Anlässlich der Vorlage der Zahlen zum Geschäftsjahr 2002 lud die TAG Tegernsee am 8. Mai 2003 nach Frankfurt in die Räume der HypoVereinsbank zur Analystenkonferenz, zu der neben etwa 10 Analysten auch ein Vertreter von GSC Research erschien. Von der TAG vertreten waren Herr Olaf G. Borkers, im Vorstand verantwortlich für den Bereich Finanzen und Investor Relations, Herr Michael Haupt, Vorstandsmitglied für den Bereich Immobilien sowie Herr Tobias Meibom, Director Finance.
Bericht des Vorstands zum Geschäftsjahr 2002
Zu Beginn seines Vortrags ging Herr Borkers auf die Kerngeschäftsfelder Wohn-, Spezial- und Gewerbeimmobilien der TAG ein.
Der Bereich Wohnimmobilien wird von der 88-prozentigen Beteiligung Bau-Verein zu Hamburg AG geführt und befasst sich mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Privatisierung. Zur Zeit sind 4.500 Wohnimmobilien hauptsächlich in München, Hamburg, Berlin und Frankfurt im Eigentum. Im Geschäftsbereich Spezialimmobilien werden sogenannte Serviced Apartments bewirtschaftet. Zum Aufbau des dritten Geschäftsbereichs Gewerbeimmobilien konnte bisher noch kein Abschluss erzielt werden. Zwar wurden einige börsennotierte und unnotierte Gesellschaften analysiert, es konnte aber jeweils keine Einigung bezüglich des Kaufpreises gefunden werden. Angesichts der weiter gefallenen Preise hat sich diese zurückhaltende Einstellung als richtig erwiesen.
Zusätzlich hält die TAG mehrere weitere Beteiligungen. Die JUS (Beteiligungsquote 94 Prozent) kauft in Berlin und Leipzig Baudenkmäler, um diese weiter zu veräußern und anschließend für den neuen Eigentümer zu sanieren. Insbesondere bei Loftwohnungen ist die JUS einer der Marktführer. Die AGP befasst sich mit der Entwicklung der aus den Anfängen der TAG stammenden Immobilien im Tegernseer Tal. Die KVT hält verschiedene Immobilien im Tegernseer Tal mit einer Fläche von ca. 15.000 Quadratmetern. Ebenfalls historisch bedingt ist die Beteiligung an der TBG. Diese betreibt eine Gleisstrecke im Tegernseer Tal.
Im November 2002 wurde zusammen mit der Landesbank Sachsen die REAL Immobilien GmbH gegründet. Beide Partner halten jeweils 49 Prozent. Schwerpunkt der Anfang 2003 aufgenommenen Geschäftstätigkeit ist der Erwerb, die Weiterentwicklung und die Veräußerung von Immobilien aus Insolvenz- und Zwangsverwaltungsmaßnahmen. Auf Grund der aktuellen Situation am deutschen Immobilienmarkt und den Einschränkungen bei der Zwangsverwaltung werden attraktive Entwicklungspotenziale gesehen und damit die derzeitigen Chancen am Markt genutzt.
Das Jahr 2002 war das dritte Geschäftsjahr der TAG als Immobiliengesellschaft. Geprägt war es von Marktunsicherheiten und Steuerdiskussionen, die im Besonderen zu Schwierigkeiten beim Abverkauf von Wohnungen im Jahresendgeschäft führten. Zu den folgenden Geschäftszahlen wies Herr Borkers darauf hin, dass für 2003 der Konzernabschluss erstmalig nach IAS aufgestellt wurde. Die Vergleichszahlen des Geschäftsjahres 2001 wurden ebenfalls nach IAS angegeben.
Der Umsatz wurde 2002 deutlich von 41,8 Mio. EUR (HGB) auf 142,4 Mio. EUR (IAS) gesteigert. Ursache hierfür ist die erstmalige Konsolidierung des Bau-Vereins. Das EBITDA stellte sich 2002 auf 20,7 Mio. EUR, in 2001 betrug es 1,4 (IAS) bzw. 10,5 Mio. EUR (HGB). In den IAS-Zahlen für 2001 enthalten sind 15,8 Mio. EUR Abwertungen aufgrund von einmaligen Restrukturierungen beim Bau-Verein.
Durch die Neubewertung von Renditeliegenschaften, darunter werden Immobilien zusammengefasst, mit denen langfristig Mieteinnahmen und Wertsteigerungen erzielt werden sollen, wurden 2,6 Mio. EUR ergebniswirksam (brutto) erzielt. Im Einzelnen betrifft dies die JUS mit +2,9, die TBG mit +0,4 und den Bau-Verein mit –0,8 Mio. EUR. Dieser Posten ergibt sich aus dem Wechsel zu IAS, da die Immobilien nun nicht mehr mit dem Anschaffungspreis vermindert um die regelmäßigen Abschreibungen angesetzt werden, sondern jedes Jahr neu gutachterlich bewertet werden. In der Konsequenz führt dies zu einer Aufdeckung der stillen Reserven.
Aufgrund des von –16,9 auf –18,8 Mio. EUR gesunkenen Finanzergebnisses ergibt sich ein Ergebnis vor Steuern von +2,3 nach –15,6 Mio. EUR (IAS) bzw. +4,1 Mio. EUR (HGB) in 2001. Nach Abzug der Steuern verbleibt ein Ergebnis der gewöhnlichen Tätigkeit von 1 Mio. EUR nach –7,9 (IAS) bzw. +3,9 Mio. EUR (HGB). Der Gewinn je Aktie im Jahr 2002 betrug 0,2 EUR (IAS) nach 1,7 EUR (HGB) in 2001. Der Buchwert je Aktie lag zum Bilanzstichtag bei 19,81 (Vj. 20,01) EUR. Aktuell liegt er bei rund 18 EUR, da die Kapitalerhöhung unter Buchwert im Januar 2003 zu einer Verwässerung führte.
Die Bilanzsumme hat sich 2002 durch neue Beteiligungen (REAL, AGP) bzw. durch die Erhöhung von Beteiligungen (Bau-Verein, JUS) auf 576,6 Mio. EUR verdreifacht. Bei einem Eigenkapital von 103,2 Mio. EUR (17,9%) konnte die angestrebte Eigenkapitalquote von 20 Prozent nicht ganz erreicht werden. Herr Borkers wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sich die Kapitalerhöhung um 500.000 Aktien zu 8,3 EUR im Januar 2003 erst im laufenden Geschäftsjahr auswirken werde.
Im Folgenden nahm Herr Borkers zur Entwicklung beim Bau-Verein Stellung. Das operative Ergebnis konnte 2002 nach erfolgreicher Restrukturierung gehalten werden. Gelungen ist dies unter anderem durch eine deutliche Kostenreduzierung und die Fertigstellung kostengünstiger Reihenhäuser. Die Umsätze des Bau-Vereins reduzierten sich 2002 nach IAS auf 107,7 Mio. EUR. Für 2001 liegen nur die Zahlen nach HGB in Höhe von 126 Mio. EUR vor. Das Konzernergebnis verbesserte sich von –21,6 (HGB) auf +1 Mio. EUR (IAS). Der ausführliche Geschäftsbericht des Bau-Vereins wird ab Mitte Mai 2003 vorliegen. Der Bau-Verein soll als Führungsgesellschaft für die Wohnungswirtschaft im TAG-Konzern weiter ausgebaut werden. Dazu wurde an Bieterverfahren zum Erwerb größerer Wohnungspakete teilgenommen.
Der Ausblick für 2003 blieb angesichts der Rahmenbedingungen unscharf. Das erste Quartal war geprägt von Konjunkturschwäche, Irak-Krieg und Steuerdiskussion. Die Steuerdiskussion, insbesondere zur Wohnungsbauförderung, hat sich zwar erst mal dahingehend geklärt, dass alles beim Alten bleibt, die Verunsicherung ist aber nicht ganz verschwunden, bedauerte Herr Borkers.
Die strategischen Ansätze für 2003 sind eine Fortsetzung der Diversifikationsstrategie und der weitere Aufbau von Kooperationen, ähnlich wie bei der REAL. Insgesamt zeigte sich Herr Borkers davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt gerade jetzt Chancen bietet.
Fragen und Antworten
In der anschließenden regen Diskussion wurden eine Reihe weitergehender Punkte ausführlich angesprochen. Herr Borkers gab an, dass neben den Renditeliegenschaften auch die Immobilien im Tegernseer Tal durch öffentlich bestellte Gutachter bewertet wurden. Zusätzlich hat der Wirtschaftsprüfer im Rahmen der Abschlussprüfung einzelne Objekte des Umlaufvermögens begutachtet, ergänzte Herr Haupt. Insgesamt entspricht nach der Umstellung auf IAS der Buchwert dem Marktwert der Immobilien. Im Eigenkapital bzw. in der GuV wird dabei jeweils die Nettowertsteigerung ausgewiesen, der auf die Bruttowertsteigerung entfallende Steueranteil von etwa 40 Prozent wird als passive latente Steuern abgegrenzt.
Angesichts eines aktuellen KGV von etwa 30 fragte ein Teilnehmer nach dem Wertsteigerungspotenzial der TAG-Aktie. Herr Borkers wies auf das besonders für den Bau-Verein schwierige Jahr 2002 und die daraus resultierenden Ertragsbelastungen hin. Außerdem betonte er, dass neben dem Gewinn je Aktie auch der Substanzwert gesehen werden muss.
Zum Joint Venture mit der Landesbank Sachsen wurde die Vermutung geäußert, dass hier Objekte erworben werden sollen, die vorher von der Landesbank Sachsen bzw. den Sparkassen finanziert wurden. Dies ist grundsätzlich in die richtige Richtung gedacht, bestätigte Herr Borkers. Der Vorteil solcher Objekte ist, dass sie bekannt und bereits finanziert sind. In den ersten Monaten 2003 wurden erste Objekte erworben. Dabei handelt es sich um Objekte in Gesamtdeutschland. Die operative Geschäftstätigkeit der REAL wird über Geschäftsbesorgungsverträge von Gesellschaften des TAG Konzerns erbracht, so dass hier eine zusätzliche Ertragsquelle besteht.
Eine weitere Frage bezog sich auf die im Geschäftsbericht angegebenen Geschäfte mit nahestehenden Personen, speziell mit Herrn Dr. Ristow. Herr Borkers gab an, dass an Herrn Dr. Ristow für die Vermittlung des Bau-Verein und der JUS insgesamt eine Provision von 3,2 Mio. EUR bezahlt wurde. Darüber hinaus erhält er eine laufende Vergütung für Leistungen, die über seine Aufsichtsratstätigkeit hinausgehen.
Auf der anderen Seite, so Herr Borkers, übernehme Herr Dr. Ristow persönliche Haftungen und verschaffe der TAG geldwerte Vorteile. So übernahm er die persönliche Haftung in Höhe von EUR 14 Mio. beim Erwerb des Bau-Vereins und erlitt in diesem Zusammenhang auch einen bedeutenden Vermögensverlust. Zudem verzichtete die Herrn Dr. Ristow gehörende LURIS AG (6% an der JUS AG) auf ihren Gewinnanteil. Auch stellte Herr Dr. Ristow im Rahmen des Umtauschangebotes an die Bau-Verein-Aktionäre börsenfähige TAG-Aktien aus seinem Bestand ohne Entgelt zur Verfügung.
Auf Nachfrage erläuterte Herr Borkers die aktuelle Aktionärsstruktur. Herr Haupt und Herr Dr. Ristow halten zusammen etwa 20 Prozent, die Familie Hauschild etwa 15 Prozent, die Hamburgische Landesbank 7,1 Prozent aus der Kapitalerhöhung Januar 2003, ein holländischer Pensionsfonds 5,3 Prozent, die Albert Asmussen & Co. KG des Aufsichtsratsmitgliedes Prof. Dr. Frohne 4,9 Prozent und verschiedene Fonds zusammen etwa 2 Prozent. Herr Haupt ergänzte, dass er sich nicht vorstellen kann, dass von den Privatanlegern aktuell jemand verkaufe. Er werde jetzt nicht verkaufen und auch nicht bei 10 EUR.
Zu den angestrebten weiteren Kooperationen wurde die Möglichkeit aufgezeigt, mit ausländischen Investoren zusammen zu gehen. Diese könnten von dem Immobilien-Know-how der TAG und dem Ruf des Bau-Verein als ehemals gemeinnützige Gesellschaft profitieren. Gerade ausländische Investoren haben häufig Schwierigkeiten, bei zu privatisierenden Wohnungsbeständen zum Zug zu kommen, da ihnen von manchen Seiten unterstellt wird, dem deutschen Mieterschutz nicht gerecht zu werden. Zuletzt konnte man dies bei dem Übernahmeversuch der Kölner GAG beobachten.
Fazit und eigene Meinung
Nach der Umstellung auf IAS besteht nun mehr Klarheit über den Substanzwert der TAG. An der Börse wird aber nur ein knappes Drittel davon angesetzt. Grund hierfür dürfte neben dem Abverkauf durch ehemalige Bau-Verein-Aktionäre die schwache Ertragslage sein, die zur Zeit keine Dividende zulässt und Wachstum nur durch Kooperationen und Aktientausch ermöglicht. Etwas überrascht waren die Analysten von den Zahlungen an Herrn Dr. Ristow, wobei dessen unbezweifelt bedeutender Beitrag zum Aufbau der TAG berücksichtigt werden muss.
Für manche Aktionäre kam auch die letzte Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsausschluss auf dem Niveau von 8,30 Euro – also 40 Prozent des Substanzwertes – überraschend, da hierdurch die bestehenden Aktien deutlich verwässert wurden. Die Kapitalerhöhung musste aufgrund der aktienrechtlichen Vorgaben in der Nähe des damaligen Börsenkurses durchgeführt werden. Auch kann dem entgegen gestellt werden, dass der derzeitige Börsenkurs von 5,50 Euro deutlich darunter liegt, so dass Anleger aktuell noch günstiger einsteigen können als die Hamburgische Landesbank im Rahmen der Kapitalerhöhung. Mit der Hamburgischen Landesbank konnte so ein interessanter strategischer Investor gewonnen werden.
Bei dem von der Gesellschaft angestrebten weiteren Wachstum sind einige interessante Ansätze zu erkennen. So bringt die Kooperation mit der Landesbank Sachsen neben dem Einstieg in das Gewerbeimmobiliengeschäft laufende Erträge aus der Geschäftsbesorgung. Ebenso könnte die mögliche Zusammenarbeit mit nationalen und internationalen Investoren durchaus wieder etwas Phantasie in die Aktie bringen, denn unter Substanzgesichtspunkten ist der aktuelle Börsenkurs ganz sicher nicht zu teuer.
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