Am 22. August 2001 hatte die AREAL Immobilien und Beteiligungs-AG ihre Aktionäre und Gäste zur diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung in den altehrwürdigen Industrieclub in Düsseldorf geladen. Alexander Langhorst, der für GSC Research berichtet, nahm ebenfalls an der Veranstaltung teil.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Veit Paas eröffnete die Versammlung und begrüßte die rund 30 erschienenen Aktionäre, Gäste und Pressevertreter. Nach Erledigung der Formalien erteilte er dem Vorstand Manfred Urbatsch das Wort.
Bericht des Vorstands
Vorstand Urbatsch begrüßte die Erschienenen ebenfalls aufs herzlichste und erläuterte die wesentlichen Ereignisse des Jahres 2000. Auch das abgelaufene Geschäftsjahr stand für die AREAL AG unter der Maxime "Substanz erkennen - Potenzial erschließen".
Das Immobilienportfolio der Gesellschaft wurde im Berichtsjahr um das Parkhaus "Vaterland" (benannt nach dem früher auf dem Grundstück befindlichen Hotel) erweitert. Das in unmittelbarer Nähe des Kasseler Hauptbahnhofs befindliche Objekt verfügt über 360 Stellplätze und konnte aus einer Zwangsverwaltung heraus ersteigert werden. Trotz Verzögerung der operativen Übernahme durch Ansprüche des früheren Eigentümers konnten der bestehende Kundenstamm gesichert und die technische Ausstattung des Parkhauses erneuert werden. Die vorgenommenen Maßnahmen führten bei der besonders attraktiven Gruppe der Kurzzeitparker bereits zu signifikanten Zuwächsen.
Weiteres Potenzial ergibt sich aus Investitionen (Einkaufszentrum) im unmittelbaren Einzugsgebiet des Parkhauses. Eine weitere interessante Option bietet sich nach Aussage von Vorstand Urbatsch durch die Möglichkeit, 300 Stellplätze als baurechtlichen Nachweis für andere Bauvorhaben zur Verfügung zu stellen. Laut eigener Taxierung stellt dies einen Stellplatzwert von etwa 12.000 DM dar, ein Preis, der um etwa ein Drittel unterhalb des von der Stadt Kassel verlangten Preises liegt. Somit ergebe sich zusammen mit den positiven Impulsen aus der laufenden Parkhausnutzung ein erhebliches Wertpotenzial für die Zukunft.
Im Zusammenhang mit der Liegenschaft in Lindenberg, am Ursprungssitz der Gesellschaft, wurden im Berichtsjahr, bedingt durch die Insolvenz der Papierfabrik Knoeckel Schmidt GmbH, Investitionen von rund 60.000 DM in eine neue Kleinkläranlage fällig. Zusätzlich konnten rund 1.400 Quadratmeter Fläche in Lindenberg veräußert werden. Derzeit beobachte man aufmerksam die Vorstellungen der Gemeinde zur künftigen Nutzung des Geländes der ehemaligen Papierfabrik.
Positiv verlief die Wertentwicklung des Logistikobjekts in Rheda-Wiedenbrück. Laut Analyse eines vereidigten Sachverständigen ruhen auf diesem Objekt stille Reserven von 4,2 Mio. DM. Die Fremdbewertung von Objekten führe man von Zeit zu Zeit durch, um mögliche unterschiedliche Markteinschätzungen frühzeitig zu erkennen. Die Mietauslastung liegt bei den mehrheitlich im Besitz von AREAL befindlichen Objekten weiterhin bei über 90 Prozent.
Im Vorgriff auf die zu Beginn des Jahres 2002 in Kraft tretende Steuerreform seien Vorstand und Aufsichtsrat zu dem Ergebnis gelangt, künftige Aktivitäten über 100-prozentige Tochtergesellschaften abzuwickeln, um eine steuerfreie Veräußerung zu ermöglichen.
Die Bilanz des Jahres 2000 blieb somit nach Aussage des Vorstands nicht unberührt von den Auswirkungen der kommenden Steuerreform. So habe man sich dazu entschlossen, den Gewinn im laufenden Jahr möglichst moderat zu gestalten, um im Jahr 2002 von den Veränderungen im Steuerrecht zu profitieren. So wurde beispielsweise eine Rückstellung nach § 6b Einkommensteuergesetz in Höhe von 300.000 DM geschaffen, die auch als Gewinn hätten ausgewiesen werden können. Ebenso wurde das Ergebnis durch Vorleistungen für künftige Geschäfte belastet.
Der Jahresüberschuss der Gesellschaft sank vor diesem Hintergrund auf 0,179 Mio. DM nach 1,259 Mio. DM im Jahr 1999, und der Jahres-Cash-Flow nach DVFA/SG ging von 1,875 Mio. DM auf 1,199 Mio. DM zurück. Die nach wie vor positive Entwicklung soll durch die Beibehaltung der letztjährigen Dividende unterstrichen werden. Für den anrechnungsberechtigten inländischen Aktionär ergibt sich wiederum eine Bruttodividende von 0,52 DM je AREAL-Aktie. Das von der Hauptversammlung zu beschließende genehmigte Kapital soll zusätzliche Optionen der Kapitalaufnahme zum weiteren Wachstum der AREAL AG ermöglichen. Zur Steigerung der Attraktivität der Aktie soll die im vergangenen Jahr durchgeführte Notierung im Handelssystem XETRA beitragen, die überdies auch eine erhöhte Fungibilität gewährleisten soll.
Positives konnte Vorstand Urbatsch auch vom gemeinsam mit der WCM AG durchgeführten Projekt Phönix berichten, einem Bürokomplex in Schwalbach bei Frankfurt. Nach der Fertigstellung im Frühjahr 2002 sei mit einer sehr positiven Entwicklung der 25-prozentigen Beteiligung an diesem Objekt zu rechnen.
Eine wesentliche Veränderung ist bei der 16,9-prozentigen Beteiligung DBI AG zu vermelden, an der die IVG ihre seinerzeit von der AREAL AG erworbene mehrheitliche Beteiligung an die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG in Erlangen veräußert hat. Erste Angaben zur künftigen Entwicklung der DBI AG erwartet Herr Urbatsch von der dortigen Hauptversammlung am 31. August 2001 in Bonn.
Erfreulich gestalten sich ebenfalls die Optionen auf ein bebautes sowie auf ein unbebautes Grundstück in Mörfelden, in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Flughafen. Die 22.000 qm große Logistikimmobilie ist bis zum Jahr 2007 an die Firma "ROWENTA" vermietet. Das rund 21.000 qm große unbebaute Grundstück bietet interessante Möglichkeiten einer Entwicklung. Bereits wenige Monate nach Beginn dieses Engagements zeichnet sich nach Angabe des Vorstands ein großes Interesse am Markt ab. Das Preisniveau dürfte sich dank der optimalen Anbindung an den Flughafen künftig deutlich positiv entwickeln.
Beim Objekt in der Berliner Meinekestraße konnte das bestehende Engagement von 38,8 Prozent an der Frericks GmbH durch den Erwerb eines angrenzenden Objekts um 988 Stellplätze in einem Parkhaus sowie 3.000 qm Büro- und rund 5.700 qm Laden- und Lagerflächen aus einer Zwangsversteigerung erweitert werden.
Derzeit strebt man auch den Erwerb des dazugehörenden Grundstücks (bisher Erbpacht) an, der bereits beurkundete Kaufvertrag steht jedoch aktuell noch unter Gremienvorbehalt, so Vorstand Urbatsch weiter. Durch die nun erfolgte Zusammenführung konnten die Wertminderungen, die durch schwelende Konflikte und die rechtliche Trennung entstanden sind, aufgeholt und erhebliche künftige Wertschöpfungspotenziale erschlossen werden.
Neben dem weiteren Ausbau des Immobilienportfolios der AREAL AG sowie der Umsetzung der skizzierten Aktivitäten in den kommenden Monaten rückt laut Vorstand allmählich auch der Zeitpunkt näher, an dem beim einen oder anderen Objekt die Zeit für die Realisierung von Wertsteigerungen gekommen ist.
Allgemeine Diskussion
Im Vorfeld der Hauptversammlung wurden bereits einige Fragen per Internet an die Hauptversammlung gerichtet, die der Aufsichtsratsvorsitzende Paas mit der Bitte um Beantwortung vortrug. Zum einen wurde nach der Aktionären gefragt, die zugunsten des Streubesitzes auf ihren Dividendenanspruch verzichtet haben, zum anderen nach den Großaktionären der AREAL AG.
Bei diesen Aktionären handelt es sich nach Aussage von Vorstand Urbatsch um jene Investoren, die die Neuausrichtung der Gesellschaft vorantreiben, im Wesentlichen also die Familien Baumjohann und Urbatsch. Diese Aktionärsgruppe sei auch maßgeblich an der AREAL AG beteiligt, darüber hinaus verfüge auch die Allerthal-Werke AG über eine Beteiligung von über 5 Prozent an der Gesellschaft, so der Vorstand weiter.
Aktionär Winkler erkundigte sich nach den möglichen Auswirkungen der unter der Bezeichnung Basel II bekannt gewordenen neuen Richtlinien zur Eigenkapitalunterlegung von ausgereichten Krediten für Banken auf die Finanzierung der Projekte der AREAL AG. Vorstand Urbatsch erklärte hierzu, er sei bemüht, die Eigenkapitaldecke der Gesellschaft weiter zu stärken, um eine größere Unabhängigkeit von den Banken zu erreichen. Eine verstärkte Eigenkapitalausstattung schließe zudem Probleme mit Basel II aus.
Auf die ebenfalls von Herrn Winkler gestellte Frage, ob die Gesellschaft bei geringerer wirtschaftlicher Aktivität gleichsam aus der Substanz leben könnte, antwortete der Vorstand, diese Fragestellung sei wohl eher theoretischer Natur, und er habe zumindest nicht die Absicht, eine Strategieänderung hin zu einer Bestandsgesellschaft vorzunehmen.
Als Nächster erkundigte sich Aktionär Weeke nach der Höhe der Beteiligung an der DBI Dortmunder Beteiligungen und Immobilien AG (WKN 554 950, frühere Dortmunder Stiftsbrauerei AG) und nach der künftigen Ausrichtung dieser Gesellschaft, nachdem die bisherige Großaktionärin IVG Holding ihre Mehrheitsbeteiligung an der DBI AG veräußert hat.
In seiner Antwort bezifferte Herr Urbatsch die Höhe der Beteiligung der AREAL AG an der DBI AG auf 16,7 Prozent. Zum neuen Großaktionär, der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KG aA (DIC AG) in Erlangen könne er nur wenige Angaben machen, nähere Einzelheiten über die DIC AG sowie die Zukunft der DBI AG erwartet er von der Hauptversammlung der DBI AG am 31. August 2001. Die DIC AG sei nach seinen Informationen im Jahre 1998 von verschiedenen Kapitalgebern, darunter Banken sowie dem Haus Thurn und Taxis, gegründet worden, und sie sei im Immobilienbereich tätig.
Abstimmungen
Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache gegen 11:40 Uhr wurde die Präsenz mit 854.415 Aktien oder 65,1 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche zur Beschlussfassung anstehenden Tagesordnungspunkte wurden von der Hauptversammlung einstimmig ohne Gegenstimmen und Enthaltungen verabschiedet.
Im Einzelnen waren dies die Zahlung einer Dividende von 0,52 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 5) sowie die Schaffung eines genehmigten Kapitals von insgesamt 656.250 Euro (TOP 6).
Unter Tagesordnungspunkt 7 standen Wahlen für den Aufsichtsrat an, bei denen die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder Veit Paas, Karl-Josef Baumjohann und Dr. Jürgen Krämer wiedergewählt wurden. Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr wurde die Dr. Woelke Treuhandgesellschaft mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Herford, gewählt (TOP 8).
Fazit
Der Aktienkurs der AREAL AG entwickelte sich seit der letzten Hauptversammlung leicht rückläufig. Dem gegenüber ist es dem Management gelungen, weitere attraktive Objekte ins Portfolio aufzunehmen oder bestehende Objekte durch geschickte Akquisitionen zu ergänzen und somit erhebliche stillen Reserven in der Bilanz zu schaffen.
Vor dem Hintergrund der vorhandenen Immobiliensubstanz sowie der wiederkehrenden Einnahmen hieraus handelt es sich bei der Aktie der AREAL AG um ein aussichtsreiches Investment. Zukünftige Fantasie ergibt sich nicht nur aus der sehr gut durchdachten Investitionspolitik in neue Objekte unter der Prämisse "Substanz erkennen - Potenzial erschließen", sondern auch aus der Beteiligung an der DBI AG.
Die bisher nicht umgesetzte Neuausrichtung der DBI AG durch den früheren Großaktionär IVG Holding scheint nun durch den Mehrheitsverkauf an die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KG aA (DIC AG) in Erlangen endlich voranzukommen. Erste Hinweise auf die künftige Ausrichtung der DBI AG, die in Zukunft unter DCI AG firmieren soll, sind von der dortigen Hauptversammlung am 31. August 2001 zu erwarten.
Vor diesem Hintergrund bleibt die positive Einschätzung für die AREAL AG weiterhin bestehen, eine nähere Quantifizierung des Kurspotenzials ist aufgrund fehlender Informationen zur Neuausrichtung der DBI AG jedoch nicht möglich. Aufgrund der geringen Liquidität in der Aktie sollten Orders in jedem Fall limitiert werden.
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