Die RÜCKER IMMOBILIEN AG wurde im Juni 2000 gegründet und konzentriert sich auf den Erwerb, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Sie verwaltet ihre eigenen Immobilien und ist als Makler tätig. Am 12. Juni 2003 fand in Remscheid-Lennep im Webersaal der Klosterkirche die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft statt. Neben rund 20 anwesenden Aktionären und Gästen war Anja Plugge als Vertreterin von GSC Research anwesend.
Pünktlich um 11 Uhr wurde die Hauptversammlung von Herrn Heithecker eröffnet. Nach den üblichen Formalien übergab er Herrn Lambotte als Mitglied des Vorstandes das Wort.
Bericht des Vorstandes
Herr Lambotte begann nach der Begrüßung der Anwesenden mit der Erläuterung der Bilanz und des Geschäftsergebnisses. Bei den Aktiva gab es im Anlagevermögen geringfügige Veränderungen. Die Immateriellen Vermögenswerte sind von 10.9 auf 3.9 TEUR zurückgegangen. Im Bereich der Sachanlagen wurde das einzige im Anlagevermögen befindliche Grundstück planmäßig abgeschrieben, wodurch sich dieses leicht auf 496.6 gegenüber 505.4 TEUR im Vorjahr reduzierte.
Bei den Finanzanlagen ergab sich keine Änderung. Hier werden unter anderem unverändert 25.000 Euro für die IV. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH bilanziert, die ihr operatives Geschäft noch nicht aufgenommen hat und somit als Vorratsgesellschaft fungiert, wie auch die anderen Beteiligungen an der I. und II. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH in Höhe von 312.5 TEUR.
Beim Umlaufvermögen hob Herr Lambotte hervor, dass die Position Grundstücke im Bestand von 6,60 auf 7,45 Mio. EUR deutlich angestiegen ist. Die Forderungen aus Lieferung und Leistung waren zum Zeitpunkt des Jahresabschlusses überdurchschnittlich hoch, sind aber inzwischen auf ein normales Maß reduziert worden. Die Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 39 TEUR ergeben sich zum größten Teil aus Disagios für Kredite.
Zur Passivseite der Bilanz führte Herr Lambotte aus, dass sich das Grundkapital durch die durchgeführte Kapitalerhöhung von 1,26 auf 1,386 Mio. EUR erhöht hat und der Bilanzgewinn von 149.9 auf 255.3 TEUR gesteigert werden konnte. Die Rückstellungen gliedern sich in Steuer- und sonstige Rückstellungen, wobei die Rückstellungen für Steuern, basierend auf der normalen operativen Tätigkeit von 3.3 auf 90.6 TEUR angestiegen seien. Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 126.5 (Vj. 47.8) TEUR betreffen hauptsächlich Prüfungskosten (13 TEUR), Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder (20 TEUR), Sondervergütung für die Vorstände (40 TEUR) sowie ausstehende Rechnungen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind aufgrund der Ausweitung der Geschäftstätigkeit gestiegen. Die passiven Rechnungsabgrenzungen resultieren zum größten Teil aus in 2002 für 2003 vereinnahmten Mieten. Die kurzfristigen sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 113.5 TEUR betreffen hauptsächlich Grunderwerbssteuern, Verkaufprovisionen bzw. Courtagen und diverse sonstigen Verbindlichkeiten von insgesamt 19 TEUR, wobei Verkaufprovisionen/Courtagen mit 59.400 EUR den größten Teil der Position ausmachen.
Zur Gewinn und Verlustrechnung hob Vorstand Lambotte die Steigerung der Umsatzerlöse von 2,2 auf fast 3,5 Mio. EUR sowie die Steigerung des Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 162.3 auf 396,0 TEUR hervor. Als Jahresüberschuss konnte ein Betrag von 244.0 TEUR gegenüber 148.5 TEUR im Vorjahr erwirtschaftet werden.
Die Umsätze schlüsselte der Vorstand auf in Erlöse aus Vermietung in Höhe von 550.7 (Vj.: 124.9) TEUR, Erlösen aus Veräußerung von Grundstückseinheiten mit knapp 2,5 (1,75) Mio. EUR und den Erlösen aus Vermittlungsprovisionen und Maklertätigkeit in Höhe von 399.3 (335.1) TEUR. Aus der Verwaltung der Häuser, die in den Beteiligungen gehalten werden, ergaben sich außerdem Erträge von 17.4 TEUR.
Im Anschluss daran erläuterte Herr Lambotte die Kosten en detail. So sind die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke von 1,35 auf 1,81 Mio. EUR angestiegen. Die Aufwendungen für Löhne und Gehälter erhöhten sich zwar ebenfalls, sind aber bezogen auf den Umsatz von 12 auf 10 Prozent zurückgegangen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von 485.0 auf 664.2 TEUR. Die größten Positionen hierin sind Aufwendungen für Grundstücke, also Betriebskosten für die Immobilien (194.7 TEUR), Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung (51.9 TEUR), Werbe- und Reisekosten (77.3 TEUR) sowie Kosten der Verkaufs- und Vermittlungstätigkeit (157.1 TEUR). Durch die Ausweitung des Geschäftsbetriebes ist natürlich auch der Zinsaufwand gestiegen.
Nun ging Herr Lambotte auf die von der Gesellschaft und deren Beteiligungen gehaltenen Immobilien ein. Er erläuterte mit Bildern im Einzelnen, wo welche Wohneinheiten verkauft werden konnten und auch, wie sich eine Immobilie durch bauliche Massnahmen verändert hat bzw. welche baulichen Massnahmen geplant sind, um den Wert der Immobilie zu steigern.
Zunächst stellte er die Remscheider Immobilien der RÜCKER IMMOBILIEN AG dar. Die Immobilie Am Langen Siepen 6-8 wird als einzige Immobilie im Anlagevermögen geführt und besteht aus 12 Wohnungen mit 5 Garagen. Das Objekt wurde im April 2001 erworben und wird nun planmäßig abgeschrieben. Das Objekt Schlieperfeld 9-19 umfasst 30 Wohnungen sowie 21 Garagen und wurde im Februar 2001 erworben; inzwischen wurden schon 24 Wohnungen und 12 Garagen verkauft.
In 2002 wurde im Morsbach 23 und 23a ein Haus mit 9 Wohnungen und 8 Garagen erworben; hier zeigte sich Herr Lambotte zuversichtlich, in der nächsten Zeit den ersten notariellen Kaufvertrag abschließen zu können. Bei der anderen in 2002 in Remscheid erworbene Immobilie in der Tersteegenstraße 56 konnten von den 6 Wohnungen mit drei Einstellplätzen inzwischen bereits 4 Wohnungen verkauft werden.
Von den 18 Wohnungen und 2 Garagen des Ennepetaler Objekts Effeystraße 1,3 und 5 konnten seit dem Erwerb im Juni 2000 bisher 7 Wohnungen und 2 Garagen verkauft werden. Dies war übrigens das erste Grundstück, das die RÜCKER IMMOBILIEN AG erworben hat, erläuterte Herr Lambotte. Man gehe davon aus, dass mit dem Auslaufen der sozialen Bindung Ende 2004 weitere Wohnungseinheiten verkauft werden können. Ferner wurde dieses Jahr mit dem aus drei Wohnungen bestehenden Haus in der Unterhölterfelder Straße auch einmal eine kleinere Immobilie erworden. Mit dem Verkauf rechnet Herr Lambotte noch im laufenden Jahr.
Die Immobilie in Sankt Augustin habe sehr viel Freude bereitet. Von den 24 Wohnungen und 22 Garagen seien inzwischen 14 Wohnungen und ebenso viele Garagen veräußert worden. Aufgrund der guten Erfahrungen in Sankt Augustin wurde dort dieses Jahr noch eine weitere Immobilie erworben, welche zum Endes diesen Jahres verkaufsfertig sein wird und in die Vermarktung geht.
In Bonn habe man zudem eine aus 20 Wohnungen und 12 Tiefgaragen bestehende Immobilie in bester Lage aus dem Bestand eines großen Versicherers erworben. Die in Köln erworbene Immobilie in der Agrippastraße zeige sich derzeit noch „graumäusig“. Im nächsten Jahr werde man aber vorweisen können, was man daraus gemacht habe; die Bauanträge seien bereits gestellt und in Prüfung.
Mit der Immobilie in Oberhausen, ein Objekt mit 52 Häusern mit 260 Wohnungen, ist die RÜCKER IMMOBILIEN AG in einen neuen regionalen Markt eingestiegen. Die Teilung der Wohneinheiten sei mit der Stadt Oberhausen schon besprochen; noch bevor die Eintragung im Grundbuch erfolgte, konnte man schon 8 notarielle Kaufverträge über Häuser abschließen.
Sodann ging Herr Lambotte auf die Immobilien der I. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH ein. Von der aus 16 Wohnungen und Tiefgaragenseinstellplätzen bestehenden Anlage in der Wilhelm-Busch-Straße 32-34 in Troisdorf, erworben in 2001, seien inzwischen 13 Wohnungen nebst Einstellplätzen veräußert worden und es konnte ein Gewinn in Höhe von 15 TEUR ausgeschüttet werden. In 2002 wurde eine weitere Immobilie in der Spicher Straße 25 mit 6 Wohnungen und 8 Garagen erworben.
Von den 30 Mehrfamilienhäusern der II. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH mit insgesamt 186 Wohnungen in Wuppertal Hainholz, welche im Dezember 2000 erworben wurden, konnten inzwischen 19 Häuser mit 103 Wohnungen veräußert werden. Der auf die RÜCKER IMMOBILIEN AG entfallende Gewinnanteil lag bei 55 TEUR.
Nun gab Herr Lambotte einen Ausblick auf die weitere Geschäftstätigkeit, im Besonderen jedoch auf das Marktumfeld. Er betonte, dieses sei immer noch äußerst schwierig. Die unverändert hohe Arbeitslosigkeit und die schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führe zur Kaufzurückhaltung bei Mietern. Kapitalanleger seien als Investoren weiterhin praktisch nicht existent und die Unsicherheit bezüglich der Steuergesetzgebung trage zudem nicht zu einer Verbesserung bei.
Die RÜCKER IMMOBILIEN AG reagiere darauf, indem sie die Immobilien „nicht nur gut, sondern perfekt“ für die Vermarktung vorbereite – das gehe sogar bis zu Granit im Eingangbereich. Man habe die Erfahrung gemacht, dass bei Verkaufsgesprächen die Strategie „steter Tropfen höhlt den Stein“ zum Erfolg führt, erklärte Herr Lambotte.
Bei der Vermarktung sei die eigene Internetseite inzwischen sehr wichtig. So habe man pro Monat zwischen 1.200 und 1.500 Zugriffe, die unmittelbar mit dem Immobilienvertrieb zu tun haben. Durch die breite Strategie und die Einbeziehung regionaler Vertriebspartner sichere man den Vertrieb zusätzlich ab. So sei man, ohne es zu wollen, inzwischen vermutlich der größte Makler in Remscheid geworden, meinte Herr Lambotte schmunzelnd.
Die Nachfrage nach Dienstleistungen habe nicht nachgelassen, sondern im Gegenteil weiter zugenommen. Beispielsweise unterstütze man Banken bei der Abwicklung von Insolvenzen. Auch habe man das Angebot um Immobilien in einem niedrigeren Preissegment abgerundet, um auch diesen großen Markt bedienen zu können. Herr Lambotte betonte, dass diese Strategie auch in Zukunft weiter verfolgt werden soll.
Um das stetige Wachstum des Unternehmen sicher zu stellen, bat er die Anwesenden, an der in naher Zukunft stattfindenden Kapitalerhöhung teilzunehmen, die im Verhältnis 10:1 zu pari durchgeführt wird. Mit einem Dank an alle Mitarbeiter und die Organe schloss Herr Lambotte seinen Vortrag und bat die Aktionäre um das Stellen eventuell offen gebliebener Fragen; er und Herr Rücker freuten sich darauf, diese zu beantworten.
Abstimmungen
Nachdem keine Fragen gestellt wurden, erläuterte der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Heithecker noch kurz den Tagesordnungspunkt 7, der eine Anpassung der Satzung an neue Rahmenbedingungen und rechtliche Bestimmungen beinhaltet. Ergänzend zum allgemeinen Bericht des Aufsichtsrates merkte er an, dass man als Aufsichtsrat neben den regelmäßigen Treffen in ständigen Kontakt mit dem Vorstand stand und mit der Zusammenarbeit und vor allem mit der Entwicklung des Unternehmens in der derzeitigen Wirtschaftslage sehr zufrieden sei.
Die Präsenz wurde mit 1.063.645 der insgesamt 1.386.000 Aktien festgestellt. Allen Tagesordnungspunkte wurde einstimmig und ohne Enthaltungen zugestimmt. Beschlossen wurde die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 12 Cent je Aktie (TOP 2), die Entlastung des Vorstandes (TOP 3) und des Aufsichtrates (TOP 4), die Vergütung des Aufsichtsrates (TOP 5), die Wahl der Morrison AG zum Abschlussprüfer für das laufende Geschäftsjahr (TOP 6) sowie diverse Satzungsänderungen (TOP 7).
Fazit
Die RÜCKER IMMOBILIEN AG bleibt eine Perle unter den Immobiliengesellschaften. Wie die Zahlen belegen, war der umsichtige Einkauf von Immobilien und die Aufwertung derselben durch zum Teil umfassende bauliche Veränderungen bisher ausgesprochen erfolgreich. Auch die Strategie, nicht nur Kaufen und Verkaufen, sondern auch begleitende Dienstleistungen anzubieten, scheint aufzugehen. Seit der Gründung vor drei Jahren hat die Gesellschaft nun schon im dritten Jahr hintereinander eine deutliche Steigerung des Ergebnisses erzielt.
Die Basisstrategie, die Herr Rücker in einem Satz als „ehrgeizig, aber dabei nicht gierig sein“ bezeichnete, ist wahrscheinlich das Geheimnis des Erfolges der RÜCKER IMMOBILIEN AG. Da die Aktien derzeit noch nicht an der Börse notiert sind, sei interessierten Anlegern der direkte Kontakt zum Unternehmen empfohlen. Vielleicht finden sich aufgrund der aktuellen Kapitalerhöhung Anleger, die zur Finanzierung ihrer Bezugsrechte abgabebereit sind.
Unter Berücksichtigung der Dividende von 12 Cent je Aktie sowie der weiterhin guten Perspektiven des Unternehmens kann ein möglicher „fairer Wert“ je nach persönlicher Einschätzung in einem Bereich zwischen etwa 2 und 3 Euro gesehen werden, was einer Dividendenrendite zwischen 4 und 6 Prozent sowie einem 2002er-KGV zwischen 11 und 17 entspräche.
Kontaktadresse
RÜCKER IMMOBILIEN AG
Martin-Luther-Str. 46
42853 Remscheid
Tel.: 02191 / 46447 - 0
Fax: 02191 / 46447 - 17
Email: [email protected]
Internet: www.ruecker-immobilien.de
