In einem äußerst rauen Umfeld konnte sich die TAG-Aktie bisher gut halten. Die letzten Quartalszahlen verdeutlichten einmal mehr, dass es einem erfahrenen Management möglich ist, auch in schlechten Zeiten gutes Geld zu verdienen. Insbesondere das positive Ergebnis der wichtigsten Beteiligung Bau-Verein zu Hamburg AG konnte sich sehen lassen.
Angesichts dieser Ergebnisse ist es nicht verwunderlich, dass auf der Hauptversammlung der TAG am 25. Juni 2002 in Hamburg unter den etwa 500 anwesenden Aktionären eine gute Stimmung vorherrschte. Philipp Steinhauer war als Berichterstatter für GSC Research anwesend.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Dr. Lutz R. Ristow eröffnete die 119. Hauptversammlung der TAG mit einer Erläuterung über den Ort der Versammlung, das CURIOHAUS in Hamburg. Dieses sei 1805 von einem Herrn Curio für Lehrer zur Förderung des Schul- und Erziehungswesens gegründet worden. Nach dem Krieg wurde das Haus bis 1997 von der Universität als Mensa benutzt, was aber keine Rückschlüsse auf das im Anschluss an die HV gebotene Buffet lasse, wie Herr Dr. Ristow die Aktionären beruhigte - dieses sei typisch bayerisch.
Die Hauptversammlungen der Gesellschaft wurden bisher ausschließlich im Tegernseer Tal oder in München durchgeführt. Nun wolle man die Hamburger Aktionäre begrüßen, welche zu einem großen Teil durch die Übernahme des Bau-Vereins zur TAG gestoßen sind. Die Wurzeln der TAG habe man dennoch nicht vergessen, wurde doch vor einigen Wochen der hundertste Geburtstag des Bahnhofs Tegernsee mit über 10.000 Gästen gefeiert. Hierzu verkehrte auch noch einmal die TAG 7, welche bis vor wenigen Jahren noch im Besitz der Gesellschaft war, auf der Strecke Tegernsee-Gmund. Herr Dr. Ristow versicherte, dass mehr als hundert Jahre Firmengeschichte genug Anlässe für weitere Feste bieten werden.
Nachdem eine Multivision das diesjährige HV-Motto "Substanz, erfahrenes Management und Ertrag" näher brachte, erläuterte Herr Dr. Ristow die Grundsätze der Gesellschaft. Nachdem die ehemalige Eisenbahngesellschaft schnell in eine Immobiliengesellschaft umgewandelt werden konnte, ist die TAG nun in den drei Kerngeschäftsfeldern Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien tätig. Die Bestandsentwicklung sei ein wesentlicher Wachstumstreiber für die Gesellschaft. Das Hauptinteresse in diesem Jahr liege in der Akquisition von Wohnimmobilienbeständen sowie der Übernahme einer Gewerbeimmobiliengesellschaft als künftige Führungsgesellschaft für diesen Bereich.
Das von Herrn Dr. Ristow als erfahren und tüchtig bezeichnete neue Management des Bau-Verein habe es innerhalb von neun Monaten geschafft, diesen wieder auf Vordermann zu bringen - trotz einer Beinahe-Insolvenz der Beteiligung an Property Gate sowie Problemen, welche durch die Insolvenz der Wünsche AG verursacht wurden. Angesichts dieser Ereignisse sei das freiwillige Übernahmeangebot durchaus angemessen gewesen, mehr sei einfach nicht drin gewesen. Herr Dr. Ristow riet den durch die Bau-Verein Übernahme hinzugekommenen Aktionären, in der TAG investiert zu bleiben, da man aus dem derzeitigen Umfeld gestärkt hervorgehen werde.
Im zweiten vollen Geschäftsjahr nach der Neuausrichtung sei die TAG bundesweit aufgestellt und verfüge mit dem Niederländischen Pensionsfonds ABP über einen internationalen Investor. Als aktionärsfreundlich bezeichnete Herr Dr. Ristow die Ausgabe von Gratisaktien an die Aktionäre sowie günstige Barkapitalerhöhungen mit Bezugsrecht. Die TAG gehöre dem auf 50 Gesellschaften verkleinerten SDAX sowie dem GPR General Index an. "Dies, meine Damen und Herren, verstehen wir unter Shareholder Value", so Herr Dr. Ristow, bevor er das Wort an den Vorstand übergab.
Rede des Vorstands Olaf Borkers
Nach den Ausführungen von Herrn Dr. Ristow trat der Finanzvorstand Herr Olaf Borkers ans Rednerpult. Die TAG investiere nicht nur in Visionen wie viele andere Gesellschaften, die jetzt unter Problemen leiden, sie besitze auch Substanz, so Herr Borkers. Um die Visionen richtig umzusetzen, verfüge die TAG über das erforderliche erfahrene Management.
Im Jahr 2001 habe man den ersten großen Wachstumsschritt durch die Akquisition der JUS AG sowie die Beteiligung am Bau-Verein getan. Nun wolle man durch die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals durch die Hauptversammlung das nötige Rüstzeug für weiteres Wachstum bekommen. Weitere Tagesordnungspunkte seien die Ausgabe von Berichtigungsaktien und eine hierfür erforderliche Kapitalherabsetzung um eine Aktie sowie die Wahl des Wirtschaftsprüfers. Hierzu stellte er den anwesenden Herrn Harald Schröder von der Kanzlei Schröder, Nörenberg + Partner vor.
Weiter erklärte er, dass 2001 als erstes Geschäftsjahr von den Aktivitäten außerhalb des Tegernseer Tals geprägt war. Der Konzernumsatz konnte von 1,3 auf 41,8 Mio. Euro gesteigert werden, der Konzernjahresüberschuss betrug 3,9 nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit stieg von 0,5 auf 4,1 Mio. Euro. "Diese Zahlen liegen über Plan", so Herr Borkers. Für das Ergebnis müsse man sich vor allem bei Herrn Haupt und den Mitarbeitern der JUS AG bedanken, so Herr Borkers unter großem Applaus. Herr Haupt habe somit seine Versprechungen anlässlich der Übernahme der JUS AG durch die TAG mehr als wahr gemacht.
Zur Konzernbilanz nach HGB erläuterte Herr Borkers, dass sich das Anlagevermögen von 5,6 auf 67,1 Mio. Euro erhöht hat und das Umlaufvermögen von 13,9 auf 117,1 Mio. Euro stieg. Der Anstieg des Umlaufvermögens sei vor allem auf die unter "Finanzanlagen" verbuchte Beteiligung am Bau-Verein zurückzuführen, welcher zum Bilanzstichtag noch kein Konzernunternehmen war. Zum Bilanzstichtag verfügte die TAG im Konzern über liquide Mittel in Höhe von 39 nach 12 Mio. Euro per Ende 2000. Auf der Passivseite bestand ein Eigenkapital in Höhe von 55,9 (Vj.: 16) Mio. Euro sowie Verbindlichkeiten in Höhe von 128,3 nach 3,3 Mio. Euro im Vorjahr. Die TAG verfügte somit im Konzern über eine Eigenkapitalquote in Höhe von 30,3 Prozent. Die Bilanzsumme stieg von 19,5 auf 184,3 Mio. Euro.
Im AG-Abschluss betrug das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1,6 nach 0,4 Mio. Euro, der Jahresüberschuss stieg von 0,3 auf 1,6 Mio. Euro. In der Bilanz stieg das Anlagevermögen von 3,4 auf 61,3 Mio. Euro. Nach 13,8 Mio. Euro im Vorjahr betrug das Umlaufvermögen nunmehr 28,8 Mio. Euro und die liquiden Mittel erhöhten sich von 12,6 auf 22,6 Mio. Euro an. Auf der Passivseite wurde dies durch einen Anstieg des Eigenkapitals von 16,2 auf 53,9 Mio. Euro begleitet, die Verbindlichkeiten nahmen von 0,2 auf 34,5 Mio. Euro zu. Die Eigenkapitalquote betrug 60 Prozent, die Bilanzsumme stieg von 17,2 auf 89,4 Mio. Euro.
Hiernach erläuterte Herr Borkers die Kapitalmaßnahmen in 2001 und in diesem Jahr. Mitte März 2001 fand eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln statt, bei der Gratisaktien im Verhältnis 3:2 ausgeben wurden. Kurze Zeit später wurden 75 Prozent an der JUS AG gegen Ausgabe von neuen TAG-Aktien übernommen. Für die Ende Juni stattgefundene Beteiligung in Höhe von 44,35 Prozent am Bau-Verein erhielten drei Niederländische Pensionsfonds ebenfalls neue TAG Aktien.
Nachdem dann Anfang September eine Barkapitalerhöhung mit Bezugsrecht für die Aktionäre zu 42 Euro durchgeführt wurde, erfolgte im Januar dieses Jahres eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage von Bau-Verein Aktien. Hierdurch sowie einer weiteren Übernahme von Bau-Verein Aktien der drei Großaktionäre (siehe hierzu die Erläuterungen auf der letztjährigen Hauptversammlung) sei man in den Besitz von 87,92 Prozent des Bau-Vereins gekommen. Im Februar diesen Jahres wurde der Anteil an der JUS AG auf 94 Prozent erhöht. Eine vollständige Übernahme werde nicht angestrebt, um die Zahlung von Grunderwerbssteuern zu vermeiden.
Zum ersten Quartal dieses Jahres führte Herr Borkers aus, dass die Bilanzsumme im Konzern durch die Konsolidierung des Bau-Vereins auf 572,9 Mio. Euro gesteigert werden konnte. Der Umsatz betrug 32,1 Mio. Euro und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1,4 Mio. Euro. Es konnte ein Periodenergebnis in Höhe von 1,1 Mio. Euro erwirtschaftet werden. Diese Zahlen müsse man vor dem Hintergrund des in der Immobilienwirtschaft generell schlechten ersten Quartals sehen. Dennoch sei es dem Bau-Verein durch die Restrukturierung gelungen, das erste Quartal erstmals positiv abzuschließen.
Inzwischen habe die TAG 66,7 Prozent an der AGP AG erworben, welche sich künftig um die Liegenschaften am Tegernseer Tal kümmern soll. Der Erwerb geschah sowohl mit einer Aktien- als auch einer Barkomponente, wobei die TAG-Aktien aus dem eigenen Bestand stammten und mit 50 Euro bewertet wurden. Damit konnten die TAG-Aktien zu einem höheren als dem eigenen Einstandskurs ausgegeben werden Diese Bewertungsbasis orientiert sich an zwei aktuellen Studien des Bankhauses Ellwanger & Geiger sowie der HypoVereinsbank.
Im Hinblick auf die Entwicklung des Aktienkurses sei das Jahr 2001 zwar erfolgreich, jedoch auch volatil verlaufen. Insgesamt habe man es geschafft, 1,9 Millionen neue TAG-Aktien zu platzieren. Der aktuelle Kurs stelle die Gesellschaft nicht zufrieden, so Herr Borkers. Man fühle sich vielmehr zu weiteren Kursteigerungen verpflichtet, schließlich könne man schon die Schlusslichter des MDAX sehen. Um das weitere Wachstumspotential der Gesellschaft im vollen Umfang realisieren zu können, wolle man den Gewinn auf neue Rechnung vortragen. Anstatt einer Dividende gebe man an die Aktionäre steuerfreie Gratisaktien aus.
Hiernach eröffnete der Vorstand Herr Michael Haupt seinen Vortrag mit dem Hinweis, dass die Gesellschaft vor 120 Jahren und einem Monat die Konzession für einen auf 99 Jahre befristeten Bahnbetrieb von Schaftlach nach Gmund von König Ludwig II persönlich erhielt. Die Verlängerung dieser Konzession sei 1982 zwar nicht vom damaligen "Bayern König" Strauß, wohl aber von einem Mitarbeiter der Staatskanzlei unterzeichnet worden: Edmund Stoiber.
Laut einer Untersuchung waren Wohnimmobilien in 2001 die erfolgreichste Anlageform. Gerade in Zeiten der allgemeinen Unsicherheit würden Immobilien eine gesicherte Rendite bieten, auf die man zählen könne. Um aber im Immobilienbereich erfolgreich anlegen zu können, bedürfe es einer professionellen Gesellschaft. Eine solche ist die TAG, wie Herr Haupt ausführte. Das Team sei hochmotiviert und es herrsche eine ausgezeichnete interne Kommunikation. Gerade Herr Dr. Ristow verstehe es, andere von seinen Ideen zu begeistern. Man könne sagen, dass die TAG über eines der schlagkräftigsten Immobilienteams in Deutschland verfüge.
Für die optimale Entwicklung der Bestände im Tegernseer Tal sei die Beteiligung an der AGP der richtige Schritt gewesen, da sich die TAG so selber auf ihre wichtigen Kriegsschauplätze konzentrieren könne. Immerhin machen die Liegenschaften im Tegernseer Tal nur noch in etwa fünf Prozent des Immobilienvermögens der TAG aus. Nach wie vor böten die Grundstücke im Tegernseer Tal ein großes Entwicklungspotential. Derzeit sei die Stadt Gmund durch die Bahnstrecken vom Wasser abgeschnitten und habe somit ein ureigenes Interesse an einer Veränderung. Der neue Stadtrat der Stadt Tegernsee habe sich inzwischen eine Lösung der Entwicklungsfrage über einen Teil der im Besitz der Gesellschaft befindlichen 18.000 qm Gleisflächen zur Aufgabe gemacht. Hierzu zitierte Herr Haupt einen aktuellen Artikel aus der "Tegernseer Zeitung".
Zur JUS AG führte Herr Haupt aus, dass diese seit zehn Jahren Denkmalsanierung betreibt. Dies sei inzwischen der einzige Immobilienbereich mit Steuervorteilen für Anleger. Die JUS AG setze laufend auf neue Trends und sehe sich selbst inzwischen als Marktführer in Deutschland für Loft-Wohnungen. Mit den Elster Lofts habe man gerade ein ambitioniertes Projekt in Leipzig realisiert, welches über einen internen Palmengarten verfüge. Die Palmen habe man übrigens recht preiswert über Herrn von Ehren, Mitglied des Aufsichtsrats des Bau-Vereins, erwerben können. Als Nachfolgeprojekt wolle man nun das Elster Ensemble realisieren. Weiterhin werde man in Stuttgart ein Einkaufszentrum errichten. Dieses Projekt habe man sich nicht entgehen lassen wollen, auch wenn man noch über keine Gewerbeimmobilienführungsgesellschaft verfüge.
In Deutschland bedürfe es dringend neuer Wohnungen, der Flächenbedarf pro Bundesbürger steige im Durchschnitt pro Jahr um 0,2 qm. Bauen sei jedoch in Deutschland generell zu teuer, weshalb man sagen könne, dass der frei finanzierte Wohnungsmarkt mangels Investitionsinteresse nicht funktioniert. Nur Subventionen oder eben Steuervergünstigungen bei der Altbausanierung bieten Investitionsanreize.
Im Wohnimmobilienbereich profitiere man über den Bau-Verein auch von den Subventionen für Wohnimmobilien. Die TAG wolle in den nächsten zehn Jahren den Bestand an Wohnimmobilien verzehnfachen; dieses Ziel nannte Herr Haupt scherzhaft realistischer als die 18 Prozent der FDP oder das Ziel Hamburgs, zwei Million Einwohner zu haben. Derzeit befinde sich der Bau-Verein in sieben Bieterverfahren über die Übernahme von Wohnimmobilienbeständen. Noch in diesem Jahr werde es hier zu ersten Abschlüssen kommen.
Auch der Gewerbeimmobilienmarkt sei trotz schlechter Stimmung keineswegs ein Katastrophenmarkt. Dennoch habe man bisher noch keine Akquisition einer Gewerbeimmobilienführungsgesellschaft getätigt, da man sich bisher in diesem schwächer werdenden Markt über die Konditionen noch uneinig war. Angesichts des allgemein ermäßigten Preisniveaus befinde man sich in einer guten Ausgangssituation. Im Bereich der Spezialimmobilien sei man mit den Boarding-Häusern tätig. Hier habe man eine Geschäftsführerin eingestellt und werde eine Strategie über einen möglichen größeren Markteintritt ausarbeiten.
Schließlich wies Herr Haupt noch darauf hin, dass von der aktuellen Diskussion über das Widerrufsrecht von Haustürgeschäften keine der TAG-Gesellschaften betroffen ist; die JUS AG etwa habe schon seit Jahren entsprechende Klauseln in ihren Verträgen.
Als erste Rednerin meldete sich Frau Fiebich zu Wort. Sie lobte die ausführlichen Vorträge des Vorstands und Aufsichtsrats und bezeichnete den Geschäftsbericht als sehr informativ. Frau Fiebich erkundigte sich, ob die freien Aktionäre an der Kapitalerhöhung im letzten Jahr alle teilgenommen haben und ob der fehlende Anreiz zum Neubau das Geschäft des Bau-Vereins fördere. Für sie als Besucherin der Hauptversammlung der Bau-Verein stelle sich der Einstieg der TAG beim Bau-Verein als eine Art Dornröschenkuss dar. Ferner erkundigte sie sich nach den Kosten für die SMAX-Mitgliedschaft der TAG sowie Problemen durch Pfusch am Bau.
Auch Herr Martius, Vertreter der Schutzgemeinschaft der Kleinaktionäre (SdK), lobte die Vorträge als ausführlich. An einigen Kennzahlen könne die TAG jedoch noch arbeiten, etwa an der zukünftigen Ergebnissituation. Herr Martius erkundigte sich, was für Gewerbeimmobilien für die TAG interessant sein könnten und wer die Käufer der vom Bau-Verein sowie von der JUS AG veräußerten Objekte seien.
Herr Dr. Unrau von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) fragte, ob die TAG eine vollständige Übernahme der JUS AG plant. Auch wollte er wissen, ob die Gesellschaft in der Lage sei, neue Banklinien in Anspruch zu nehmen, und wie das Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Verkaufserlösen ist. Herr Dr. Unrau regte an, in Zukunft wieder Dividenden zu zahlen.
Herr Gnad wollte wissen, ob die TAG Konkurrenz durch neue börsennotierte Immobilien Gesellschaften spürt und was man machen wolle, wenn sich einmal keine Kapitalerhöhung durchführen lasse. Die Abhängigkeit der Gesellschaft vom Kapitalmarkt mache ihm Sorgen. Eine weitere Frage von Herrn Gnad bezog sich darauf, ob man notfalls eine Kapitalerhöhung unterhalb der letzten durchführen werde.
Antworten
Die gestellten Fragen beantwortete zunächst Herr Borkers. Die Privataktionäre hätten die letzte Kapitalerhöhung im vollen Umfang mitgemacht, so dass die Bezugsgarantie der Großaktionäre nicht in Anspruch genommen werden musste. Das große Vertrauen der Aktionäre empfinde man als Verpflichtung diesen gegenüber. Die SMAX-Mitgliedschaft koste jährlich 60.000 Euro, hierin enthalten seien die Kosten für den Designated Sponsor, eine Analystenkonferenz, das Coverage und die Mitgliedsgebühren der Deutschen Börse.
Durch künftige Akquisitionen gegen die Ausgabe von neuen TAG-Aktien wolle man die Eigenkapitalquote steigern. Die TAG habe eine ausreichend große Kreditlinie, Probleme mit Banken gebe es nicht. Nach der Bau-Verein Übernahme werden zukünftig 60 Prozent des Umsatzes durch den Bestandsverkauf erlöst, den Rest erziele man mit der Bewirtschaftung. Aus steuerlichen Gründen plane man keine vollständige Übernahme der JUS AG.
Herr Haupt erklärte, dass die durch die Wohnungsknappheit steigenden Mieten sich positiv auf den Bau-Verein auswirken. Gegen Pfusch am Bau sichere man sich durch ein strenges Qualitäts-Controlling ab. Die Käufer der JUS-Objekte seien zum größten Teil Kapitalanleger, beim Bau-Verein hingegen sind die Käufer größtenteils die Mieter. Der Bau-Verein verfüge über einen eigenen Vertrieb, die JUS AG greife auf ein nationales Vertriebesnetzwerk zurück. Konkurrenz von neuen Gesellschaften spüre man nicht, man freue sich jedoch über jeden professionellen Wettbewerber.
Wie Herr Dr. Ristow meinte, ist eine reine Bestandshaltung von Immobilien für die Aktionäre „langweilig“. Deswegen sei man auch im Bereich Projektentwicklung von Altbauten und Spezialimmobilien tätig. Wer ihn kenne wisse, dass seiner Wachstumsphantasie keine Grenzen gesetzt sind. Eine Kapitalerhöhung unter 42 Euro (dem Niveau der letzten Barkapitalerhöhung) könne er sich nicht vorstellen, dies würde man auch den damaligen Zeichnern nicht zumuten können. Für die angedachten Geschäfte habe die TAG genug Kreditspielraum, zusätzlich sei angestrebt, größere Projekte in Joint-Ventures mit finanzstarken Partnern, zum Beispiel Banken, einzugehen.
Abstimmungen
Nachdem die Präsenz mit 63,32 Prozent bekannt gegeben wurde, wurde über die Tagesordnung abgestimmt. Bis auf den Tagesordnungspunkt sieben (Beschlussfassung über die Aufhebung des genehmigten Kapitals und Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals) mit über 201.115 Neinstimmen - etwa 9 Prozent der anwesenden Stimmen - wurden alle Tagesordnungspunkte mit wenigen hundert Neinstimmen und Enthaltungen fast einstimmig angenommen.
Zugestimmt wurde damit dem Vortrag des Bilanzgewinns auf neue Rechung (TOP 2), die Entlastung des Vorstands (TOP 3) und Aufsichtsrats (TOP 4), eine Kapitalherabsetzung um eine Aktie (TOP 5), die Erhöhung des Grundkapitals aus Gesellschaftsmitteln und Ausgabe von neuen Aktien im Verhältnis 2:1 (TOP 6), die Aufhebung des bestehenden und Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals (TOP 7), die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 8) sowie die Wahl der Schröder, Nörenberg + Partner GmbH, Hamburg, zum Abschlussprüfer für das Jahr 2002 (TOP 9).
Fazit
Auch wenn ein großer Teil der auf der Hauptversammlung vorgetragenen Daten und Fakten den meisten Anwesenden wohl schon bekannt gewesen sein dürfte, war die Hauptversammlung der TAG zu keinem Zeitpunkt langweilig. Die TAG-Hauptversammlung verlief wie schon im letzten Jahr in einer sehr guten Atmosphäre. Das Team um den Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Dr. Ristow hat wieder einmal gezeigt, dass die Entwicklung einer modernen Immobilien AG äußerst spannend zu verfolgen ist. Die Aktionäre haben großes Vertrauen der Gesellschaft gegenüber, die TAG ihrerseits fühlt sich den Aktionären zur Leistung verpflichtet.
Mit der nun vollzogenen Integration des Bau-Vereins in den TAG-Konzern wurde ein starkes Augenmerk auf den Wohnimmobilienbereich gelegt, was aufgrund des derzeit angespannten Gewerbeimmobilienmarktes sicherlich ein richtiger Schritt war. Auch wenn es die TAG-Aktie in einem anhaltend angespannten Aktienmarkt nicht leicht haben wird, verdeutlichen die aktuellen Studien der HypoVereinsbank sowie des Bankhauses Ellwanger & Geiger, dass aus fundamentaler Sicht durchaus Aufwärtspotential für die TAG-Aktie besteht. Eine erste positive Studie aus dem Ausland von dem Londoner Investmenthaus KBC Peel Hunt zeigt zudem das sich verstärkende Interesse internationaler Investoren.
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