Am 8. Juli 2003 fand in Hamburg die diesjährige Hauptversammlung der TAG Tegernsee AG statt. Hierzu hatten sich gegen 11 Uhr im Curio-Haus in der Rothenbaumchaussee ungefähr 200 Aktionäre und Aktionärsvertreter sowie Gäste zusammengefunden, unter ihnen auch Andreas Meyer-Suter von GSC Research. Der Vorstand war vertreten durch die Herren Michael Haupt und Olaf G. Borkers. Auch der Aufsichtsrat war vollständig vertreten durch die Herren Rolf Hauschildt, Prof. Dr. Stephan Breidenbach, Prof. Dr. Ronald Frohne sowie den AR-Vorsitzenden Dr. Lutz R. Ristow. Als Notar war Herr Dr. Herbert Asschenfeldt anwesend.
Auf der HV lagen - neben einem Event-Bericht von GSC Research über die Analystenkonferenz vom 8. Mai 2003 - auch noch weitere Informationen aus, etwa ein Artikel aus der Wirtschaftswoche vom 1. Juli 2003, in dem es unter der Überschrift "Immobilien: Hans Eichel zahlt" vor allem um die steuerlichen Vorteile bei Denkmal-geschützten Objekten ging, wobei der erfolgreiche Verkauf von Eigentumswohnungen in Leipzig durch die TAG-Tochter JUS AG erwähnt wurde. Auch war eine Analyse der Hamburgischen Landesbank vom 26. Mai 2003 erhältlich, in der ein "Fair Value" der TAG-Aktie mit 9,45 EUR beziffert wurde.
Bericht des Aufsichtsrats
Kurz nach 11 Uhr eröffnete Herr Dr. Ristow diese 120. Hauptversammlung und hieß alle anwesenden Aktionäre und Aktionärsvertreter sowie Gäste willkommen. Ganz besonders begrüßte er auch die Vertreter der Presse und dankte für die objektive und faire Berichterstattung in den Medien. Er wies darauf hin, dass dieses die zweite HV in Hamburg und im Curio-Haus ist nach 118 früheren HV´s am Tegernsee und in München. Weiter erwähnte Herr Dr. Ristow, dass er und der Vorstand im Anschluss an die HV sowie das vorbereitete Buffet für weitere Fragen zur Verfügung stehen.
Die TAG Tegernsee AG hat sich nach den Worten von Herrn Dr. Ristow schnell von der alten, ehrwürdigen Eisenbahngesellschaft in eine Immobiliengesellschaft gewandelt. Die Geschäftsbereiche der Holding sind nunmehr in die drei Kernbereiche Wohnungswirtschaft, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien unterteilt, die über die Beteiligungen an der Bau-Verein zu Hamburg AG, der JUS AG und der AGP AG betrieben werden.
Herr Dr. Ristow räumte ein, dass man im Geschäftsjahr 2002 im Hinblick auf einen etwaigen Erwerb drei Gesellschaften im Bereich Gewerbeimmobilien sehr gründlich geprüft hat, wegen unterschiedlicher Preisvorstellungen jedoch keinen Abschluss realisieren konnte. Allerdings haben sich die Preise in diesem Segment zwischenzeitlich deutlich ermäßigt. Insoweit sei zu konstatieren, dass – wie Dr. Ristow es formulierte – "die Zeit für uns gearbeitet hat". Die Kaufzurückhaltung war daher richtig, betonte er.
Im Wohnimmobilienbereich hat die TAG an mehreren kleinen und größeren Bieterverfahren teilgenommen. Dabei ging es um den Einstieg bei strategischen Partnern. Als großes Verfahren erwähnte Herr Dr. Ristow die Privatisierung der Kölner GAG. Hier hat der Rat der Stadt Köln jedoch eine Entscheidung dreimal abgelehnt. Allgemein habe man eine strenge Kaufzurückhaltung geübt und daher den Bestand an Wohnungen nicht wesentlich erhöht.
Zu den allgemeinen Rahmenbedingungen bemerkte Herr Dr. Ristow, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2002 durch eine Verunsicherung und Kaufzurückhaltung gekennzeichnet war, wozu vor allem die politische Diskussion um die Eigenheimzulage und deren Wegfall bzw. Fortbestand sowie sonstige steuerlich bedeutende Gegebenheiten in der Immobilienbranche beitrug. Als nachhaltige Ziele definierte Herr Dr. Ristow ein Wachstum der TAG von innen wie von außen. Die Zurückhaltung bei den Banken mache die Erreichung dieser Ziele nicht leichter.
Weiter führte Herr Dr. Ristow aus, dass die Gesellschaft im Jahr 2002 nur teilweise die gesteckten Ziele erreicht hat. Im Herbst 2002 sei die Meldung erfolgt, dass sich das Ergebnis nicht entwickelt wie vorgesehen. Trotz eines vollen Engagements und der nachhaltigen Strategie konnte das Ziel eines weiteren Wachstums und einer deutlichen Ergebnisverbesserung nicht erreicht werden.
Das zweite Halbjahr 2003 gebe die Möglichkeit zu einer Kooperation und/oder Fusion mit einem starken Partner im Immobilienbereich. Über detaillierte Pläne könne er jedoch zur Zeit noch nichts sagen. Allgemein verwies Herr Dr. Ristow auf die besser gewordenen Chancen auf dem Immobilienmarkt. Insoweit bemerkte er, dass der Börsenkurs dann auch wieder nach oben gehen werde, "da, wo er hingehört". Dazu erwähnte er auch die bestehenden positiven Analysenmeinungen zur TAG-Aktie.
Die TAG habe den Bau-Verein zu Hamburg wieder nach oben gebracht; er betonte, dass die dortige positive Entwicklung ganz wesentlich auf dem Engagement der Gesellschaft basiert. 2002 sei es realistisch gewesen, hier eine positive Entwicklung vorherzusagen. Er – Herr Dr. Ristow – und seine Familie seien hier sehr engagiert. Mit der HSH Nordbank, der ehemaligen Hamburgischen Landesbank, hat man einen starken Partner und Aktionär gefunden. Daneben konnte die TAG auch die Landesbank Sachsen als Partner gewinnen. Zudem haben sich Investment-Gruppen beteiligt und Joint-Ventures ergeben.
Zur Gewinnentwicklung betonte Herr Dr. Ristow, dass es das Ziel ist, die Gesellschaft zu stärken, um bald eine Dividende ausschütten zu können. Dabei müssen das Wachstum und die Verbesserung des Ergebnisses parallel verlaufen.
Nach den üblichen Formalien übergab Herr Dr. Ristow sodann das Wort an den Vorstand für dessen Bericht, beginnend mit Olaf Borkers.
Bericht des Vorstands
Herr Borkers begrüßte seinerseits alle Erschienenen recht herzlich und wies zunächst auf das für die Gesellschaft schwierige Umfeld hin, das nunmehr schon im dritten Jahr im Immobiliengeschäft besteht, bevor er vor diesem Hintergrund die Struktur des Konzerns, die wichtigsten Ereignisse und die Anpassung der Strategie an dieses Umfeld im Berichtsjahr erläuterte.
Die mehrheitliche Übernahme des Bauvereins wurde im Jahr 2002 erfolgreich abgeschlossen. Im Herbst 2002 erfolgte dann eine Reduzierung der Planziele. Die weitere Beteiligung an einer Gesellschaft im Gewerbeimmobilienbereich wurde zurückgestellt; man habe sich gezielt in einem schwächer werdenden Markt zurückgehalten. An der Erweiterung des Wohnimmobilienbereichs wird festgehalten. Dabei soll die Zusammenarbeit mit Dritten gestärkt werden. Die JUS AG verfügt etwa über Modelle zur Steuerersparnis für Investoren.
Anschließend erläuterte Herr Borkers kurz die Tagesordnungspunkte. Neben den üblichen Punkten 1 bis 3 (Bericht, Entlastung Vorstand und Aufsichtsrat) geht es in TOP 4 um eine Satzungsänderung aufgrund des Transparenz- und Publizitätsgesetzes. Über TOP 5 wird eine Erhöhung um 50 Prozent des Grundkapitals ermöglicht, mit TOP 6 werden neue Wege zur Finanzierung durch ein bedingtes Kapital von bis zu 50 Mio. EUR eröffnet. In TOP 7 ist die erneute Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien vorgesehen, unter TOP 8 die erforderliche Neuwahl der Mitglieder des Aufsichtsrats nach Ablauf der Mandate. TOP 9 betrifft schließlich die Wahl des Abschlussprüfers für 2003. Hier begrüßte Herr Borkers den persönlich anwesenden Abschlussprüfer Herrn Harald Schröder.
Weiter wies Herr Borkers auf die Umstellung des Rechnungswesens von HGB auf IAS bzw. IFRS hin. Insoweit bestehen zwei Geschäftsberichte: der AG-Jahresabschluss nach HGB und der Konzernabschluss nach IAS. Der Substanzwert wird nach den Worten von Herrn Borkers bei dem Abschluss nach IAS besser abgebildet, wie einem Vergleich der Zahlen von 2002 und 2001 zu entnehmen ist. In den rückwirkend umgerechneten Zahlen von 2001 ist aber auch eine Einbeziehung des Bau-Verein vollzogen worden. Insoweit ist ein Vergleich nur sehr bedingt möglich.
Im Einzelnen erläuterte Herr Borkers dann die Kennzahlen des Konzerns in 2002. In der Gewinn- und Verlustrechnung stiegen die Umsatzerlöse in 2002 von 128,9 auf 142,4 Mio. EUR. Das EBITDA bezifferte er auf 20,7 Mio. EUR in 2002 nach 1,4 Mio. EUR im Vorjahr. Die Erhöhung kam vor allem durch die Neubewertung der Renditeliegenschaften zustande, die bei IAS ergebniswirksam erfolgen muss.
Beim Goodwill ist dagegen erstmals eine Abschreibung von 2 Mio. EUR erfolgt. Das EBT belief sich auf 2,3 Mio. EUR nach minus 15,6 Mio EUR in 2001. Das Konzernergebnis nach IAS konnte auf 1,0 Mio. EUR gesteigert werden nach minus 7,9 Mio. EUR im Vorjahr. Das Ergebnis je Aktie gemäß IAS lag in 2002 unverwässert bei 0,21 EUR nach minus 2,03 EUR im Vorjahr.
Eingehend auf die Bilanz gab Herr Borkers zum Anlagevermögen an, dass die Renditeliegenschaften von 78,8 auf 82,0 Mio. EUR in 2002 höher bewertet wurden. Ebenso ergab sich eine Höherbewertung durch Anteile an der JUS AG beim Geschäftswert von 27,7 auf 38,0 Mio. EUR in 2002. Das Umlaufvermögen dagegen hat sich bei den Grundstücken von 330 auf 314 Mio. EUR in 2002 ermäßigt. Zudem reduzierten sich die liquiden Mittel von 40,8 auf 9,6 Mio. EUR. Insoweit sank die Bilanzsumme von 617 auf 576 Mio. EUR. Das Eigenkapital belief sich zum Stichtag auf 103 Mio. EUR, entsprechend einer Quote von 17,6 Prozent im Konzern.
Während der Konzernabschluss wegen der Umstellung auf IAS nur eingeschränkt mit dem Vorjahr vergleichbar sei, ist die Vergleichbarkeit beim HGB-Abschluss der AG gegeben. Insoweit ging Herr Borkers auf die Gewinn- und Verlustrechnung der TAG AG näher ein. Nach HGB betrugen die Umsatzerlöse hier in 2002 wie im Vorjahr 0,3 Mio. EUR. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf 1,2 nach 0,7 Mio. EUR im Vorjahr.
Allerdings ergab sich in der AG vor allem durch die erhöhten sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie Zinsen ein Jahresfehlbetrag in Höhe von minus 2,4 Mio. EUR nach einem Jahresüberschuss von 1,6 Mio. EUR im Vorjahr. Wegen dieses Jahresfehlbetrages in der AG ist es nicht möglich, an die Aktionäre eine Dividende auszuschütten. Ergänzend erwähnte Herr Borkers noch, dass ein außerordentlicher Ertrag in der AG durch eine Pfandfreigabe in Höhe von 750 TEUR angefallen ist.
Sodann erläuterte er die einzelnen Positionen der Bilanz der AG und stellte den Anstieg der Bilanzsumme von 2,8 Mio. EUR im Jahr 1999 über 5,2 und 89,5 Mio. EUR in 2000 und 2001 auf nunmehr 122,7 Mio. EUR in 2002 heraus. Im Jahr 2002 erhöhten sich allein die Anteile an verbundenen Unternehmen von 4 Mio. auf 99 Mio. EUR, was mit der Übernahme des Bau-Verein zu Hamburg zusammen hängt.
In Bezug auf die Geschäftsentwicklung des Jahres 2002 führte Herr Borkers zunächst die Erhöhung der Beteiligung am Bau-Verein auf 87,9 Prozent an. Im Februar wurde der Anteil an der JUS AG von 75 auf 94 Prozent aufgestockt. Im Juni 2002 konnte eine Beteiligung von 66,7 Prozent an der AGP AG in München erworben werden. Im Juli wurden 1,72 Mio. EUR Gratisaktien ausgegeben, so dass sich das Grundkapital auf 5,16 Mio. EUR erhöhte. Schließlich erwähnte er noch die Gründung der REAL Immobilien GmbH im November 2002 und die Zusammenarbeit mit der Landesbank Sachsen. Ein Vertreter der Landesbank Sachsen war auch auf der HV anwesend, den er herzlich begrüßte.
Für das erste Quartal des Geschäftsjahres 2003 bezifferte Herr Borkers die Umsatzerlöse auf 23,6 nach 34,2 Mio. EUR im Vorjahreszeitraum. Das EBITDA lag bei 3,5 (Vorjahr 3,4) Mio. EUR. Nach den von 0,2 auf 0,5 Mio. EUR erhöhten Goodwill-Abschreibungen belief sich das EBIT auf 2,6 Mio. EUR gegenüber 2,8 Mio. EUR im Vorjahreszeitraum. Das Konzernergebnis gab er mit minus 2,2 (Vj.: -1,7) Mio. EUR an.
Schließlich erwähnte Herr Borkers noch den Zufluss von 4,2 Mio. EUR durch eine Barkapitalerhöhung seitens der HSH Nordbank, der ehemaligen Hamburgischen Landesbank. Die HSH Nordbank verfügt nunmehr über einen Anteil von 7 Prozent am Grundkapital der Gesellschaft. Die HSH bekenne sich im Gegensatz zu vielen anderen Banken weiter zum Immobiliengeschäft. Insoweit freute sich Herr Borkers, auch einen Vertreter der HSH auf der HV begrüßen zu können.
Anschließend ging Herr Borkers auch seinerseits auf die dauernde, negative Diskussion über die Eigenheimzulage seit dem Steuervergünstigungsabbaugesetz ein. Insoweit sei es nicht möglich, eine seriöse Prognose für 2003 zu wagen. Die JUS AG profitiert schon jetzt durch die Bewerbung der Stadt Leipzig für die Olympischen Spiele über ihre dortigen Projekte. Durch Partnerschaften, Kooperationen und Fusionen sah Herr Borkers den TAG-Konzern im Markt gut aufgestellt.
Zum Aktienkurs bedauerte Herr Borkers, dass die Entwicklung des Jahres 2002 nicht erfreulich verlaufen ist und ein Kursverlust von 66,8 Prozent zu verzeichnen war. Die Aktie enthält nach Ansicht der Analysten Kurspotential. Zum 1.1.2003 wechselte die TAG-Aktie in den Prime Standard der Deutschen Börse und blieb erfreulicherweise auch nach der Neusegmentierung im SDAX. Mit diesen Worten gab Herr Borkers das Wort weiter an seinen Vorstandskollegen Michael Haupt.
Herr Haupt erläuterte kurz den Werdegang der AG bis zu dieser 120. Hauptversammlung. Am 1. August 1883 fuhr die erste Lokomotive der Tegernseebahn in den Bahnhof Gmund ein. Im letzten Jahr konnte die Gesellschaft bereits das 100jährige Bestehen des Bahnhofs Tegernsee feiern. Am 26. Juli 2007 werde es 125 Jahre her sein, dass König Ludwig von Bayern die Tegernsee-Bahn eingeweiht hat. Insoweit hoffte er, dass dann durch eine erfreuliche Kursentwicklung etwas mehr Grund zum Feiern bestehe.
Allgemein führte Herr Haupt aus, dass das Immobiliengeschäft und der Wohnungsmarkt im Jahr 2002 durch starke Entzugserscheinungen geprägt waren. Dazu verwies er auf ein noch heute aktuelles Zitat über die erhoffte Wende aus dem Buch von Kurt Biedenkopf und Meinhard Miegel aus dem Jahre 1978: "Wohnungsmarkt am Wendepunkt".
Der Wohnungsmarkt entwickelte sich den Aussagen Herrn Haupts zufolge in den vergangenen Jahren von der Förderung des sozialen Wohnungsbaus hin zur Subjektförderung. Insoweit werde auch weiter der Markt für Eigentumswohnungen belebt werden. Dagegen liegt der Mietwohnungsbau darnieder. Hier seien schon jetzt Engpässe in den kommenden Jahren vorherzusehen. Auch wies er darauf hin, dass immer mehr Haushalte eine größere Fläche an Mietwohnungen beanspruchen. Im Jahr 2002 ist der Flächenverbrauch pro Kopf um 0,4 qm weiter angestiegen. Erste Verknappungen von Mietwohnungen in den Großstädten gebe es bereits, die Mieten würden in den Metropolen ansteigen.
Detailliert zeigte Herr Haupt anschließend die Preisfestlegung bei der TAG auf. Es bestehen etwa 250 Arbeitstage in Deutschland, an denen Immobilien verkauft werden könnten - "wir arbeiten zwar auch am Wochenende, aber man braucht ja einen Notar". An jedem dieser Tage veräußere die Gesellschaft statistisch gesehen zwei Immobilien. Die Jahresproduktion beläuft sich nämlich auf etwa 500 Einheiten. Der durchschnittliche Preis beträgt rund 200 TEUR, entsprechend ergibt sich ein Umsatz von 100 Mio. EUR aus Immobilienverkäufen oder drei Viertel des Konzernumsatzes.
Das Ergebnis im Konzern ergibt sich aus den Gewinnen der Tochtergesellschaften Bau-Verein zu Hamburg AG, JUS AG und AGP AG. Insgesamt betrug der Jahresüberschuss in 2002 rund 5 Mio. EUR. Bei etwa 500 verkauften Einheiten errechnet sich daraus ein Gewinn pro verkaufter Wohnung in Höhe von ca. 10 TEUR. Dies bedeute 500 Verkaufsverhandlungen, 500 Abnahmen, 500 Protokolle, etc. Zwei Mal am Tag "klingelt also bei der TAG die Kasse", wie sich Herr Haupt ausdrückte, mit einem täglichen Beitrag von etwa 20 TEUR zum Jahresüberschuss.
Die Kosten in der Holding belaufen sich nach Angaben von Herrn Haupt auf 4 Mio. EUR etwa für die Hauptversammlung oder Goodwill/AfA. Aus dem Erlös von 5 Mio. EUR aus dem Immobiliengeschäft abzüglich der Kosten von 4 Mio. EUR errechnet sich ein übrig bleibender Gewinn von 1 Mio. EUR im Konzern. Hiermit sei man nicht zufrieden. Die größte Gesellschaft, der Bau-Verein, habe jedoch nun dank der Restrukturierung erstmals ein zufrieden stellendes Ergebnis erreicht. Hier wurden im Jahr 2001 rund 20 Mio. EUR an Wertberichtigungen vorgenommen; die entsprechenden Verluste in 2001 waren einmalig. Nun läuft es im Bau-Verein nach dieser "Punktlandung" mit der Veräußerung sehr gut.
Zum Bau-Verein erläuterte Herr Haupt, dass dort die Hälfte des Umsatzes im Bereich Eigenheim erzielt wird. Über Bauträger stelle man die Versorgung sicher, es gebe dort keine "Vorratsbauten". Im Einzelnen ging Herr Haupt noch auf die Bebauung in der Hafencity durch den Bau-Verein ein, das "Dock 4". Von der Fläche wird die Hälfte (Rückseite) gewerblich und die andere Hälfte (zur Wasserseite) mit 18 Wohneinheiten an Private veräußert. Auch erwähnte Herr Haupt, dass im letzten Jahr ein Streit des Bau-Verein mit dem Finanzamt über ein allerdings ohnehin nur theoretisches Risiko von 25 Mio. EUR beigelegt werden konnte.
Herr Haupt räumte ein, dass von den Prophezeihungen über den Kauf von 50.000 Wohnungen in der letzten HV im vergangenen Jahr nichts geklappt hat. Als Ursache nannte er zu hohe Preisvorstellungen der Anbieter und gescheiterte Privatisierungen. "Das waren nicht unsere Preise", meinte Herr Haupt bezogen auf die von anderen Unternehmen realisierten Geschäfte. Es bestehe jedoch Druck auf die öffentlichen Haushalte und die Versicherungen, sich weiter von Immobilien zu trennen. Die Banken üben ihrerseits Druck aus, um Erlöse zu erzielen.
Insgesamt bestehe ein gespaltener Markt: entweder sei kein Geld vorhanden oder es werde sehr viel Geld in den Markt gepumpt – denn vor allem aus den USA drängt viel Kapital auf den deutschen Immobilienmarkt. Der Wohnungsmarkt in Deutschland werde dort als interessant eingestuft, weil die Deutschen eher auf einen Urlaub verzichten (was dann etwa die TUI trifft) oder beim Auto sparen (das trifft Mercedes) als sich bei den eigenen 4 Wänden einzuschränken. Darum erreicht die Wohnungswirtschaft, also ein Portfolio aus privaten Mietern, auch weiterhin die höchste Bonitätsstufe überhaupt.
Zur JUS AG führte Herr Haupt aus, dass die Bilanzsumme dort etwa 100 Mio. EUR beträgt. Der Umsatz belief sich auf ca. 33 Mio. EUR und es wurde ein Jahresüberschuss von rund 4 Mio. EUR erzielt. Die Modernisierung und der Verkauf von Denkmal-geschützten Häusern besteht bei der JUS schon seit 1992 und laufe gut. 10 Jahre wurde die AG von ihm, Herrn Haupt, allein geführt. Nunmehr ist mit Herrn von Lewinski ein weiterer Vorstand eingetreten. Das Jahr 2002 verlief eher etwas verhalten, indem 77 Wohnungen für insgesamt 13,8 Mio. EUR verkauft wurden.
Allein in Leipzig werden 70 Prozent der Umsätze erzielt. Nicht ohne Stolz wies Herr Haupt insoweit auf die Präsentation des NOK für Olympia in den Räumen der JUS AG in Leipzig und die Tagung des Komitees im Elbsaal hin. Inzwischen ist eine Betriebsgesellschaft gegründet worden. Im sogenannten "Schokoladen-Palais", einer umgebauten ehemaligen Schokoladenfabrik, stehen nun 190 Wohnungen zum Verkauf an. 30 Objekte sind in den letzten Tagen bereits verkauft worden.
Herr Haupt betonte, dass es bei der JUS AG keinen Leerstand gibt. Denn es handele sich bei den Objekten der JUS AG um gewachsene Strukturen und liebevoll sanierte Bauten. Im Waldstraßenviertel in Leipzig sind insgesamt 9 Häuser modernisiert und zu 100 Prozent vermietet worden, wobei die Mieten allerdings mit 5 EUR bis 6,20 EUR pro Quadratmeter auch eher schwach sind. Die Vorschrift für die Sonder-Abschreibung von Denkmalbauten gelte für 10 Jahre. Daneben stellte Herr Haupt unter den Immobilien der JUS AG noch den Adamshof in Berlin vor. Hier sind 110 Wohnungen von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften verkauft worden.
Obwohl kein großer Zukauf erfolgt ist, ist die TAG bereits im Markt für Gewerbe-Immobilien tätig. Hier sei keine Korrektur notwendig. Etwas schmunzelnd meinte Herr Haupt, man sei dort breiter aufgestellt und in verschiedenen Marktsegmenten tätig: so betreffen die 100 Mio. EUR in der Bilanz unter anderem den Busbahnhof, eine Segelschule und die Bahn am Tegernsee. Daneben wird eine Pacht für das Bahnhofs-Stüberl am Tegernsee vereinnahmt. Insgesamt sei die TAG zufrieden mit ihrem Geschäft in gewerblichen Immobilien.
Die REAL Immobilien GmbH verfügt nach Worten von Herrn Haupt über Objekte aus dem Bestand der Landebank Sachsen. Hier gebe es bei den Immobilien "nur Chancen am Markt und keine Risiken". Der Traditionsbesitz am Tegernsee in Gmund und dem Ort Tegernsee besteht fort. Hier ist geplant, die Erschließung des Bahnhofsbereichs Tegernsee voranzutreiben. Dabei soll durch eine Verlegung des Gleisbereichs eine Nutzfläche von 5.000 qm gewonnen werden. Vorne werden dann Wohnungen mit Blick auf den Tegernsee gebaut werden können. Die Fertigstellung des Vorhabens ist für das Jahr 2007 vorgesehen.
Zum Börsenkurs der TAG-Aktie zitierte Herr Haupt eine Stelle im Buch des Karl Weinberger: "Sturm am Tegernsee". Das Zitat endete mit dem Satz "Sie ziehen ab." Die Belagerung vom Tegernsee war damit abgebrochen. Er hoffe, man könne diesen Satz auch bald auf den Kurs der Aktie beziehen. Der Net Asset Value belaufe sich nach interner Berechnung auf 18 EUR. Gestern lag der Kurs allerdings etwas unter 6 EUR. Man müsse das vorhandene Geld in den Immobilienwerten wieder an der Börse sichtbar werden lassen.
Herr Haupt betonte, dass Vorstand und Aufsichtsrat keine Aktien der TAG verkauft haben und dies auch nicht planen. Im Gegenteil habe er Aktien dazu erworben. Zur Aktionärsstruktur erläuterte Herr Haupt, dass er und der AR-Vorsitzende, Herr Dr. Ristow, zusammen mit etwa 20 Prozent der Aktien halten. Hinsichtlich der Vergütungen an Herrn Dr. Ristow im Zusammenhang mit verschiedenen Leistungen für die TAG wies er darauf hin, dass dieser durch sein persönliches Engagement auch viel Geld verloren habe.
Grundsätzlich sei bei der TAG jeder Aktionär willkommen, wenn er der Gesellschaft helfen will. Herr Haupt wies dazu auf ein Sonderprogramm der TAG zur Private Equity mit einer guten Verzinsung bei einem beschränkten Risiko hin, das einer Zwischenfinanzierung von neuen Projekten oder Objekterwerbungen dient und zu dessen Teilnahme er alle anwesenden Aktionäre einlud.
Abschließend zitierte Herr Haupt als Motto der Gesellschaft einen Satz aus Thomas Manns "Buddenbrooks". Danach soll man nur solche Geschäfte am Tage machen, dass man nachts ruhig schlafen könne – daran halte sich auch die TAG. Mit diesen Worten beendete Herr Haupt seine Vorstandsrede und übergab an den AR-Vorsitzenden Dr. Ristow.
Allgemeine Diskussion
Gegen 12:30 Uhr eröffnete Herr Dr. Ristow die Aussprache zu allen Tagesordnungspunkten. Als erster Redner hatte sich Herr Aleff von der Gesellschaft für Wertpapierinteressen (GfW) zu Wort gemeldet. Herr Aleff wies zunächst darauf hin, dass Herr Dr. Ristow eigentlich ein Garant für steigende Kurse sei. Dies gehöre bei der TAG jedoch offenbar der Vergangenheit an. Einen Kursabschlag von über 50 Prozent gegenüber dem realen Wert halte er nicht für gerechtfertigt.
Die Frage, was die TAG-Aktie wert sei, beantwortete Herr Aleff selbst dahingehend, dass der Kurs von heute etwa 6,20 EUR gerade einmal 33 Prozent des Net Asset Value entspreche. Das Eigenkapital werde bei einem derartigen Kurs nicht voll bewertet, die Anlagegüter überhaupt nicht. Allein der sogenannte "Zerschlagungswert" der TAG belaufe sich auf 18,71 EUR. Insofern sei heruntergerechnet ein Kurs von wenigstens 10 EUR gerechtfertigt.
Herr Aleff kam sodann auf die bestehenden Synergiepotentiale der TAG zu sprechen. Die Investoren nutzen seiner Meinung nach immer mehr den Immobilienmarkt im Zuge der Globalisierung. Man werde die TAG-Aktien im Portefeuille erst verkaufen, wenn diese deutlich mehr als auf einen Kurs von 20 EUR ansteigen. Die Kapitalerhöhung sei erfolgreich zu 100 Prozent verlaufen. Insgesamt haben sich einige Einmaleffekte aus der Umstellung auf die IAS ergeben, das "Tal der Tränen" sei jedoch heute durchschritten.
Im Einzelnen wollte Herr Aleff wissen, ob es sich bei TOP 5 um einen Vorratsbeschluss handelt oder ob konkrete Pläne für eine Erhöhung des Grundkapitals bestehen. Desgleichen erbat er nähere Angaben bezüglich der Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen. Auch konkrete Vorhaben im Hinblick auf den Erwerb eigener Aktien interessierten ihn. Zur Beteiligung an der REAL Immobilien GmbH erbat er nähere Erläuterungen zu den Ausführungen auf Seite 38 des Geschäftsberichts. Schließlich erkundigte er sich nach den Verlustvorträgen.
Weiter wollte Herr Aleff wissen, welche Bürgschaften übernommen wurden, ob Prozesse anhängig sind und wie hoch das Fremdwährungsrisiko ist. Bezüglich der bei der JUS bestehenden Struktur mit der Luris AG bat er um nähere Ausführungen. Schließlich fragte er nach etwaigen Akquisitionen von Gewerbeimmobilien. Zur Beziehung zwischen Vorstand und AR begrüßte er die Erklärung nach dem Corporate Governance Kodex. Den Vergütungen seien die hohen persönlichen Verluste von Herrn Dr. Ristow gegenüber zu stellen, die nach seinen Informationen 3,3 Mio. EUR betrugen. Abschließend bescheinigte Herr Aleff der Gesellschaft ein gutes Management und wünschte ihr auch weiterhin viel Erfolg.
Als Nächster hatte sich Herr Hans-Georg Martius von der Schutzgemeinschaft für Kleinaktionäre (SdK) zu Wort gemeldet. Er konstatierte zunächst, dass die Gesellschaft in einem schwierigen Umfeld tätig und dabei in ihrer Strategie weiter gekommen ist. Allerdings seien die Zahlen nach IAS für den Bestand günstiger. Die Eigenkapitalquote liegt mit knapp 18 Prozent nach Ansicht von Herrn Martius zu niedrig und müsste auf 25 oder sogar 30 Prozent erhöht werden. Ansonsten könne man in der momentanen Bankenlandschaft nur schwer bestehen.
Insoweit könne man der Gesellschaft nach Ansicht von Herrn Martius nur gratulieren, dass in 2002 keine Zukäufe erfolgt sind. Diese würden nämlich in 2003 oder 2004 billiger zu haben sein. Zur Beteiligung an der REAL Immobilien GmbH habe es ihn gefreut zu hören, dass dies ein risikoloses Geschäft sei. Gefreut habe er sich auch über die Beteiligung der HSH Nordbank als Aktionär.
Im Gegensatz zu seinem Vorredner sah Herr Martius jedoch die Vermittlungsprovisionen an Herrn Dr. Ristow als kritisch an. Hier solle man doch bitte im voraus sagen, was an Provisionen oder Sondervergütungen anfällt – 3 Prozent oder 700 TEUR seien keine Kleinigkeit. Allerdings sei es bei Herrn Dr. Ristow ein besonderer Fall, da dieser faktisch als Unternehmer tätig werde. Insoweit bat Herr Martius: "Sagen Sie uns bitte alle Beratungsverträge, die mit Herrn Dr. Ristow bestehen".
Dann kam Herr Martius auf die JUS AG zu sprechen. Diese forciere mit Bauträgern die Kooperation. Konkret fragte er nach einem früheren Gewerbegrundstück in Stuttgart. Weiter wollte er wissen, ob das Grundstück am Tegernsee verkauft wurde und wie es um die Anger-Passage in Erfurt bestellt ist. Zum Bau-Verein meinte Herr Martius, dass hier die Bestandsimmobilien wesentlich erweitert werden müssen und nur geringe Erträge erwirtschaftet werden.
Zur Bilanz erbat Herr Martius nähere Angaben zu den Posten "unfertige Bauten/Gebäude" mit einem Betrag von 362 Mio. EUR und fragte, ob diese Vorfinanzierungen nicht auf 200 Mio. EUR reduziert werden können. Zum Segmentvermögen bat er um Erläuterung, warum sich dieses von 220 auf 190 Mio. EUR reduziert hat, jedoch gleichzeitig die Schulden auf 6 Mio. EUR angestiegen sind.
Hinsichtlich der sonstigen betrieblichen Erträge erkundigte sich Herr Martius nach dem Pfanderlös in Höhe von 750 TEUR, den 281 TEUR für Investitionszulagen sowie den unüblichen Zuflüssen aus einer Pensionskasse bei der Gesellschaft. Weiter erbat er nähere Angaben zu dem auf Seite 51 des Geschäftsberichts angegebenen Konzernbeteiligungsbesitz. Insbesondere interessierte ihn, ob Vorstand, AR und Familienmitglieder hieran beteiligt sind. Schließlich fragte Herr Martius nach weiteren Aufträgen an den Wirtschaftsprüfer und wünschte viel Erfolg bei der Umsetzung der Strategie.
Als nächster Redner schritt sodann Herr Dr. Dirk Unrau von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) ans Mikrofon. Herr Dr. Unrau stellte zunächst klar, dass er gegenüber den Vorrednern die Lage noch wesentlich negativer beurteile. Die Prognose sei deutlich verfehlt worden, der Erwerb der Beteiligung am Bau-Verein habe zu einer hohen Verschuldung geführt und die Liquidität habe sich drastisch reduziert. Man habe ein erhebliches Tal der Tränen durchschritten und musste einen starken Niedergang des Aktienkurses miterleben. Gefreut habe ihn dagegen der Ertrag in der JUS AG.
Konkret fragte Herr Dr. Unrau, warum das Ergebnis des Bau-Verein zu Hamburg so schlecht ist. Im Juli 2002 hatte es noch geheißen, dass das Ergebnis wesentlich besser ausfallen werde. Ärgerlich seien die Gewerbeimmobilien im Bestand, hier sei die Prognose nicht gut. Zu den Aufwandsposten falle ihm der hohe Betrag von 3,3 Mio. EUR für Rechts- und Beratungskosten auf, zu welchem er um nähere Angaben bat.
Als wesentlichen Punkt wies er darauf hin, dass der Kurs der Aktien des Bau-Verein zu Hamburg von etwa 12,20 auf nur noch 4 EUR im Jahr 2002 gesunken ist. Daher erkundigte sich Herr Dr. Unrau, warum keine Abschreibungen auf die Aktien vorgenommen wurden. Weiterhin erbat er nähere Erläuterungen zu den auf Seite 42 des Geschäftsberichts beschriebenen Finanzierungsrisiken und wies insoweit nochmals auf die hohe Verschuldung und die geringe Liquidität hin.
Zum Ergebnis für das Jahr 2003 fragte Herr Dr. Unrau nach, ob nach 6 Monaten eine etwas genauere Prognose möglich ist. Insbesondere interessierte ihn, ob bzw. wann eine Dividende gezahlt werden kann. Zu den angedeuteten Kooperationen bzw. Fusionen fragte er, wie wahrscheinlich der Eintritt dieser Pläne ist. Konkret kam er auf einen etwaigen Einstieg bei WCM zu sprechen, wie es in der Presse gerüchteweise zu lesen war.
Herr Dr. Unrau betonte weiter, dass die Erklärung zum Corporate Governance Kodex erfreulich ist; die Abweichungen erschienen ihm nachvollziehbar. Er frage sich jedoch, warum bei der D&O-Versicherung kein Selbstbehalt vereinbart wurde, und bat um Erläuterung.
Im Zusammenhang mit den Zahlungen an Herrn Dr. Ristow im Geschäftsjahr 2002 und 2003, die er nicht personifizieren wolle, fragte Herr Dr. Unrau, warum man dies nicht schon im letzten Jahr gesagt hat. Herr Dr. Ristow habe in den letzten zwei Jahren nach den vorliegenden Unterlagen 3,2 Mio. EUR an Provisionen sowie ein Beratungsvolumen von zusätzlich 715 TEUR und eine Bürgschaftsprovision von 510 TEUR erhalten. Somit seien insgesamt 4,6 Mio. EUR an Herrn Dr. Ristow geflossen.
Dieses Gesamtvolumen bezeichnete Herr Dr. Unrau als unverhältnismäßig. Es gehöre sich einfach nicht, dass ein AR-Vorsitzender derart hohe Zahlungen erhalte, unabhängig davon, dass sich das Geschäft außerdem auch nicht so gut entwickelt hat wie damals erwartet. Zu den 715 TEUR an Beratungshonorar bemerkte er, dass der Vorstand das Geschäft leitet und nicht der AR-Vorsitzende.
Herr Dr. Unrau meinte unter der Beifallsbekundung vieler Teilnehmer, dass das Vertrauen der Anleger missbraucht wird, wenn sich das Management unverhältnismäßig bedient. Damit spielte er auf Zahlungen an Aufsichtsräte oder Aufsichtsräten nahe stehende Gesellschaften an. Auch der Aktionäre wolle eine Rendite, die bei allein 2,3 Mio. EUR an Herrn Dr. Ristow pro Jahr erheblich geschmälert werde. Es müsse ein angemessenes Verhältnis bleiben. Insoweit dürfe auch nicht das Risiko des Herrn Dr. Ristow dagegen aufgerechnet werden.
Konkret fragte Herr Dr. Unrau sodann, wann die Vereinbarung geschlossen worden ist, wonach Herr Dr. Ristow, der im September 2000 das AR-Mandat erhielt, im Bau-Verein eine Provision in Höhe von 3 Prozent erhält. Weiter interessierte ihn, ob es noch weitere Vermittler und Maklerverträge mit dem Bau-Verein bzw. ähnliche Verträge mit Herrn Dr. Ristow gab oder gibt. Schließlich wollte er wissen, welche persönliche Haftung sich bei Herrn Dr. Ristow in Höhe von 3,3 Mio. EUR realisiert hat, und ob insoweit Regressansprüche von Herrn Dr. Ristow gegenüber der TAG bestehen.
Abschließend fragte Herr Dr. Unrau noch nach dem Ansatz einzelner Bilanzpositionen. Hierbei ging es ihm um das Anlagevermögen und die Anschaffungsnebenkosten bei einem Betrag von 4,9 Mio. EUR. Das Vertrauen in die Aktie ist nach seiner Ansicht erschüttert worden, wenn der Aktionär bei einem Kurs von 10 EUR an eine Dividende glaubt, sie aber nicht bekommt. Herr Dr. Unrau schloss mit den Worten, man soll mit Augenmaß agieren, dann werde es auch aufwärts gehen.
Als nächster Redner brachte Herr Eberhard Knebel, Aktionär aus Wiesbaden, seine Besorgnis über den Rückgang im Immobilienmarkt zum Ausdruck und stellte einen von der Gesellschaft prognostizierten Aufwind in Frage. Jeder einzelne Komplex stelle eine Achillesferse der Gesellschaft dar. Die Liste der Beteiligungen von Herrn Dr. Ristow und Zahlungen auf Seite 96 im Geschäftsbericht hielt er für unvollständig. Dieser sei noch für eine Reihe anderer Gesellschaften quasi als "Immobilienmakler" tätig.
Auch sprach Herr Knebel die Vermischung von Funktionen des Aufsichtsrats und des Vorsitzes von Herrn Dr. Ristow mit einer Vorstandstätigkeit oder anderen Geschäftstätigkeiten an. Dies stellt seiner Ansicht nach einen Verstoß gegen das Aktienrecht dar. Insoweit bestehe ein ausgedehntes AR-Mandat und die Verknüpfung von verschiedenen Interessen und Geschäften.
Konkret erbat Herr Knebel genaue Auskunft über Art und Gegenstand der Verträge mit Herrn Dr. Ristow sowie deren Dauer und Bindung. Er fragte auch nach der präzisen Vergütung für das letzte und das laufende Geschäftsjahr. Weiter brachte er die Befürchtung von möglichen Interessenskollisionen zum Ausdruck. Es sei eine Offenlegung der Vorgänge und Durchleuchtung in der AG notwendig. Dazu verwies er auf einen Artikel im "Manager"-Magazin. Dies gelte auch für alle fixen und variblen Bezüge des AR.
Zu TOP 6 bemerkte Herr Knebel, dass dies kaum ein Vorratsbeschluss sein könne. Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen sehe er sehr kritisch und halte eine Manipulation hinsichtlich des Börsenkurses für möglich. Dasselbe gelte auch für TOP 7. Abschließend rief Herr Knebel zu mehr Transparenz und Kontrolle in der Gesellschaft auf.
Als nächster Redner trat danach Herr Gerrit Bakker an das Rednerpult. Er stellte sich als Aktionär vor, der zu einem Einstandskurs von etwa 40 EUR Aktien der TAG erworben habe. Ihn interessierte die Dividendenpolitik in der Gesellschaft, wozu er fragte, ob in erster Linie die Thesaurierung der Gewinne erfolgen soll. Weiter wollte er wissen, wie hoch der Zinssatz bei der Wandelanleihe nach TOP 6 zu bemessen sei gegenüber dem Zinssatz für die Einlagen im Rahmen des erwähnten Private Equity Angebots.
Schließlich erkundigte sich Herr Bakker nach dem Leerstand im Immobiliengeschäft und dem Anteil der Vermietungen. Zu dem Net Asset Value von angeblich 18 EUR fragte er nach entsprechenden Beträgen bzw. Werten aus den Vorjahren. Abschließend fragte er, wohin der Kurs gehen werde.
Als letzter Redner fragte Herr Sprenger nach einem möglichen Vandalismus bei den Ost-Immobilien.
Antworten
Gegen 13:45 Uhr übernahm zunächst Herr Borkers für den Vorstand die Beantwortung der Fragen. Zu TOP 5 gab er an, dass es sich hierbei wirklich nur um einen Vorratsbeschluss handele. Es seien keine konkreten Maßnahmen geplant. Der Bezugsrechtsausschluss von maximal 10 Prozent sei gesetzlich so vorgesehen. Zu TOP 6 bemerkte er, dass die Ausgabe einer Wandelanleihe im Streubesitz nicht zu einer Verwässerung führen werde. Das Optionsrecht sei an den Börsenkurs angelehnt, der so hoch wie möglich sein soll, um zu keiner Benachteiligung zu führen.
Wie Herr Borkers weiter ausführte, gibt es auch zu dem Aktienrückkauf nach TOP 7 derzeit keine konkreten Vorhaben. Dies sei jedoch ein sehr gutes Instrument. So habe man etwa den Erwerb der AGP AG teilweise aus eigenen Aktien zum Wert von 50 EUR bezahlt. Die Verlustvorträge bezifferte er mit insgesamt 35 Mio. EUR, wovon zwei Drittel auf die Körperschaftssteuer und ein Drittel auf die Gewerbesteuer entfallen.
Zu den Bürgschaften für die Tochtergesellschaften gab Herr Borkers an, dass diese erfolgen, um die Finanzierung zu erleichtern. Man partizipiere über die Geschäfte durch Gewinnabführung bzw. eine Dividende am Erfolg. Zu den Kosten für die Rechtsberatung erläuterte er, dass nur gerichtliche Verfahren im Konzern anhängig sind, welche kleinere Reklamationen betreffen. Daneben besteht beim Bau-Verein ein größerer Rechtsstreit mit einer Bank.
Zu der Bewertung des Bau-Verein meinte Herr Borkers, dass mit 2,6 Mio. EUR ein positiver Effekt eingetreten ist. Es hat aber auch 800 TEUR an Abschreibungen beim Bau-Verein gegeben. Wegen der Zuschreibungen wurde ein Gutachter beauftragt. Entsprechend der Marktentwicklung kommt es dabei entweder zu höheren oder niedrigeren Bewertungen.
In Bezug auf die Konstruktion mit der Luris AG gab Herr Borkers an, dass diese zu etwa 6 Prozent an der JUS AG beteiligt ist, da die Anteilsvereinigung in einer Hand eine Grunderwerbssteuer auslösen würde. So werden ca. 2 Mio. EUR Steuern vermieden. Für Gewerbeimmobilien sei man weiterhin für einen Zuerwerb durch die Töchter offen, dieser müsse aber in das Geschäft bei den drei Gesellschaften passen.
Zur zukünftigen Dividendenpolitik betonte Herr Borkers, dass die Zahlung einer Bardividende wichtig ist. Hier sei unter dem neuen Recht nach dem Halbeinkünfteverfahren ein Stimmungswandel bei den Aktionären eingetreten. Wenn ein ausreichender Gewinn vorhanden sei, werde eine Dividendenrendite von 3 bis 4 Prozent angestrebt.
Sodann beantwortete Herr Haupt zunächst Fragen zur REAL Immobilien GmbH. Hier gebe es im Kerngeschäft Wohnen, Gewerbe und Beteiligungen mehrere interessante Objekte. Bezüglich der Region bestehen keine Beschränkungen. Beispielsweise wird in Nordrhein-Westfalen die Übernahme eines Einkaufszentrums aus einem Insolvenzverfahren angestrebt.
Die Zusammenarbeit mit den lokalen Partnern entwickelt sich nach Aussage von Herrn Haupt gut. Beim Adamshof bestehe eine Abwicklungskapazität über Bauträger, die dort 20 Prozent übernommen haben. Die Zusammenarbeit zwischen der JUS AG und dem Bau-Verein soll in Zukunft verstärkt werden. Das Gewerbeobjekt in Stuttgart steht zum Verkauf an, hier gibt es bereits potentielle Käufer.
Zum Tegernsee bemerkte Herr Haupt, dass dort seit 2002 ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht. Bei der Anger-Passage in Erfurt hat sich der Status nicht geändert, diese ist nicht im Bestand der AGP enthalten. In Bezug auf etwaige Vermietungsrisiken meinte er, dass es beim Wohnungsbestand keine Probleme gibt. Auch bei den Gewerbeimmobilien bestehen überwiegend sehr ruhige Objekte.
Hinsichtlich der Zugänge aus Investitionszulagen führte Herr Haupt an, dass bei der JUS AG in den neuen Bundesländern ein Betrag von TEUR 200 gewährt wurde. Das Ergebnis im Bau-Verein sah er als keineswegs schlecht an. Im Neubau sei hier bereits gutes Geld verdient worden; im Bestand laufe es zwar noch nicht so gut, das soll sich jedoch ändern. Zu möglichen Akquisitionen in 2003 vermochte sich Herr Haupt nicht zu äußern, gab die Wahrscheinlichkeit der Durchführung einer größeren Transaktion jedoch mit 70 Prozent an.
Anschließend übernahm erneut Herr Borkers die Beantwortung der weiteren Fragen. Es werde beim Eigenkapital eine höhere Rendite angestrebt. Es besteht nicht mit allen Organen ein Vertrag zur Vermittlung von Immobilien. Die Vorstände erhalten eine entsprechende Vorstandsvergütung, der Aufsichtsrat eine AR-Vergütung. Daneben bestehen wie Geschäftsbericht genannt gesonderte Vereinbarungen mit Herrn Dr. Ristow und der Kanzlei von Herrn Dr. Frohne.
Zu den Beratungsverträgen gab Herr Borkers an, dass mit der renommierten THI eine Vereinbarung im Hinblick auf die Umstellung von HGB auf IAS bestand. Damit sollte ein etwaiger Konflikt mit dem Abschlussprüfer vermieden werden. Herr Borkers wies außerdem darauf hin, dass die TAG die erste größere Immobilien-AG war, welche die Umstellung auf IAS vollzogen hat. Man wollte nicht zuletzt aus diesem Grund "sauber bleiben".
Zu den 362 Mio. EUR für unfertige Gebäude und Vorräte erklärte Herr Borkers, dass diese verkauft werden sollen. Die Pensionsrückerstattungen sind von der Pensionskasse in Köln aufgrund der ehemaligen Eisenbahner in der TBG erfolgt. Zur Kursentwicklung beim Bau-Verein von 12,20 auf 4 EUR meinte er, dass der Aktienumsatz dort annähernd Null sei. Die Aufmerksamkeit sei hier eher gering, weil die TAG 88 Prozent hält und nur ein geringer Freefloat vorhanden ist. Der Bau-Verein diene als langfristiges Engagement und sei auf dieser Grundlage bewertet worden.
Daraufhin übernahm erneut Herr Haupt und meinte zur Frage nach dem Vandalismus, dass dieser im Osten nicht größer als im Westen sei, ganz im Gegenteil. Es lebten sehr ordentliche Bürger in den Wohnungen. Zudem komme für Schäden die Eigentümer-Gemeinschaft und nicht die TAG auf.
Hinsichtlich des Private Equity Programms erläuterte Herr Haupt, dass die Rentabilität sehr hoch ist. Der Rahmen für die Zinsen bewege sich zwischen 7 und 14 Prozent. Auf die Frage von Herrn Dr. Unrau nach der Finanzierung meinte er, dass allgemein eine geringe Finanzierungsquote und ein geringes Eigenkapital besteht. Viele Banken wie etwa die ehemalige Vereins- und Westbank haben sich ganz aus dem Immobiliengeschäft zurückgezogen. Es gebe nur noch wenige Banken, die hier Geschäfte finanzieren. Insoweit sei eine Private Equity Struktur notwendig.
Zu den Segmentberichten auf Seite 50 gab Herr Haupt an, dass Umschichtungen beim Bau-Verein erfolgt sind. Insoweit wurden etwa Immobilien verkauft und gleichzeitig mit dem Erlös Schulden getilgt. Zu den Beteiligungen erläuterte er, dass bei der JUS AG Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR´s) bestehen. Die Luris AG ist dann wiederum an der JUS beteiligt.
Auf die Frage von Herrn Dr. Unrau nach der D&O-Versicherung gab Herr Haupt an, dass hierbei alle Organe versichert sind. Ein Selbstbehalt sei insofern wenig sinnvoll. Im Übrigen würde sich daraus keine Ersparnis ergeben, der Versicherer sehe so etwas nämlich gar nicht vor. Insgesamt wurden für alle Organe 20.900 EUR als Prämie gezahlt.
Zu den Fragen bezüglich Herrn Dr. Ristow gab er an, dass dieser mit 14 Mio. EUR in der Haftung war aufgrund eines Vermögensschadens im Zusammenhang mit der Wohnanlage Böhlitz-Ehrenberg. Hieraus entstand ihm aber kein Schaden. Die Verträge seien Anfang 2001 mit Herrn Dr. Ristow geschlossen worden. Man wollte die TAG groß machen und habe vorher nur Teilzeitmitarbeiter beschäftigt. Ab Februar 2001 sei dann JUS dazu gekommen.
Zur Frage von Herrn Knebel gab Herr Haupt an, dass keine anderen Zahlungen an Herrn Dr. Ristow erfolgten; alle Geschäfte sind offen gelegt worden. Innerhalb des TAG-Konzern bestanden keine weiteren Geschäfte. Auf Seite 96 wurden alle Zahlungen detailliert dargelegt. Zur Frage von Herrn Bakker nach der Dividende ergänzte er, dass der Zinssatz bei Private Equity abhängig vom Markt ist.
Anschließend äußerte sich Herr Dr. Ristow zu den Fragen nach seiner Geschäftstätigkeit für die Gesellschaft. Insoweit gab er an, sich voll eingebracht zu haben. Er habe dabei eine erhebliche Haftung übernommen und sich auch nie beklagt. Er habe dafür aber auch berechtigte Vergütungsansprüche, die innerhalb des Geschäftsberichts offen gelegt wurden.
Zur WCM meinte Herr Dr. Ristow nur: "Bitte glauben Sie nicht alles, was in der Zeitung steht". Ob sich Gesellschaften im Ausland für das Geschäft interessierten, könne er nicht sagen. Es habe jedenfalls keine Gespräche zwischen ihm und der WCM gegeben. Im Übrigen meinte er, dass im Einkauf das Geschäft liegt. Zur Zeit erscheine es nicht sinnvoll, dass man aktiv bei WCM einsteige. Zum Teil bestehen jedoch attraktive Wohnungsbestände. Er wies darauf hin, dass Probleme bei der WCM die gesamte Branche negativ beeinflussen; daher wünscht sich niemand, dass die WCM Schwierigkeiten bekommt.
Zum Kursziel bei der TAG-Aktie meinte Herr Dr. Ristow, dass der Net Asset Value bei 18,57 EUR liegt. Zur Zeit sei nur ein Drittel davon im Kurs von 6,20 EUR abgebildet. Er wies darauf hin, dass die Immobilienaktie einen Sachwert-Charakter hat, mit dem starken Einbrüchen am Aktienmarkt vorgebeugt werden könne. Die Investition in Sachwerte erscheine ihm auch weiterhin durchaus sinnvoll.
Zur Dividendenpolitik ergänzte Herr Dr. Ristow seinerseits, dass auch seitens der Großaktionäre ein gesteigertes Interesse an einer Bardividende besteht. Sobald dies möglich sei, werde eine Ausschüttung erfolgen. Dagegen wies er nochmals auf die in der Vergangenheit auf Aktionärswunsch hin von der TAG vorgenommene steuerfreie Ausschüttung in Form von Gratisaktien hin.
Zum Bereich Private Equity gab Herr Dr. Ristow an, dass der Zinssatz in der Regel 7 Prozent beträgt. Es handelt sich dabei um ein Eigenkapital ersetzendes Darlehen. Dieses rangiert in der Bonität hinter den Banken. Insofern besteht ein erhöhtes Risiko für die Anleger. Daneben besteht je nach Objekt eine Gewinnbeteiligung in Höhe von zusätzlich 3 bis 7 Prozent, die nach dem Ende der Laufzeit ausgezahlt wird. Damit ergibt sich eine durchschnittliche Verzinsung von 12 Prozent. Dies stelle ein interessantes Modell für eine Darlehenshingabe dar.
Weitere Aussprache
Nach Beantwortung der Fragen durch den Vorstand und den AR-Vorsitzenden Herrn Dr. Ristow meldete sich nochmals Herr Dr. Unrau zu Wort. Er bemängelte, dass seine Fragen nicht bzw. nicht vollständig beantwortet worden seien und wiederholte seine Frage nach der Haftung von 14 Mio. EUR und etwaigen Regressen seitens Herrn Dr. Ristow gegen die Gesellschaft. Auch fragte er nochmals nach der persönlichen Haftung und wollte das genaue Datum wissen, wann der Vertrag mit Herrn Dr. Ristow Anfang 2001 geschlossen wurde.
Schließlich hakte Herr Dr. Unrau nochmals bei den Provisionen von 715 TEUR jährlich bzw. 3,2 Mio. EUR an Herrn Dr. Ristow nach. Auch sah er keine ausreichende Antwort auf seine Frage nach den weiteren Vermittlern oder Untervermittlern bzw. Maklern. Er erbat Auskunft darüber, warum nicht schon auf der HV 2002 die Geschäfte und Verträge offen gelegt wurden. Letztlich erbat Herr Dr. Unrau noch eine nähere Erläuterung zu den Anschaffungsnebenkosten.
Daraufhin beantwortete Herr Dr. Ristow bzw. der Vorstand die Fragen dahingehend, dass der Beratervertrag aus Februar 2001 stammt. Das konkrete Datum müsse man nachsehen. Die Anschaffungsnebenkosten für den Bau-Verein haben sich auf etwa 4,5 Mio. EUR belaufen. Darin ist die Vermittlungsprovision für Herrn Dr. Ristow bereits einbezogen. Auf der letzten HV habe man über diese Vorgänge noch nicht gesprochen, weil man nach HGB und nicht nach IAS abgeschlossen habe.
Die Haftung habe bezüglich den holländischen Großaktionären des Bau-Verein bestanden, wobei es um insgesamt 14 Mio. EUR ging. Die Holländer haben ihre Bau-Verein-Aktien eingebracht und in TAG-Aktien umgetauscht. Da Herr Dr. Ristow hier durch eine die für die TAG unentgeltliche Put-Option in die Haftung ging, war eine kosten- und zeitintensive Due Diligence für die Holländer entbehrlich. Aus der Ausübung der Put-Option ist Herrn Dr. Ristow ein persönlicher Vermögensschaden von rund 3,3 Mio. EUR entstanden. Beziehungen bestanden somit zwischen den Holländern und Herrn Dr. Ristow einerseits und der TAG und den Holländern andererseits.
Herr Haupt erläuterte abschließend, dass der Aufsichtsrat über alle Vorgänge informiert sein müsse; daher könne man nicht die Augen zu machen. Herr Dr. Ristow habe zwar ein eigenes Büro, sei aber wesentlich für die TAG tätig. Der AR sei daher voll in die Geschäfte einbezogen worden.
Abstimmungen
Gegen 14:40 Uhr verkündete Herr Dr. Ristow schließlich den Schluss der Debatte. Die Präsenz stellte er mit 3.314.085 Stückaktien bei einem Grundkapital von 5.662.661 EUR und einer entsprechenden Zahl von Stückaktien fest. Insoweit betrug die Präsenz damit 58,53 Prozent.
Herr Dr. Ristow erläuterte kurz die Tagesordnungspunkte und rief dann zur Abstimmung auf. Bei den TOP 2 bis 4 sowie 8 und 9 war die einfache Mehrheit, bei den TOP 5 bis 7 eine Dreiviertel-Mehrheit der Stimmen erforderlich. Weil ein Aktionär noch nicht die Gelegenheit hatte, seine Stimme abzugeben, wurde die Abstimmung wieder eröffnet und gegen 14:50 Uhr endgültig geschlossen. Als maßgebliche Präsenz zur Abstimmung stellte Herr Dr. Ristow dann 3.331.494 Stückaktien oder 58,83 Prozent fest.
Bei den Entlastungen ergaben sich Zustimmungsquoten von 94,04 (Vorstand, TOP 2) bzw. 94,56 Prozent (Aufsichtsrat, TOP 3), die Schaffung eines genehmigten Kapitals (TOP 5) sowie die Wiederwahl von Dr. Lutz R. Ristow, Rolf Hauschildt, Prof. Dr. Ronald Frohne und Prof. Dr. Stephan Breidenbach in den Aufsichtsrat (TOP 8) erfolgte bei 95,10 bzw. 95,12 Prozent Ja-Stimmen.
Den Satzungsänderungen unter TOP 4, dem Erwerb eigener Aktien (TOP 7) und der Wahl des Abschlussprüfers Schröder, Nörenberg und Partner (TOP 9) wurde bei jeweils nur wenigen Gegenstimmen zugestimmt.
Die Hauptversammlung wurde um 15:05 Uhr geschlossen.
Fazit und eigene Meinung
Die Diskussion und die Redebeiträge sowie die Abstimmungsergebnisse kennzeichnen das eher gespaltene Bild der TAG-Hauptversammlung. Während der Vorstand und der AR naturgemäß sowie die Analysten und der Vertreter der GfW ein weitgehend positives Bild der TAG zeichnen und den Kurs der Aktie für weit unterbewertet halten, fiel die Meinung einiger Aktionäre sowie der Vertreter von SdK und DSW eher skeptisch aus. Vor allem der Vertreter der DSW, Herr Dr. Unrau, stellte zu Recht viele sehr kritische Fragen zur Unternehmensbewertung und vor allem zu den Zahlungen an Herrn Dr. Ristow.
Auch wenn der Berichterstatter Herrn Dr. Ristow persönlich als integre Persönlichkeit einschätzt, scheint hier doch eine nach Sinn und Zweck der Aufgaben eines AR-Vorsitzenden nicht mehr vereinbare Tätigkeit zu bestehen. Die Sondervergütungen an ihn lassen – auch wenn diese berechtigt sein mögen – ein etwas schiefes Bild aufkommen, durch das offenbar bei etlichen Redner der Eindruck entstand, dass statt einer Dividende für die eher auf unbestimmte zukünftige Zeiten vertrösteten Aktionäre hier zunächst das Engagement des Herrn Dr. Ristow belohnt wird.
Sicherlich können die Zahlen nach IAS nicht mit den HGB-Zahlen vergleichbar sein. Jedoch hat die Umstellung auf IAS zum Teil zu einem günstigeren Ergebnis geführt, als dies nach HGB entstanden wäre. Die geschäftliche Lage im Bau-Verein zu Hamburg AG wird nach Einschätzung des Berichterstatters vom Vorstand zu optimistisch dargestellt. Die Eigenkapitalquote müsste dort wie auch im TAG-Konzern deutlich erhöht werden. Die Liquidität dürfte vor dem Hintergrund der Zurückhaltung der Banken im Immobiliengeschäft derzeit zu gering sein, um weiter aus eigener Kraft zu wachsen. Hierzu wäre die Platzierung einer Wandelanleihe über 50 Mio. EUR eine sinnvolle Maßnahme.
Um es mit der literarischen Gestaltung des Vortrags von Herrn Haupt zu sagen, wird man bei der Aktie der TAG Tegernsee AG vorerst noch nicht ganz so "ruhig schlafen" können, da die "Belagerung" des Aktienkurses fortdauern könnte, bis sich der Sturm endgültig gelegt hat, sprich: die Verlustphase in der AG beendet ist und die Aktionäre auch die versprochene Dividende erhalten. Es bleibt abzuwarten, ob dies schon auf der nächsten Hauptversammlung der Fall ist.
Insgesamt ist der Immobilienmarkt im Umbruch, weshalb sichere Prognosen kaum möglich sind. Der derzeitige Kurs von nur EUR 6,20 scheint jedoch vor dem Hintergrund der doch recht guten Quartalszahlen und der Gewinne vor allem in der JUS AG in der Tat sehr niedrig zu liegen, was auch der deutliche Abschlag zum Net Asset Value von über 18 EUR zeigt.
Kontaktadresse
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Große Bäckerstr. 3
20095 Hamburg
Tel.: 040 / 30 60 59 – 40
Fax: 040 / 30 60 59 – 59
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