Drucken HV-Bericht CA Immobilien Anlagen AG

Zu ihrer 20. ordentlichen Hauptversammlung hatte die CA Immobilien Anlagen AG (CA Immo) ihre Aktionäre für den 29. Mai 2007 in den Großen Redoutensaal der Wiener Hofburg eingeladen. Die Versammlung leitete der Aufsichtsratsvorsitzende Dkfm. Gerhard Nidetzky, der gegen 18:10 Uhr das Aktionärstreffen eröffnete und die rund 300 erschienenen Aktionäre und Gäste begrüßte, unter ihnen auch Mag. Mario-David Balda von GSC Research. Nach der zügigen Erledigung der einleitenden Formalien und Hinweisen zum Ablauf übergab der Versammlungsleiter das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Dr. Bruno Ettenauer.


Bericht des Vorstands

Zu Beginn seiner Ausführungen verwies Dr. Ettenauer auf das in der letzten Hauptversammlung vorgestellte „Offensivprogramm 2006“, dessen Ziele allesamt klar erfüllt werden konnten. Die CA Immo verfügt nun über eine klare Unternehmensstruktur, die sich auch in den Produkten für private und institutionelle Investoren zeigt, so beispielsweise in den neuen Osteuropafondskonzepten wie dem CA Immo New Europe Property Fund.

Als Highlight des Jahres 2006 nannte der Vorstandsvorsitzende die 300-Mio.-EUR-Kapitalerhöhung im Juni 2006 und den Börsengang der CA Immo International AG im Oktober 2006. Im April 2007 führte die CA Immo eine erneute Kapitalerhöhung in der Rekordhöhe von 676 Mio. EUR durch, die Aktie wechselte zur selben Zeit in den Prime Market der Wiener Börse. Hinsichtlich der Aktionärsstruktur führte Dr. Ettenauer aus, dass die BA-CA-Gruppe im Zuge dieser Kapitalerhöhung ihren Anteil an der CA Immo auf 10 Prozent erhöhte; die restlichen 90 Prozent befinden sich im Streubesitz. Die CA Immo wiederum ist mit 51 Prozent Anteilsbesitz der Mehrheitsaktionär an der CA Immo International AG.

Operativ konnte Dr. Ettenauer über die erfolgreiche Eroberung des deutschen Markts berichten. Dort wurde ein Immobilienpaket vom Land Hessen für 798 Mio. EUR erworben, wobei es sich um 36 Liegenschaften mit 170 Gebäuden handelt. Da diese durchwegs langfristig vermietet sind, sichert dieses Investment dem Unternehmen einen stabilen Cashflow über Jahre hinweg. Diese Transaktion, der Erwerb des zweiten Brau Union-Pakets in Österreich sowie die diversen Investitionen der CA Immo International AG in Osteuropa brachten eine Verdoppelung des Immobilienvermögens auf 2,1 Mrd. EUR.

Wie in der Folge Finanzvorstand Mag. Wolfhard Fromwald berichtete, war der Immobilienmarkt in Österreich von leicht steigenden Mieten, rückläufigem Leerstand und Spitzenrenditen unter 5 Prozent geprägt. In Deutschland wurden steigende Nachfrage und Mieten sowie Spitzenrenditen um 5 Prozent verzeichnet. Die Märkte in Osteuropa wiesen stabilisierte Mieten, hohen Nachfragedruck und rasch fallende Renditen bei rückläufigem Leerstand auf.

Zum 31.12.2006 zählte das Unternehmen den weiteren Angaben von Mag. Fromwald zufolge 181 Liegenschaften und neun Projektentwicklungen, der Marktwert von 2,1 Mrd. EUR verteilte sich zu 804 Mio. EUR in Deutschland, 782 Mio. EUR in Österreich und 530 Mio. EUR in Osteuropa. In Österreich wurde bei einer Leerstandsquote von 7,0 Prozent eine Bruttorendite von 5,9 Prozent erwirtschaftet, das „Hessen-Portfolio“ in Deutschland wies bei einem Leerstand von 0 Prozent eine Bruttorendite von 5,24 Prozent auf, und in Osteuropa lag die Leerstandquote bei 7,0 Prozent und die Bruttorendite bei 7,5 Prozent.

Die Neubewertung des Immobilienvermögens durch externe Gutachter brachte in 2006 einen Ergebnisbeitrag von 32,5 Mio. EUR. Die Eigenkapitalquote stellt sich mit 55 Prozent weiterhin sehr hoch dar, als Zielgröße nannte Mag. Fromwald hier einen Wert von 40 Prozent. Beim Konzernergebnis wurden 65,7 Mio. EUR erzielt, der operative Cashflow verbesserte sich um 42 Prozent auf 48,0 Mio. EUR.

Auch das erste Quartal 2007 präsentierte sich sehr dynamisch, die positive Weiterentwicklung der CA Immo ist laut Mag. Fromwald dementsprechend ungebrochen. Auch für das Gesamtjahr erwartet der Vorstand signifikante Zuwachsraten, wie er diesbezüglich bekräftigte.

Den weiteren Angaben zufolge beträgt das aktuelle Grundkapital nunmehr 634,4 Mio. EUR, und dieses ist eingeteilt in 87.258.600 Aktien. Die Börsenkapitalisierung kletterte somit auf 2,2 Mrd. EUR. Bei den Kennzahlen verwies Mag. Fromwald insbesondere auf den 8-prozentigen Anstieg beim NNNAV. Sehr dynamisch entwickelte sich auch der Aktienkurs, der per Mai 2007 einen Zuwachs auf Einjahressicht von 17,8 Prozent verzeichnete.

Wie dann Dr. Ettenauer bezüglich Ausblick und Strategie ausführte, sind für 2007 Investitionen in Höhe von rund 3 Mrd. EUR geplant. Diese betreffen sowohl den forcierten Portfolioausbau in Deutschland und Österreich durch Paketkäufe als auch die verstärkte Expansion in Osteuropa und die Prüfung neuer Märkte. Zwei Drittel des Budgets sind für Ertragsimmobilien vorgesehen und ein Drittel für Developments, womit eine deutliche Verstärkung des Projektentwicklungsgeschäfts ansteht.

Falls eine Kapitalaufstockung notwendig werden sollte, wird hier auch die neue Möglichkeit eines deutschen REIT (Real Estate Investment Trust) geprüft. Als Ziele nannte Dr. Ettenauer den Anstieg des langfristigen Vermögens auf rund 4,5 Mrd. EUR und eine weitere Verdoppelung der Mieteinnahmen, wobei die Margen auf dem aktuellen Niveau gehalten werden sollen.


Allgemeine Diskussion

Die Diskussion eröffnete Dr. Rasinger vom Interessensverband der Anleger (IVA), der den Geschäftsbericht und den Lagebericht als sehr informativ lobte ebenso wie den Termin der Hauptversammlung um 18 Uhr in „sehr schönem Rahmen“. Die Neubewertungsgewinne kritisierte er als „bescheiden“, die Erträge aus laufenden Veräußerungen als gering. Wenig Freude hatte er auch mit dem von 1,55 EUR auf 1,16 EUR gesunkenen Gewinn je Aktie, wobei ihn ebenfalls auch die zukünftige Dividendenpolitik interessierte.

Bezüglich der Dividendenpolitik soll nach Angabe der Verwaltung die Strategie der Thesaurierung beibehalten werden, was für die Anleger auch aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sei. Die CA Immo International AG werde aber wie angekündigt ab dem kommenden Jahr Dividenden ausschütten. Die Veräußerungserlöse seien verhältnismäßig gering ausgefallen, da es sich hier großteils um kleine Liegenschaften aus der Paketübernahme von der Brau Union gehandelt hat. Bei den Bewertungen ist das Management nach eigenem Bekunden bewusst vorsichtig vorgegangen.

Die weiteren Fragen von Aktionärsseite betrafen die Kennzahlen EVA (Economic Value Added) und WACC (durchschnittliche Kapitalkosten), die Wertberichtigungen aufgrund von Forderungsausfällen, zudem wollte ein Aktionär wissen, was für die CA Immo-Aktie im Vergleich zur Konkurrenz spricht. Die letztere Frage wurde dahingehend beantwortet, dass das Konzept der CA Immo von den Investoren „sehr, sehr positiv“ gesehen wird, die hohe Transparenz und das ausschließlich interne Management seien hier Alleinstellungsmerkmale. Der EVA wurde mit 10,5 Mio. EUR beziffert, das WACC mit 4,9 Prozent. Bezüglich der Forderungsausfälle wurde auf eine Einzelforderung bei einem Hotel in Laibach verwiesen.


Abstimmungen

Die Präsenz wurde mit 367 Aktionären festgestellt, die 12.565.006 Aktien bzw. Stimmen entsprechend 14,35 Prozent auf sich vereinten. Alle Tagesordnungspunkte wurden mit deutlichen Mehrheiten bei maximal 2.113.304 Gegenstimmen im Sinne der Vorschläge der Verwaltung beschlossen.

Im Einzelnen waren dies die Verwendung des Bilanzgewinns (TOP 2), die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat (TOP 3), die Aufsichtsratsvergütung (TOP 4), Wahlen in den Aufsichtsrat (TOP 5), die Wahl der KPMG zum Abschlussprüfer (TOP 6), die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen (TOP 7) und die damit verbundene bedingte Erhöhung des Grundkapitals (TOP 8), die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals (TOP 9), die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 10) und eine Satzungsänderung (TOP 11).

Der Aufsichtsratsvorsitzende konnte die Hauptversammlung um 20:25 Uhr offiziell beenden.


Fazit

Die Umstrukturierung der CA Immobilien Anlagen AG mit dem Spin-off der Osteuropaaktivitäten hat dem Aktienkurs sichtlich gut getan. Nach eher ruhigen Jahren konnte seit der letzten Hauptversammlung eine für einen Immobilienwert geradezu sensationelle Jahresperformance von fast 18 Prozent erzielt werden. Aber auch langfristig hat das Papier den Anlegern mit einem durchschnittlichen Kursplus von 7,2 Prozent pro Jahr seit dem IPO viel Freude bereitet. Aktuell kann der Wert also mit einer klar fokussierten und erfolgversprechenden Strategie punkten, die bei weitem nicht nur auf den Emerging Markets im Osten fußt, wie der Megadeal mit dem Land Hessen beweist.

Was uns schon immer bei der CA Immo überzeugt hat, ist die Qualität der bereitgestellten Unterlagen, und hier knüpfte das Unternehmen nahtlos an die Vorjahre an, auch wenn der Stil und die optische Aufbereitung in diesem Jahr wieder einmal deutlich konservativer ausgefallen sind. Zu guter Letzt kann an dieser Stelle auf den in der vergangenen Woche erschienenen Bericht von GSC Research über die Hauptversammlung der CA Immo International AG verwiesen werden. Die Bewertung beider Gesellschaften bringt dem Anleger ein klares Bild über die Geschäftsentwicklung des Unternehmens.


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Veröffentlichungsdatum: 30.05.2007 - 22:32
Redakteur: mba