Die Deutsche EuroShop AG ist eine als Bestandshalter von Shoppingcentern tätige und seit Anfang 2001 börsennotierte Immobilienholding, die insbesondere durch ihre hohe Dividendenrendite hervorsticht. Zuletzt hatte GSC im Rahmen der Bilanzpressekonferenz 2002 über die Gesellschaft berichtet. Ferner war die Deutsche EuroShop einer der Initiatoren der "Initiative Immobilien-Aktie" (siehe Event-Bericht vom Herbst 2001).
Auch auf der diesjährigen Hauptversammlung war Philipp Steinhauer für GSC Research anwesend, um über die von etwa 150 Aktionären besuchte Veranstaltung am 18. Juni 2002 in Frankfurt zu berichten. Nach Begrüßung der Anwesenden durch den Aufsichtsratsvorsitzenden, Herr Helmut Ullrich, ging dieser auf den Ablauf der Versammlung und weitere Formalien ein. Weiterhin ging auf eine Änderung der Tagesordnung ein; die Satzungsänderung im Hinblick auf das Abstimmungsprocedere auf der HV wolle man nun nicht durchführen.
Nach diesen Erläuterungen übergab Herr Ullrich das Wort an den Vorstand Herrn Jürgen Wundrack.
Bericht des Vorstands
Herr Wundrack erläuterte zu Beginn seiner Rede die Highlights des ersten vollen Geschäftsjahres der Gesellschaft. Hierzu gehörte der Erwerb des Tuscia Shopping Centers im italienischen Viterbo, die Fertigstellung der City-Galerie in Wolfsburg, der City-Arkaden in Wuppertal sowie der in diesem Jahr eröffnete City-Point in Kassel. Die Altmark-Galerie in Dresden wird am 18. September eröffnet, hierzu lud Herr Wundrack schon jetzt die anwesenden Aktionäre ein.
Die seit dem Januar 2001 börsennotierte EuroShop-Aktie ist inzwischen im DIMAX und Epix-Index enthalten und habe sich besser als beide Indices entwickelt. Die Gesellschaft weist eine Marktkapitalisierung von 550 Mio. Euro auf. Im Herbst 2001 habe sich der Aktionärskreis verändert, die neuen Aktionäre begrüße man ausdrücklich in der Gesellschaft, so Herr Wundrack. Der Free-float betrage nun 34 Prozent, 45 Prozent der Aktien liegen bei DB Industrial Investor. Bisher seien erst etwa ein Prozent der EuroShop Aktien an der Börse gehandelt worden, dies verdeutliche den langfristigen Charakter einer Anlage in EuroShop-Aktien.
Zu den aktuellen Entwicklungen erklärte Herr Wundrack, dass im Frühjahr diesen Jahres 85 Prozent der Anteile des Allee-Centers in Hamm erworben werden konnten. Dieses sei 1992 eröffnet worden und verfüge über Mieter wie H&M und P&C. Das Investitionsvolumen habe hier 100 Mio. betragen, die Nettoanfangsrendite betrage 6,4 Prozent. Es sei möglich, dass man den Anteil an der Objektgesellschaft noch erhöhe. Nach wie vor suche man nach weitere Anlageobjekten. Hierbei schaue man sich auch die Euro-Beitrittsländer an.
Zu den Finanzdaten des abgelaufenen Geschäftsjahres führte Herr Wundrack aus, dass das Ergebnis des abgelaufenen Jahres 18,1 Mio. Euro betrug. Hiervon wurden 12 Mio. Euro durch Immobilien erwirtschaftet, der Rest rührte aus Zinseinnahmen. Ursprünglich habe man mit einem Ergebnis in Höhe von 24,6 Mio. Euro geplant, man habe jedoch Steuerrückstellungen bilden müssen (siehe hierzu die Erläuterungen auf der Bilanzpressekonferenz). Der Jahresüberschuss habe nur 14,4 statt 28,5 Mio. Euro betragen. Derzeit verfüge die Gesellschaft über Bankguthaben in Höhe von 100,2 Mio. Euro und weise über ihre Beteiligung an den Objektgesellschaften Fremdverbindlichkeiten in Höhe von anteilig 482 Mio. Euro auf.
Durch die Entnahme aus den Gewinnrücklagen will man den 30 Mio. Euro betragenen Bilanzgewinn vollständig an die Aktionäre ausschütten. Dies bedeute eine Dividende in Höhe von 1,92 Euro je Aktie. Auf Kursbasis zum Jahreswechsel entspricht dies einer Dividendenrendite in Höhe von 8,4 Prozent vor Steuern. Auch im nächsten Jahr gehe man von einem Bilanzgewinn in Höhe von 30 Mio. Euro aus, verbunden mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 16,3 Mio. Euro.
Der Anlagedruck von Seiten der offenen Immobilienfonds lasse die Preise von interessanten Objekten steigen, so Herr Wundrack. Dennoch schaue man sich weitere Objekte genau an. Die Gesellschaft verstehe sich selber als ein Immobilien-Manager und nicht als ein Händler. Dennoch wolle man durchaus Umschichtungen tätigen. Längerfristiges Ziel sei es, im MDAX und im EPRA-Index enthalten zu sein. Für 2004 wolle man einen IAS-Abschluss vorlegen, kündigte Herr Wundrack an.
Wortmeldungen
Nachdem Herr Wundrack seine Rede beendet hatte, stellten sich zunächst zwei der drei neu in den Aufsichtsrat zu wählenden Herrn vor. Der ebenfalls in den Aufsichtsrat zu wählende Herr Dr. Tessen von Heydebreck war verhindert; er ist unter anderem Aufsichtsrat bei BASF, der Dürr AG, der Gruner & Jahr AG & Co. sowie der Nestlé Deutschland AG. Herr Dr. Dr. h-c- Jörn Kreke war lange Jahre Vorstand der Douglas Holding AG und hat sich hier auch mit "Immobilienfragen aus Kundensicht" beschäftigt. Herr Alexander Otto stellte sich als Aktionär der Gesellschaft vor. Er ist Geschäftsführer der ECE, welche auch Partner der EuroShop ist.
Als einziger Redner meldete sich sodann Herr Lang von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) zu Wort. Herr Lang bedankte sich für das erfolgreich verlaufende Geschäftsjahr bei der Gesellschaft. In einer Zeit der Enttäuschung habe man gezeigt, dass es auch anders geht. Insbesondere vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation sei das Ergebnis gut. Herr Lang erkundigte sich, inwieweit die Mietverträge Umsatz-unabhängig seien und wie viele Geschäfte von lokalen Einzelhändlern betrieben werden. Weiter fragte er nach dem Risikomanagement der Gesellschaft und inwieweit man Corporate Governance Grundsätze berücksichtige. Die Bestellung von KPMG als Prüfer begrüße man seitens der DSW nicht.
Hierauf antwortete Herr Wundrack, dass man seit Jahren zufrieden mit der KPMG zusammen arbeite. Das Risikomanagementsystem der Gesellschaft sei auf Immobilien spezialisiert. Einzelne Punkte von Corporate Governance Grundsätzen wie die Veröffentlichung von Anteilsbesitz und die Vorstandsbezüge wolle man offen legen. Alle Mietverträge würden eine feste Komponente sowie eine Umsatzkomponente aufweisen. Etwa 20 bis 25 Prozent der Mieter seien lokale Einzelhändler.
Abstimmungen
Nachdem die Präsenz mit 87,95 Prozent bekannt gegeben wurde, wurde über die Tagesordnung (Verwendung des Bilanzgewinns, Entlastung des Vorstands und Aufsichtsrats, Vergütung des Aufsichtsrats, Wahl des Wirtschaftsprüfers, Satzungsänderungen und Wahl von drei Aufsichtsratsmitgliedern) abgestimmt. Zu allen Tagesordnungspunkten gab es nur wenige Gegenstimmen, die meist im dreistelligen Bereich lagen.
Fazit
Seit der letzten Hauptversammlung hat die Deutsche EuroShop AG deutlich an Kontur gewonnen. Der Außenauftritt der Gesellschaft auf der sehr gut organisierten und harmonisch verlaufenden HV bietet das Bild eines unabhängigen, vom Deutsche Bank Konzern losgelösten erfolgreichen Spezialisten im Bereich Bestandshaltung von Shoppingcentern.
Das finanzielle Engagement der Familie Otto an der Gesellschaft verdeutlicht, dass von Seiten der ECE sehr große Erwartungen an das "Projekt" Deutsche EuroShop gesetzt wird. Gleiches gilt für das Engagement des neuen, sehr prominent besetzten Aufsichtsrates, der als Glücksfall für die Gesellschaft bezeichnet werden kann.
Der Gesellschaft ist neben einer weiterhin glücklichen Hand bei der Akquisition von Objekten auch ein aktiverer Streubesitz zu wünschen, so dass die Aufnahme in den MDAX und EPRA-Index tatsächlich gelingt. Die Wartezeit bis dahin wird den Aktionären durch eine stolze Dividendenrendite von über 8 Prozent versüßt.
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