollte die Unterbewertung der GWB-Aktie in naher Zukunft bestehen bleiben, werden wir vom Aktienrückkauf gebraucht machen. Derzeit haben wir dazu noch keine konkreten Pläne. Wir wollen uns jedoch die Möglichkeit offen halten, hier gegebenenfalls tätig zu werden. Ich bin aber zuversichtlich, dass der Kapitalmarkt unsere Arbeit zunehmend honorieren wird und sich der Börsenkurs auch dank unserer zuletzt weiter intensivierten und sehr offenen Investor-Relations-Arbeit daher von alleine wieder dem fairen Wert unserer Aktie annähert.
GSC Research: Herr Dr. Herrmann, wir danken Ihnen für dieses Gespräch und wünschen Ihnen mit der GWB weiterhin viel Erfolg.
Veröffentlichungsdatum:
05.06.2008
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15:52
Redakteur:
msc
