Die Jeserich AG ist eine auf die Entwicklung und Veräußerung von gewerblichen Immobilien fokussierte Immobiliengesellschaft mit Sitz in Köln. Anlässlich der diesjährigen Hauptversammlung (siehe hierzu auch den HV-Bericht von GSC Research) wurde seitens der Verwaltung der Aufbau einer "JAG-Unternehmensgruppe" mit Aktivitäten in den Bereichen Wohn- und Spezialimmobilien sowie baunahen Dienstleistungen angekündigt.
Einführung
Am 28. November 2002 fand um 14:00 Uhr in den Räumen der GSC Research GmbH in Düsseldorf ein Investorenmeeting der Jeserich AG statt, zu dem ausgewählte Investoren und Analysten eingeladen waren. Die Vorstandsmitglieder Oliver Blum und Dr. Hans Joachim Dix informierten die Teilnehmer über die Strategie, die aktuellen Entwicklungen und das Marktumfeld des Unternehmens. Für GSC Research berichtet Alexander Langhorst über die Veranstaltung.
Herr Schrade, Geschäftsführer von GSC Research, begrüßte die etwa 10 anwesenden Analysten und Anleger sehr herzlich. Nach einigen einleitenden Hinweisen zum vorgesehenen Ablauf des Nachmittags übergab er dann das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Blum.
Vorstellung der Jeserich AG (JAG)
Auch Herr Blum begrüßte die Teilnehmer herzlich und zeigte sich erfreut über das doch noch vorhandene Interesse der Financial Community an Immobilien-Aktiengesellschaften und deren Aktivitäten. Im ersten Teil seiner Ausführungen ging Herr Blum kurz auf die bereits lange Historie der Gesellschaft ein. Die Jeserich AG blickt auf eine 140jährige Geschichte zurück; nachdem sie im Jahre 1862 als Aktiengesellschaft Johannes Jeserich in Berlin gegründet worden ist, stellte die Gesellschaft 1975 ihr operatives Geschäft ein und ist seitdem nur noch in der Verwaltung des eigenen Vermögens tätig. An den ehemaligen Asphalt- und Lackproduzenten mit Niederlassungen in Berlin und Hamburg erinnern heute lediglich der Name der Gesellschaft sowie einige Liegenschaften.
Seit dem Jahre 1995 ist Herr Oliver Blum für die Gesellschaft tätig und hat damit begonnen, das zum damaligen Zeitpunkt vorhandene "Sammelsurium" an Liegenschaften "aufzuräumen". Im Vordergrund dieser Portfoliobereinigung stand nach seinen Angaben die Trennung von mit Altlasten belasteten Liegenschaften sowie die Konzentration auf entwicklungsfähige Gewerbeimmobilien.
Im Jahre 2000 erfolgte dann die Neuausrichtung der Jeserich AG als mittelständische, börsennotierte Immobiliengesellschaft mit den Schwerpunktaktivitäten Entwicklung der vorhandenen Bestandsimmobilien, Ausbau des Bereichs der Logistikimmobilien sowie der Realisierung der so genannten Veredelungsstrategie. Unter Veredelungsstrategie wird der Erwerb, die Optimierung und anschließende Veräußerung von Gewerbeimmobilien verstanden. Einhergehend mit der strategischen Neupositionierung der Gesellschaft im Jahre 2000 wurde der Vorstand um die Herren Dr. Dix (Finanzen) und Bohn (Immobiliengeschäft, Objektakquisition usw.) erweitert.
Vordringliches Ziel in der näheren Zukunft ist nach den Worten des Vorstandsvorsitzenden die Diversifizierung des Portfolios und der Geschäftsbereiche der Jeserich AG in die Bereiche Spezialimmobilien, Wohnimmobilien und immobiliennahe Dienstleistungen. Im Bereich der Spezialimmobilien sind Objekte angefangen von Parkhäusern und Schulen bis hin zu Haftanstalten als mögliche Betätigungsfelder vorgesehen. Die Jeserich AG will in diesem Bereich von der Finanznot der öffentlichen Gebietskörperschaften und dem daraus resultierenden Trend hin zu so genannten "Private-Public-Partnerships" profitieren.
Im Bereich der Wohnimmobilien ist der Aufbau eines Wohnungsbestands mit lokalem Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen vorgesehen, wobei anders als im Bereich Gewerbeimmobilien grundsätzlich kein Objekthandel stattfinden soll. Vielmehr wird ein Portfolio an Bestands-Wohnimmobilien von der Jeserich AG als weitere Ertragsquelle gesehen, mit einem entsprechenden Diversifikationseffekt bei den Mieteinnahmen. Um eine effiziente Führung der neuen Geschäftsbereiche innerhalb der Jeserich Unternehmensgruppe zu erreichen, ist die Etablierung von entsprechenden Führungsgesellschaften auf einer Ebene unterhalb der Jeserich AG vorgesehen.
Beim Aufbau der neuen Geschäftsbereiche ist laut Herrn Blum neben dem Erwerb von einzelnen Objekten auch durchaus der Erwerb von Anteilen an bereits bestehenden Unternehmen eine mögliche Option. Diese Variante hätte, sofern die Risiken überschaubar sind, derzeit den angenehmen Nebeneffekt, dass angesichts der aktuell schwachen Börsenkursbewertungen in vielen Fällen Immobilienbestände mit einem deutlichen Abschlag auf ihren Marktwert übernommen werden können.
Die Unternehmensstrategie der Jeserich AG zielt auf die Schaffung von Mehrwerten durch intelligente und kreative Nutzungskonzepte für Immobilien, die Positionierung als Spezialist im Markt für Gewerbe-, Industrie- und Logistikimmobilien sowie das Ausschöpfen weiterer Potenziale aus der Diversifikation in neue Geschäftsfelder ab. Erreicht werden sollen diese Ziele durch das hinsichtlich Immobilien erfahrene Management der Jeserich AG, den Ausbau der soliden Basis eines entwicklungsfähigen Portfolios, die erfolgreiche Positionierung in einem Nischen- und zugleich auch Wachstumsmarkt sowie die bereits beschriebene Expansion in andere Geschäftsfelder.
Ein wesentlicher Schritt in diese Richtung war nach Vorstandsangabe die Ausweitung der Kapitalbasis im Jahre 2001. Durch die letztjährige Kapitalerhöhung erhöhte sich das gezeichnete Kapital von 5,25 Mio. EUR auf 7 Mio. EUR, und die Eigenkapitalquote erhöhte sich im Zuge dieser Maßnahme von 17,7 auf 20,9 Prozent zum Jahresende 2001. Mittelfristig wird eine Eigenkapitalquote im Unternehmen von mindestens 25 Prozent angestrebt.
Im Hinblick auf den Aufbau der JAG-Unternehmensgruppe nannte Herr Blum folgende Realisierungszeiträume für die einzelnen Segmente: Im Bereich der Spezialimmobilien befindet man sich derzeit in vertiefenden Gesprächen mit möglichen Partnern, wobei mit Ergebnissen nicht vor Ende des ersten Quartals 2003 zu rechnen ist. Bei den Wohnimmobilien plant man die Übernahme einer auf diesem Gebiet tätigen Unternehmung. In einem ersten Schritt ist zunächst eine entsprechende Beteiligung an dieser Gesellschaft geplant, die dann mittelfristig weiter ausgebaut werden soll.
Im Geschäftsbereich der immobiliennahen Dienstleistungen schließlich besteht die Möglichkeit, bei einem langjährigen Partner der Jeserich AG im Bereich der Projektentwicklung und Baubetreuung eine Beteiligung zu erwerben. Sofern von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, wird man jedoch eine zu hohe Abhängigkeit dieser Gesellschaft von Aufträgen aus der Jeserich-Gruppe in jedem Fall zu vermeiden versuchen.
Im weiteren Verlauf seines Vortrags stellte Herr Blum an einigen Objekten aus dem Portfolio der Jeserich AG die vom Unternehmen verfolgte Strategie dar. Dem interessierten Leser sei in diesem Zusammenhang die Anforderung des aktuellen Geschäftsberichts sowie des Investors Guide der Jeserich AG ans Herz gelegt. In diesen finden sich sehr ausführliche Angaben zu den einzelnen Objekten und deren Historie sowie eine - unter den börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland bisher einmalige - betriebswirtschaftliche Einzelobjekt-, Deckungsbeitrags- und Ergebnisrechnung.
Finanzvorstand Dr. Dix beschäftigte sich in seinem Teil der Ausführungen mit den bilanziellen Eckdaten der Gesellschaft und den Ergebnissen der Maßnahmen und Bemühungen der letzten fünf Geschäftsjahre. Das Geschäftsvolumen konnte seit dem Jahre 1997 vervielfacht werden. Die Gesamterlöse erhöhten sich von 3,667 Mio. EUR auf 16,26 Mio. EUR im Jahre 2001, das Ergebnis verbesserte sich von minus 19 TEUR auf 727 TEUR in 2001.
In der Bilanz ist nach Vorstandsangabe eine deutliche Verbesserung der Eigenkapitalseite festzustellen. So erhöhte sich die Eigenkapitalposition von 704 TEUR bei einer Bilanzsumme von 18,52 Mio. EUR in 1997 auf 13,1 Mio. EUR bei einer Bilanzsumme von 62,85 Mio. EUR im Geschäftsjahr 2001. Durch die Ergänzung des Kerngeschäfts der Jeserich AG im Zuge der Schaffung der "JAG-Unternehmensgruppe" soll in einem mittelfristigen Zeithorizont eine Bilanzsumme in Höhe von etwa 500 Mio. EUR erreicht werden.
Der aktuelle Free Float der Jeserich AG beträgt nach Angabe von Dr. Dix 25 Prozent, wesentliche Aktionäre sind Herr Blum mit rund 60 Prozent sowie im Zuge der letztjährigen Kapitalerhöhung die Fahr Beteiligungen AG mit etwa 15 Prozent. Der in den vergangenen Wochen und Monaten festzustellende Kursdruck ist nach Einschätzung von Dr. Dix ein temporäres Phänomen und auf recht unterschiedliche Faktoren zurückzuführen, wie beispielsweise Notverkäufe oder Depotrestrukturierungen aufgrund der allgemeinen Entwicklung des Aktienmarktes. Die Performance der JAG und die Entwicklung ihrer Fundamentaldaten seien jedenfalls kein Grund, sich von dem Papier zu trennen.
Als längerfristig wichtiger Faktor für die Unternehmenstransparenz ist auch der Net Asset Value anzusehen, der von der Jeserich AG regelmäßig publiziert wird. Darüberhinaus veröffentlicht die Gesellschaft in ihrem Geschäftsbericht eine Einzelobjektrechnung und nimmt damit hinsichtlich der Transparenz bei den deutschen Immobilien-AGs eine Vorreiterrolle ein.
Die Bewertungen von Immobilien und Immobilienaktiengesellschaften weisen derzeit ein attraktives Niveau aus, womit eine große Anzahl von Immobilien-AGs für Anleger interessant wird. Die Jeserich AG zeichnet sich zusätzlich durch eine ausgesprochen vorsichtige Wachstumsstrategie aus, die weit gehend auf eine kontrollierte und der Größe der Gesellschaft angemessene Expansion setzt, so Dr. Dix. Indem die JAG als mittelständische Gesellschaft ein langsames und kontinuierliches Wachstum realisiert, werden die Risiken, die mit einer Ausweitung und Diversifizierung der Unternehmensaktivitäten auch verbunden sein können, möglichst gering gehalten.
Die Jeserich AG sieht Herr Dr. Dix insgesamt auf einem guten und dynamischen Weg in die Zukunft, und die Aktie verdient nach seiner Einschätzung die Beschreibung als "ein Investment in Substanz, Ertrag und Wachstum".
Allgemeine Diskussion
Frau Demke erkundigte sich nach einer möglichen Teilnahme der Jeserich AG am Bieterwettbewerb anlässlich der Privatisierung der GAG Immobilien AG in Köln. Dr. Dix führte in diesem Zusammenhang aus, die Übernahme derartiger Gesellschaften, die in einem hohen Maße im öffentlichen Interesse stehen, sei ein sehr sensibles Thema. Angesichts des angestrebten Privatisierungserlöses seitens der Stadt Köln wäre eine mögliche Übernahme wohl etwas zu groß für die mittelständisch ausgerichtete Jeserich AG. Ohnehin ist für den Einstieg in das Segment Wohnimmobilien nach Angabe von Dr. Dix das Vorhandensein einer Führungsgesellschaft für diesen Bereich eine zwingende Voraussetzung.
Kritisch äußerte sich Dr. Dix auch hinsichtlich der bei derartigen Geschäften kalkulierten Renditeerwartungen. Die Zeiten, in denen die Umwandlung von günstigem Mietwohnraum hin zu Eigentumswohnungen exorbitante Renditen verspricht, sind wohl bereits seit einigen Jahren vorbei, so Dr. Dix. Diese noch in vielen Köpfen vorhandene "Schnäppchenidee" ist nach Einschätzung des Finanzvorstands inzwischen "ausgelutscht".
Ergänzend fügte Herr Blum hinzu, dass die Jeserich AG im Rahmen des Aufbaus der JAG-Unternehmensgruppe eine eigene Führungsgesellschaft für Wohnimmobilien aufbauen wird. Der Fokus dieser Gesellschaft ist in erster Linie auf die Bestandshaltung ausgerichtet, und das Tätigkeitsfeld soll sich im Wesentlichen auf den Raum Nordrhein-Westfalen beschränken. Ziel ist der Aufbau einer soliden Mietsubstanz in diesem neuen Geschäftsfeld und nicht die übliche Privatisierung von Mietern bzw. Mietwohnungen. "Wir haben nicht vor, ein weiterer Player unter den "Treppenhaus-Terriern" zu werden", so der Vorstand.
Herr Dickmeis erkundigte sich dann nach der aktuellen Beteiligungshöhe der Jeserich AG an der GIVAG AG sowie möglichen strategischen Plänen mit dieser Beteiligung. Nach Angabe von Dr. Dix beträgt die aktuelle Beteiligungshöhe rund 2,5 Prozent. Der deutliche Kursrückgang bei der GIVAG ist seiner Ansicht nach in jedem Fall ein Trauerfall für die Aktionäre, jedoch ist die GIVAG "insgesamt kein Thema, das uns größer beschäftigen sollte".
Herr Blum absolviert bei der GIVAG AG gegenwärtig seine "Lehr- und Wanderjahre als Aufsichtsratsmitglied", so Dr. Dix. Im Hinblick auf die Spekulationen bezüglich der Übernahme einer Gesellschaft, die zur Führungsgesellschaft im Bereich Wohnen innerhalb der JAG-Unternehmensgruppe ausgebaut werden soll, erklärte der Finanzvorstand, dass sich etliche Unternehmen in einer näheren Überprüfung befinden.
Auf weitere Nachfragen zu einer möglichen Akquisition erläuterte Dr. Dix, dass die GIVAG ein gutes Beispiel für viele Gesellschaften darstellt, "aus denen man etwas machen kann, wenn...". Denn die Jeserich AG schaue nicht nur auf die Chancen bei einer möglichen Übernahme, sondern auch sehr genau auf die Risiken einer möglichen Transaktion.
Frau Demke brachte die ebenfalls in Köln ansässige Dolerit-Basalt AG als möglichen Übernahmekandidaten für die Jeserich AG ins Gespräch. Hierzu erklärte Herr Blum, diese Gesellschaft sei ihm bislang lediglich aus der Berichterstattung im Nebenwertejournal bekannt; man beobachte im Übrigen zahlreiche andere Mitbewerber.
Im Zusammenhang mit der Konzentration der Jeserich AG auf Spezialimmobilien erkundigte sich Herr Schrade, inwieweit auch Klinikimmobilien als Investitionsobjekte für die Gesellschaft in Frage kommen. Nach Aussage von Herrn Blum ist der Einstieg in den Markt für Krankenhausimmobilien kein Thema für die Jeserich AG. Eher könne er sich Segmente vorstellen, bei denen ein deutlich geringerer Betreiberaufwand erforderlich sei als bei Krankenhäusern.
Dr. Dix führte ergänzend aus, dass für die Jeserich AG im Bereich der Spezialimmobilien nur rendite- und potentialstarke Objekteinteressant seien. Dies bedeutet, wie Dr. Dix mit einem Schmunzeln ausführte, idealerweise einen 15jährigen Mietvertrag mit einer Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre sowie eine erstklassige Bonität des Mieters, die optimalerweise über eine Bankbürgschaft zusätzlich abgesichert wird. Das Problem bei den am Markt erhältlichen Krankenhausimmobilien sei zumeist die Tatsache, dass der Betreiber ein wirtschaftliches Problem in seinem operativen Geschäft hat und dieses durch die Veräußerung der nicht zwingend nötigen Immobilie zu lindern versucht. Ein derartiger Betreiber werde in der Regel jedoch nicht die von der Jeserich AG geforderten Kriterien an die Bonität und Wirtschaftskraft des Mieters bzw. Pächters erfüllen, so Dr. Dix weiter.
Bezüglich des Bereichs Spezialimmobilien betonte der Vorstandsvorsitzende, dass man sich zur Realisierung solcher komplexer Projekte in jedem Fall einen kompetenten Partner ins Boot holen würde, um die möglichen Risiken von Beginn an einzudämmen und auf das erforderliche Spezial-Know-how zurückgreifen zu können.
Frau Demke erkundigte sich im Zusammenhang mit den sehr günstigen Bezugskonditionen der letztjährigen Kapitalmaßnahme (3:1 zu 2 EUR) nach dem geplanten Niveau der nächsten Kapitalerhöhung. Hierauf antwortete Herr Blum, eine Verwässerung der Anteile der Altaktionäre auf dem damaligen Bewertungsniveau komme nicht mehr in Frage. Angesichts des im Vorfeld der letztjährigen Kapitalerhöhung betriebenen Aufwands für die Erstellung des Zulassungsprospekts usw. habe man sich, nachdem eine ursprünglich angedachte Zusammenarbeit mit einem strategischen Partner nach gründlicher Prüfung bewusst nicht umgesetzt wurde, dazu entschlossen, die vorgesehene Kapitalmaßnahme wie geplant durchzuführen. Dankenswerter Weise habe man neben der Fahr Beteiligungen AG mit einem Anteil von 15 Prozent an der Jeserich AG auch eine ganze Reihe weiterer neuer Aktionäre gewinnen können.
Befragt nach der aktuell geringen Attraktivität von Immobilienaktien und dem ebenfalls wenig erfreulichen Kursverlauf der Jeserich-Aktie erklärte Dr. Dix, dass sowohl der Kurs als auch die Ausschüttungsquote stimmen müssen, um Anleger für eine Investition in die Aktien der Gesellschaft zu gewinnen. Bei der Jeserich AG wirkt sich nach Einschätzung des Finanzvorstands und der Anwesenden derzeit die geringe Handelsliquidität an der Börse zusätzlich eher belastend für den Kurs aus, da bereits geringe Ordergrößen zu deutlichen Kursausschlägen führen.
Um die Attraktivität der Jeserich-Aktie für den Anleger zu verbessern, denkt die Verwaltung daran, mittel- bis langfristig den Aktionären eine attraktive Dividendenausschüttung zu Teil werden zu lassen. Angesichts der derzeit noch andauernden Aufbauphase der neuen Unternehmensstruktur werden die erwirtschafteten Gewinne vorerst jedoch zur Stärkung der Eigenfinanzierungskraft der Gesellschaft benötigt. Klares Ziel ist es jedoch nach übereinstimmender Aussage beider Vorstände, dass die Jeserich AG zu einem Dividendenpapier wird.
Eine weitere Frage betraf die Ergebnisplanung für das laufende Jahr; zudem wollte Herr Schrade wissen, ob die anlässlich der diesjährigen Hauptversammlung gemachte Aussage, dass das Vorjahresergbnis in DM im laufenden Jahr in EUR erzielt werden kann, noch aktuell ist. In seiner Antwort erklärte Herr Blum, dass diese Aussage weiterhin Bestand hat, sofern nichts Unvorhergesehenes mehr passiert. Er gab jedoch zu bedenken, dass man natürlich bemüht ist, ein steueroptimales Ergebnis auszuweisen, um nicht zugunsten eines positiv ausfallenden Ergebnisses eine zu hohe Steuerbelastung in Kauf zu nehmen. Ziel ist nach Vorstandsangabe jedoch ganz klar die kontinuierliche Steigerung des operativen Ergebnisses vor Steuern.
Danach erkundigte sich Frau Demke nach den Planungen der Gesellschaft im Hinblick auf das Ziel, die Wahrnehmung in der Öffentlichkeit zu verbessern und den Bekanntheitsgrad der Jeserich-Aktie zu steigern. Daneben wird die Aufnahme der Aktie in den Amtlichen Markt vorangetrieben. Nach Vorstandsangabe sind für das operative Geschäft und die Öffentlichkeitsarbeit der Gesellschaft die beiden wichtigsten Events im Jahr die Hauptversammlung sowie die Immobilienmesse Expo Real; darüber präsentierte sich die Jeserich AG auch bei verschiedenen anderen Anlässen.
So fand im Dezember 2002 eine Pressekonferenz vor Ort statt, an der neben Redakteuren verschiedener Kölner Zeitungen und GSC Research auch die Immobilien-Zeitung, das Nebenwerte-Journal sowie ein Redakteur der Financial Times Deutschland teilnahmen. Sowohl das Investorenmeeting als auch der Pressetag sind Ausdruck dafür, dass Information und Transparenz für die Jeserich AG einen hohen Stellenwert haben und man großen Wert auf die Information der eigenen Aktionäre und der Financial Community legt.
Ein abschließender Fragenkomplex beschäftigte sich mit dem zunehmenden Trend zur Dienstleistung rund um die Immobilie und den Planungen der Jeserich AG auf diesem Gebiet. Dr. Dix bestätigte diese Aussage und wies darauf hin, dass bereits bei einem von der Jeserich AG wieder veräußerten Objekt auf Wunsch des Investors die komplette Verwaltung gegen Erstattung der Kosten weiterhin von der Jeserich AG vorgenommen wird. Eine Ausweitung dieses Dienstleistungsangebots soll bei entsprechendem Interesse im Markt erfolgen.
Fazit
Die Jeserich AG ist nach einer erfolgreichen Restrukturierung und dem Aufbau neuer Kerngeschäftsfelder in den letzten beiden Jahren jetzt auf dem Weg zum Aufbau einer "JAG-Unternehmensgruppe", bei der die vorhandene Expertise und das Netzwerk zum Aufbau neuer Geschäftsfelder genutzt werden sollen. Während man sich in den beiden Bereichen Spezialimmobilien und Wohnimmobilien noch in der Prüfungsphase befindet, konnte im Bereich der immobiliennahen Aktivitäten wie der Planung und Projektierung mit dem beabsichtigten Einstieg bei dem bisherigen Partner zu Beginn des kommenden Jahres bereits ein erster Schritt realisiert werden.
Positiv zu werten ist die genaue und konservative Prüfung der sich bietenden Optionen durch das Management, um mögliche unübersehbare Risiken bei einem eventuellen Erwerb von Beteiligungen oder Immobilien von vornherein so weit wie möglich zu minimieren. Dem Management sei auf dem eingeschlagenen und wohl auch als folgerichtig zu bezeichnenden Weg der nötige Erfolg gewünscht, um die selbst gesteckten Ziele auch in einem in den vergangenen Monaten sicherlich nicht einfacher gewordenen Marktumfeld zu erreichen.
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