Drucken HV-Bericht stilwerk Real Estate AG

Nach der kurzfristigen Absage aufgrund eines formalen Fehlers bei der Einladung zur Hauptversammlung am 10. Juli 2007 (Näheres finden Sie im HV-Bericht von GSC Research), fand nun am 10. September 2007 die 93. ordentliche Hauptversammlung der stilwerk Real Estate AG statt. Hierzu hatten sich um 11 Uhr rund 30 Aktionäre und Aktionärsvertreter sowie Gäste und Pressevertreter im Sitzungssaal der HSH Nordbank AG in Hamburg eingefunden, unter ihnen auch Alexander Ziller von GSC Research.

Der Vorstand war vertreten durch die Herren Thomas Kubicki und Alexander Garbe. Der Aufsichtsrat war mit den Herren Reinhard Palaschinski (Vorsitz), Bernhard Garbe und Dr. Peter-Jörg Klein ebenfalls komplett anwesend. Notar der Hauptversammlung war wie in den Vorjahren Detlef Lichtenauer aus Hamburg.

Pünktlich um 11 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende die Hauptversammlung, die durch Einladung im elektronischen Bundesanzeiger vom 26.7.2007 ordnungsgemäß und diesmal rechtzeitig einberufen worden war. Nach der Begrüßung aller Anwesenden, unter denen sich auch der Wirtschaftsprüfer Prof. Dr. Thomas Katz und Mitarbeiter der Garbe-Gruppe befand, sowie der Erledigung der üblichen Formalien übergab Herr Palaschinski das Wort an den Vorstand.


Bericht des Vorstands

Zunächst hieß Herr Kubicki seinerseits alle Anwesenden auch im Namen seines Vorstandskollegen sehr herzlich willkommen. Nachdem er noch einmal kurz zur Absage der Hauptversammlung vom 10. Juli 2007 Stellung genommen hatte, kündigte er im Vergleich zur längsten Hauptversammlung der Unternehmensgeschichte im Vorjahr aufgrund der eingetretenen Erfolge diesmal eine kürzere Rede an.

Mit Blick auf das operative Geschäft merkte Herr Kubicki an, dass die stilwerk Real Estate AG ein Immobilienpaket, bestehend aus verschiedenen Objekten in westdeutschen Großstädten, erworben und dieses in die eigenen Bestände (Portfolio) im Gesamtwert von rund 100 Mio. EUR eingeordnet hat. Hierbei betonte der Vorstand, dass die Verwendung des Begriffs Portfolio einerseits als Modeerscheinung zu sehen ist, andererseits jedoch auch der Vertraulichkeit im Immobiliengeschäft gerecht wird.

Die drei Geschäftsbereiche Revitalisierung, Trading und Asset Management wurden den weiteren Angaben von Herrn Kubicki zufolge im abgelaufenen Geschäftsjahr zudem in den drei neuen Tochtergesellschaften stilwerk Retail Properties (Einzelhandelsimmobilien), stilwerk Office Properties (Büroimmobilien) und stilwerk Industrial Properties (Industrieimmobilien) gebündelt.

Wie der Vorstand anschließend erklärte, wurden im Bereich Trading im Geschäftsjahr 2006 mit der Veräußerung der 6-prozentigen Beteiligung an der SELENO GmbH (Entwicklungsprojekt Königsbau-Passagen in Stuttgart) im Oktober und mit dem Verkauf von acht deutschen Gewerbeimmobilien (Mondina Portfolio) an die englische Investorengruppe Alpha Real Capital LLP Ende Dezember mit einem Volumen von 75 Mio. EUR (Realisierung am 5. März 2007) wichtige Transaktionen durchgeführt.

Hiernach erläuterte Herr Kubicki die Finanzkennzahlen des abgelaufenen Geschäftsjahres. Demnach stiegen der Umsatz im Geschäftsjahr 2006 aufgrund gestiegener Mieteinnahmen um 191 Prozent auf 6,179 (Vj.: 2,125) Mio. EUR und das operative Ergebnis um 492 Prozent von 1,3 auf 7,7 Mio. EUR. Kräftig erhöht haben sich ferner der Rohertrag des Konzerns von 5,279 auf 14,012 Mio. EUR, das EBITDA von 2,186 auf 11,112 Mio. EUR sowie das EBIT auf 10,755 nach 1,895 Mio. EUR in 2005. Daraus ergibt sich ein Ergebnis je Aktie in Höhe von 0,30 EUR nach 0,10 EUR im Jahr zuvor.

Aufgrund des sehr erfreulichen Ergebnisses bereits im ersten Jahr nach der Restrukturierung schlägt die Verwaltung die Ausschüttung einer Dividende von 0,12 EUR je Aktie (0,10 EUR) wobei Herr Kubicki betonte, dass dies einer Steigerung um 20 Prozent bei doppelt so vielen Aktien bedeutet, und für das nächste Jahr stellte er eine Verdoppelung der Dividendenzahlung in Aussicht.

Hinsichtlich der Vermögens- und Finanzlage der stilwerk Real Estate AG merkte Herr Kubicki nachfolgend an, dass der Rückgang der liquiden Mittel durch die Investitionen bedingt war, dass die Kapitalerhöhungen und die erfreuliche Geschäftsentwicklung zu einer Erhöhung des Eigenkapitals von 13,919 auf 32,317 Mio. EUR geführt haben und dass die Fremdfinanzierung der Investitionen den Anstieg der Verbindlichkeiten zur Folge hatte.

Um mögliche Fragen der Aktionäre und Aktionärsvertreter vorwegzunehmen, führte der Vorstand weiter aus, dass im Berichtsjahr weder die Mitglieder des Aufsichtsrats noch der Wirtschaftsprüfer Beratungsleistungen erbracht haben und dass die D&O-Versicherung bei einem Betrag von 7.888 EUR eine Versicherungssumme in Höhe von 1 Mio. EUR abdeckt.

Im Anschluss machte sein Vorstandskollege Alexander Garbe einige Angaben zur Marktlage sowie zur Strategie der stilwerk Real Estate AG. Demnach befindet sich der deutsche Immobilienmarkt bei einem Sachwert von insgesamt 7 Bio. EUR vor allem an den Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart mit einer Steigerung von 13,8 Prozent auch in 2007 weiterhin im Aufwind. Vor diesem Hintergrund verzeichneten die Normal- bzw. Durchschnittsmieten die größten Steigerungsraten, wodurch Objekte in 1B-Lagen für die Gesellschaft zukünftig besonders reizvoll sein werden.

Einen weiteren wichtigen Wert für das Unternehmen stellen nach Aussage von Herrn Garbe die Leerstandsraten dar, die in 2006 auf 7,014 Mio. qm gefallen sind und für 2007 stabil sind. Langfristige Mietverträge sind, wie der Vorstand betonte, für stilwerk wichtig, und die Zahl der vermieteten Flächen zeige, dass man bei der Gesellschaft den richtigen Weg eingeschlagen hat.

Die Strategie der stilwerk Real Estate AG besteht den weiteren Angaben zufolge in dem Geschäftsmodell An- und Verkauf von Gewerbeimmobilien und ist geprägt von Investitionen in Metropolen, mittelgroßen Gewerbeimmobilien, Wertsteigerungen aus Erfahrung und mittels Revitalisierung sowie durch den Handel und die langfristige Wertschöpfung durch den Aufbau des Portfolios. Da jedoch derzeit noch sehr gute Marktpreise durch Veräußerungen zu erzielen sind (Verkäufermarkt), sollen die kurzfristig zu erzielenden Gewinne mitgenommen werden, um schließlich zur langfristigen Anlage zu dienen, betonte Herr Garbe das aktuelle Konzept des Unternehmens.

Für die Zukunft sei es wichtig, führte Herr Garbe mit Blick auf die nächsten fünf Jahre weiter aus, die Marktposition im Ausland auszubauen, das Investitionsvolumen auf 1 Mrd. EUR zu erhöhen, die Finanzlage des Konzerns zu stärken und bereits im nächsten Jahr die Dividende zu verdoppeln. Durch die Fokussierung der Gesellschaftsaktivitäten auf das europäische Immobiliengeschäft (internationale Ausrichtung) und zur Vermeidung von falschen Erwartungen und Verwechslungen mit den stilwerk-Einrichtungscentern oder mit einem Stahlunternehmen ist zudem laut Vorstand eine erneute Umfirmierung notwendig.

Wie Herr Garbe weiter ausführte, hat sich die Verwaltung der Gesellschaft für den neuen Firmennamen 1st RED AG entschieden, was einerseits der geschäftlichen Ausrichtung als Immobilienaktiengesellschaft (Real Estate Development) entspreche und andererseits der Internationalität Rechnung trage. Ferner verwies er auf die Vorteile in allen alphanumerisch geordneten Verzeichnissen sowie auf die Erhaltung der Rechte am Markennamen „stilwerk“ und bat abschließend um Zustimmung zu diesem Beschlussvorschlag.


Allgemeine Aussprache

Gegen 12 Uhr eröffnete Herr Palaschinski die Aussprache, worauf als erster Redner Wilm Müller zwei Anträge zur Tagesordnung stellte, in denen er sich für die Entlastung des Vorstands aussprach und die Verlosung von mindestens sieben Aktien der Reederei Herbert Ekkenga in Bad Zwischenahn anstelle einer Bardividende vorschlug.

Herr Menzel dankte als nächster Redner dem Vorstand für die guten Leistungen und die Ausführungen sowie den seiner Meinung nach wesentlich verbesserten Geschäftsbericht. Mit seinen Fragen zielte der Aktionär auf das genaue Datum der bilanzfeststellenden Sitzung, den Stand der Anfechtungsklagen und die angegebenen 20 TEUR an Prozesskosten, eventuelle Squeeze-out-Pläne, die Unabhängigkeitserklärung des Wirtschaftsprüfers, die Höhe der gesetzlichen Rücklagen sowie auf nähere Auskünfte zum Objekt und den Finanzpartnern bei der Immobilie Heilbronner Straße in Stuttgart.

Danach erkundigte sich Dieter Wroblewski von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) nach dem Umfang des Streubesitzes, den Aufwendungen für die Beilegung der Anfechtungsklagen, nach den Finanzpartnern und Investoren bei den Minderheitsbeteiligungen sowie den Darlehensgebern und der Höhe der Verbindlichkeiten in der Konzernbilanz. Des Weiteren fragte der Aktionärsvertreter nach dem Anteil der Garbe-Gruppe an den Immobilien und nach deren Forderungen, den Altlasten bei den Objekten in Stuttgart, den fiktiven Vorstandspersonalaufwendungen und den Garantieschein-Gegenleistungen. Abschließend wollte der SdK-Sprecher die Höhe der aktivierungsfähigen Verlustvorträge wissen.

Als letzter Redner zeigte sich Gerrit Bakker aus Hamburg wenig glücklich über den neuen Firmennamen der Gesellschaft, da er sich fragte, wie man beispielsweise das Unternehmen im Internet finden soll. Vom Vorstand erbat sich der Aktionär zudem Auskünfte zur möglichen Umwandlung in einen REIT (Real Estate Investment Trust), zu den Kosten für die abgesagte Hauptversammlung, zum aktuellen Leerstand, der Höhe der Zahlungen für den Vergleich und der Anzahl der Mitarbeiter.


Antworten

Nach einer rund 20-minütigen Unterbrechung der Hauptversammlung begann Herr Kubicki mit der Beantwortung der gestellten Fragen. Herrn Menzel entgegnete er, dass die Bilanzsitzung am 10.4.2007 stattfand und dass der Geschäftsbericht dem Vorstand und den Aufsitzratsmitgliedern mehrere Wochen zur Prüfung vorlag. Den weiteren Angaben zufolge wurden sämtliche Anfechtungsklagen zurückgezogen, es erfolgten keine Vergleichszahlungen, und der Vergleichstext liege aus. Die Anwaltskosten bezifferte der Vorstand später mit 50 TEUR für die Anwälte der Anfechtungskläger und mit 30 TEUR an eigenen Anwaltskosten.

Mit Blick auf das Thema Squeeze-out betonte Herr Kubicki, dass ein solcher nicht beabsichtigt und durch den Vergleichstext auch für die nächsten drei Jahre nicht möglich ist. Ferner verläuft das Projekt Heilbronner Straße planmäßig, über die Höhe des Zinssatzes wurde jedoch keine Auskunft erteilt, um die Wettbewerbsfähigkeit nicht zu beeinträchtigen. Ähnliches gilt laut Herrn Kubicki für die Verhandlungen bei den Minderheitsbeteiligungen, und er führte weiter aus, die Angst vor Hedgefonds sei unbegründet. Die verbleibenden Fragen von Herrn Menzel aufgreifend benannte er die Rücklagen mit 5 Prozent vom Ergebnis und berichtete, dass die Anfechtung im Bereich Einzelhandel in der ersten Instanz gewonnen wurde.

Vorstandsmitglied Garbe bekräftigte hiernach die Notwendigkeit der Umfirmierung der Gesellschaft, da der Name stilwerk immer mit den Designcentern in Verbindung gebracht werde. Anschließend erklärte Herr Kubicki, dass sich die Darlehensgeber der 30 Mio. EUR aus verschiedenen Landesbanken und Spezialfinanzierern für Immobilien rekrutieren und dass somit eine Risikostreuung auf insgesamt fünf Banken erfolgt.

Wie Herr Kubicki weiter berichtete, hat die Garbe-Gruppe im Zuge der Neuausrichtung Immobilien zur Verfügung gestellt, während bis auf ein Projekt danach alle Objekte am Markt frei erworben wurden, Altlasten bei den Immobilien in Stuttgart sind dem Vorstand nicht bekannt. Bei einer Rechnungslegung nach IFRS ist eine Erfassung des fiktiven Vorstandspersonalaufwands nötig, ohne dass hieraus Kosten entstanden sind. Aus dem Objekt Steinstraße in Hamburg ergeben sich 800 TEUR Steuersparmittel für die nächsten fünf Jahre, und das Garantieversprechen ermöglicht eine zusätzliche Liquidität in Höhe von 2 Mio. EUR ohne dass davon bislang Gebrauch gemacht wurde.

Auf die Fragen von Herrn Bakker antwortete Herr Kubicki schließlich, dass man bei der Gesellschaft die Marktentwicklungen hinsichtlich der REITs aufmerksam verfolgt, dass jedoch das Volumen noch nicht erreicht ist und dass der Handlungsspielraum eingeschränkt würde. Für die ausgefallene Hauptversammlung fiel ein fünfstelliger Betrag an, im Berichtsjahr lag die Leerstandsquote bei 15 Prozent, ohne das Projekt Heilbronner Straße wären es jedoch weniger als 10 Prozent gewesen. Wie er abschließend mitteilte, sind für das Unternehmen inklusive der beiden Vorstandsmitglieder vier Mitarbeiter für das Unternehmen tätig.


Abstimmungen

Gegen 13:10 Uhr beendete der Versammlungsleiter die allgemeine Aussprache und stellte die Präsenz auf der Hauptversammlung fest. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 20.000.000 EUR, eingeteilt in die gleiche Anzahl von Aktien, waren demnach 19.790.002 EUR entsprechend 98,95 Prozent vertreten. Nachfolgend wurden alle Beschlussvorlagen der Verwaltung bei drei Gegenstimmen zu TOP 2, 2.011 Neinstimmen und 300 Enthaltungen zu TOP 6 sowie 1.001 Gegenstimmen und 8 Enthaltungen zu TOP 8 verabschiedet.

Im Einzelnen beschlossen wurden die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,12 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl von Prof. Dr. Katz & Collegen GmbH, Hamburg zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2007 (TOP 5), eine Satzungsänderung zur Änderung der Firma in 1st RED (Real Estate Development) AG (TOP 6), die Entfernung gegenstandslos gewordener Satzungsbestimmungen (TOP 7), die Anpassung der Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 8), die Anpassung der Satzung an das Gesetz zur Unternehmensintegrität und Modernisierung des Anfechtungsrechts (UMAG) (TOP 9) und die Ermächtigung zur Übermittlung von Informationen an die Aktionäre im Wege der Datenfernübertragung (TOP 10).

Gegen 13:30 Uhr beendete der Aufsichtsratsvorsitzende die Hauptversammlung und lud die Teilnehmer zu einem Imbiss.


Fazit

Nach der Marathonsitzung im vergangenen Jahr und der Absage der Hauptversammlung im Juli 2007 verlief die 93. ordentliche Hauptversammlung der mit neuem Logo und neuem Gesamtauftritt nun zur 1st RED (Real Estate Development) AG umfirmierten stilwerk Real Estate AG sehr harmonisch. Dafür sorgten die überaus erfreulichen Ergebnisse im Berichtsjahr, die der zweiköpfige Vorstand nur ein Jahr nach der erfolgten Restrukturierung den Anteilseignern präsentieren konnte. Der Kapitalmarkt honorierte ebenfalls die positiven Entwicklungen der Gesellschaft, so dass der Aktienkurs der stilwerk Real Estate AG in 2006 um 24 Prozent zulegte.

Die Erweiterung des Portfolios Anfang September 2007 um zwei Industrieimmobilien und eine Einzelhandelsimmobilie in Bremen und Stuttgart mit einem Investitionsvolumen von rund 27 Mio. EUR, die weiterhin positive Unternehmensentwicklung im laufenden Geschäftsjahr, die geplante Dividendenverdopplung für 2007 sowie die skizzierte Geschäftsstrategie mit einer internationaleren Ausrichtung in den kommenden Jahren lassen ein Engagement an der Gesellschaft aufgrund aktueller Aktienkursentwicklung und geplanter Dividendenpolitik - auch unter Berücksichtigung eines möglichen Squeeze-outs in einigen Jahren - derzeit attraktiv erscheinen.


Kontaktadresse

stilwerk Real Estate AG
Valentinskamp 18
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Tel.: +49 (0) 40 / 35613 - 100
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Internet: http://www.stilwerk-real-estate.com


Ansprechpartner Investor Relations

Eveline Haug
E-Mail: [email protected]

Veröffentlichungsdatum: 18.09.2007 - 19:02
Redakteur: azi