Drucken HV-Bericht GAG Immobilien AG

Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung hatte die GAG Immobilien AG ihre Anteilseigner für den 13. August 2007 in das Konferenzzentrum des Technologieparks Köln in die Josef-Lammerting-Allee eingeladen. Vis-à-vis des Veranstaltungsorts befindet sich auch der Unternehmenssitz der Gesellschaft nach dem Verkauf der ehemaligen Hauptverwaltung in der Innenstadt. Der Aufsichtsratsvorsitzende Jochen Ott begrüßte die rund 80 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Formalien und Hinweise sowie der Erläuterung der personellen Veränderungen im Vorstand dem Finanzvorstand Uwe Eichner das Wort.


Bericht des Vorstands

Einleitend gab Herr Eichner einen kurzen Überblick über den Wohnungsbestand der GAG Immobilien AG sowie über die Entwicklung der Mietsituation. Der Wohnungsbestand hat sich demnach im Berichtszeitraum um 197 auf 41.082 Wohnungseinheiten vermindert, die Gesamtwohnfläche beträgt 2,747 Mio. Quadratmeter. Durch intensive Neubauaktivitäten und den Ankauf von Wohnungen am Kölner Immobilienmarkt hat sich die Wohnfläche um rund 14.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht, womit auch die Flächenverluste aus dem Abriss sowie dem Abverkauf von Wohnungen im Rahmen des Programms „Mieter werden Eigentümer“ überkompensiert werden konnten.

Die erfreuliche Tendenz der Vorjahre mit stetig wachsenden Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung hat sich laut Herrn Eichner auch in 2006 erneut fortgesetzt. Dank Sollmietsteigerungen in Höhe von rund 3,2 Mio. EUR wurde ein Gesamtumsatz von 232,5 Mio. EUR erreicht. Erschwerend bei der Realisierung der Mietsteigerungspotenziale haben sich in den vergangenen zwei Jahren nach Vorstandsangabe die zunehmend gestiegenen Mietnebenkosten ausgewirkt, getrieben durch den deutlichen Zuwachs bei den Betriebs- und Heizkosten sowie bei den Grundsteuern. Dennoch wurden in 2006 über alle Gesellschaften hinweg Mieterhöhungsspielräume konsequent ausgenutzt, wobei der durchschnittliche Mietertrag je Quadratmeter und Monat auf 5,06 EUR nach zuvor 4,97 EUR gesteigert werden konnte.

Besonderes Augenmerk wird nach Aussage des Vorstands auch auf die Reduzierung von Leerständen und daraus resultierenden Mietausfällen gelegt. Per Jahresende 2006 belief sich die Zahl der leerstehenden Einheiten auf 2.142, wobei hier laut Herrn Eichner die Auswirkungen des sich in der Umsetzung befindenden umfangreichen Investitions- und Modernisierungsprogramms beachtet werden müssen, so dass die Zahl der tatsächlich nicht vermieteten Einheiten bei 568 Wohnungen lag. Unter Berücksichtigung der bereits für das Jahr 2007 abgeschlossenen Verträge reduziert sich dieser Wert um weitere 216, so dass die Leerstandsquote bei einem erfreulichen Wert von unter 1 Prozent liegt.

Im Rahmen der Abarbeitung des Investitions- und Modernisierungsprogramms hat sich der Instandhaltungsaufwand je Quadratmeter im Konzern in 2006 auf 22,16 (Vj.: 16,32) EUR erhöht, wovon auf notwenige Instandhaltungen 15 EUR je Quadratmeter entfielen. Dabei handelt es sich um einen Wert, der sich im Rahmen des Durchschnitts aller Wohnungsgesellschaften in den alten Bundesländern bewegt. Insgesamt konnte hier in den vergangenen fünf Jahren ein deutlicher Fortschritt und eine deutliche Absenkung von über 28 EUR je Quadratmeter auf rund 15 EUR je Quadratmeter realisiert werden, woraus sich jährliche Einsparungen in einer Größenordnung von 37 Mio. EUR ergeben.

Sehr positive Resultate haben laut Herrn Eichner auch die Einführung der quartiersnahen Verwaltung des Wohnungsbestands mit elf Geschäftstellen und die Führung der Mitarbeiter durch die Geschäftstellenleiter gezeitigt. Neben leistungsorientierten Vergütungsansätzen konnte durch die lokale Präsenz auch die Kundenzufriedenheit weiter gesteigert werden. Der Kundenzufriedenheitsgrad liegt nach einer repräsentativen Umfrage der Firma CADNET Hannover bei 89 Prozent.

Auch mit Blick auf Problemfelder wie Mietrückstände in laufenden Mietverhältnissen sowie Vandalismusschäden sind den weiteren Angaben des Finanzvorstands zufolge Fortschritte erkennbar. Neben dem Rückgang der Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen aus Vermietung war auch die Zahl der Räumungs- und Zahlungsklagen erneut rückläufig. So mussten im Endergebnis nur 70 Mietverhältnisse tatsächlich zwangsweise beendet werden. Insgesamt haben sich die Forderungen aus Vermietung auf 4,39 (5,29) Mio. EUR reduziert, die Summe der Einzelwertberichtigungen ging um 0,864 Mio. EUR zurück.

Mit Blick auf die Entwicklung des Unternehmenswerts führte der Finanzvorstand aus, dass im Geschäftsjahr 2006 zum zweiten Mal nach den Vorschriften der IAS 40 der True and Fair Value der Renditeliegenschaften der GAG Immobilien AG unter Zuhilfenahme des Immobilien Portfolio Management-Systems der Firma Innova ermittelt worden ist. Die durchschnittliche EBITDA-Rendite vor Aufwendungen für die Großmodernisierungen liegt bei 3,88 Prozent, unter Einbeziehung der Privatisierungen beträgt diese 4,52 Prozent. Daraus ergibt sich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2006 ein Wert des Bestands in Höhe von 2,45 Mrd. EUR unter Zugrundelegung eines Diskontierungszinssatzes von 5,56 Prozent.  Bezogen auf die einzelne Aktie entspricht dies einem Net Asset Value (NAV) von 58 EUR, so Herr Eichner weiter, der Wert je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche des Konzernbestandes beträgt 890 EUR.

Mit Blick auf den bisherigen Jahresverlauf 2007 stellte Eichner erfreut fest, dass sich der GAG-Konzern weiterhin in ausgezeichneter wirtschaftlicher Verfassung befindet. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2006 konnte das Konzernergebnis um 12,3 auf 25,7 Mio. EUR annähernd verdoppelt werden, wobei dieser Anstieg vornehmlich auf den Anstieg des Segmentergebnisses aus der Bewirtschaftung der vorhandenen Immobilien im Umfang von 9,5 Mio. EUR zurückzuführen ist. Auch die Lage im Bauträgergeschäft hat sich stabilisiert, und dieser Bereich hat einen Beitrag zur Ergebnisverbesserung um rund 0,7 Mio. EUR geliefert. Über Plan liegt laut Herrn Eichner auch die Entwicklung beim Programm „Mieter werden Eigentümer“. Ausweislich des im Vorfeld der Hauptversammlung veröffentlichten Halbjahresberichts erhöhten sich die Konzern-Umsatzerlöse um 12,3 Prozent auf 103,4 (92,0) Mio. EUR.

In der Zukunft sollen weitere Potenziale aus dem vorhandenen Bestand durch eine konsequente Ausrichtung auf den Kunden und ein gezieltes Projektmanagement realisiert werden. Ansatzpunkte auf der Erlösseite sind dabei nach Aussage von Herrn Eichner ein straffes Mahnwesen, das seit dem 1. August 2007 zusätzlich um eine Inkassogruppe im Haus sowie die Beauftragung eines externen Inkassounternehmens ergänzt wird, eine selektive Anpassung der Miethöhe an das Marktniveau sowie eine aktive Steuerung der Wohnungsvermietung und damit einhergehend die Vermeidung von unnötigen Leerstandzeiten. Auch die seit einigen Jahren verstärkte soziale Kontrolle durch Sozialbetreuer und Hausmeister sowie die Geschäftsstellen vor Ort sollen künftig weitere Erfolge zeitigen.

Zudem wurde per 1. Juni 2007 das soziale Management verstärkt und in einer eigenen Abteilung organisiert, um noch besser auf die Herausforderungen der Zukunft auf diesem Gebiet reagieren zu können. Eine entsprechende Planung im Konzern für ein quartiersbezogenes Management wurde erstellt und soll dabei den zu erwartenden gesellschaftlichen Entwicklungen vorgreifen.

Abschließend gab der Vorstand noch einen kurzen Überblick über die zu erwartenden Effekte der Unternehmenssteuerreform 2008 und des Jahressteuergesetzes 2008 aus Sicht des GAG-Konzerns. Wenngleich die Verwaltung für 2007 mit einer Verbesserung aller operativen Ergebnisse rechnet, wird das Konzernergebnis 2007 auf IFRS-Basis um rund 10 Mio. EUR durch die Reduzierung der ansetzbaren aktiven steuerlichen Latenzen verringert werden. Konkrete Auswirkungen der Reform wollte der Vorstand noch nicht beziffern, da der Absenkung des Körperschaftssteuersatzes von 25 auf 15 Prozent eine Beschränkung bei der Abziehbarkeit von Zinsaufwendungen bei den Betriebsausgaben gegenübersteht.

Das Jahressteuergesetz 2008 befindet sich noch im Gesetzgebungsprozess, geplant ist hier, die nicht versteuerten Rücklagen von ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften, sogenanntes EK02, mit einer Abgeltungssteuer von 3 Prozent anstelle des bislang gültigen Satzes von 43 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag zu belegen. Sofern der vorliegende Referentenentwurf Gesetzeskraft erlangt, wird sich die Ausschüttungsbelastung der GAG durch die Abgeltung des EK02 in den kommenden zehn Jahren um circa 15 Mio. EUR vermindern.


Allgemeine Aussprache

Als erster Redner meldete sich Rechtsanwalt Thomas Hechtfischer, Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), zu Wort und beglückwünschte den Finanzvorstand zur gelungenen ersten Hauptversammlungsrede. Dann konstatierte er, dass die Gesellschaft auf dem Weg hin zu einer vollkommen normalen AG im Berichtsjahr trotz vereinzelter Rückschritte weiter vorangekommen ist. Besonders positiv wertete der Aktionärsschützer in diesem Kontext die sehr viel offenere Kommunikation des Unternehmens sowie die Bekanntgabe des Net Asset Values der Aktie. Gewisse Sorgen bereitete Herrn Hechtfischer jedoch der Spannungsbogen zwischen der berechtigten Renditeerwartung der Investoren auf der einen Seite und den Anliegen und Überlegungen der Stadt Köln als Mehrheitsgesellschafterin auf der anderen Seite.

Zum Spagat zwischen Renditeorientierung und Maßnahmen des Unternehmens auf dem Gebiet des sozialen Engagements führte der Aufsichtsratsvorsitzende aus, dass sich diese beiden Zielsetzungen nicht widersprechen müssen. Als Beispiel verwies Herr Ott hierbei auf Maßnahmen in den Beständen in Köln-Vingst. Dort litten die Liegenschaften in der Vergangenheit unter erheblichen jährlichen Vandalismusschäden von 150 TEUR. Durch die Umsetzung des 5-Punkte-Programms konnte mit Aufwendungen in überschaubarer Höhe für eine neue Gestaltung der Außenflächen in Kooperation mit den Anwohnern sowie weiteren Aufwendungen von rund 75 TEUR jährlich für Maßnahmen der Sozialarbeit ein erheblicher Fortschritt realisiert werden. Von Mitte 2006 bis Mitte 2007 sind dort beispielsweise nur Schäden in Höhe von 3 TEUR entstanden, so dass sich die getätigten Investitionen auch in die Sozialarbeit positiv auf der Ergebnisseite auswirken und auch aus Sicht der Investoren vorteilhaft sind.

Weitere positive Ergebniseffekte ergeben sich nach Aussage von Herrn Ott durch die bessere Vermietbarkeit der Wohnungen und die Senkung der Leerstandsquote durch derartige Maßnahmen. Allein im genannten Beispiel reduzierte sich der Leerstandsausfall von 260 TEUR pro Jahr auf nunmehr lediglich noch 72 TEUR, da die Gegend von bestehenden und potenziellen Mietern deutlich besser beurteilt wird, als dies in der Vergangenheit der Fall war.

Die Anregung von Herrn Hechtfischer, die Unternehmenssatzung der GAG Immobilien AG einmal zu entrümpeln und darin noch enthaltene Gemeinnützigkeitstendenzen zu bereinigen, griff der Finanzvorstand auf und sagte eine entsprechende Prüfung bis zur kommenden Hauptversammlung zu. Bezogen auf den enthaltenen Passus zur Gemeinnützigkeit erklärte Herr Eichner, dass die Gesellschaft seit dem Jahre 1990 eine normale Aktiengesellschaft ist und keine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft.

Ferner erkundigte sich der DSW-Sprecher nach den Gründen für den Nichterwerb der früheren Gerling-Gebäude sowie nach dem Stand der Verkaufsbemühungen für die ehemalige Zentrale des Unternehmens am Heumarkt. Hinsichtlich des Gerling-Geländes erklärte Vorstandsmitglied Günter Ott, dass das Unternehmen nur Käufe vornimmt, wenn diese auch ein positives Geschäft für die Gesellschaft darstellen. Die dort erzielbare Rendite hätte sich aus seiner Sicht jedoch nicht gerechnet, da nur die Planung mit einem Best Case-Szenario eine entsprechend auskömmliche Rendite beschert hätte, hierbei jedoch das Risiko eines schlechten Geschäfts zu groß gewesen wäre.

Im Fall der ehemaligen Zentrale am Heumarkt hat man sich bei der GAG, nachdem der erste Verkauf infolge mangelnder Solvenz des Interessenten nicht erfolgreich abgewickelt werden konnte, nunmehr für eine teilweise Veräußerung des Komplexes entschieden. Der Altbau aus den 1930ern Jahren verbleibt im Unternehmensbesitz und wird im Erdgeschoss ein Restaurant beherbergen, in den Obergeschossen ist die Ansiedlung von verschiedenen Abteilungen des GAG-Konzerns wie die Geschäftstelle Innenstadt und der Immobilienvertrieb vorgesehen. Das zweite Gebäude wird nunmehr zu einem Preis von 3,5 Mio. EUR verkauft. Zum Vergleich erinnerte Herr Ott daran, dass für den Gesamtkomplex in 2005 insgesamt 7,2 Mio. EUR geboten worden sind, während für die Hälfte der damals angebotenen Fläche nun 3,5 Mio. EUR erzielt werden.

Als Grund für den nur teilweisen Verkauf nannte der Vorstand die Optimierung des erzielbaren Ertrags für die GAG Immobilien AG. Da der Gesamtkomplex derzeit am Markt nur für maximal 5,8 Mio. EUR zu verkaufen gewesen wäre, habe man sich für den nun eingeschlagenen Weg entschieden.

Befragt nach der Rendite aus den in den Beständen der GAG vorhandenen Seniorenwohnungen antwortete der Vorstand, dass das Unternehmen hier ganz normale Neubauten oder modernisierte Wohnungen zu Preisen von 6,90 EUR je Quadratmeter netto/kalt an den Betreiber vermietet. Die Betreuung der Seniorenwohnungen und etwaige Pflegemaßnahmen werden von den Betreibern der Einrichtungen wie z.B. der Caritas durchgeführt, die GAG Immobilien AG ist darin nicht involviert und betreibt hier ein ganz normales Vermietungsgeschäft von Wohnflächen.

Des Weiteren erkundigte sich der Aktionärsschützer im Zusammenhang mit dem Programm „Mieter werden Eigentümer“ nach dem im Vorfeld einer Privatisierung erforderlichen Sanierungsaufwand. Nach Vorstandsangabe werden die für dieses Programm vorgesehenen Objekte an Dach und Fach saniert, und dafür wurden in 2006 im Schnitt je Quadratmeter 92 EUR aufgewandt, für das laufende Jahr wurde ein Wert von 154 EUR je genannt.

Einen weiteren Schwerpunkt der Diskussion bildeten Fragestellungen zu Grundstücksgeschäften mit der Stadt Köln sowie zum aktuellen Stand in Bezug auf eine mögliche vollständige Übernahme der noch von der Stadt Köln gehaltenen Anteile an der Tochtergesellschaft Grubo. Laut Herrn Eichner ist es in 2006 zu einigen kleineren Arrondierungskäufen von Flächen von der Stadt Köln gekommen, wobei es sich jeweils um Grundstücke mit einer Fläche zwischen 8 und 80 Quadratmetern handelte. Auch in 2007 wird es weitere derartige Transaktionen geben, die nach Aussage des Vorstands übliches Geschäft von bestandshaltenden Wohnungsbaugesellschaften sind und auch volumenmäßig überschaubar ausfallen. Auf die konkrete Frage nach einem möglichen Erwerb des sogenannten „Millionenackers“ antwortete Vorstandsmitglied Ott, dass diese Fläche durchaus in den vorhandenen Bestand hineinpassen würde und dass man sich die Angebotsparameter seitens der Stadt sicherlich ansehen wird.

Mit Blick auf die mögliche vollständige Übernahme der Grubo-Anteile von der Stadt Köln erklärte der Finanzvorstand, dass diesbezüglich aktuell mit dieser keine Gespräche geführt werden. Als Grund nannte er die weiterhin deutlich variierenden Preisvorstellungen auf der Käufer- sowie der Verkäuferseite, grundsätzlich ist die GAG jedoch an einer Übernahme der Anteile zu einem vernünftigen Preis interessiert. Im weiteren Debattenverlauf wurde das letzte Gebot der GAG Immobilien AG auf etwa 45 Mio. EUR taxiert, seitens der Stadt Köln sei jedoch ein Betrag von 65 Mio. EUR und mehr gefordert worden.

Ferner erkundigte sich Herr Hechtfischer nach möglichen Überlegungen der Verwaltung zur Ausgabe von sogenannten Berichtigungsaktien aus der Wandlung eines Teils der vorhandenen Rücklagen in gezeichnetes Kapital sowie nach der weiteren Dividendenstrategie des Unternehmens. Den Angaben von Herrn Eichner zufolge lassen sich die Effekte möglicher steuerrechtlicher Veränderungen erst im weiteren Jahresverlauf beziffern, und hierüber wird dann auf der kommenden Hauptversammlung berichtet werden. Grundsätzlich erinnerte er an das bis zum Jahre 2011 laufende Investitionsprogramm in die Sanierung der vorhandenen Bestände. Um dieses möglichst rasch abzuarbeiten, sollen die im Unternehmen vorhandenen Mittel eingesetzt werden. Diese Maßnahmen führen im Ergebnis zu einer besseren Vermietbarkeit der Objekte und davon ausgehend einer Senkung der Leerstandsquote, so dass sich dies mittelfristig auch positiv auf der Ertragsseite niederschlagen wird.

Auf weitere Nachfrage im Debattenverlauf erklärte Herr Eichner, dass auch in den kommenden Jahren die Zahlung einer Dividende von 0,50 EUR je Anteilsschein angestrebt wird, sofern möglich auch mehr. Eine konkrete Dividendenprognose für den Zeitraum nach dem Abschluss des Investitionsprogramms ist laut Vorstand zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch nicht in seriöser Weise möglich.

Abschließend erkundigte sich der DSW-Geschäftsführer noch nach möglichen Abfindungszahlungen an den ausgeschiedenen GAG-Vorstand von der Mühlen und nach den Gründen für die einmonatige Phase mit nur einem Vorstandsmitglied bis zum Eintritt von Herrn Eichner in das Unternehmen per 1. Februar 2007. Nach Aussage des Aufsichtsratsvorsitzenden stellte die Phase mit nur einem Vorstand kein Problem für das Unternehmen dar. Herr Ott verwies in diesem Zusammenhang auf Urlaubszeiten oder Ähnliches, in welchen teilweise auch nur ein Vorstand anwesend ist. Mit Blick auf das Ausscheiden von Herrn von der Mühlen teilte der Versammlungsleiter mit, dass er als Aufsichtsratsvorsitzender mit dem ausgeschiedenen Vorstandsmitglied einen entsprechenden Vertrag aufgesetzt hat, die Abfindung belief sich dem Vernehmen nach auf ein volles Jahresgehalt.

Frau Demke, Sprecherin der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), erkundigte sich im Rahmen ihres Wortbeitrags unter anderem nach einem möglichen Erwerb der sich in Köln befindenden Wohnungen der zum Verkauf stehenden LEG. Nach Vorstandsangabe hat die Unternehmensleitung bereits im Januar 2006 Kontakt mit der nordrhein-westfälischen Landesregierung in Düsseldorf aufgenommen und Interesse am Erwerb der rund 3.600 LEG-Wohnungen in Köln bekundet, das Land strebt jedoch einen Verkauf im Paket an, so dass die LEG derzeit kein Thema mehr für die GAG Immobilien AG darstellt, so Herr Ott weiter.

Auf die Frage von Frau Demke nach den bisherigen Erfolgen beim Programm „Mieter werden Eigentümer“ antwortete Vorstandsmitglied Ott, dass in 2006 die Flächenziele erreicht wurden. So wurde im ersten Halbjahr 2007 bereits die Ganzjahresvorgabe für 2007 erreicht, so dass die Verwaltung nach seiner Angabe optimistisch ist, in 2008 die Vorgaben aus dem Jahre 2003 vollständig umgesetzt zu haben.

Nähere Informationen sowie eine grundsätzliche Aussage zur künftigen Strategie erbat die SdK-Sprecherin in Bezug auf die Teilnahme der GAG Immobilien AG an künftigen Ausschreibungen für sogenannte Public Private Partnership (PPP)-Programme. Der Vorstand berichtete in diesem Zusammenhang, dass das Schulprojekt, um welches sich auch die GAG beworben hatte, an den Essener Baukonzern HOCHTIEF AG vergeben worden ist, der bei seinem Angebot offenkundig besser aufgestellt war. Aktuell gibt es nach Aussage von Herrn Ott kein Objekt, für welches sich die Gesellschaft bewerben könnte, grundsätzlich sieht die Unternehmensleitung jedoch die Möglichkeit, sich weiterhin an solchen Ausschreibungen zu beteiligen und dann auch mit einem erfolgreicheren Ergebnis.

Aktionär Udo Rüther betonte einleitend seine Auffassung, dass die GAG Immobilien AG eine Aktiengesellschaft und nicht der Sozialfonds der Stadt Köln ist. Nicht ganz verständlich erschien dem Redner, warum das Unternehmen Fremdmittel und in diesem Zusammenhang auch eine Bürgschaft der Stadt Köln in Anspruch nimmt. Herr Eichner begründete dies mit der auf diesem Wege möglichen Inanspruchnahme zinsvergünstigter Kredite über die KfW, welche nur über die gewählte Konstruktion genutzt werden können. Die Bürgschaftskosten bei der Stadt Köln belaufen sich nach seiner Angabe auf 0,15 Prozent. Dennoch stellt diese Finanzierungsform laut Herrn Eichner die günstigste überhaupt mögliche Variante dar. Auf die Frage nach den durchschnittlichen Renditen im Bestand sowie bei Neubauten wurde ein Wert von 4,41 bzw. 3,03 Prozent genannt. Insgesamt schwanken die Renditen nach der Modernisierung zwischen 2,92 und 6,49 Prozent und beim Neubau zwischen 2,71 und 3,64 Prozent.

Kritisch zur Wertentwicklung des Unternehmens äußerte sich Aktionär Hans Wilhelm Völler und bemängelte den geringen Wertzuwachs des Net Asset Values des GAG-Konzerns im Berichtszeitraum. Als einen wesentlichen Effekt nannte der Vorstand den bei der Ermittlung des NAV zu Grunde gelegten Diskontierungszinssatz, der sich von 5 Prozent für das Geschäftsjahr 2005 auf 5,56 Prozent in 2006 erhöht und sich entsprechend belastend auf die Gesamtsumme ausgewirkt hat. Ebenfalls nicht unbedingt beruhigend fand der Aktionär den im Berichtsjahr negativen Free Cashflow. Finanzchef Eichner wies in seiner Antwort darauf hin, dass sich der operative Cashflow des Unternehmens in 2006 auf 41,8 (67,6) Mio. EUR vermindert hat und dass dieser Rückgang im Jahresvergleich aus der Umsetzung des Modernisierungsprogramms resultiert.

Des Weiteren erkundigte sich Herr Völler nach dem Umfang des im Zahlenwerk des GAG-Konzerns enthaltenen latenten Steuervolumens. Per 31. Dezember 2005 betrugen die aktivischen latenten Steuern nach Vorstandsangabe 217,4 Mio. EUR und die passivischen 43,9 Mio. EUR, woraus sich ein Saldo von 173,5 Mio. EUR ergibt. Von diesem Volumen werden auf Sicht der kommenden fünf Jahre 23,8 Mio. EUR als werthaltig angesehen. Per 31. Dezember 2006 beliefen sich die Positionen auf 209,6 bzw. 45,1 Mio. EUR, woraus sich ein Saldo von 164,5 Mio. EUR ergibt, der auf Sicht von fünf Jahren werthaltige Anteil bewegt sich nach Vorstandsangabe in einer Höhe von 164,5 Mio. EUR.

Ein weiterer Redner erkundigte sich nach der steuerlichen Nutzbarkeit der Denkmalschutzförderung bei Dritten. Herr Ott erläuterte hierzu, dass die vom Aktionär angesprochene Konstruktion im Geschäftsjahr 2003 aufgesetzt worden ist, da der GAG Immobilien AG zum damaligen Zeitpunkt nicht genügend freie Mittel zur Sanierung des Hausbesitzes zur Verfügung gestanden haben. Ausgehend von dieser Situation wurde ein Paket bestehend aus rund 1.900 Wohneinheiten geschnürt und dieses an Investoren veräußert. Von diesen wurden die Wohneinheiten für 20 Jahre zurückgemietet. In 2023 können die Objekte wieder an die Gesellschaft zurückfallen, da in der entrichteten Leasingrate auch ein Teilbetrag für einen möglichen Rückkauf enthalten ist. Im Jahre 2013 ist eine Entscheidung über einen möglichen Rückkauf zu treffen, so Herr Ott weiter.

Aktionär Schwarz aus Berlin bat die Unternehmensleitung um nähere Details zur Bemessungsgrundlage der erfolgsbezogenen Vorstandsvergütung. Nach Angabe des Aufsichtsratsvorsitzenden bilden für diese Kenngröße neben der EBITDA-Rendite auch die jeweiligen Zielerreichungsgrade im jeweils vom Vorstandsmitglied verantworteten Ressort eine wichtige Grundlage. In der Vergangenheit orientierte sich die erfolgsbezogene Vergütung am DVFA/SG-Ergebnis. Das EBITDA ist zunächst Steuerungsgröße des GAG-Konzerns, wie Herr Ott anfügte.

Auf die Frage nach dem derzeit erforderlichen durchschnittlichen Instandhaltungsaufwand für die Immobilienbestände nannte der Vorstand einen Wert von durchschnittlich 13 EUR je Quadratmeter, wobei man bei der Gesellschaft bereits in erheblichem Maße von den im Jahre 1999 auf den Weg gebrachten Sanierungsmaßnahmen des Gesamtbestands profitiert. Nach der Durchführung des bis 2011 ausgelegten laufenden Programms rechnet Vorstandsmitglied Ott mit einem entfallenden Instandhaltungsaufwand in der Größenordnung von rund 37 Mio. EUR und mehr, welche sich künftig positiv auf der Ergebnisseite auswirken dürften.


Abstimmungen

Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 14:35 Uhr wurde die Präsenz mit 16.206.829 Aktien oder 86,57 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden mit sehr großer Mehrheit bei Gegenstimmen und/oder Enthaltungen in einer Größenordnung zwischen 18.200 und gut 43.000 verabschiedet.

Im Einzelnen beschlossen wurden die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 0,50 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin/Frankfurt am Main, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2007 (TOP 5) sowie Satzungsänderungen in Bezug auf Bekanntmachungen und die Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 6).


Fazit

Deutliche Fortschritte hat die GAG Immobilien AG seit der vergangenen Hauptversammlung in puncto der seinerzeit von verschiedensten Rednern und Aktionären kritisierten Transparenz erzielen können. Als Schlagworte seien hier neben einer weiter intensivierten Öffentlichkeits- und Investor Relationsarbeit sowie einer Besichtigungstour durch die Bestände für die Anteilseigner vor allem auch die erstmalige Nennung des sogenannten Net Asset Values (NAV) des vorhandenen Immobilienbestands angeführt.

Insbesondere letztere Kenngröße bestätigt mit einem Wert von 58 EUR per Ende 2006 eindrucksvoll die hohe Substanzstärke des Unternehmens, welche an der Börse mit einem aktuellen Kurs von 27 EUR je Aktie nicht annähernd erreicht wird. Selbst unter Berücksichtigung des kommunalen Großaktionärs und derzeit wohl nicht konkret verfolgter Veräußerungsbestrebungen erscheint ein Abschlag von über 50 Prozent auf den NAV ausgesprochen ungewöhnlich und deutlich zu hoch.

Diese Situation bietet insbesondere dem langfristig orientierten Investor die Chance, sich an einer substanzstarken Immobilien-AG zu beteiligen, welche im Gegensatz zu annähernd allen anderen Immobilien-AGs auf dem deutschen Kurszettel mit einem erheblichen Discount zum inneren Wert gehandelt wird und nicht zuletzt dank des aktuell noch laufenden Investitionsprogramms auf mittlere Sicht noch weitere Verbesserungen auf der Ergebnisseite erwarten lässt. Zusätzlich wird dem Anleger die Wartezeit mit einer Dividende von 0,50 EUR versüßt, welche zumindest eine knapp 2-prozentige Dividendenrendite bietet und die mittelfristig ebenfalls noch Spielraum nach oben haben dürfte.


Kontaktadresse

GAG Immobilien AG
Josef-Lammerting-Allee 20 - 22
D-50933 Köln

Tel.: +49 (0) 221 / 2011 - 0
Fax: +49 (0) 221 / 2011 - 222

E-Mail: [email protected]
Internet: http://www.gag-koeln.de


Ansprechpartner Investor Relations

Dirk Kästel

Tel.: +49 (0) 221 / 2011 - 242
Fax: +49 (0) 221 / 2011 - 243
E-Mail: [email protected]

Veröffentlichungsdatum: 20.08.2007 - 13:26
Redakteur: ala