Am 29. Juni 2006 fand im Hotel Palace in Berlin die Hauptversammlung der Deutsche Grundstücksauktionen AG statt. Um 10:30 Uhr begrüßte der Aufsichtsrat Michael Siegmund die anwesenden Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Martina Schäfer von GSC Research. Beurkundender Notar war Martin Heidemann. Nach der Abhandlung der Formalien und der Entschuldigung des Aufsichtsratsvorsitzenden Günter Ansorge übergab der Versammlungsleiter das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Hans Peter Plettner.
Bericht des Vorstands
Zu Beginn seines Vortrags berichtete Herr Plettner, dass sich der Immobilienmarkt zwischenzeitlich etwas verändert hat. So ist die Nachfrage nach Miethäusern in einigen Großstädten aufgrund des Interesses ausländischer Investoren gestiegen, der übrige Markt ist aber nach wie vor desolat. Der Markt für Eigentumswohnungen befindet sich in einem schlechten Zustand und trifft auf einen geringen Käuferkreis. Da zudem eine größere Zahl an Immobilien auf dem Markt angeboten wird, die keinen Abnehmer finden, wirkt sich dies auf die Preise aus. Bestimmte Regionen bilden allerdings auch hier eine Ausnahme.
Der Markt für Baugrundstücke und für Einfamilienhäuser ist ebenfalls nach wie vor problematisch. Gründe hierfür sind laut Herrn Plettner unter anderem der Wegfall staatlicher Förderung und die Arbeitslosigkeit. Feststellen lässt sich allerdings ein Nord-/Südgefälle. Möglicherweise sorgen in diesem Bereich aber die derzeitige Konjunkturerholung und veränderte äußere Rahmenbedingungen für Auftrieb.
Im Folgenden betonte der Vorstandsvorsitzende jedoch, dass sich das Unternehmen in 2005 trotz des schwierigen Umfelds gut behauptet hat. So wurde beinahe das Ergebnis des Jahres 2004 erreicht, wobei die Courtageerlöse sogar gestiegen sind. Sparsames Wirtschaften trägt im Übrigen dazu bei, dass die Deutsche Grundstücksauktionen in diesem Jahr der Hauptversammlung wieder eine höhere Dividende vorschlagen wird. Für weitere Details verwies Herr Plettner auf den Geschäftsbericht.
Das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften versteigerten im vergangenen Jahr 2.913 Immobilien, wobei der Anteil der Muttergesellschaft am Gesamtaufkommen etwa zwei Drittel betrug. Erreicht wurde dies mit 48 Mitarbeitern und 14 Auktionatoren. Zum Teil werden Repräsentanzen an anderen Standorten durch freiberufliche Mitarbeiter betreut.
Wie der Vorstandsvorsitzende weiter ausführte, wird die Hauptversammlung immer zum Ende des ersten Halbjahres abgehalten wird, um den Aktionären schon das Halbjahresergebnis nach den Frühjahrs- und Sommerauktionen präsentieren zu können. Auch in diesem Jahr stellt sich dieses Ergebnis wieder erfreulich dar, da eine Steigerung bei Umsatz und Courtage um jeweils 20 Prozent erzielt werden konnte.
Auch die Trefferquote erreichte mit 89 Prozent bei der Deutsche Grundstücksauktionen wieder einen hervorragenden Wert. Die Nettorendite blieb nach Angabe von Herrn Plettner mit 11 Prozent auf ihrem Vorjahreswert. Als Gründe für den gestiegenen Umsatz gab er eine verbesserte Objektqualität an, was zu einer besseren Berechnungsgrundlage und damit auch zu einer höheren Courtage führt. Wie der Vorstandsvorsitzende ausführte, kamen die Auftraggeber wieder sowohl aus dem privaten als auch aus dem kommerziellen Bereich. Auch Wohnungsbaugenossenschaften und Hedgefonds nutzten die Deutsche Grundstücksauktionen. Als Gründe hierfür sind die besseren Bedingungen bei Auktionen im Gegensatz zum Verkauf an Großinvestoren zu nennen.
Die Auftragslage für das Geschäftsjahr 2006 beschrieb Herr Plettner als sehr positiv. Auch bei den Tochterunternehmen Sächsische Grundstücksauktionen und Norddeutsche Grundstücksauktionen stellt sich die Lage für die nächsten Auktionen schon sehr ermutigend dar. Da normalerweise die Frühjahrs- und Sommerauktionen sogar schlechter laufen als die dann folgenden, blickt der Vorstandsvorsitzende recht optimistisch in das Restjahr.
Die Katalogauflage des Unternehmens beträgt 70.000 bis 80.000 Exemplare, die bundes- und europaweit gelesen werden. Auch in den USA und Kanada stößt der Katalog inzwischen auf großes Interesse. Zusätzlich werden die Objekte im Internet vorgestellt, wo eine steigende Zahl an Downloads registriert wird. Durch diese Online-Darstellung gelingt es der Deutsche Grundstücksauktionen zunehmend, Kosten zu sparen.
Danach berichtete Herr Plettner über die Entlassung eines Vorstands bei der Norddeutsche Grundstücksauktionen, der zum einen gegen das Aktiengesetz und zum anderen gegen seinen Vertrag verstoßen hatte. Dieser Vorstand hat Klage gegen seine Entlassung angekündigt, ist jedoch bisher nicht vorstellig geworden. Herr Plettner schließt einen Vergleich in jedem Fall aus, er geht aber auch davon aus, dass die Position des Unternehmens sehr sicher ist und daher die Angelegenheit vom Gericht abgewiesen wird. Zurzeit leitet er selbst das Tochterunternehmen mit Unterstützung weiterer Mitarbeiter.
Der Vorstandsvorsitzende wies auch darauf hin, dass die Norddeutsche Grundstücksauktionen zwar gut im Geschäft ist, dass diese aber in den "ärmeren Bundesländern" tätig ist. Dadurch wird diese Tochtergesellschaft nicht an die Ergebnisse der Sächsische Grundstücksauktionen heranreichen können. Trotzdem ist diese Gesellschaft wichtig, um Befindlichkeiten der Auftraggeber vor Ort entgegenzukommen.
Weiterhin im Raum steht die Gründung eines Auktionshauses in Westdeutschland. Hierzu gilt es, die Vor- und Nachteile abzuwägen und die unterschiedlichen Bedürfnisse der Kunden zu berücksichtigen. Wie der Vorstandsvorsitzende erläuterte, wären die Kosten kein Problem, da die Liquidität des Unternehmens sehr hoch ist. Auch die Person, die diese Tochtergesellschaft führen könnte, steht bereits fest. Derzeit gibt es allerdings noch keinen konkreten Termin, da alle Geschäfte noch von der Deutsche Grundstücksauktionen abgewickelt werden können.
Im Folgenden berichtete Herr Plettner über die Idee, in Marbella oder auf Mallorca eine Tochtergesellschaft zu gründen. Bei geringen Kosten wurden die bestehenden Möglichkeiten geprüft, da das Unternehmen kein Geld durch schlechte Geschäfte verlieren wollte. Das Ergebnis dieser Tests war, dass sich ein Geschäft vor allem aufgrund der spanischen Arbeitsauffassung nicht lohnend würde. Stattdessen werden spanische Immobilien durch die Deutsche Grundstücksauktionen in Deutschland verkauft. Das Interesse an diesem Geschäft ist bereits groß. Bei einem Erfolg des Testauftrags in der Septemberauktion sind für den Bereich Marbella weitere Folgeaufträge zu erwarten. Für diese Art der Abwicklung entwickelte das Unternehmen eigens ein Verfahren zum Abschluss in Spanien gültiger Kaufverträge.
Ein ähnliches Vorhaben wie in Spanien hat die Sächsische Grundstücksauktionen in Polen versucht. Diese Tests waren für das Unternehmen ebenfalls nicht mit Kosten verbunden. Da die Immobilienpreise in Polen derzeit jedoch sehr hoch liegen, ist dieses Geschäft für das Auktionshaus nicht interessant. Speziell Ferienimmobilien an der Ostsee übersteigen die Preise an der deutschen Ostseeküste bei weitem.
Danach erklärte der Vorstandsvorsitzende, dass in den nächsten ein bis zwei Jahren rechtliche Änderungen zu Versteigerungen kommen werden. Im Vorgriff darauf dürfen schon jetzt mehrere öffentlich bestellte und vereidigte Auktionatoren in einem Unternehmen tätig sein. Da dies aus Haftungsgründen oft Bedingung bei bestimmten Versteigerungen ist, war diese Möglichkeit bedeutsam für das Unternehmen.
Weiterhin ging Herr Plettner auf die zufriedenstellende Akteinkursentwicklung ein und berichtete, dass der Kurs aktuell bei 32,50 EUR liegt. Beraten wird die Deutsche Grundstücksauktionen vom Designated Sponsor Close Brothers Seydler, die auf Unternehmen im Freiverkehr spezialisiert sind. Da sich bisher nur ein geringer Anteil der Aktien im Streubesitz befindet, möchte das Auktionshaus durch einen Aktiensplit eine Möglichkeit zur Änderung dieser Situation schaffen. Wie der Vorstandsvorsitzende in diesem Zusammenhang berichtete, wurde die Idee bei Vorgesprächen positiv aufgenommen. Die Kosten dieses Aktiensplits werden 15 TEUR betragen. Börsenkenner sind jedoch der Meinung, dass auch der Preis der gesplitteten Aktien überproportional steigen könnte.
Im weiteren Verlauf berichtete der Vorstandsvorsitzende über die Internetauktionen, die seit Anfang des Jahres einmal pro Monat durchgeführt werden. Diese sind sehr gut angelaufen, und die Unternehmensführung erwartet hier weiteres Wachstum. Trotzdem betonte Herr Plettner, dass diese Art der Auktion nie die Live-Auktion ersetzen wird. Die Umsatzrendite in diesem Bereich liegt jedoch mit 18 Prozent am höchsten. Die Rechnerkapazitäten für die Internetauktionen hat das Unternehmen gemietet.
Abschließend stellte der Vorstandsvorsitzende für 2006 wieder einen größeren Erfolg als im Vorjahr in Aussicht, und er kündigte bereits an, dass die Dividende dann 2 EUR oder mehr betragen könnte.
Bericht des Aufsichtsrats
Der Versammlungsleiter berichtete kurz, dass der Jahresabschluss und der Lagebericht vom Wirtschaftsprüfer Diplom-Kaufmann Martin Kowert geprüft wurden und den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erhalten haben. Auch der Aufsichtsrat hat die vorgelegten Berichte innerhalb der festgelegten Fristen gebilligt und festgestellt.
Weiterhin erläuterte Herr Siegmund, dass der Aufsichtsrat im vergangenen Jahr drei Sitzungen abgehalten hat, an die sich dann jeweils Sitzungen mit dem Vorstand angeschlossen haben. Erörtert wurden die Internetauktionen mit ihren Zukunftsprognosen, die Versteigerung in Spanien und Polen, die Kündigung des Vorstands bei der Norddeutsche Grundstücksauktionen, die öffentliche Bestellung und Vereidigung weiterer Auktionatoren, die Teilung des Grundkapitals, die Liquiditätsausstattung des Unternehmens und die Personalsituation.
Abschließend berichtete Herr Siegmund, dass die Aufsichtsratsvergütung gleich geblieben ist und dass außerdem keine weiteren Mandate wahrgenommen werden. Zudem wies er schon darauf hin, dass im nächsten Jahr ein neuer Aufsichtsrat gewählt wird. Danach eröffnete er die Generaldebatte und legte aufgrund der großen Teilnehmerzahl die Redezeit auf fünf Minuten fest.
Allgemeine Diskussion
Als erster Redner zeigte sich Michael Kunert von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) zufrieden mit der Geschäftsentwicklung. Außerdem begrüßte er den geplanten Aktiensplit, da dies zur Belebung der Aktie beitragen kann. Danach erkundigte sich der Aktionärsvertreter nach den Auslandsaktivitäten der Deutsche Grundstücksauktionen. Da Spanien und Polen sich als nicht lohnend erwiesen haben, könnte er sich ein Engagement in Dänemark, Österreich oder der Schweiz vorstellen. Herr Plettner erklärte hierzu, dass vor derartigen Aktivitäten jeweils das Landesrecht studiert werden muss. In Österreich müsste für ein Engagement die Verfassung geändert werden, und wegen der Zuständigkeit der Kantone sind Aktivitäten in der Schweiz ebenfalls uninteressant. Eventuell wäre eine Ausweitung nach Ungarn möglich. In Dänemark ist ein Engagement ebenfalls schwierig, aber eventuell denkbar. Die Vorbereitung derartiger Betätigungen ist jedoch sehr zeitaufwendig.
Weiterhin sprach Herr Kunert die Hausverwaltung an. Diesbezüglich wollte er wissen, ob diese Leistung nur als Zwischenlösung oder auf Dauer angeboten wird. Außerdem fragte er, ob dies ein neues Geschäftsfeld für das Auktionshaus ist. Wie der Vorstandsvorsitzende darlegte, ist die Hausverwaltung für das Unternehmen eine Randerscheinung. Beibehalten wird dieses Angebot wegen ausländischer Kunden und als Übergangslösung vor Versteigerungen. Der Bereich arbeitet jedoch profitabel mit zwei Mitarbeitern, die teilweise auch Langzeitkunden betreuen.
Als nächster Redner gratulierte Hans Völler dem Management der Deutsche Grundstücksauktionen zunächst zum Geschäftserfolg, dann wies er jedoch darauf hin, dass der Umsatz seit zwei Jahren stagniert. Daher wollte er wissen, woher die Planung für das Wachstum stammt und wie viel dieses betragen soll. Vor der Beantwortung der Fragen erklärte Herr Plettner, dass der Aktionär Gesellschafter des Wettbewerbers Karhausen ist und dass er daher nur allgemeine Auskünfte erteilen wollte. Für weitere Informationen sollte Herr Völler seine Fragen beim Notar zu Protokoll geben, so dass diese dann schriftlich beantwortet werden.
Im Folgenden sprach Herr Völler das geplante Auktionshaus in Westdeutschland an. Hierzu interessierte ihn, wie der Kapitalbedarf ermittelt wurde. Außerdem bat er um Informationen zu den Anlaufkosten und zu Umsatz und Courtage, die für ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt werden müssen. Danach riet der Aktionär von einem weiteren Engagement in Spanien ab und empfahl, sich dort an einem marktführenden Unternehmen zu beteiligen. Der gleiche Hinweis galt auch für Polen.
Da sich die Aufgabe der Tochtergesellschaft Brecht Immobilien GmbH Herrn Völler nicht erschloss, erkundigte er sich, warum dieses Unternehmen nicht den Bereich Makler aufgibt und mit der Deutsche Grundstücksauktionen fusioniert. Dazu wollte er wissen, ob mögliche Synergien bereits errechnet wurden und wie hoch der Eigenkapitalanteil ist. Hierzu erklärte der Vorstandsvorsitzende, dass auf früheren Hauptversammlungen die Aktivitäten der Tochtergesellschaft Brecht schon ausführlich erörtert worden sind. Wichtig ist dieser Geschäftsbereich vor allem für Kunden, die keine Öffentlichkeit wünschen und daher auf einen Makler statt auf die Auktionen zurückgreifen. Zurzeit wird eine Belebung des Maklergeschäfts beobachtet.
Bei der Norddeutsche Grundstücksauktionen interessierte sich der Aktionär für die Höhe der Fixkosten im Personal- und Sachanlagenbereich. Zudem fragte er, wohin die Gesellschaft sich entwickeln soll und wo sie heute steht. Auch zu der angesprochenen Trennung von dem Vorstand wollte er weitere Details wie die Höhe des Streitwerts und der gebildeten Rückstellung. Wie Herr Plettner erklärte, hat sich der Vorstand im Immobiliengeschäft betätigt, ohne die Genehmigung des Aufsichtsrats einzuholen. Damit verstieß er gegen das Aktiengesetz und gegen seinen Arbeitsvertrag, da er in Konkurrenz zum Unternehmen getreten war.
Weiterhin sprach Herr Völler das genannte Kursziel für die Aktie an. In diesem Zusammenhang erkundigte er sich nach den Ergebnissen, die dazu den Analysten vermittelt wurden, und nach der Price/Earnings-Ratio. Zudem wollte er wissen, welche Kosten mit dem Einsatz des Designated Sponsors Close Brothers Seydler verbunden sind. Auch das Börsenrating dieses Unternehmens interessierte den Aktionär. Wie eine Mitarbeiterin des Unternehmens erklärte, ist das Rating der Deutschen Börse AA.
Im Folgenden fragte der Aktionär nach Kosten für den Aufsichtsrat und nach der Höhe des Jahresgehalts von Herrn Plettner. Zudem wollte er die Höhe der Ausgaben für die Hauptversammlung und den Wirtschaftsprüfer wissen. Dann erkundigte er sich noch nach den Kosten für die Hausverwaltung in Bezug auf das Eigenkapital. Nach Angaben von Herrn Plettner sind die Kosten für den Aufsichtsrat gering. Für weitere Informationen verwies er auf den Geschäftsbericht.
Abschließend sprach Herr Völler die Nachfolge von Herrn Plettner an und bat um Informationen, wie diese geregelt ist. Gleiches wollte er auch im Hinblick auf den Aufsichtsrat wissen. Wie der Vorstandsvorsitzende daraufhin berichtete, läuft sein Vertrag bis 2008, eine Verlängerung wird dann aufgrund seines Alters wohl nicht mehr anstehen.
Als nächster Redner zeigte sich Herr Müller überrascht, dass in Spanien keine Auktionen durchgeführt werden sollen. Aus seiner eigenen Tätigkeit kennt er den Markt und berichtete von starkem Wachstum. Steigende Zinsen werden wohl zu Kreditausfällen führen und verstärktes Volumen für Versteigerungen bringen. Wie der Redner weiter ausführte, steht die Mentalität der Spanier den Versteigerungen im Ausland entgegen. Daher bat er um Details zu den rechtlichen und geschäftlichen Gründen für die Entscheidung gegen ein Engagement. In seiner Antwort betonte Herr Plettner, dass es sich hierbei um eine unternehmerische Entscheidung wegen spanischer Unzuverlässigkeit gehandelt hat. Das Unternehmen hat jedoch genügend spanische Auftraggeber, die zum Teil in deutscher Hand sind.
Im Anschluss wollte der Aktionär Schwarz wissen, warum die Courtage bei gleich bleibendem Umsatz gestiegen ist, und er fragte, ob größere Projekte möglicherweise profitabler sind als kleinere. Außerdem interessierte ihn, was mit nicht verkauften Großobjekten geschieht und warum bei der Sächsische Grundstücksauktionen das Verhältnis von Umsatz und Courtage besser ist. Der Vorstandsvorsitzende erklärte daraufhin, dass die Qualität der Objekte besser war und dass kleinere Bereiche aufgrund der Berechnungsgrundlage immer profitabler sind als größere. Er betonte hier nochmals die Verkaufsquote von 89 Prozent.
Danach bat Herr Schwarz um Informationen, was die im Geschäftsbericht erwähnte Courtagesammelvereinbarung bedeutet, zudem fragte er, warum das Unternehmen keinen Reservepreis anbietet. Nach Aussage von Herrn Plettner hat das Unternehmen mit dem deutschen Finanzministerium eine Sondervereinbarung. Diese enthält keinen besonderen Nachteil, ist jedoch günstiger für das Ministerium. Ende dieses Jahres läuft die Vereinbarung aus, wobei danach eventuell eine modifizierte Vereinbarung ausgehandelt wird. Die Frage zum Reservepreis war für den Vorstand unverständlich, da Versteigerungen unter dem Limit auch rechtlich nicht möglich sind.
Als Letztes wollte der Aktionär wissen, wie hoch der Kredit an den Vorstand ist und welcher Zinssatz zu Grunde liegt. Weiterhin erkundigte er sich nach dem Grund für die erhöhte Trefferquote und nach dem Aktienbesitz der Organmitglieder. Der Wirtschaftsprüfer Herr Kowert berichtete daraufhin, dass der Kredit 1.503.000 EUR zum Jahresende betrug, am Prüfungstag waren es noch 845.000 EUR, da zwischenzeitlich weitere Beträge zurückgezahlt wurden. Der Zinssatz für den Kredit beträgt 6 Prozent. Herr Kowert wies auch noch einmal darauf hin, dass der Kredit im Laufe der Jahre kontinuierlich abgetragen wurde.
Als nächster Aktionär wollte Herr Kummer wissen, wofür die Aufwendungen für Instandsetzung und Erweiterung angefallen sind. Wie der Wirtschaftsprüfer daraufhin ausführte, handelte es sich um Aufwendungen für das geplante Geschäft in Spanien. Der Vorstandsvorsitzende ergänzte noch, dass diese Positionen in 2006 vollständig aufgelöst wurden.
Als letzter Redner lobte Herr Meier zunächst das Unternehmen für seinen Erfolg. Danach schilderte er ein persönliches Erlebnis aus einer Versteigerung und wollte seine daraus folgenden Schwierigkeiten mit dem Vorstand und dem Aufsichtsrat auf der Hauptversammlung klären. Hier verwies der Aufsichtsrat jedoch auf die Redezeitbeschränkung. Herr Plettner erklärte zu den Vorgängen nochmals, dass es sich um Vertragsbestandteile handelt. Im Folgenden gab der Aktionär seine weiteren Fragen dem Notar als unbeantwortet zu Protokoll und kündigte Widerspruch für den Fall an, dass ihm das weitere Rederecht verweigert wird.
Abstimmungen
Vor Beginn der Abstimmungen erläuterte Herr Siegmund kurz das Abstimmungsprozedere. Abgestimmt wurde im Subtraktionsverfahren bei einer Präsenz von 63,62 Prozent. Nachfolgend wurden sämtliche Beschlüsse mit Mehrheiten zwischen 99,97 bis 100 Prozent gefasst. Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Verwendung des Bilanzgewinns (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Neueinteilung des Grundkapitals (TOP 5) und die Wahl von Diplom-Kaufmann Martin Kowert zum Wirtschaftsprüfer (TOP 6).
Der Versammlungsleiter Michael Siegmund schloss die Hauptversammlung gegen 13:30 Uhr.
Fazit
Die Deutsche Grundstücksauktionen AG ist ein Unternehmen, das den Aktionären wirklich Freude macht. Weiteres Wachstum und ein erneuter Anstieg der Dividende fallen positiv auf. Auch die für das kommende Jahr nochmals angekündigte höhere Ausschüttung lassen schon Vorfreude aufkommen. Die Gesellschaft ist im schwierigen Immobilienmarkt gut aufgestellt, und die sorgfältige Prüfung neuer Aktivitäten überzeugt auch hinsichtlich der Unternehmensführung.
Kontaktadresse
Deutsche Grundstücksauktionen AG
Kurfürstendamm 206
D-10719 Berlin
Tel.: +49 (0) 30 / 884 68 - 80
Fax: +49 (0) 30 / 884 68 - 888
E-Mail: [email protected]
Internet: http://www.immobilien-auktionen.de
Ansprechpartner Investor Relations
Michael Plettner
E-Mail: [email protected]
