Am 16. Mai 2002 fand im Frankfurter Hilton Hotel die zweite Bilanzpressekonferenz der Deutsche EuroShop AG statt. Über die auf die Bestandshaltung von europäischen Shoppingcentern spezialisierte Gesellschaft hatte GSC Research in der Vergangenheit schon mehrmals berichtet, etwa anlässlich der Konferenz der „Initiative Immobilien Aktie“ im Oktober letzten Jahres oder zuvor schon in einem Interview mit den Vorständen der Gesellschaft Anfang September 2001.
Inzwischen hat sich einiges getan: neben mehreren Neueröffnungen von Shopping-Centern wurde der Vorstand der Gesellschaft erweitert und es gab Veränderungen im Aktionärskreis. Grund genug für GSC Research, sich auf der Bilanzpressekonferenz über die aktuelle Situation der Gesellschaft zu informieren. Philipp Steinhauer erstellte diesen Bericht.
Gleich zu Beginn der Veranstaltung erläuterte der Vorstand Herrn Jürgen Wundrack die personellen Veränderungen in der Gesellschaft. Im Herbst 2001 sei das bisherige Aufsichtsratsmitglied Herr Claus-Matthias Böge in den Vorstand der Deutsche EuroShop AG berufen wurden.
Herr Böge war vor seiner Vorstandstätigkeit für die Deutsche EuroShop für die zur Otto-Gruppe gehörende ECE Gruppe tätig, welche auch für das Centermanagement der EuroShop zuständig ist. Der bisherige Vorstand Herr Dr. Knut Neuss wird die Gesellschaft nach der diesjährigen Hauptversammlung verlassen. Innerhalb der Gesellschaft sei Herr Böge nun für das operative Geschäft zuständig, so Herr Wundrack, während er sich um die Kapitalmarktseite kümmere.
Trotz Entwicklung über Plan unbefriedigende Kursentwicklung
Die Entwicklung der Gesellschaft bezeichnete Herr Wundrack als über den positiven Erwartungen liegend. So habe man beispielsweise Einsparungen bei den vorgenommenen Baumaßnahmen realisieren können; darüber hinaus sei die Auslastung der Objekte mit durchschnittlich 99 Prozent sehr hoch.
Dem gegenüber stehe die Entwicklung der Aktie, welche sich dem negativen Börsenumfeld nicht habe entziehen können. Im Jahresvergleich habe man etwas schlechter als die Vergleichsindices DAX und DIMAX abgeschlossen, jedoch sei die Aktie weniger anfällig für Kursschwankungen wie der DAX. Inzwischen habe sich der Kurs bei 34 Euro eingependelt.
Prominente neue Großaktionäre
Im Herbst 2001 sei es neben der Veränderung im Vorstand auch zu einer Veränderung im Aktionärskreis gekommen. Aus der Hamburger Kaufmannsfamilie Otto hätten sich zwei Personen mit einer langfristigen Perspektive an der Deutsche EuroShop AG beteiligt, was die Gesellschaft sehr positiv sehe, wie Herr Wundrack betonte.
Zum aktuellen Aktionärskreis zählen neben rund 3.500 Privatanlegern auch etwa 50 institutionelle Investoren. 44,78 Prozent der Aktien werden von der DB Industrial Holdings AG gehalten, 21,24 Prozent seien zwei Mitgliedern der Familie Otto zuzurechnen, 33,9 Prozent befinden sich im Streubesitz. 80 Prozent der Anleger halten dabei 7,5 Prozent der Aktien, dies verdeutliche die Aktionärsstruktur mit einem breiten Streubesitz und einem festen Block von Großaktionären.
Geringeres ausgewiesenes Ergebnis durch Sondereffekte
Hiernach erläuterte Herr Wundrack den Abschluss der Gesellschaft. Aufgrund der Konstruktion der Gesellschaft als Kapitalgesellschaft mit Beteiligungen an Kommanditgesellschaften sei der Konzernabschluss nur bedingt mit dem AG-Abschluss vergleichbar. Dies betreffe vor allem die Abschreibungen, welche im Konzern ergebnismindernd wirkten, jedoch keine Auswirkungen auf den AG-Abschluss haben.
Aufgrund der verschärften Rechnungslegungsvorschriften musste man ein von den Planungen abweichendes Ergebnis für 2001 publizieren. Man habe in diesem Jahr vorsorglich die Zuführung zu den Rückstellungen für latente Steuern um 3,7 auf 7,6 Mio. Euro erhöht und werde dies auch in den kommenden Jahren so handhaben. Da es aber nach den Berechnungen der Gesellschaft erstmalig im Jahre 2015 zu einem zu versteuernden Jahresergebnis komme, habe diese Position ausschließlich Reservecharakter.
Aus dem operativen Geschäft der Beteiligungen an den Shopping Centern habe man statt der prognostizierten 18 Mio. Euro nur 12,6 Mio. Euro erlösen können. Dies liege etwa hälftig daran, dass noch nicht alle Beteiligungen ihre Ausschüttungen vorgenommen haben, zur anderen Hälfte an Einsparungen bei Modernisierungsvorhaben, welche nicht als Ertrag, sondern als Minderung des Investments behandelt wurden.
Das operative Ergebnis habe im abgelaufenen Geschäftsjahr 18,1 Mio. Euro betragen, wovon knapp 7 Mio. Euro auf Zinserträge entfielen. Der Sachaufwand betrug im letzten Jahr 1,4 Mio. Euro. Eine Dividendenzahlung sei auch für die Folgejahre sichergestellt, so Herr Wundrack. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses biete man mit der Dividende in Höhe von 1,92 Euro pro Aktie eine Dividendenrendite von 7,5 Prozent vor Steuern.
Keine negativen Auswirkungen der Konjunktur spürbar
Zur aktuellen Konjunkturlage sagte Herr Böge, dass gut geführte Einzelhandelsimmobilien weniger staken Schwankungen unterworfen seien als beispielsweise der Markt der Büroimmobilien. Die Objekte der Gesellschaft verzeichnen Höchstauslastungen, einige Objekte seien gar zu 100 Prozent vermietet. Hinzu komme, dass die Mieterträge bei einigen Objekten weitaus höher als geplant ausfallen, negative Ausschläge nach unten gebe es nicht. Die budgetierten Gesamtinvestitionskosten habe man spürbar unterschreiten können.
In 2001 habe man in Deutschland vier Objekte fertig stellen können, so die City-Galerie in Wolfsburg und die City-Arkaden in Wuppertal. Beide Objekte seien voll vermietet, in Wolfsburg liegen die Mieterträge gar um vier Prozent über den Prognosen. Nach der Vollendung der Modernisierungsphase des Main-Taunus Zentrums liege auch hier die Miete drei Prozent über den Prognosen. Im September diesen Jahres werde die Altmark-Galerie in Dresden eröffnet, welche schon jetzt zu 92 Prozent vermietet sei. Im Main-Taunus Center seien die Umsätze nach der Wiedereröffnung stark gestiegen, wie Herr Böge ausführte.
Nun habe man in Hamm das Allee-Center erworben, welches 1992 gebaut und von Anfang an von der ECE gemanagt wurde. Geografisch liege dieses Objekt im Einzugsgebiet des Ruhrgebietes. Hier laufen 88 Prozent der Mietverträge noch länger als fünf Jahre. Die Nettoanfangsrendite betrage bei diesem Objekt 6,4 Prozent. Das Objekt gehöre einer 1989 aufgelegten Kommanditgesellschaft der Deutsche Grundbesitz. Man habe den Anlegern ein Kaufangebot über ihre KG-Anteile unterbreitet, dieses sei bisher zu 76 Prozent angenommen worden. Bei einer angestrebten Beteiligungshöhe von 90 Prozent werde man insgesamt 100 Mio. Euro investiert haben.
Portfolio soll um weitere hochwertige Projekte ergänzt werden
Die Gesellschaft ist durchschnittlich mit 66 Prozent an den Objekten beteiligt, diese Beteiligungen sind mit 60 Prozent Eigenkapital finanziert. Insgesamt handele es sich um einen Immobilienbestand mit einem Marktwert von 1,3 Milliarden Euro. Dazu erläuterte Herr Böge in der Folge einige Details zum Portfolio der Gesellschaft.
Zum Jahresanfang 2001 waren lediglich die drei Objekte im Ausland, das Shopping Etrémbieres in Frankreich und die in Italien befindlichen Objekte Centro Commerciale Friuli und Centro Commerciale Tuscia, voll im Betrieb. Im Jahr 2001 habe man das Portfolio durch ein Objekt Tuscia in Italien erweitert. Nun gehe es darum, die 125 Millionen Euro Liquidität der Gesellschaft in interessanten Objekten anzulegen. Die Qualität wolle man hierbei aber keinesfalls vernachlässigen.
Man arbeite derzeit mit Hochdruck daran, weitere interessante Objekte zu akquirieren, wie Herr Böge ausführte. Dabei werde Deutschland nach wie vor der Schwerpunkt der Gesellschaft sei, aber auch in den Euro Beitrittsländern sehe man interessante Chancen mit hohen Renditen für die Gesellschaft. Bestehende Anteile der Beteiligungsgesellschaften wolle man nicht erhöhen, da dies meist aufgrund von steuerlichen Überlegzungen für die Kommanditisten uninteressant sei. Sobald die Liquidität aufgebracht sei, wolle man neue Aktien emittieren oder eine Anleihe auflegen.
Ergebnis in 2002 soll deutlich zulegen
Im laufenden Jahr soll das operative Ergebnis um voraussichtlich 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr steigen. Zur Realisierung des Wachstums setze man verstärkt auf Investitionspartnerschaften. Diese Vorgehensweise führe zwar häufig zu Kritik von institutionellen Investoren, so Herr Böge, da man so nicht in der Lage sei, die Objekte uneingeschränkt zu verwerten.
Dies stelle für die Gesellschaft aber kein Problem dar, da man sich nicht als Immobilienhändler, sondern als seriöser Vermögensverwalter sehe, was zwar auch gelegentliche Umschichtungen im Beteiligungsportfolio bedeute, aber nur im Rahmen der längerfristigen Immobilienzyklen. Am Ende einer jeden Investition zähle nur das rheinländische Motto „Cash in de Täsch“.
Fazit
Nach und nach bekommt die Deutsche EuroShop AG ein eigenes Gesicht. Das Engagement von Mitgliedern der Familie Otto ist positiv zu werten, zeigt es doch, dass die Familie Otto die Deutsche EuroShp AG nicht nur als Kunde ihrer ECE, sondern auch als Anlage schätzt und somit vom Erfolg ihres eigenen Managements überzeugt ist.
Die Gesellschaft hat gezeigt, dass sie auch nach dem Börsengang sparsam mit dem Geld ihrer Aktionäre umgeht und sich nur an Objekten mit einer hohen Auslastung in zentraler Lage beteiligt. Nun liegt es in der Hand des (umstrukturierten) Managements, die verbleibenden 100 Millionen Euro, welche mit Fremdkapital schnell auf das doppelte Investitionsvolumen gebracht werden könnten, in weiteren interessanten Objekten gewinnbringend anzulegen.
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