Am 27. August 2002 fand im malerischen Remscheid-Lennep in der Klosterkirche die zweite ordentliche Hauptversammlung der Rücker Immobilien AG statt. Neben etwa 15 Aktionären nahm auch Anja Plugge als Vertreterin von GSC Research an der Veranstaltung teil. Kurz nach 11 Uhr eröffnete der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Heithecker die Versammlung, stellte die ordnungsgemäße Einberufung der Hauptversammlung fest und erläuterte zunächst die Formalien. Im Anschluss daran übergab das Wort an den Vorstand, Herrn Lambotte.
Bericht des Vorstands
Herr Lambotte hieß die anwesenden Aktionäre und insbesondere auch den Vertreter des Nebenwertejournals Herrn Hellwig und die Vertreterin von GSC Research willkommen. Dann fuhr er fort, das Jahr 2001 sei das erste vollständige Geschäftsjahr der Rücker Immobilien AG, weshalb ein Vergleich mit dem vorangegangenen Rumpfgeschäftsjahr etwas schwerfalle.
Zunächst begann Herr Lambotte mit der Erläuterung einzelnen Positionen der Bilanz und ging dabei auf die Aktivpositionen ein. Beim Anlagevermögen sei die Erhöhung der Sachanlagen im Vergleich zum Vorjahr zu erwähnen, da man hier das Objekt Am Langen Siepen in Remscheid in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat aktiviert habe im Gegensatz zu den anderen Immobilienbeständen, welche im Umlaufvermögen zusammengefasst worden sind.
Die Finanzanlagen bestehen aus den Beteiligungen an der I. II., und IV. Rücker Immobilien Beteiligungs GmbH. Die Geschäftsanteile der III. Rücker Immobilien Beteiligungs GmbH sind dagegen zum Nennwert veräußert worden, als diese Gesellschaft ihre Tätigkeit noch nicht aufgenommen hatte. Die IV. Rücker Immobilien Beteiligungs GmbH sei eine reine Vorratsgesellschaft, welche auch ihre Tätigkeit auch noch nicht aufgenommen habe. Die aufgeführten 200 TEUR aus dem Vorjahr seien ein Darlehen an die II. Rücker Immobilien Beteiligungs GmbH gewesen, welches inzwischen zurückgeführt wurde.
Das Umlaufvermögen, führte Herr Lambotte weiter aus, bestehe zum größten Teil aus den erworbenen Immobilien. Anhand der Steigerung von 763,1 TEUR aus dem Vorjahr auf 6.061,2 TEUR könne man das Wachstum der Gesellschaft erkennen. Mit einem wesentlichen Anteil am Umlaufvermögen sind die Immobilien Rheinstraße in Bonn Bad-Godesberg und Pestalozzistraße in Sankt Augustin zu nennen.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich zusammen aus Forderungen aus Lieferung und Leistung in Höhe von 6,7 TEUR, den Forderungen in Höhe von 140 TEUR aus Gewinnabführungsverträgen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, und bei den sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von 8,5 TEUR handelt es sich um ausstehende Mieten. Der Kassenbestand sowie Bankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten belaufen sich auf 611,5 TEUR gegenüber 30,8 TEUR im Vorjahr. Hauptsächlich durch Disagiobeträge habe sich zudem ein Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 56,8 TEUR gebildet.
Im weiteren Verlauf ging Herr Lambotte auf die Passiva ein und erläuterte, dass sich das Grundkapital durch die Kapitalerhöhung um 260 TEUR auf 1.260 TEUR erhöht hat und dass das Agio in Höhe von 221 TEUR in die Kapitalrücklage geflossen ist. Der Bilanzgewinn wurde mit 149,9 TEUR festgestellt gegenüber 1,4 TEUR im Vorjahr. Es wurden eine Rückstellung für Steuern in Höhe von 3,3 TEUR gebildet sowie sonstige Rückstellungen in Höhe von 47,8 TEUR. Diese setzten sich zusammen aus Prüfungskosten für den Jahresabschluss in Höhe von 12 TEUR, der Vergütung der Aufsichtsratmitglieder in Höhe von 20 TEUR und einer Sondervergütung für Vorstände in Höhe von 15 TEUR.
Bezüglich der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erklärte Herr Lambotte, dass 4.178 TEUR der 6.262,4 TEUR langfristig finanziert worden sind. Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 341,7 TEUR setzten sich im Wesentlichen zusammen aus Verbindlichkeiten aus Geldtransit (110,0 TEUR), Grunderwerbssteuern (129,3 TEUR) und Verkaufsprovisionen/Courtagen (88,1 TEUR).
Die Gewinn- und Verlustrechnung besteht nach den Worten des Vorstands aus den Umsatzerlösen in Höhe von 2.236,0 TEUR (Vj.: 337,1 TEUR), dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 162,3 TEUR (10,4 TEUR) und dem Jahresüberschuss mit 148,5 TEUR (3,0 TEUR). Diese Zahlen resultieren in einem Bilanzgewinn von 149,9 TEUR gegenüber 1,4 TEUR im Vorjahr. Die Erlöse wurden erzielt aus der Vermietung (134,9 TEUR), aus der Veräußerung von Grundstückseinheiten (1.750,7 TEUR) und durch Vermittlungsprovision und Maklertätigkeit (335,1 TEUR). Hinzu kommt noch ein Betrag von 15,4 TEUR, erwirtschaftet durch die Verwaltung der Liegenschaften der Tochtergesellschaften.
Die Kosten, führte Herr Lambotte weiter aus, seien Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (1.350,9 TEUR), Personalaufwand, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen. Der Personalaufwand stieg infolge des Wachstums des Unternehmens im Vergleich zum Vorjahr an. Im Hinblick auf die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 485,0 TEUR erläuterte er, dass diese sich aus den klassischen Betriebskosten aus Vermietung in Höhe von 71,1 TEUR, aus Werbe- und Reisekosten in Höhe von 50,3 TEUR und aus Kosten für die Verkaufs- und Vermittlungstätigkeit zusammensetzen.
Im Anschluss an die Erläuterung der Bilanz erklärte Herr Lambotte, es seien keine Risiken erkennbar, und er betonte, dass keine Gerichts- oder Schiedsverfahren gegen die Rücker Immobilien AG anhängig sind oder waren.
Im weiteren Verlauf wurden dann die Immobilien der Rücker Immobilien AG und der Beteiligungsgesellschaften mit anschaulichen Bildern näher beschrieben. Herr Lambotte begann mit den Immobilien, die sich im Besitz der AG befinden. Dies sind in Remscheid die Liegenschaften Am Langen Siepen, Schlieperfeld, Morsbach und Tersteegenstraße, in Ennepetal die Immobilie Effeystraße und in Sankt Augustin die aus 24 Einheiten bestehende Liegenschaft Pestalozzistrasse. In Bonn Bad-Godesberg wurde aus dem Bestand einer Versicherung die Immobilie Rheinstraße erworben.
Danach ging der Vorstand auf die Immobilien der I. und II. Rücker Immobilen Beteiligungs GmbH ein, welche sich in Troisdorf, Wilhelm-Busch-Str. und in Wuppertal, Hainholz/Eichenbrink befinden. Auf jede dieser Immobilien wurde im Detail eingegangen mit der Angabe der Anzahl der Wohnungen, wann sie erworben wurde, wie groß die gesamte Wohnfläche ist und wie viele Wohneinheiten und Garagen davon veräußert wurden.
Herr Lambotte wies darauf hin, dass das positive Ergebnis maßgeblich durch die Beteiligungen geprägt worden ist. So wurden 12 Wohnungen und Garagen von 16 Wohnungen und Garagen der Immobilie in Troisdorf, Wilhelm-Busch-Str. schon veräußert. Noch mehr Freude habe ihm das Projekt in Wuppertal, Hainholz/Eichenbrink bereitet, denn dort konnten von 30 Mehrfamilienhäusern und 22 Garagen bereits 16 Häuser, 78 Wohnungen und 7 Garagen veräußert werden.
Abschließend zu den Erläuterungen des Immobilienbesitzes sei noch zu erwähnen, dass man sich aktuell in konkreten Verhandlungen über ein 6-Familienhaus in Troisdorf und ein weiteres in Bonn befindet.
Herr Lambotte gab nun einen Ausblick auf die weitere Geschäftsentwicklung und ging in diesem Zusammenhang zunächst auf das Marktumfeld ein. Er beschrieb dieses als schwierig, da man eine deutliche Kaufzurückhaltung bei Mietern zu verzeichnen habe. Diese sei die Folge der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie z.B. der hohen Arbeitslosenzahlen und der Tatsache, dass Kapitalanleger als Investoren zur Zeit nicht existent sind.
Die Reaktion seitens der Rücker Immobilien AG hierauf bestehe darin, nicht nur gute, sondern perfekte Aufbereitung der Immobilien umzusetzen und den Vertrieb auf breiter Basis zu unterstützen. So wurden die Vertriebsaktivitäten verstärkt und durch die Nutzung moderner Medien unterstützt wie den Ausbau des Internet-Auftritts. 1.800 Zugriffe auf die auf der Internet-Seite präsentierten Immobilienangebote werden monatlich verzeichnet.
Man beziehe zudem lokale Vertriebspartner wie Banken, Sparkassen und Maklerbüros stärker mit ein. Interessanterweise bestehe in Remscheid ein großes Interesse an Maklertätigkeiten. Hier selektiere man die Offerten und nehme lukrative Immobilien mit marktgerechten Preisen in den Vermittlungsbestand mit auf. Außerdem konnte man seitens Privatleuten, Kreditinstituten und öffentlicher Hand eine verstärkte Nachfrage nach Dienstleistungen verzeichnen.
Zudem wurde das Betätigungsfeld ausgeweitet, indem nicht nur der Erwerb von Immobilien im Bergischen Raum, sondern auch im nahen Rheinland in Betracht gezogen wurde. Im Rahmen dessen habe man die lukrativen Immobilien in Sankt Augustin, Bonn Bad-Godesberg und in Troisdorf erworben.
Zum Abschluss gab Herr Lambotte noch einen Ausblick auf die Entwicklung des laufenden Geschäftsjahres. Er erwartet bis zum Ende des Jahres eine Belebung des Markts und rechnet mit einem ausgeglichenen Ergebnis. Allerdings wies er darauf hin, dass er beim derzeitigen Marktumfeld keine Prognosen abgeben möchte, da dies seiner Ansicht nach nicht seriös wäre.
Allgemeine Diskussion
Zunächst meldete sich Herr Brandes zu Wort und fragte nach, warum die Am Langen Siepen Immobilie in Remscheid in das Anlagevermögen übernommen wurde, warum man Immobilien über Beteiligungsgesellschaften erworben hat und wie viele Wohneinheiten im Bestand gehalten wurden. Ihn interessierte zudem, wie viele Verkäufe durch die doch große Anzahl an Zugriffen auf die Immobilienangebote der Internet-Seite zu Stande gekommen sind und wie hoch die Umsatzerlöse aus der Beratungstätigkeit sind.
In seiner Antwort erklärte Herr Lambotte, dass die Immobilie Am Langen Siepen in Remscheid im Anlagevermögen aktiviert worden ist, da es sich hierbei um eine Immobilie mit sozialer Bindung bis 2008 handelt, die nur Mieteinnahmen unterhalb des Marktpreises bringt. Sobald die soziale Bindung wegfällt, könne jedoch der Marktpreis erzielt werden. Diesen Umstand wolle man ausnutzen zur Bildung einer stillen Reserve.
Bezüglich der Immobilie in Wuppertal führte der Vorstand aus, dass man nahezu das gesamte Eigenkapital hätte verwenden müssen, um diese damals zu erwerben. Um dies zu vermeiden, habe man den Erwerb mit einem Partner abgewickelt. Aus heutiger Sicht sei dies nicht günstig gewesen, aus damaliger Sicht jedoch notwendig, um Risiken zu minimieren.
Im Bestand der Rücker Immobilien AG befinden sich nach Angaben von Herrn Lambotte noch 200 Wohneinheiten. Leider könne er nicht genau sagen, wie viele Vertriebserfolge in Summe direkt auf den Internet-Auftritt zurückzuführen sind, nachgewiesen sind jedoch 3 Fälle, in denen die Kontaktaufnahme über die Internet-Seite zu einem Verkauf geführt hat. Zur Zeit berate und unterstütze man ein regionales Kreditinstitut und in diesem Zusammenhang den Insolvenzverwalter eines Bauträgers bei der Abwicklung der Insolvenz. Hierbei berate man nicht nur bei den Gesprächen, sondern man werde, falls notwendig, auch die Veräußerung der Immobilien übernehmen.
Nun meldete sich Herr Rubensdörffer zu Wort und stellte zu Top 9 der Tagesordnung, der Wahl des Wirtschaftsprüfers, einen Gegenantrag. Hierbei handelte es sich hier nur um einen Fehler in der Tagesordnung, welcher durch diesen Gegenantrag berichtigt wurde. Daher wurde der Gegenantrag aufgenommen.
Abstimmungen
Vor der Abstimmung übergab Herr Heithecker Herrn Küfner, Mitglied des Aufsichtsrats, das Wort, um diesem die Gelegenheit zu geben, die vorgeschlagenen Satzungsänderungen zu erläutern. Wie Herr Küfner betonte, sind diese in der Historie der Gesellschaft begründet. Die Satzung in ihrer jetzigen Form entspreche nicht mehr in allen Punkten den gesetzlichen Anforderungen und nicht mehr dem aktuellen Stand der Rechtslage. Vor allem berücksichtige sie auch nicht die technischen Möglichkeiten. Somit sei es notwendig, die Satzung dem Aktiengesetz anzupassen und redaktionelle Änderungen umzusetzen, wie zum Beispiel die Möglichkeit zu schaffen, auf dem elektronischen Wege Beschlüsse zu fassen.
Dann stellte Herr Heithecker die Präsenz mit 485.000 Stimmen von 1.260.000 entsprechend 38,49 Prozent fest. Sämtliche Beschlussvorlagen wurden ohne Gegenstimmen oder Enthaltungen genehmigt.
Im Einzelnen waren dies die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 11 Cent je Aktie und Vortrag des verbleibenden Rests auf neue Rechnung (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3, Präsenz 185.000 Stimmen) und Aufsichtsrat (TOP 4, Präsenz 385.000 Stimmen), Festsetzung der Vergütung des Aufsichtsrats auf 5.000 EUR für die Mitglieder des Aufsichtsrats und 10.000 EUR für den Aufsichtsratsvorsitzenden (TOP 5) sowie die vorher erläuterten Satzungsänderungen (TOP 6, 7 und 8). Lediglich bei der Wahl des Wirtschaftsprüfers (TOP 9) stimmte man geschlossen gegen den Vorschlag der Tagesordnung und für den Gegenantrag.
Herr Heithecker beendete die Hauptversammlung etwa um 11:45 Uhr.
Fazit
Eine Hauptversammlung wie diese bereitet Freude. Nicht nur, dass die Zahlen stimmen und offen kommuniziert wurde, auch die gesamte Atmosphäre stimmte. Im Nachgang erklärte ein Aktionär, ihn beeindrucke besonders der Vertriebserfolg des Unternehmens, denn dieser sei, gemessen am Bestand, sehr hoch. Er beschrieb zum Vergleich die Ergebnisse eines anderen Unternehmens der Branche, welches bei erheblich höherem Bestand eine nur ähnliche Anzahl an verkauften Wohneinheiten vorzuweisen hatte.
Es bleibt jedoch die Frage offen, wie sich die Entwicklung dieses Jahr fortsetzen wird, da dies entscheidend von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und der Region abhängt, doch das Unternehmen scheint gut gerüstet zu sein.
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