Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung lud die GIVAG AG ihre Aktionäre am 13. Juni 2003 in den altehrwürdigen Industrieclub in Düsseldorf ein. Der Aufsichtsratsvorsitzende Dietrich Nill (zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der Jeserich AG) begrüßte die rund 50 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen Formalien dem Alleinvorstand Thomas A.C. Göbel das Wort.
Bericht des Vorstands
Herr Göbel begrüßte die Erschienenen ebenfalls sehr herzlich und führte einleitend aus, dass das abgelaufene Geschäftsjahr ein schwieriges Jahr mit einem für die GIVAG AG enttäuschenden Ergebnis war. Die Hoffnungen zum Zeitpunkt der letztjährigen Hauptversammlung auf eine Besserung des Umfelds haben sich im weiteren Verlauf des Jahres 2002 jäh zerschlagen, so dass nach dem besten Jahresergebnis in der Geschichte der Gesellschaft im Jahre 2001 mit einem Überschuss von 2,9 Mio. EUR, im abgelaufenen Geschäftsjahr ein massiver Verlust nach Steuern in Höhe von 7,3 Mio. EUR hingenommen werden musste.
Hauptbelastungsfaktor im Jahr 2002 war nach Vorstandsangabe die Entwicklung der Wertpapiere des Finanzanlagevermögens, auf die im Berichtsjahr außerplanmäßige Abschreibungen im Volumen von fast 8 Mio. EUR vorgenommen werden mussten. Diese Abschreibungen wurden laut Herrn Göbel in voller Höhe ergebniswirksam und waren nicht steuerlich abzugsfähig.
Trotz der unbefriedigenden Entwicklung des Wertpapierbestands im vergangenen Jahr konnte die Gesellschaft aus diesen Aktivitäten im Zeitraum von 1997 bis 2001 positive Erträge im Volumen von 12,7 Mio. EUR vereinnahmen, und nach Verrechnung mit den letztjährigen Abschreibungen verbleibt ein positiver Saldo von 4,7 Mio. EUR. Der Vorstand betonte in seinen Ausführungen, dass es sich bei den genannten Erträgen nicht um buchmäßige Gewinne aufgrund von Bewertungen handelt, sondern es tatsächlich realisierte und vereinnahmte Erträge sind.
Die vorgenommenen Abwertungen bei den Wertpapieren ermöglichen laut Vorstandsangabe nicht nur einen nahezu altlastenfreien Start in das Geschäftsjahr 2003, sondern auch die steuerfreie Vereinnahmung von Erträgen aus der Wertaufholung bei einer Verbesserung des Kapitalmarktumfelds. Neben diesen unerfreulichen Entwicklungen im Bereich der Wertpapiere konnten im Berichtsjahr jedoch auch wichtige Weichen in Richtung der geplanten Ausrichtung der Gesellschaft auf den Immobiliensektor gestellt werden. In der Zukunft soll die GIVAG AG konsequent zu einem Unternehmen der Wohnungswirtschaft umgebaut und in die Lage versetzt werden, die Profitabilität nachhaltig zu sichern.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Umsatzerlöse im Volumen von 39,343 Mio. EUR gegenüber 29,439 Mio. EUR im Vorjahreszeitraum erwirtschaftet. Diese entfallen zu etwa zwei Dritteln auf die Bewirtschaftung der im Unternehmensbesitz befindlichen Immobilien (26,445 Mio. EUR) und zu einem Drittel auf die Veräußerung von Grundstücken (13,113 Mio. EUR).
Der Anstieg der Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr um 2,197 Mio. EUR resultiert nach Vorstandsangabe im Wesentlichen aus verstärkten Investitionen in die Bestandsimmobilien. Nach den Rechnungslegungsgrundsätzen Wohnungswirtschaft sind größere Instandhaltungsmaßnahmen, die zu einem so genannten Standardsprung in der Qualität der Wohnanlagen führen und einen engen zeitlichen Zusammenhang aufweisen, teilweise nachträglich aktivierbar, was in den Folgejahren zu sonstigen betrieblichen Erträgen und einer positiven Beinflussung der Ertragslage beiträgt.
Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBIT) belief sich im Berichtsjahr auf 10,2 Mio. EUR und erreichte in Bezug auf die Gesamtleistung eine Quote von nahezu 25 Prozent. Bezogen auf das Grundkapital der GIVAG ergibt sich eine EBIT-Rentabilität von 86 Prozent, so Vorstand Göbel weiter. Vor den bereits genannten Abschreibungen auf die Wertpapiere ergibt sich ein EBT (Ergebnis vor Steuern und nach Finanzierungsaufwendungen) von 2,7 Mio. EUR. Ohne die Wertberichtigungen hätte die GIVAG AG nach Vorstandsangabe eine Nachsteuerrendite von 3,2 Prozent auf das betriebswirtschaftliche Eigenkapital erwirtschaftet.
Bedingt durch den Jahresfehlbetrag von 7,257 Mio. EUR, der durch Verrechnung mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr sowie Entnahmen aus den Gewinn- und Kapitalrücklagen ausgeglichen wurde, ergibt sich ein von 20,932 Mio. EUR auf 13,675 Mio. EUR vermindertes Eigenkapital der Gesellschaft. Die Eigenkapitalquote betrug zum Bilanzstichtag rund 6 Prozent.
Zum Bilanzstichtag 2002 verwaltete die GIVAG AG nach Verwaltungsangabe 4.060 Wohneinheiten, 32 Gewerbeeinheiten sowie 2.389 sonstige Einheiten, die überwiegend Garagen, Tiefgaragenstellplätze sowie Carports beinhalten. Mit dem vorhandenen Wohnungsbestand zählt die Gesellschaft nach den Worten von Herrn Göbel zu den mittelgroßen Wohnungsunternehmen in Deutschland.
Der regionale Schwerpunkt der Objekte liegt laut Vorstand nach wie vor mit etwa 80 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Rund 62 Prozent des Wohnungsbestands der GIVAG AG wurde nach dem Jahr 1970 errichtet, und das durchschnittliche Alter des Bestands liegt damit signifikant unter dem Branchendurchschnitt. Unter den Mitgliedsunternehmen des Branchenverbandes GdW beträgt der Anteil der vor 1970 errichteten Objekte rund 76 Prozent.
Im Geschäftsjahr 2001 wurden sämtliche Bestandsimmobilien einer sorgfältigen Portfolioanalyse unterzogen, unrentabel und zu alt erscheinende Objekte wurden bereits veräußert oder stehen zum Verkauf. Herr Göbel betonte jedoch, dass ein Verkauf im gegenwärtig schlechten Umfeld nur erfolgt, wenn ein vertretbares Ergebnis erzielt werden kann, es werden keine Verkäufe um jeden Preis angestrebt.
Die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter ohne Umlagen beläuft sich auf gut 4,50 EUR (Vj.: 4,31 EUR), im Bereich der gewerblichen Vermietung wurde in 2002 eine Kaltmiete von 7,60 EUR nach 7,10 EUR im Vorjahr erzielt. Das Mietsteigerungspotenzial für das laufende Geschäftsjahr bezifferte der Vorstand auf etwa 121 TEUR, die Leerstandsquote lag mit 5 Prozent im Branchenschnitt.
Bezüglich der Verbindlichkeiten der GIVAG AG im Gesamtvolumen von 208,87 Mio. EUR (Vj.: 214,483 Mio. EUR) führte Vorstand Göbel aus, dass sich bei den langfristigen Objektfinanzierungen aktuell kein Zinsänderungsrisiko ergibt und dass die Finanzierungsstruktur der GIVAG AG ein branchenübliches Bild aufweist. Mit Blick auf die kurzfristigen Verbindlichkeiten im Volumen von 72 Mio. EUR erklärte er, dass hiervon 48,6 Mio. EUR auf ein variabel verzinsliches Hypothekendarlehen entfallen, welches zur Teilfinanzierung der zum Verkauf stehenden Grundstücke dient.
Die kurzfristige Finanzierungsform wurde gewählt, um im Veräußerungsfall Vorfälligkeitsentschädigungen an die finanzierende Bank zu vermeiden. Bei einem sich abzeichnenden Zinserhöhungsrisiko soll diese Finanzierung laut Vorstand aus Vorsichtsgründen in ein lang laufendes Darlehen umgewandelt werden. Weitere 21,1 Mio. EUR entfallen auf einen Teilbetrag aus der vereinbarten Stundung im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb im Jahre 2000. Der dort vereinbarte Zinssatz wurde seitens des Vorstands als günstig bezeichnet. Der Bestand an liquiden Mitteln lag zum Bilanzstichtag bei 4,1 Mio. EUR.
Mit der Entwicklung des Börsenkurses der GIVAG-Aktie im Berichtsjahr zeigte sich Herr Göbel indes vollkommen unzufrieden. Gegenüber dem Bilanzstichtag konnte sich die Unternehmensbewertung allerdings von 3,2 Mio. EUR auf annähernd 6,9 Mio. EUR mehr als verdoppeln.
Das erste Quartal 2003 war nach Vorstandsangabe von einem weiter anhaltenden schwachen konjunkturellen Umfeld in Deutschland geprägt. Die Umsatzerlöse bewegen sich im Rahmen der Planungen, das Vorsteuerergebnis der ersten drei Monate des Jahres 2003 beläuft sich nach Aussage des Vorstands auf rund 900 TEUR. Für das Gesamtjahr zeigte sich Herr Göbel zuversichtlich, in den Bereich positiver Ertragsüberschüsse zurückzukehren.
Im Zuge der Ausrichtung auf Wohnimmobilien sind in den kommenden drei Jahren Modernisierungen und planmäßige Instandsetzungen im Rahmen der Werterhaltungs- und Wertsteigerungsstrategie mit einem Gesamtvolumen von etwa 6,3 Mio. EUR an den Standorten in Aachen, Eschweiler und Hilden vorgesehen. Davon entfallen rund 2 Mio. EUR auf Maßnahmen des laufenden Geschäftsjahres.
Erklärung von Dr. Dix (Finanzvorstand der Jeserich AG)
Im Anschluss an die Ausführungen des Vorstands stellte Dr. Dix den Aktionären der GIVAG AG kurz die Jeserich AG vor. Die Beteiligung an der GIVAG AG ist nach seinen Angaben unter langfristigen Gesichtspunkten und als unternehmerisch ausgeprägt erfolgt. Seitens der Jeserich AG ist laut Dr. Dix kurzfristig die Aufstockung des Anteils von aktuell 31,85 Prozent auf über 50 Prozent geplant. In der Jeserich-Gruppe soll die GIVAG AG als Bestandsgesellschaft für Wohnimmobilien ausgerichtet werden und damit eine wichtige Rolle spielen.
Kurzfristig erwartet Dr. Dix keine deutliche Verbesserung des Kursniveaus der GIVAG AG. Mittel- bis langfristig und nach erfolgter Ausrichtung auf den Bereich Wohnimmobilien dürften sich die Anstrengungen aber auch positiv auf das Kursniveau auswirken.
Allgemeine Aussprache
Als erster Redner meldete sich Herr Tüngler, Landesgeschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), zu Wort und zeigte sich durchaus erfreut über den Einstieg eines neuen Großaktionärs bei der GIVAG AG. In Bezug auf die nicht unerhebliche Fremdmittelfinanzierung erkundigte sich der DSW-Vertreter nach dem Ergebnis der bankinternen Ratings der Gesellschaft.
Nach Vorstandsangabe ist der Gesellschaft über die Ergebnisse derartiger Bemühungen seitens der Banken nichts bekannt. Herr Göbel wies in seiner Antwort ergänzend auf den Umstand hin, dass die GIVAG AG ihr operatives Geschäft ohne die Inanspruchnahme von Betriebsmittelkrediten abwickelt. Bei den langfristigen Finanzierungen handelt es sich nach Angabe der Verwaltung um langfristig ausgerichtete Objektfinanzierungen, zu deren Besicherung die finanzierten Objekte dienen.
Hinsichtlich des für das laufende Jahr geplanten Verkaufsvolumens erklärte der Vorstand, dass im laufenden Jahr ein Immobilien- und Grundstücksbestand in Höhe von bis zu 20 Mio. EUR zum Verkauf steht. Herr Göbel wies angesichts des schwachen Umfelds jedoch nochmals darauf hin, dass eine Veräußerung nur bei der Erzielung eines angemessenen Erlöses in Frage kommt.
Besorgt zeigte sich Herr Tüngler in Bezug auf die Verbindlichkeit der Gesellschaft gegenüber der WCM-Gruppe in Höhe von rund 54 Mio. EUR aus dem Erwerb von Immobilien. Laut Vorstand stellt diese Verbindlichkeit kein Problem dar, da das Darlehen auf unbestimmte Zeit gestundet ist. Dieser Umstand war laut Aussage von Herrn Göbel eine der wesentlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen der Transaktion, weshalb man seitens WCM nicht unter Druck gesetzt werden könne, das Darlehen zurückzuzahlen.
Im Zusammenhang mit den erheblichen Abschreibungen auf die im Gesellschaftsbesitz befindlichen Wertpapiere erkundigte sich der DSW-Sprecher nach näheren Einzelheiten zum Management des Depots der GIVAG. Laut Vorstand wird das Depot durch die Gesellschaft selbst verwaltet. Die Investition in Wertpapiere der Commerzbank AG sowie der WCM erfolgte im Jahre 2000 unter den Gesichtspunkten von ertragsstarken und mit einem hohen Substanzwert ausgestatteten Aktien. Die Aktien der Maternus-Kliniken befinden sich laut Herrn Göbel bereits seit 1996 im Besitz der GIVAG, und durch die Veräußerung der Mehrzahl der damals über 400.000 Aktien sind der Gesellschaft erhebliche positive Erträge zugeflossen. In der vorliegenden Bilanz werden die Aktien der Commerzbank zum 31. Dezember 2002 mit 6,75 EUR, die Aktien der WCM AG mit 1,75 EUR bewertet.
Befragt nach der durchschnittlichen Mieterfluktuation erklärte der Vorstand, dass man bei der GIVAG die durchschnittliche Verweildauer betrachtet. Hier sei es in den vergangenen Jahren zu einer deutlich spürbaren Entwicklung in Richtung einer höheren Flexibilität auf Seiten der Mieterschaft gekommen. Aktuell beträgt die durchschnittliche Verweildauer etwa 7 Jahre, vor wenigen Jahren betrug dieser Wert noch rund 11 Jahre. Auf die Frage nach der künftigen Dividendenpolitik sowie den Maßnahmen zur Verbesserung der Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft erklärte Vorstand Göbel, dass vor möglichen Gewinnausschüttungen an die Aktionäre die Thesaurierung der Gewinne und damit die Stärkung der Eigenmittel im Vordergrund steht.
Herr ten Doornkaat, Vertreter der Schutzgemeinschaft der Kleinaktionäre (SdK), bezeichnete die Wertentwicklung der Wertpapieranlagen der GIVAG AG als vernichtend und erkundigte sich nach der Herkunft der von der Jeserich AG erworbenen GIVAG-Aktien. Nach Angabe von Dr. Dix (Finanzvorstand der Jeserich AG) wurde seitens der Jeserich AG eine schweizerische Bank mit dem Ankauf der Aktien sowie der gesamten Abwicklung der Transaktion beauftragt. Angaben über die genaue Herkunft der Aktien liegen der Jeserich AG nicht vor, diese scheinen nach Angabe von Dr. Dix jedoch überwiegend aus der Schweiz zu stammen.
Danach erkundigte sich Herr Schneider, Vorstand der Allerthal-Werke AG, nach möglichen Abschreibungen auf Immobilien im Umlaufvermögen. Laut Vorstand fallen auf im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien keine Abschreibungen an. Man werde jedoch möglicherweise zum Jahresende die bis dahin nicht veräußerten Objekte umwidmen und künftig ebenfalls im Anlagevermögen führen. Befragt nach dem aktuellen Stand bei der Forderung aus einem Immobilienverkauf in Höhe von 8,6 Mio. EUR erklärte Herr Göbel, dass die zu Grunde liegende Transaktion in den nächsten vier Wochen abgewickelt werden soll.
Abstimmungen
Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache gegen 13:40 Uhr wurde die Präsenz mit 2.906.696 Aktien oder 24,48 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen wurden von der Hauptversammlung einstimmig bei jeweils 785 Enthaltungen verabschiedet. Im Einzelnen waren dies die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3) sowie die Wahl der HRB Treuhand GmbH, Wirtschafts-prüfungsgesellschaft, Neu-Isenburg, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2003 (TOP 4).
Fazit
Das vorgelegte Ergebnis der GIVAG AG für das Geschäftsjahr 2002 ist angesichts der konsequenten Abschreibungen auf die im Bestand der Gesellschaft befindlichen Wertpapiere sowie der Vorbereitungen für die Neuausrichtung des Unternehmens hin zu einer Gesellschaft für Wohnimmobilien mit einem negativen Jahresüberschuss in Höhe von 7,27 Mio. EUR alles andere als zufrieden stellend. Insbesondere die unerwartete Höhe der Wertberichtigungen hat in den vergangenen Monaten den Kurs der GIVAG-Aktie deutlich unter Druck gesetzt und zu einem erheblichen Rückgang gegenüber dem Niveau der letztjährigen Hauptversammlung geführt.
Neues Potenzial mit der Chance auf einen Neuanfang ergeben dürfte sich für die GIVAG AG nach der nun vollzogenen bilanziellen Bewältigung der Wertpapieranlagen durch die auf der Hauptversammlung bekannt gegebene Beteiligung der Kölner Jeserich AG von 31,85 Prozent sowie die erklärte Absicht des neuen Großaktionärs, die Beteiligung sehr zeitnah auf über 50 Prozent aufstocken zu wollen. Unter Führung der Jeserich AG soll die GIVAG konsequent als Gesellschaft für Wohnimmobilien ausgerichtet werden. Von dieser Maßnahme verspricht sich der neue Großaktionär mittel- bis langfristig eine positive und für alle Aktionäre erfreuliche Entwicklung der GIVAG AG.
Für eine Beurteilung der weiteren Entwicklung der Gesellschaft ist es zum gegenwärtigen Zeitpunkt und angesichts der im Detail noch nicht vorliegenden Planungen des neuen Großaktionärs zu früh. Der bereits investierte Anleger sollte seinen Bestand jedoch weiter halten und die weitere Entwicklung beobachten. Möglicherweise bringt die Hauptversammlung der Jeserich AG am 25. Juli 2003 die Antwort auf einige noch offene Fragen bezüglich der weiteren Zukunft der GIVAG AG.
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