Zur ordentlichen Hauptversammlung über das Geschäftsjahr 2005 lud die RÜCKER IMMOBILIEN AG ihre Anteilseigner am 30. Juni 2006 in die Klosterkirche in Remscheid-Lennep ein. Der Aufsichtsratsvorsitzende Heinz-Diether Heithecker begrüßte die etwa 40 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Formalien und Hinweise dem Vorstand das Wort.
Bericht des Vorstands
Nach der Begrüßung der Teilnehmer erläuterte Vorstandsmitglied Martin Lambotte zunächst die Eckdaten der vorliegenden Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2005. Wesentliche Veränderungen innerhalb der Aktivseite der Bilanz ergaben sich nach seiner Angabe unter der Rubrik Sachanlagen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit einem Anstieg auf 1,525 (Vj.: 0,481) Mio. EUR sowie im Umlaufvermögen bei den Vorräten mit 15,05 (13,24) Mio. EUR, bedingt durch eine Ausweitung der Immobilienbestände. In der Vorratsposition ist der Handelsbestand an Immobilien ausgewiesen. Der Anstieg der Forderungen auf 733,7 (233,4) TEUR ist stichtagsbedingt, deutlich verbessert hat sich der Liquiditätsbestand mit einem Anstieg auf 1 Mio. EUR nach 518,9 TEUR zum Ende des Geschäftsjahres 2004.
Die Bilanzsumme erhöhte sich auf 18,94 (15,11) Mio. EUR, nicht zuletzt infolge der im Berichtsjahr durchgeführten Kapitalmaßnahmen. So erhöhte sich das gezeichnete Kapital auf 2,469 (1,715) Mio. EUR, und insgesamt verbesserte sich die Eigenkapitalposition auf 3,29 (2,386) Mio. EUR. Bedingt durch die Ausweitung des Geschäftsvolumens erhöhten sich zum Bilanzstichtag auch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf 14,8 (10,44) Mio. EUR, die Rückstellungen verringerten sich hingegen auf 389,4 (548,9) TEUR.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten die Umsatzerlöse der RÜCKER IMMOBILIEN AG um 20 Prozent auf 10,06 (8,26) Mio. EUR gesteigert werden, das EBIT verbesserte sich auf 1,2 (1,06) Mio. EUR, was einer leicht auf 12,0 nach 12,8 Prozent entsprechenden EBIT-Marge entspricht. Das EBT kletterte von 582,5 auf 677,5 TEUR, der Jahresüberschuss lag bei 413,9 nach 348,1 TEUR im Vorjahr, was ausweislich des Geschäftsberichts einem Ergebnis je Aktie von 0,17 (0,20) EUR entspricht. Aus dem Bilanzgewinn von 584,6 (448,6) TEUR sollen die Anteilseigner mit einer Dividendenzahlung von 0,17 (0,15) EUR am Unternehmenserfolg beteiligt werden.
Nach der Vorstellung des Zahlenwerks zum Berichtsjahr nannte Herr Lambotte die Aufteilung der erzielten Umsatzerlöse auf die einzelnen Aktivitätsfelder. Demnach konnten aus Grundstücks- und Objektverkäufen 8,48 (6,93) Mio. EUR erzielt werden, weitere 1,21 (1,08) Mio. EUR resultieren aus Mieteinnahmen bei den im Bestand befindlichen Immobilien. Weitere Ergebnisbeiträge konnten durch vereinnahmte Vermittlungsprovisionen in Höhe von 352,4 (217,9) TEUR sowie in geringem Umfang durch Hausverwaltungsdienstleistungen für Tochtergesellschaften in Höhe von 11,9 (13,4) TEUR vereinnahmt werden. Auch auf der Kostenseite ist das Unternehmen gut unterwegs. So steht Steigerungen in einzelnen Positionen, die zum überwiegenden Teil auch auf eine Ausweitung des Geschäftsvolumens zurückzuführen sind, ein Rückgang der prozentualen Quote bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen gegenüber.
Im laufenden Geschäftsjahr wurde eine weitere Kapitalerhöhung am Markt platziert, das gezeichnete Kapital erhöhte sich durch diese Maßnahme auf 3,6 Mio. EUR, der Mittelzufluss beträgt 6,6 Mio. EUR (brutto). Hierdurch wird der RÜCKER IMMOBILIEN AG ein Investitionsvolumen von 30 bis 40 Mio. EUR ermöglicht, was nach Aussage des Vorstands einer völlig neuen Dimension in der Region entspricht. In den ersten Monaten des laufenden Geschäftsjahres gestaltete sich das Marktumfeld weiter schwierig, Stichworte sind nach Angabe von Herrn Lambotte die weiterhin anhaltende Kaufzurückhaltung bei den potenziellen Kunden, zudem hat die per Ende 2005 erfolgte Streichung der Eigenheimzulage zu gewissen Vorzieheffekten im vorangegangenen Geschäftsjahr geführt. Für das zweite Quartal 2006 erwartet der Vorstand vor dem Hintergrund der Kosten für die jüngst durchgeführte Kapitalerhöhung einen operativen Verlust.
Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf rechnet der Vorstand mit einem sich tendenziell verbessernden Umfeld. Weiterhin liegt bei der Akquisition geeigneter Objekte "im Einkauf der Segen", und an dieser Strategie will Herr Lambotte auch weiterhin konsequent festhalten, da diese die Grundlage für in der Zukunft weiter steigende Dividenden bildet. An der strategischen Ausrichtung auf den Immobilienhandel und an der in den vergangenen Jahren erfolgreich betriebenen Privatisierungsstrategie soll weiter festgehalten werden.
Auch der Aktionsradius der RÜCKER IMMOBILIEN soll weiterhin eher regional ausgerichtet bleiben, wobei Herr Lambotte als Faustformel einen Umkreis nannte, der innerhalb einer Autostunde von Remscheid aus erreichbar ist. Da in diesem Einzugsgebiet rund 12 Millionen Einwohner und etwa 5 Millionen Wohneinheiten angesiedelt sind, macht sich die Verwaltung über einen Mangel an attraktiven Objekten keine Sorgen. Die Wertsteigerung der Objekte wird durch Aufbereitung und Aufteilung der Immobilien in einzeln weiterveräußerbare Einheiten erreicht, klassischerweise vergehen etwa sechs Monate zwischen dem Ankauf eines Objekt und dem Start der Verkaufsaktivitäten.
Der Kurs der seit dem vergangenen Sommer an der Börse gelisteten Aktie des Unternehmens hat sich laut Vorstand zunächst enttäuschend entwickelt, da eine Reihe von Anlegern den anfänglich steigenden Kurs wohl zum Ausstieg genutzt haben. Zur Verbesserung der Wahrnehmung des Unternehmens am Kapitalmarkt wurde die Firma UBJ mit der Public Relations -Arbeit beauftragt, und die bereits in der Vergangenheit sehr offene Kommunikation mit den Aktionären wurde, wie Herr Lambotte weiter ausführt, auch nach dem erfolgreichen Börsengang fortgesetzt und intensiviert.
Inzwischen hat sich die Bewertung des Unternehmens an der Börse erfreulich entwickelt. So legte der Kurs von 3,25 EUR zum Ende des Jahres 2005 auf aktuell knapp 6 EUR zu, die Marktkapitalisierung erhöhte sich damit von 8,02 auf über 19 Mio. EUR. Mit der Beauftragung der HVB Group als Designated Sponsor wird die RÜCKER-Aktie auch an der Börse in Frankfurt sowie dem elektronischen Handelssystem Xetra gehandelt, was sich auch positiv auf die Liquidität des Papiers an der Börse ausgewirkt hat.
Zum Abschluss seiner Ausführungen gab Herr Lambotte noch einen Überblick über die im Bestand befindlichen Immobilien des Unternehmens und den aktuellen Stand der jeweiligen Verkaufsbemühungen.
Allgemeine Aussprache
Als einziger Redner meldete sich Herr Kuchejda zu Wort und erkundigte sich mit Blick auf das geplante Investitionsvolumen von 30 bis 40 Mio. EUR nach möglichen Limitierungen der in Frage kommenden Objektgröße oder Zahl der Mietparteien. Ein fixes Limit existiert nach Angabe von Herrn Lambotte nicht, sondern die Größe richtet sich immer nach den jeweils am Standort gegebenen Rahmenbedingungen. Sehr vorsichtig agiert das Management auch beim Erwerb von mehrgeschossigen Objekten. Auf die konkrete Nachfrage zum Objekt in Mühlheim erklärte der Vorstand, dass dies das einzige Hochhaus im Bestand ist und dass man dieses Projekt vor Realisierung sehr genau geprüft und überdacht hat. Ausschlaggebend für den Erwerb waren laut Herrn Lambotte der sehr attraktive Kaufpreis, das vorhandene Ertragspotenzial durch eine Optimierung der Vermietungsquote, die inzwischen auf 100 Prozent gesteigert werden konnte, sowie die Förderung durch öffentliche Mittel.
Befragt nach der Einschätzung zur weiteren Zinsentwicklung antwortete der Vorstand, dass diese Fragestellung Gegenstand des bestehenden Risikomanagements im Unternehmen ist. Vor dem Hintergrund der aktuellen Zinslandschaft hat der Vorstand ein Konzept erarbeitet, um Teile der bestehenden Finanzierungskonditionen zu sichern. Dies wird auch im Rahmen der nach der Hauptversammlung turnusmäßig anstehenden Aufsichtsratssitzung mit dem Kontrollgremium beraten werden. Mit einem klaren "Nein" beantwortete Herr Lambotte auch die Frage nach einem möglicherweise im Anlagevermögen bestehenden Abschreibungsbedarf auf dort gehaltene Objekte.
Nähere Erläuterungen erbat der Aktionär dann in Bezug auf die vom Unternehmen aufzuwendenden Vertriebsprovisionen und auf die auf der anderen Seite auch vereinnahmten Provisionen. Den Angaben von Herrn Lambotte zufolge betreibt die RÜCKER IMMOBILIEN AG in Remscheid auch ein nennenswertes Maklergeschäft und ist dort vermutlich sogar das marktführende Unternehmen. Wenngleich die Gesellschaft nicht aktiv Aufträge sucht, werden diese zum Teil auch von den für den Vertrieb der RÜCKER eigenen Objekte eingeschalteten Vertriebspartnern an das Unternehmen herangetragen. Bei den zu zahlenden Vertriebsprovisionen handelt es sich um Vergütungen für die Veräußerung von Bestandsobjekten und Wohneinheiten an Dritte durch einen eingeschalteten Partner. Insoweit ist ein hoher Aufwand gleichbedeutend mit einem erfolgreichen Abverkauf von Objekten aus dem eigenen Bestand.
Im Zusammenhang mit dem zur Verfügung stehenden Investitionsvolumen von 30 bis 40 Mio. EUR erkundigte sich Herr Kuchejda auch danach, inwieweit es für die RÜCKER IMMOBILIEN interessant ist, Teilbestände aus den aktuell in gewissen Schwierigkeiten steckenden offenen Immobilienfonds zu übernehmen. Derartige Bestände passen nach Aussage von Herrn Lambotte nicht in die Investitionsstrategie des Unternehmens, vielmehr fokussiert sich dieses auf den Bereich von Kaufpreisen zwischen 1 Mio. EUR und maximal 8 bis 9 Mio. EUR. Dabei handelt es sich um Objekte, die für Privatleute eher zu teuer, aber für institutionelle Anleger vom Volumen her noch zu klein sind. Zudem ist vorgesehen, das geplante Investitionsvolumen auf verschiedene Standorte zu verteilen, um eine möglichst gute Risikodiversifikation zu erreichen.
Mit Blick auf die in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland doch stagnierenden und in einzelnen Regionen eher rückläufigen Preise für Eigentumswohnungen erkundigte sich Herr Kuchejda danach, ob die vom Unternehmen betriebene Privatisierungspolitik wirklich zukunftsfähig ist. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden hat nicht zuletzt vor dem Hintergrund der anhaltenden Diskussion über die Sicherheit der Rentenversicherung nach der festen Überzeugung von Herrn Lambotte sehr wohl eine Zukunft. Eine zusätzliche Belebung des Markts verspricht man sich bei RÜCKER von der für das kommende Jahr in Aussicht gestellten Einbeziehung der Schaffung von Wohneigentum in die staatliche Förderung der Riester-Rente.
Angesprochen auf eine konkrete Prognose für die Geschäftsjahre 2007 und 2008 erklärte der Vorstand, dass eine Aussage hierzu reiner Kaffeesatzleserei entspräche und dass eine solche zum jetzigen Zeitpunkt aus Sicht des Vorstands nicht in seriöser Weise abgegeben werden kann. Einen Anhaltspunkt für die mögliche Entwicklung könnten jedoch Analystenstudien liefern, der Vorstand verwies in diesem Kontext auf zwei Einschätzungen von der HVB Group und CdC.
Abschließend erkundigte sich der Redner noch danach, inwieweit die Gesellschaft auch die Chancen nutzt, Objekte im Rahmen von Zwangsversteigerungen zu erwerben, und ob nicht möglicherweise auch denkmalgeschützte Immobilien oder Sanierungsimmobilien ein interessanter Ansatz zur Ausweitung der Geschäftstätigkeit darstellen könnten. Nach Auskunft des Vorstands hat die Gesellschaft bisher im Rahmen von Zwangsversteigerungen noch keinen Erfolg gehabt, weil sie nicht zu den eigenen Preisvorstellungen zum Zuge gekommen ist. Unabhängig davon sind derartige Termine fester Bestandteil der Planung des Vorstands, die nächsten beiden stehen im August 2006 an.
Ein Einstieg in das Geschäft mit der Sanierung von Immobilien oder denkmalgeschützten Objekten kommt für die RÜCKER IMMOBILIEN nach Aussage von Herrn Lambotte nicht in Frage, da dieses Geschäft nicht nur sehr arbeitsintensiv, sondern auch mit erheblichen Risiken behaftet ist und somit die bestehenden Chancen aus Sicht des Vorstands nicht in einem adäquaten Verhältnis zu den damit verbundenen Risiken stehen und letztlich auch dem Ansatz der schlanken Unternehmensstruktur widersprechen würden.
Auf eine ergänzende Nachfrage zur Bemessung der im Berichtsjahr an den Vorstand gezahlten Sondervergütung in der Größenordnung von 89 TEUR antwortete der Aufsichtsratsvorsitzende, dass in den Vorstandsverträgen ein entsprechender Passus enthalten ist. Die Höhe der Zahlung ist in Beratungen mit dem Vorstand festgelegt worden, es besteht jedoch kein Automatismus für die Folgejahre.
Abstimmungen
Nach der Beendigung der allgemeinen Aussprache um 10:45 Uhr wurde die Präsenz mit 1.327.367 Aktien oder 37,21 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden mit sehr großer Mehrheit bei nur vereinzelten Gegenstimmen und/oder Enthaltungen verabschiedet, die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 wurden einstimmig gefasst. Im Einzelnen beschlossen wurden die Ausschüttung einer Dividende von 0,17 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Festsetzung der Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder (TOP 5), die Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft (TOP 6) sowie die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals II (TOP 7).
Die Versammlung endete nach etwas über einer Stunde kurz nach 11 Uhr.
Fazit
Die Einschätzung im Nachgang zur außerordentlichen Hauptversammlung im Januar 2006, dass die RÜCKER IMMOBILIEN AG für das Geschäftsjahr 2005 erneut eine Steigerung von Umsatz und Ergebnis erzielen kann, hat sich als richtig erwiesen ebenso wie die Vermutung, dass eine Dividendenanhebung auf jetzt 0,17 EUR je Anteilsschein möglich erscheint.
Nach der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Frühjahr 2006 hat sich der finanzielle Spielraum des Unternehmens für Objektankäufe auf über 30 Mio. EUR erhöht, woraus sich ein deutlich steigendes Geschäftsvolumen für das Jahr 2006 und 2007 ergeben sollte. Da auch das erhöhte Geschäftsvolumen nach Einschätzung des Verfassers mit den vorhandenen Strukturen bewältigt werden kann, sollten sich gewisse Skaleneffekte einstellen und daraus eine leichte Margenverbesserung erzielbar sein. Vor diesem Hintergrund dürfte sich das Ergebnis je Aktie von zuletzt 0,17 EUR in Richtung über 0,20 EUR verbessern.
Der überwiegende Ergebniseffekt aus dem höheren Geschäftsvolumen wird sich angesichts des Zeitraums zwischen Objekterwerb, Aufbereitung und Aufteilung bis zum Verkaufsstart von rund sechs Monaten wohl erst in 2007 einstellen, dürfte dann jedoch einen signifikanten Anstieg beim EpS (Earnings per Share, Ergebnis je Aktie) nach sich ziehen. Bis dahin können sich die Anteilseigner über eine Dividendenrendite von rund 2,9 Prozent freuen, die sich damit nicht weit entfernt von länger laufenden Anleihen bewegt und auch den Aktienkurs nach unten recht gut absichern dürfte.
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