Am 23. April 2001 fand in Frankfurt in den Räumen der HypoVereinsbank die zweite DFVA-Analystenkonferenz der aus dem Börsenmantel der ehemaligen Tegernseebahn AG hervorgegangenen TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG statt. Die Konferenz wurde von den beiden Vorständen Olaf Borkers (Finanzen und Investor Relations) und Michael Haupt (Immobilien) geleitet.
In der Vergangenheit hatte GSC Research schon mehrfach über die Gesellschaft berichtet, zuletzt wurde anlässlich der Akquisition des Bau-Verein im Dezember 2001 ein Interview mit dem Vorstand geführt. Auch auf der Analystenkonferenz war GSC Research vertreten. Philipp Steinhauer erstellte diesen Bericht.
In aller Ausführlichkeit erläuterte Herr Borkers zu Beginn der Veranstaltung das Konzept der TAG, das er als eigenen Weg jenseits der streng fokussierten Immobiliengesellschaften angelsächsischen Musters oder einer breiten und unscharfen Ausrichtung bezeichnete. Zentrales Element des TAG-Konzeptes seien die sogenannten „Führungsgesellschaften“, in denen das Geschäft eines bestimmten Immobiliensegmentes betrieben wird und die als autonom geleitete Gesellschaften innerhalb des TAG-Konzerns bestehen, jedoch vom TAG-Verbund profitieren sollen, sei es durch gemeinsam realisierte Geschäfte als auch einem verbesserten Zugang zum Kapitalmarkt.
Herr Borkers bezeichnete dabei die Bau-Verein zu Hamburg AG als ideale Führungsgesellschaft für den Bereich Wohnimmobilien im TAG-Konzern. Künftige Geschäfte im Wohnimmobilienbereich werden somit ausschließlich über den Bau-Verein geschehen. Die Beteiligung am Bau-Verein wurde in zwei Schritten vollzogen. Nach einer Beteiligung in Höhe von 44 Prozent im Mai 2001 wurde sie im Januar 2002 unter anderem im Zuge eines öffentlichen Angebotes auf 88 Prozent aufgestockt.
Im Bereich der Gewerbeimmobilien sei man auf der Suche nach einer Führungsgesellschaft, so Herr Borkers. Man befinde sich derzeit mit interessanten Gesellschaften in Gesprächen, für konkrete Details sei es jedoch noch zu früh. Er sagte jedoch, dass es sich hierbei nicht um eine allzu große Gesellschaft handeln sollte und man sich auf den Markt für Büroimmobilien konzentrieren wolle. Einzelne Projekte im Gewerbebereich würden derzeit bei Bedarf auch von der Beteiligungsgesellschaft JUS AG realisiert.
Boarding-Häuser als interessantes Nischensegment
Auch wenn die TAG noch über keine ausgemachte Führungsgesellschaft im Bereich der Spezialimmobilien verfüge, sei man in diesem Bereich bereits aktiv. Dies geschehe durch zwei Gesellschaften, welche in Leipzig Boarding Häuser betreiben, also mit Spezialdienstleistungen für Geschäftsleute aufgewertete Wohnimmobilien. Dieser Bereich verspreche bei vergleichsweise hohen Renditen interessante Perspektiven.
Hierzu erkundigte sich Herr Leibold vom Bankhaus Ellwanger & Geiger, wie stark hierzu tatsächlich das Personal der TAG eingebunden werden muss. Herr Haupt erläuterte, dass es sich im Grunde um ein Wohnimmobilien-affines Geschäft handele. Man habe nun zusätzlich noch zur Verstärkung eine Geschäftsführerin aus der Hotelbranche bei der JUS AG eingestellt. Derzeit führe man Gespräche mit anderen Anbietern der Branche über Kooperationen.
Enorme stille Reserven durch „Keimzelle“ am Tegernsee
Neben diesen drei Kerngeschäftsfeldern halte die TAG darüber hinaus noch Beteiligungen an verschiedenen Unternehmen, welche laut Vorstand Borkers den Kerngeschäftfeldern der TAG dienen. Wichtigste Beteiligung ist die jüngst auf 94 Prozent aufgestockte Beteiligung an der vom TAG-Vorstand Michael Haupt geleiteten JUS AG., durch die Herr Haupt größter Einzelaktionär der TAG wurde. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der JUS AG liegt im Bauträgergeschäft mit Altbauten. Nach der Integration der JUS AG in den TAG-Konzern mache man sich nun daran, gemeinsam interessante Projekte mit dem Bau-Verein zu realisieren, etwa im Bereich Boarding Häuser.
Über die KVT GmbH ist die TAG an wertvollem Immobilienvermögen im Tegernseer Tal beteiligt, welches von der AGP AG verwertet werden soll. Derzeit befinde man sich noch im Verhandlungsprozess über die Beteiligung an der AGP AG. Die TBG GmbH betreibt als Eisenbahninfrastrukturunternehmen die ehemaligen Gleisstrecken der Tegernseebahn, hierfür ist mit der Connex-Tochter Bayerische Oberlandbahn ein langjähriger Pachtvertrag abgeschlossen worden.
Insgesamt verfüge man im Tegernseer Tal über 50.000 qm Baugrundstücke und Gebäude, die zu den historischen Einstandswerten bilanziert und nicht mit Fremdkapital belastet sind. Herr Haupt meinte, dieser Bestand sei „wie liquides Eigenkapital“. Jedoch müsse man zur Realisation dieses Bestands einen Zeitraum von etwa drei Jahren einplanen.
Explosive Steigerung der Finanzdaten dank Akquisitions-Strategie
Im abgelaufenen Geschäftsjahr habe die TAG bei allen wichtigen Finanzkennzahlen zulegen können, so Vorstand Borkers. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit konnte stark von 0,4 auf 4,1 Mio. Euro gesteigert werden, der Konzernumsatz stieg von 1,3 auf 41,8 Mio. Euro. Hierbei müsse bedacht werden, dass knapp 97 Prozent aller Umsätze durch die JUS AG generiert werden. Ab diesem Jahr werde sich dies durch die Einbeziehung des Bau-Vereins in die Konzernbilanz ändern, der Bau-Verein werde dann mit 65 Prozent dominieren. Dadurch werde auch das ohnehin begrenzte Risiko des Bauträgergeschäftes der JUS AG durch stabile Einnahmen aus der Gebäudebewirtschaftung des Bau-Vereins abgeschwächt.
Die Bilanzsumme der Gesellschaft lag zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2001 bei 184,3 Mio. Euro, ein Anstieg um über 5.000 Prozent gegenüber 1999, laut Herr Borkers aber nur ein Zwischenschritt zu noch größeren Summen. Wichtige Bilanzposition ist die als Finanzanlage gehaltene Beteiligung am Bau-Verein, welche mit 52,3 Mio. Euro bilanziert wird, sowie die zur JUS AG gehörenden Grundstücke im Umlaufvermögens mit 53,6 Mio. Euro. Die Grundstücke am Tegernsee werden über die Tochter KVT GmbH gehalten und sind mit 14,8 Mio. Euro unter den Sachanlagen bilanziert. Weiter verfügte der TAG-Konzern zum Bilanzstichtag über 39,6 Mio. Euro liquide Mittel. Im Dezember 2001 wurden für 1,9 Mio. Euro eigene Aktien erworben, welche man für Akquisitionen nutzen möchte. Auf Nachfrage erklärte Herr Borkers hierzu, dass der durchschnittliche Kaufpreis hierfür 48,3 Euro betragen habe.
Das Eigenkapital des TAG Konzerns beträgt 56 Mio. Euro, dem stehen 128 Mio. Euro Fremdkapital gegenüber, wobei 6,5 Mio. Euro Rückstellungen bei der JUS AG gebildet worden sind. Somit liegt die Eigenkapitalquote bei etwa 30 Prozent. Der hohen Cash-Bestand der Gesellschaft bezeichnete Borkers als eindeutigen Vorteil der TAG und wies darauf hin, dass große Teile hiervon durch eine Barkapitalerhöhung wenige Tage vor dem 11. September 2001 eingeworben worden sind. Die Beteiligungen an der JUS AG und am Bau-Verein seien Cash-schonend vor allem durch Sachkapitalerhöhungen erworben worden.
Der Konzernjahresüberschuss betrug im abgelaufenen Jahr 3,9 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Jahr 2000, dies ist ein Gewinn pro Aktie in Höhe von 1,7 Euro nach 0,33 Euro im Jahr zuvor auf Basis einer durchschnittlichen Aktienanzahl von 2,298 Mio. Stück in 2001 bzw. 0,615 Mio. in 2000. Diese Kennzahlen verdeutlichen laut Herrn Borkers die qualifizierte Wachstumsstrategie der TAG; man lege auch Wert auf eine eigene gewachsene Historie der zu erwerbenden Unternehmen. Durch die konsequente Realisation dieser Strategie gelte die TAG-Aktie als wachstumsstarke Substanzaktie.
Bau-Verein: aus der Sackgasse zurück auf die Erfolgsspur
Herr Haupt stellte sodann den Bau-Verein, dessen Aufsichtsratsmitglied er ist, in aller Ausführlichkeit vor. Die Aufsichtsratsmitglieder der TAG, Dr. Lutz Ristow und Rolf Hauschildt, kennen den Bau-Verein schon seit über 10 Jahren. Sie haben ihn gemeinsam als eines der ersten Unternehmen aus der Gemeinnützigkeit überführt und an die Wünsche AG verkauft. Hauptgeschäftsfeld des Bau-Vereins ist die Bestandshaltung und Entwicklung von Wohnimmobilien sowie der Neubau von kostengünstigen Reihenhäusern und Maisonettewohnungen. Inzwischen sei der Bau-Verein überregional in allen wichtigen Ballungsräumen aktiv, jedoch nicht im ebenfalls interessanten NRW, wie Herr Haupt ausführte.
Durch das Fehlen einer konsequenten Führung sei der Bau-Verein in den letzten Jahren in eine Sackgasse geraten. Einige Bestände seien in der Bilanz geblieben, da sie zu den bilanzierten Preisen schlicht unverkäuflich waren. Nun sei durch den TAG-Einstieg die Wohnimmobilienkompetenz der RSE AG in den Bau-Verein eingezogen, mit der man nach den Aufräumarbeiten nun wieder glänzende Geschäfte mache, was auch die guten Zahlen im traditionell eher mäßigen ersten Quartal belegen würden. Die einzige negative Überraschung sei eine Steuerforderung an die inzwischen insolvente Wünsche AG gewesen, welche inzwischen komplett wertberichtigt sei. Für 2002 gehe man von einem konservativ geplanten Jahresüberschuss in Höhe von 2,7 Mio. Euro beim Bau-Verein aus.
Immobilien-Bestand des Bau-Verein soll sich durch Übernahme mindestens verdoppeln
In diesem Jahr werde der Bau-Verein noch mindestens eine Akquisition tätigen, wodurch sich der Immobilienbestand des Bau-Vereins mindestens verdoppeln werde. Man rechne sich bei verschiedenen Bieterverfahren für kommunale Wohnungsbestände gute Chancen aus, immerhin sei das ehemalige RSE-Team für eine mieterfreundliche Privatisierung bekannt.
Herr Dr. Kanders von der West LB, der für eine aktuelle Studie über die TAG verantwortlich zeichnet, erkundigte sich nach dem genauen Verhandlungsstand in diesen Bieterverfahren. Hierzu sagte Herr Haupt, man befinde sich bei zwei kommunalen Wohnungsgesellschaften in der zweiten Runde, bei einem Paketverkauf sei man sogar bereits in der letzten Runde. Zu der Frage, ob man sich um einen Kauf der GAG in Köln bemühe, meinte Herr Haupt, dass man „Interesse bekundet“ habe. Der Bau-Verein werde sowohl komplette Wohnimmobiliengesellschaften mit Personal akquirieren als auch einzelne Bestände.
Die Finanzierung der Expansion des Bau-Vereins geschehe entweder über ein Darlehen der TAG oder eine Kapitalerhöhung des Bau-Vereins. Hinsichtlich des Anteils der TAG am Bau-Verein erklärte Herr Borkers, man sei grundsätzlich an einer weiteren Aufstockung interessiert. Eine Beteiligung über 95 Prozent wolle man am Bau-Verein jedoch nicht eingehen, da man sonst das Risiko der Grunderwerbssteuer sehe. Somit sei auch ein Squeeze-Out beim Bau-Verein zur Zeit kein Thema.
Zur JUS AG führte Herr Haupt aus, denkmalgeschützte Immobilien böten eines der letzten Steuerschlupflöcher. Bei der in der JUS AG vorhandenen Expertise sei das Bauträger-Geschäft sehr risikoarm, man verkaufe die etwa 30 Prozent der gesamten Investitionssumme ausmachenden Objekte schon vor dem Baubeginn, so dass kein Vorratsbau stattfinde. Hinsichtlich der Perspektiven der JUS AG im TAG-Konzern schränkte Herr Haupt allerdings ein, dass die JUS AG trotz ihres Wachstums „nicht das gewünschte große Wachstum bringen“ könne, dies werde vom Bau-Verein kommen. Bei einem weiteren Wachstum der TAG werde er auch vornehmlich für diese arbeiten.
Liquidität der Aktie soll durch Gratisaktien weiter verbessert werden
In einem Ausblick auf das Geschäftsjahr 2002 erläuterte Herr Borkers, man habe zum Ende des ersten Quartals 2002 eine Bilanzsumme in Höhe von etwa 560 Mio. Euro im TAG-Konzern erreicht. Die Ertragslage der Gesellschaft bezeichnete er als anhaltend gut und durch die JUS-Erträge gesichert. Zur Hauptversammlung werde man die Ausgabe von Berichtigungsaktien („Gratisaktien“) im Verhältnis 2:1 vorschlagen. Hiernach werde es 5,1 Mio. Aktien geben, was auch zur besseren Handelbarkeit der TAG-Aktie beitragen werde. Eine Barkapitalerhöhung, so Herr Borkers, sei für dieses Jahr bisher nicht geplant.
Die TAG-Aktie sei bereits in den wichtigsten Immobilien-Indizes vertreten und rangiere im SDAX etwa an 10. Stelle. Sowohl der DAX und der MDAX, als auch der SDAX und der Nemax konnten von der TAG-Aktie in 2001 deutlich outperformt werden. Nun bemühe man sich darum, auch in „höherwertigen“ Indizes wie dem internationalen EPRA-Index und weiteren Indizes vertreten zu sein.
Zum Ende des Geschäftsjahres werde die TAG ihre Rechnungslegung auf IAS umgestellt haben; die Deutsche Börse habe dem Antrag stattgegeben, noch bis zum Jahresende nach HGB bilanzieren zu dürfen. Im Geschäftsbericht 2002 werde dann auch ein Jahresabschluss 2001 nach IAS enthalten sein. Nach der endgültigen Verabschiedung der EPRA-Richtlinien werde man voraussichtlich auch einen NAV (Netto-Inventar-Wert pro Aktie) ausweisen.
Fazit und eigene Meinung
„Substanz, erfahrenes Management und Ertrag“, mit diesen Schlagwörtern wirbt die noch junge TAG in der Öffentlichkeit. Aufgrund des noch jungen Alters der Gesellschaft ist die Immobiliensubstanz der Gesellschaft im Vergleich zu den großen Gesellschaften in Deutschland noch bescheiden, was wiederum das große Wachstumspotential der Gesellschaft verdeutlicht. Dass die TAG in der Lage ist, dieses Wachstum zu bewerkstelligen, beweisen eindrucksvoll die auf der Konferenz in aller Ausführlichkeit erläuterten Kennzahlen zum abgelaufenen Geschäftsjahr 2001.
Ermöglicht wird dies durch ein professionelles Management-Team, welches bereits für den Erfolg der RSE AG verantwortlich zeichnet. Bedeutender Teil dieses Teams ist der TAG Aufsichtsratsvorsitzende Herr Dr. Lutz Ristow, welcher nicht auf der Analystenkonferenz zugegen war, da die von ihm interimsweise geführte Schweizer REG in Zürich am selben Tag ein Analystenmeeting veranstaltete.
Es darf spekuliert werden, inwieweit diese Kontakte künftig vielleicht auch eine Rolle für die Strategie der TAG Tegernsee AG spielen werden. Positive Überraschungen sind der Gesellschaft jedenfalls durchaus auch in der Zukunft zuzutrauen.
Kontaktadresse
TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG
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