Das Asset Management und damit die Leerstandsentwicklung des Wohnimmobilienbestandes der Colonia Real Estate AG entwickelt sich weiter äußerst positiv. Vor dem Hintergrund des hervorragenden und über den Erwartungen liegenden Vermietungstrends hat der Vorstand eine umfangreiche Analyse des Wohnimmobilienbestandes der Colonia Real Estate AG sowie des gesamten Marktumfeldes für die kommenden 5 Jahre erstellen lassen. Diese Analyse zeigt hervorragende Perspektiven für den Wohnimmobilienbestand der Colonia Real Estate auf. CEO Stefan Rind erläutert: „Wir werden unsere Jahresnettokaltmieten deutlich steigern und den Anteil der Bewirtschaftungskosten an den Mieten senken können. Vor allem durch Modernisierungsmaßnahmen werden wir bis 2012 den Leerstand markant verringern.“
Als Ergebnis einer im Frühsommer 2007 gestarteten Neuvermietungsaktion im Portfolio Berlin-Marzahn mit insgesamt 2.488 Wohnungen konnte der Leerstand bereits in den Monaten Juli bis September von 15,7 auf 11,8% deutlich gesenkt werden. Nach dem Eigentumsübergang auf die Colonia Real Estate AG zum 01.10.2006 konnte der Leerstand des Portfolio in 12 Monaten damit von ursprünglich 22,4% fast halbiert werden. Gleichzeitig konnte der Leerstand im anderen Berliner Portfolio (Nauen) mit insgesamt 2.072 Wohneinheiten im gleichen Zeitraum von 9,1 auf 4,4% sogar mehr als halbiert werden Dies unterstreicht eindrucksvoll die Kompetenz der CRE Gruppe durch aktives Asset Management auch zum Zeitpunkt der Erwerbs als schwierig zu bezeichnende Wohnungsbestände erfolgreich zu bewirtschaften.
Die Analyse „Ausblick 2012“ berücksichtigt ausschließlich die prognostizierte Entwicklung des aktuellen Wohnungsbestands von 19.778 Wohnungen. Die im Businessplan der CRE vorgesehen weiteren Zukäufe, sowie deren (Teil-)Verkäufe nach erfolgter Werterhöhung sind in der erstellten Analyse nicht enthalten. Die Analyse umfasst ein konservatives und ein optimistisches Szenario.
Demnach steigen die Jahresnettokaltmieten des Bestandsportfolios von rund EUR 56,7 Mio. Ende 2007 auf mindestens rund EUR 65,9 Mio. (+16,4%) Ende 2012 im konservativen Szenario oder auf EUR 73,4 Mio. (+ 22,8%) im optimistischen Szenario. Das Netto-Bewirtschaftungsergebnis (NOI) nach Verwaltungskosten und Kosten für die laufende Instandhaltung vor Zinsaufwendungen und Steuern (also weitgehend dem EBIT entsprechend), steigt von erwarteten EUR 44,3 Mio. Ende 2007 auf EUR 52,5 Mio. (+20,5%), respektive auf EUR 59,9 Mio. (+37,5%). Somit sinkt der Anteil der Bewirtschaftungskosten in Relation zu den eingehenden Mieten von 21,5% per Ende 2007 auf 19,6% beziehungsweise 17,6% im optimistischen Szenario per Ende 2012.
Das konservative Szenario geht dabei lediglich von einer jährlichen, durchschnittlichen Mietsteigerung von 1,44% aus; im optimistischen Szenario werden aufgrund eines positiven Marktumfeldes jährliche Mietsteigerungen von 3,66% unterstellt. Dies entspricht einer Steigerung von derzeit 4,61 EUR je Quadratmeter auf EUR 4,95 je Quadratmeter im konservativen und auf 5,51 EUR je Quadratmeter im optimistischen Szenario. Der zu erwartende kräftige Anstieg des operativen Cashflows beruht in erster Linie auf eine deutliche Reduzierung des Leerstandes von aktuell 15,7% auf 6,8% Ende 2012 im konservativen bzw. 7,3% im optimistischen Szenario. Der Leerstandsabbau im optimistischen Szenario ist geringer angesetzt, da überkompensierende und höhere Durchschnittsmieten angenommen wurden.
Haupttreiber der Leerstandsreduzierung sind neben dem aktiven Vermietungsmanagement der Wohnungen die geplanten Modernisierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren. Die laufende Instandhaltung wurde dabei mit 4,88 EUR je Quadratmeter pro Jahr angesetzt. Für Modernisierungsmaßnahmen zur nachhaltigen Wertsteigerung des Gesamtbestandes sind bis Ende 2012 insgesamt 110 Mio. EUR oder 9,10 EUR je Quadratmeter eingeplant. Diese Maßnahmen betreffen vorwiegend energieeffizientes Wohnen, also beispielsweise Wärme dämmende Fassaden und Fenster. Dadurch wird die Wohnqualität langfristig erhöht. Gleichzeitig sinken die Nebenkosten der Mieter um bis zu 70%. Von diesen Investitionsmitteln sind bereits rund EUR 40 Mio. über subventionierte, zinsgünstige Kreditprogramme der KfW Bank genehmigt und können nach Baufortschritt abgerufen werden.
Durch die Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 9,10 EUR je qm pro Jahr lassen sich die durchschnittlichen Mieten in den renovierten Wohnungen von bis zu 0,90 EUR je Quadratmeter und Monat steigern. Damit werden sich die Investitionen (vor Abschreibungen) innerhalb von 10 Monaten amortisieren, was einer Verzinsung von rund 100% des eingesetzten Kapitals entspricht. Im Vergleich zu den Ankaufsmultiplikatoren vom 11,5 – 13,5-fachen der Jahresnettokaltmiete ist hierdurch also eine sehr effiziente Kapitalallokation getroffen worden.
Neben dieser alleinigen Betrachtung des aktuellen Wohnungsbestandes hat der Vorstand weiterhin das Wachstumsziel ausgegeben, jährlich 5.000 – 10.000 Wohnungen in kleineren bis mittleren Wohnungsbeständen mit hohem Wertschöpfungspotential zu akquirieren. Unter Berücksichtigung von Gewinnrealisierungen durch Teilportfolioverkäufe strebt die CRE Gruppe an, im Jahre 2012 mindestens 50.000 Wohnungen zu besitzen.
Veröffentlichungsdatum:
24.10.2007
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14:58
Redakteur:
rpu
