Am 5.5.2004 um 14 Uhr fand in der Patriotischen Gesellschaft in Hamburg eine Analystenkonferenz der TAG Tegernsee AG mit der Präsentation des Jahresabschlusses 2003 statt. Gekommen waren mehr als 10 Analysten, um den Bericht mit den Erläuterungen des Vorstands zu hören. Unter ihnen befand sich auch Dr. Andreas Meyer-Suter von GSC Research. Anwesend waren vom Vorstand die Herren Olaf G. Borkers, Michael Haupt und der neue Vorsitzende Dr. Lutz R. Ristow.
Das Mission Statement der Gesellschaft lautete: "Die TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft ist in den Kerngeschäftsfeldern Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv. In ihren Objekten zeigt sich die Vielfalt der Immobilien. Mit ihrer diversifizierten Strategie und dem erfahrenen Management möchte die TAG den Immobilienmarkt der kommenden Jahre mit Visionen, Substanz und Wachstum prägen".
Bericht des Vorstands
Herr Dr. Ristow begrüßte alle Anwesenden in dem altehrwürdigen Haus sehr herzlich und referierte dann über die Neuerungen im TAG-Konzern. Zunächst wies er darauf hin, dass er selbst zum 1.5.2004 in den Vorstand berufen wurde und sein Aufsichtsratsmandat niedergelegt hat. In diesem Zusammenhang nannte er auch die sich abzeichnende Konzentration in der Branche und die Neuordnung in der IVG. Hier wolle sich die Gesellschaft aktiv beteiligen. Danach kam er auf die Entwicklung bei der TAG im Geschäftsjahr 2003 zu sprechen.
Insgesamt gesehen waren es nach den Worten von Herrn Dr. Ristow drei sehr schwere Jahre. Jedoch ist es gelungen, "das Schiff auf Kurs zu halten". Im Bereich Private Equity bestehen neue Möglichkeiten zur Eigenkapitalaufbringung. Im Hinblick auf die eingeschränkte Immobilienfinanzierung durch die Banken gewinnt Private Equity immer mehr an Bedeutung. Hierbei wird für ein konkretes Projekt Kapital zu einem festen Zins von 7 bis 7,5 Prozent zur Verfügung gestellt. Hinzu kommt eine Gewinnbeteiligung in Höhe von 5 Prozent jährlich. Insgesamt ergibt sich also eine Gesamtverzinsung von 12 bis 12,5. Bei einer Projektrealisierung steht man oft vor der Alternative: "Private Equity oder gar nicht".
Wie Herr Dr. Ristow betonte, wurde die Bilanz in 2003 bereinigt. Sämtliche Wertberichtigungen sind erfolgt, und der Firmenwert der Bau-Verein zu Hamburg wurde voll abgeschrieben. Hierdurch hat sich ein Konzernverlust in Höhe von 15 Mio. EUR ergeben. Das erste Quartal hat jedoch ein deutlich positives Ergebnis hervorgebracht. Während im ersten Quartal 2003 noch ein Verlust in Höhe von 2,2 Mio. EUR angefallen war, konnte die Gesellschaft im ersten Quartal 2004 einen Gewinn von deutlich über 2 Mio. EUR erzielen.
Wesentlich ist nach den Worten des Vorstands, dass die Kosten im Konzern deutlich gesenkt wurden. Die JUS AG und der Bau-Verein konnten beide positive Ergebnisse erbringen. Beim Bau-Verein besteht ein richtiger "Mix" zwischen Altbau und Neubau. Die Kunden seien vorwiegend junge Familien, die aus dem Umland zurück nach Hamburg in die urbanen Regionen kommen. Hierfür wird ein kostengünstiger Neubau angeboten. Wesentlich sei insofern, dass das Haus ohne Keller angeboten wird bzw. auch die Grundstücke im Erbbaurecht veräußert werden.
Im Bereich Gewerbeimmobilien hat die TAG weiterhin keine Gesellschaft erworben. Jetzt aber ist nach den Worten von Herrn Dr. Ristow der richtige Zeitpunkt, um einzusteigen. Inzwischen sei die Nähe des Tiefpunkts auf dem Markt erreicht worden. Im Bereich der Spezialimmobilien verfügt die JUS über sehr gute Voraussetzungen durch die Denkmalschutz-AfA. Dabei spielt die ständige Diskussion um die Kürzung bzw. Abschaffung der Eigenheimzulage kaum mehr eine Rolle. Sehr schön entwickelt sich in Leipzig vor dem Hintergrund der Olympia-Bewerbung der Stadt der Verkauf etwa bei den Elster-Lofts.
Wie Herr Dr. Ristow weiter ausführte, konnte die REAL Immobilien GmbH als neue Beteiligung im Konzern geführt werden. Diese wurde im November 2002 gegründet. Es besteht hier ein Joint Venture mit der Sächsischen Landesbank mit einer jeweiligen Beteiligung von 49 Prozent. Dabei konnte das Städtische Kaufhaus in Leipzig erworben werden. Insgesamt wurden in 2003 über Objektgesellschaften Immobilien im Wert von 82,5 Mio. EUR erworben, und weitere Objektkäufe von 75 Mio. EUR sind in Vorbereitung.
Sodann bat Herr Dr. Ristow Herrn Borkers, näher zu den Konzernkennzahlen Stellung zu nehmen. Zunächst gab Herr Borkers an, dass das Immobilienvermögen in 2003 von 461,7 auf 484,1 Mio. EUR angestiegen ist. Die Umsatzerlöse nahmen jedoch wegen der steuerlichen Ungewissheit über die Eigenheimzulage und die Konjunkturlage von 142,4 auf 122,2 Mio. EUR ab. Das Konzernergebnis belief sich auf minus 15,1 Mio. EUR nach einem Plus von 1,1 Mio. EUR im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote beträgt 15,2 Prozent. Sämtliche Konzernkennzahlen im Überblick für die letzten drei Jahre beruhen bereits auf der Rechnungslegung nach IFRS.
Herr Borkers wies darauf hin, dass die JUS AG im Konzern eine immer größere Bedeutung gewinnt. Der Anteil nach Umsätzen stieg von 23 Prozent in 2002 über 27,2 Prozent in 2003 auf in 2004 geplante 30 Prozent. Dementsprechend ging der Anteil des Bau-Verein zurück. Bei der Umsatzaufteilung betreffen in 2003 72,6 Prozent Umsatzerlöse aus Immobilienverkäufen und 25,8 Prozent Mieterlöse. Hierbei erfolgte erfreulicherweise eine Erhöhung des Anteils der Mieterlöse gegenüber dem Vorjahr um rund 5 Prozent.
Das EBITDA betrug 2003 16,9 Mio. EUR (Vj.: 20,7 Mio. EUR), das EBITA 16,4 Mio. EUR (Vj.: 22,4 Mio. EUR). Die Abschreibungen beim Goodwill stiegen von 2 Mio. EUR in 2002 auf 11 Mio. EUR in 2003, und das Finanzergebnis belief sich auf minus 20,1 Mio. EUR (Vj.: minus 18,9 Mio. EUR). Das EBT betrug minus 15,9 Mio. EUR gegenüber plus 2,3 Mio. EUR in 2002, und es wurde ein Konzernergebnis von minus 15,1 Mio. EUR gegenüber plus 1,1 Mio. EUR im Vorjahr erwirtschaftet. Herr Borkers betonte, dass trotz des negativen Finanzergebnisses der Zinsaufwand geringer war als im Vorjahr.
Nachfolgend stellte Herr Borkers die Konzernbilanz 2003 vor. Hier ergaben sich Verschiebungen, die aus der Bilanz der JUS resultierten. Das Anlagevermögen belief sich auf 125,5 Mio. EUR, das langfristige Umlaufvermögen auf 398,1 Mio. EUR und das kurzfristige Umlaufvermögen auf 71,7 Mio. EUR. Das Eigenkapital betrug 92,1 nach 103,1 Mio. EUR im Vorjahr. Die langfristigen Verbindlichkeiten sanken auf 102,9 Mio. EUR, während die kurzfristigen Verbindlichkeiten auf 391 Mio. EUR zunahmen.
Im Anschluss übernahm Herr Dr. Ristow die Darstellung der Höhepunkte des Jahres 2003. Er erwähnte hier zunächst die Barkapitalerhöhung von 4,15 Mio. EUR. Die HSH Nordbank ist mit 6,4 Prozent an der TAG beteiligt. Weiter wies er auf das erfolgreiche Private Equity-Programm von insgesamt 10 Mio. EUR hin. Die Konzernbilanz wurde durch die vollständige Firmenwertabschreibung auf den Bau-Verein bereinigt. Die REAL erwarb Immobilien im Wert von 82,5 Mio. EUR, und die TAG schafft die Voraussetzungen für mögliche Beteiligungs- und Fusionsüberlegungen in 2004.
Herr Dr. Ristow stellte klar, dass die TAG mit Sicherheit keines der "Sorgenkinder" der HSH Nordbank ist, wie es einmal im Handelsblatt zu lesen war. Der Jahresüberschuss im ersten Quartal 2004 und die operativ positiven Ergebnisse bei der JUS und dem Bau-Verein in 2003 beweisen dies. Bei der Bau-Verein zu Hamburg AG wird man auf der Hauptversammlung am 25.6.2004 die Ergebnisse präsentieren können. Der Bau-Verein konnte Verbindlichkeiten von fast 20 Mio. EUR abbauen. Diese werden, so ergänzte Herr Borkers, durch eine Erstkonsolidierung auf Ebene des Bau-Verein-Konzerns kompensiert. Die Beteiligung der TAG am Bau-Verein beläuft sich auf 87,9 Prozent. Neben dem eigenen Wohnungsbestand befinden sich 4.350 Wohnungen beim Bau-Verein im verwalteten Fremdbestand. Insgesamt beläuft sich der Bestand an Wohnungen im TAG-Konzern auf 11.000. Man habe "gesunde und konstante Töchter", meinte Dr. Ristow.
Anschließend übernahm Herr Haupt die Darstellung der Kennzahlen und der Entwicklung bei der JUS. Er berichtete, dass einige Großprojekte leider nicht mehr in 2003 zum Abschluss gelangten. Diese werden aber in 2004 realisiert. Die Denkmalschutz-Afa bleibt bestehen, und sie geht jetzt über 10 und nicht über 14 Jahre. Für die alten Vorhaben besteht jedoch noch Bestandsschutz. Herr Haupt wies darauf hin, dass zum 1.1.2003 mit Herrn von Lewinski ein weiterer Vorstand bei der JUS bestellt worden ist.
Wie Herr Haupt weiter mitteilte, erhöhten sich bei der JUS AG die Umsatzerlöse von 32,7 auf 33,3 Mio. EUR. Das EBITDA belief sich auf 6,0 Mio. EUR (Vj.: 7,3 Mio. EUR). Das Konzernergebnis belief sich infolge der geringeren Neubewertung der Renditeliegenschaften auf 0,9 Mio. EUR (Vj.: 4,0 Mio. EUR).
Herr Haupt führte als positives Beispiel die Elsterlofts vor dem Hintergrund der Bewerbung der Stadt Leipzig um Olympia an. Hier besteht ein hohes Zuzugspotenzial aus dem Umland, und Leipzig ist mit nun 500.000 Einwohnern eine wachsende Stadt. Das BMW-Werk und das Porsche-Werk bringen Arbeit in die Stadt, denn diese schaffen 4.500 neue Arbeitsplätze, mit den Zulieferbetrieben sind es insgesamt sogar 10.000.
Neben Leipzig kommt auch Berlin ein hohes Potenzial zu, wie Herr Haupt betonte. Das Schokoladen-Palais in Leipzig steht als Projektbeispiel. Der Vorverkauf von 80 Prozent der 98 Wohnungen ist erfolgt bei einem Verkaufsvolumen von insgesamt 20,7 Mio. EUR. Die "Delle" im Konzernergebnis von 0,9 Mio. EUR soll durch den Abbau der etwas zu hohen Bestände wettgemacht werden. Neuankäufe werden bis dahin nicht mehr getätigt. Insofern ist die Verwaltung für 2004 positiv gestimmt.
Anschließend berichtete Herr Dr. Ristow über den Verlauf des ersten Quartals 2004. Der Baubeginn des Schokoladen-Palais als größtem Projekt der JUS ist erfolgt. Der Verkauf bei der JUS liegt 11 Prozent über dem Vorjahr, und diese hat zudem ein internationales Joint Venture mit der Patron Capital Ltd. geschlossen. Diese sind Eigenkapitalgeber und Finanzier zu 90 Prozent, während die JUS Managementgebühren und eine Gewinnbeteiligung erhält. Der Bau-Verein liegt nach einem guten Verkaufsstart um 30 Prozent über dem Vorjahr. Die Ergebnissteigerung bestätigt hier die positive Tendenz.
Anschließend ging Herr Dr. Ristow auf das strategische Ziel der TAG ein. Diese soll mittelfristig als wichtiger Marktteilnehmer voll in die wesentlichen Sektoren des deutschen Immobilienmarkts integriert werden, der sich zunehmend internationalisiert und in einem Konzentrationsprozess befindet. Insoweit wird eine räumliche, sektorale, Wettbewerbs- und Finanzierungsstrategie gefahren. Diese Strategie stellt erhöhte Anforderungen an die TAG.
Herr Dr. Ristow verwies hierzu auf die Veräußerung von städtischem Immobilienvermögen etwa bei der GSW oder der GAGFAH. Hier tritt die TAG zwar nicht als Mitbieter auf, ist jedoch an der späteren Übertragung einzelner Teile des Geschäfts beteiligt. Nachdem sich die WCM an der Kapitalerhöhung bei der GEHAG nicht beteiligt hat, plant die TAG etwa hier eine Beteiligung. 21.000 Wohnungen in Berlin sind bei den Aussichten und den bereits 1998 erfolgten Beiträgen der TAG ein gutes Investment. Insgesamt betonte der Vorstand: "Da ist eine Menge in der Röhre".
Herr Dr. Ristow wies jedoch zugleich auf die gebotene Zurückhaltung bei Projekten hin. In einzelnen Bieterverfahren sei man von anderen überboten worden, teilweise wurden Verfahren jedoch dennoch nicht beendet. Als Bieter entstehen hier hohe Kosten für die Due Diligence, die nicht erstattet werden. In der sektoralen Strategie erscheint der Bereich Köln/Düsseldorf noch unbelegt und zugleich interessant. Hier will die TAG etwas tun. Auch bei der sektoralen Strategie will man durch den Ausbau des Portfolios bei Wohnimmobilien, den Betrieb von 53 Serviced Apartments oder im Bereich Gewerbeimmobilien durch den Erwerb einer Führungsgesellschaft durch Sacheinlage oder Fusion aktiv werden.
Abschließend wies Herr Borkers darauf hin, dass Herr Dr. Ristow in den erweiterten Vorstand berufen wurde, wo er den Vorsitz einnimmt. Dr. Ristow sitzt seit 2000 im Aufsichtsrat der TAG und ist seit 2001 Aufsichtsratsvorsitzender. Er übernimmt die Zuständigkeit für die Bereiche "Strategie" und "Konzernplanung". Das erklärte Ziel ist die Integration der TAG in den zunehmend konzentrierten Immobilienmarkt. Hierfür ist die vollständige Einbringung der Fähigkeiten und Kontakte von Dr. Ristow erforderlich.
Zu guter Letzt stellte Herr Borkers die Kursverläufe von Immobilien-AG´s gegenüber. Hier besteht bei der TAG gegenüber der Deutsche Euroshop, IVG oder Deutsche Wohnen im Kursverlauf des letzten Jahres noch Potenzial. Der Kurs der TAG-Aktie konnte zwar zuletzt auf 7,90 EUR steigen, er kam allerdings von einem Tief von 4,90 EUR in 2003. Der Net Asset Value (NAV) der TAG beläuft sich jedoch auf 15,53 EUR.
Allgemeine Diskussion
Die ersten Fragen der Teilnehmer betrafen den Eintritt von Herrn Dr. Ristow in den Vorstand sowie den Bereich der Tegernsee Immobilien. Hierzu stellte Herr Dr. Ristow fest, dass der Tegernsee ein Terrain ist, wo eine gewachsene Struktur von Münchener Residenzen besteht. Hier hat man sich im Immobilienbereich auf Familien konzentriert. Die Umsetzung ist schwierig, verläuft jedoch planmäßig.
Bezüglich seiner Berufung in den Vorstand verwies Dr. Ristow auf die letzte Hauptversammlung, wo u.a. von Seiten des DSW-Vertreters Dr. Unrau das Engagement im Aufsichtsrat kritisiert und ein Wechsel in den Vorstand gefordert worden war. Dies war einer der Gründe des Wechsels, der sich in keinem Fall gegen die bisherigen beiden Vorstände richte. Als "alter Hase" sollte er vielmehr federführend seine Ruhe und Erfahrung bei den anstehenden Projekten einbringen. Seine aktive Zeit in der Schweiz sei zudem beendet. Insofern könne er Strategie und Netzwerk in die Gesellschaft einbringen.
Eine weitere Frage kam dann zu einer möglichen Kapitalerhöhung. Hierauf erwiderte der Vorstand, dass ein genehmigtes Kapital vorhanden ist, und es könne durchaus sein, dass eine weitere Kapitalerhöhung erfolgt. Der Restkaufpreis für den Bau-Verein von 8,9 Mio. EUR wurde auf drei Jahre gestreckt gegen Ausgabe einer Wandelanleihe. Hierfür könnte Kapital benötigt werden.
Bezüglich der Beteiligung und Aktionärsstruktur wies der Vorstand darauf hin, dass die HSH Nordbank bei der TAG weiterhin beteiligt ist. Mit Herrn Dr. Ristow besteht ein vertrauensvolles Verhältnis. Als einer der größten Pensionsfonds der Welt hält daneben die ABP Investments Aktien an der TAG.
Auf die Frage nach der möglichen Art einer Beteiligung im Rahmen des Konzentrationsprozesses etwa im Hinblick auf eine Fusion mit der IVG mochte der Vorstand keine konkreten Pläne darlegen. Hier ist allerdings zu betonen, dass die TAG in der Rechnungslegung bereits seit drei Jahren den Anforderungen nach IRS/IFRS gerecht wird. Dies gilt nicht für andere potenzielle Kandidaten im Bereich der Immobilienbranche. Insofern kann etwa der bei der TAG obligatorische Impairment-Test bei der Bewertung der Immobilien nicht für die IVG und andere Gesellschaften gelten.
Eine weitere Frage galt der Aktualität des vorgesehenen Delisting des Bau-Vereins zu Hamburg und einer im Gegensatz dazu möglichen Erhöhung des Free Float. Hierauf erwiderte der Vorstand, dass die Aktionärsstruktur beim Bau-Verein überprüft wurde. Ein Aktionär, der über 10 Prozent der Aktien hielt, habe diese offensichtlich verkauft. Durch ein öffentliches Angebot würden Kosten entstehen, weshalb das Delisting zurückgestellt werde. Außerdem wolle man auch nicht in die Falle der Grunderwerbssteuer laufen. Der Idee einer Erhöhung des Free Float steht der Vorstand jedoch positiv gegenüber. "Wir müssen nicht mit 90 Prozent am Bau-Verein beteiligt sein", es reichten auch 50,1 Prozent.
Auf die Frage nach etwaigen Schwierigkeiten bei der JUS AG insbesondere im Hinblick auf eine Abfuhr bei der Olympia-Kandidatur Leipzigs erwiderte Herr Haupt, dass hier oft irrationale Entscheidungen zu einem Kauf von Immobilien geführt haben. Insofern ist das Ergebnis bei der JUS nicht so sehr von der Olympia-Bewerbung als vielmehr vom stetigen Wachstum der Stadt abhängig. Das Ergebnis soll sich nach den sehr guten Zahlen für das erste Quartal wieder auf annähernd 4 Mio. EUR in 2004 belaufen. Das Engagement mit Patron führt dazu, dass keine Kredite benötigt werden.
Die Frage nach dem voraussichtlichen Ergebnis im TAG-Konzern unter Berücksichtigung des ersten Quartals beantwortete der Vorstand, indem er darauf hinwies, dass das Quartal wohl nicht auf das Jahr hochgerechnet werden kann. Verspätete Übergaben aus 2003 hätten Anfang 2004 zu erheblich höheren Erträgen geführt. Bei der Rechnungslegung nach IFRS darf erst nach der Übergabe der Ertrag ausgewiesen werden. Als Ausnahme gebe es den Fall, wenn der Bau für andere erfolgt und ein Kaufvertrag besteht.
Insgesamt gesehen ist es jedoch in beiden Gesellschaften in 2004 bisher besser gelaufen als erwartet. "Wir liegen über unserem Budget", meinte Herr Dr. Ristow. Jedoch könne man "nicht so mutig für das ganze Jahr sein". "Wenn jedoch alle drei Quartale so gut verlaufen würden wie das erste, dann hätten wir die Fähigkeit, eine Bardividende zu zahlen". Eine Dividende sei auch das mittelfristige Ziel, um die Aktionäre angemessen am Ergebnis der Gesellschaft zu beteiligen.
Auf die Frage nach dem Schokoladen-Palais erklärte der Vorstand, dieses sei in 2004 bezugsfertig. Hier kann in der Realisierungsphase mit einem Deckungsbeitrag von 3 Mio. EUR gerechnet werden. Ein Teilnehmer erkundigte sich nach den Möglichkeiten durch die Bestellung von Erbbaurechten wie bei der Vivacon AG, worauf der Vorstand bemerkte, dies sei in Süddeutschland schon sehr viel weitgehend Praxis. Dies ist nun als konkursfest anzusehen, so dass auch hierin Potenziale liegen. Es erscheine jedoch schwer vorstellbar, dass etwa in Leipzig zunehmend Grundstücke im Wege des Erbbaurechts veräußert werden.
Beim Erbbaurecht entfallen die Kosten für den Grundstücksanteil in Höhe von rund 25 Prozent. Wenn zudem der Keller eingespart wird, reduzieren sich die Kosten nochmals um 12 Prozent. Die Vivacon erhält hier aus dem Erbbauzins allein jährliche Einnahmen in Höhe von 1 Mio. EUR. Es sei aber nicht auszuschließen, dass auf der politischen Ebene auf der Suche nach immer neuen und weiteren Einnahmequellen auch der Verkauf auf Erbbaurecht trotz oder wegen günstiger Urteile der Finanzgerichtsbarkeit eingeschränkt wird.
Die Frage nach einem Return on Equity beantwortete der Vorstand dahingehend, dass eine zweistellige Verzinsung als wünschenswert anzusehen ist. "Wir gehen ja auch Risiken ein". Man ist dabei auch auf die Erwartung der Aktionäre nach Ausschüttung einer Bardividende ausgerichtet. Der Eigenkapitalanteil dürfte in 2004 weiter wachsen. Der Kaufpreisnachlass in Höhe von 5 Mio. EUR werde als sonstiger Ertrag verbucht.
Die letzten Fragen betrafen dann noch die möglichen Konditionen für die Wandelanleihe und den Kurs der Aktie. Ein Rating gibt es bei der TAG noch nicht, was einen Nachteil bei institutionellen Anlegern darstellt.
Fazit
Als Ergebnis dieser Analystenkonferenz bleibt festzustellen, dass die TAG die Bilanz des Jahres 2003 grundlegend in Ordnung gebracht hat. Der Firmenwert des Bau-Verein zu Hamburg wurde voll abgeschrieben. Zwar entstand so ein hoher Verlust, andererseits besteht aber ein erhöhtes Potenzial für die folgenden Jahre. Dies dürfte sich in dem positiven Beitrag der beiden Gesellschaften in 2003 und in den Folgejahren sowie in dem sehr guten ersten Quartal 2004 ablesen lassen.
Wie letztlich das Ergebnis in 2004 ausfallen wird, kann heute noch nicht vorausgesagt werden. Sicher ist jedoch, dass die TAG angesichts des hohen Überschusses im ersten Quartal auf Dividendenkurs ist. Die Konsolidierung in der TAG dürfte weitgehend beendet sein, und jetzt wird nach einer Ausrichtung im bevorstehenden Konzentrationsprozess gesucht. Dies eröffnet angesichts des Umbruchs in der Immobilienbranche (Veräußerung der Liegenschaften in den Städten, WCM, IVG usw.) interessante Perspektiven. Was das für den Kurs der TAG in der Zukunft bedeutet, kann nur erahnt werden. Bei einem NAV von über 15 EUR dürfte jedenfalls noch hinreichend Potenzial bestehen.
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