Die in Köln ansässige Jeserich AG hatte anlässlich ihrer Hauptversammlung im Juli 2003 eine Mehrheitsbeteiligung an der im Bereich der Wohnungswirtschaft aktiven GIVAG AG mit Sitz in Hilden gemeldet. Seither war es vergleichsweise ruhig um beide Gesellschaften, bis die GIVAG AG in ihrem Aktionärsbrief vom 12. Dezember 2003 neben ihren aktuellen Geschäftszahlen für die ersten zehn Monate des Jahres 2003 auch die Absicht vermeldete, an die Jeserich AG gewährte Darlehen über 3,5 Mio. Euro in Eigenkapital zu wandeln und auf diesem Weg eine Beteiligung in Höhe von zunächst 33 Prozent an der Jeserich AG einzugehen.
Diese Meldung nahmen wir zum Anlass, uns beim neuen Aufsichtsratsvorsitzenden und Mehrheitsaktionär der Jeserich AG, der zugleich auch Chef des Kontrollgremiums der GIVAG AG ist, über den aktuellen Stand der Entwicklungen bei beiden Gesellschaften sowie die weiteren Planungen, insbesondere bezüglich der künftigen Beteiligungsverhältnisse im Konzern zu informieren. Für GSC Research sprach Alexander Langhorst mit Götz Oliver Blum.
Blum: "Gewerbeimmobilien kommen ins Tiefkühlfach - Umstrukturierung innerhalb der Holding vorgesehen"
GSC Research: Lassen Sie uns mit der Jeserich AG und den dortigen Entwicklungen beginnen. Bislang hat die Gesellschaft noch keinen Aktionärsbrief veröffentlicht, daher die Frage: Wie sieht der Verlauf des Geschäftsjahres 2003 aus?
Blum: Die Jeserich AG hatte im gerade abgelaufenen Jahr unter dem anhaltend schlechten Umfeld im Bereich der Gewerbeimmobilien zu leiden. Von dieser nun schon seit dem Jahr 2001 anhaltenden Entwicklung, über die ich Ihnen bereits anlässlich unseres Interviews im Juli letzten Jahres berichtete, waren wir in zweierlei Hinsicht betroffen.
Zum einen führt das schwache Marktumfeld dazu, dass kaum Transaktionen am Markt stattfinden und damit auch wir unsere bekannte Strategie des Aufspürens, Veredelns und anschließenden Verkaufens nicht erfolgreich umsetzen können. Derzeit sind am Markt keine Käufer zu finden, die bereit sind, angemessene Preise zu bezahlen. Daher haben wir uns bereits zu Beginn des letzten Jahres dazu entschlossen, unsere Aktivitäten im Gewerbeimmobilienbereich zurückzuführen und dort vorerst nicht in neue Projekte zu investieren.
Der zweite belastende Faktor ist zweifelsohne das schwache konjunkturelle Entwicklung, in der wir uns seit längerem befinden und welches zu entsprechenden Problemen bei unseren gewerblichen Mietern und auch zu erheblichen Mietausfällen geführt hat.
GSC Research: Können Sie die Auswirkungen solcher Mietausfälle auf das Geschäft im abgelaufenen und in diesem Jahr konkret beziffern?
Blum: Im abgelaufenen Jahr hatten wir bei unseren Mietern ein halbes Dutzend Pleiten und entsprechende Totalausfälle zu verzeichnen. Glücklicherweise konnten wir in mehreren Fällen in Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Insolvenzverwalter erreichen, dass uns die Räumlichkeiten zumindest "besenrein" zurückgegeben wurden. In einzelnen Fällen mussten wir jedoch auch noch eine mit Zusatzkosten verbundene Entrümpelung vornehmen, bevor die jeweiligen Flächen wieder mit gewissen Vorlaufzeiten einer neuen Vermietung zugeführt werden konnten.
Besonders hart hat uns jedoch die Insolvenz eines Mieters in Leichlingen getroffen. Dieses Unternehmen, ein Kunststoffverarbeitungsbetrieb, zählte zu den größten Einzelmietern der Jeserich AG und verursachte einen schmerzhaften Wegfall von Mieteinnahmen. Allein dies führte zu einem Einnahmenausfall von etwa einer Dreiviertelmillion Euro.
Zur besseren Einordnung der Gesamtwirkungen der Mieterinsolvenzen müssen Sie wissen, dass wir zu Beginn des Jahres 2003 monatliche Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von rund 330 TEUR im Monat erzielen konnten. Aktuell liegt das Niveau bei 224 TEUR und damit um 100 TEUR niedriger. In der Spitze summierte sich der Mietausfall auf über 120 TEUR im Monat.
GSC Research: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf das Ergebnis der Jeserich AG aus?
Blum: Per 30. November 2003 haben wir einen Umsatz von 4,8 Mio. Euro erzielt. Darin enthalten sind bereits alle Mietausfälle sowie die möglicherweise erforderlichen Abschreibungen auf Forderungen. Ferner ist zu beachten, dass wir in 2003 keine Umsatzerlöse aus Objektverkäufen erzielt haben. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit belief sich für das Dreivierteljahr auf minus 2,9 Mio. Euro, der Bilanzverlust auf rund 3,0 Mio. Euro.
GSC Research: Die genannten Zahlen sind ja wenig erfreulich. Wie sehen Sie die weitere Entwicklung bei den Mieteinnahmen in den kommenden Monaten und wie reagiert eigentlich die Objektfinanzierende Bank, die Stadtsparkasse Köln, auf diese Entwicklungen?
Blum: Die Entwicklung ist in der Tat alles andere als erfreulich und stellt mich auch in keiner Weise zufrieden. Derzeit konzentrieren sich die Aktivitäten der Jeserich AG deshalb darauf, für die freigewordenen Flächen neue Mieter zu akquirieren und hierdurch die monatliche Einnahmesituation weiter zu verbessern. Bei allem Bemühen dürfen wir jedoch nicht übersehen, dass dies im gegenwärtigen konjunkturellen Umfeld alles andere als einfach ist, mit einer Belebung am Markt wird wohl auch im neuen Jahr noch nicht zu rechnen sein. Dennoch erwarten wir einen leichten monatlichen Anstieg unserer Mieterlöse von 10 bis 20 TEUR im Laufe des Jahres.
Was unsere Hausbank angeht, die uns mit einem Gesamtfinanzierungsvolumen von etwa 36 Mio. Euro zur Verfügung steht, sind wir sehr froh, dass wir hier mit der Stadtsparkasse Köln eine langjährige gute Geschäftsbeziehung pflegen, die es uns auch in schwierigen Zeiten ermöglicht, zu konstruktiven Lösungen zu finden. So haben wir in den vergangenen Monaten in Zusammenarbeit mit der SK Köln ein Restrukturierungs- und Sanierungskonzept entwickelt und eingeleitet, um die Jeserich AG wieder auf eine solide Grundlage zu stellen.
Im Zuge dieses Sanierungskonzeptes hat sich unsere Hausbank dazu bereit erklärt, die monatliche Zins- und Tilgungslast bis Ende 2004 zu reduzieren. Diese wird künftig bei 115 TEUR im Monat liegen und damit auf jedem Fall aus den derzeit erzielten Cash-Überschüssen bedient werden können, um die Jeserich AG so zu entlasten, dass die Liquiditätslage stabilisiert ist. Wir sind der SK Köln sehr dankbar, dass sie uns die nötige Zeit einräumt, um der Jeserich AG die Chance zu eröffnen, sich wieder zu berappeln. Je nach Lage erfolgt zu Beginn des Jahres 2005 wieder eine Erhöhung der von uns geleisteten Tilgung, eine Verbesserung des Umfeldes vorausgesetzt.
GSC Research: Wie geht es denn nun bei der Jeserich AG weiter?
Blum: Gemäß dem Restrukturierungskonzept wird das Gewerbeimmobiliengeschäft der Jeserich AG auf dem jetzigen Niveau eingefroren und sozusagen ins Eisfach gelegt. Die Jeserich AG wird also bis auf Weiteres wieder zu dem, was sie bis 1999 war, nämlich ein reiner Bestandshalter von Gewerbeimmobilien. Auf dieser stabilen Basis werden wir uns in 2004 weiterhin bemühen, uns von problembehafteten Objekten wie dem in Wuppertal zu trennen, wo der Kostenaufwand höher ist als die derzeit erzielbaren Mieteinnahmen.
Eine aktivere Geschäftspolitik im Bereich der Gewerbeimmobilien, insbesondere den Ankauf von neuen Objekten, werden wir erst wieder verfolgen, wenn sich eine deutliche Verbesserung des Umfeldes einstellt.
GSC Research: Bedeutet dies, dass auch die Planungen auf der Widdersdorfer Straße nicht mehr umgesetzt werden?
Blum: Nein. Nach der Fertigstellung des @-Hauses im letzten Jahr haben wir mit der Stadtsparkasse Köln vereinbart, dass die Planungen für das sogenannte "Z-Haus" trotz des vereinbarten Restrukturierungsplanes umgesetzt werden können und von unserer Hausbank begleitet werden. Voraussetzung für eine Umsetzung ist natürlich, das eine entsprechende Belegung durch Mieter im Vorfeld feststeht und sich das Objekt dann auch aus den Einnahmen tragen kann, wovon wir ausgehen.
GSC Research: Lassen Sie uns auf das Restrukturierungskonzept und die Verbindlichkeiten der Jeserich AG zurückkommen. Die Mietausfälle werden im laufenden Jahr ja ein spürbares Loch in das Rechenwerk reißen. Wie sieht es mit dem Kapitalbedarf zur Abdeckung der Verluste aus?
Blum: Dieses Thema ist bereits weitgehend erledigt: Die Jeserich AG hat zum Ende des abgelaufenen Jahres 2003 durch Ausnutzung ihres genehmigten Kapitals ihr Kapital von 7,0 um 3,5 auf 10,5 Mio. Euro erhöht. Dieses zusätzliche Kapital resultiert aus einer strategischen Maßnahme der GIVAG AG, die im Rahmen ihrer eigenständigen Investitions- und Beteiligungspolitik und wohlüberlegt eine Mehrheitsbeteiligung an der Jeserich AG beabsichtigt.
Dazu hat die GIVAG gezielt ausgereichte Darlehen auf dem Weg einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage in Eigenkapital der Jeserich AG umgewandelt, wofür sie 3,5 Mio. Aktien der Jeserich AG zum Nennwert von einem Euro erhalten hat, und hält nun ein Drittel der Anteile an der Jeserich AG. Die Werthaltigkeit sowohl der eingebrachten Darlehen als auch der durch Umwandlung dafür erhaltenen Jeserich-Aktien wurde der GIVAG AG übrigens durch ein externes Wirtschaftsprüfer-Gutachten festgestellt und bescheinigt.
GSC Research: War im Rahmen dieser Kapitalmaßnahme auch ein Bezugsrecht für die freien Aktionäre der Jeserich AG vorgesehen?
Blum: Angesichts der zu erwartenden nur vergleichsweise geringen Bezugsbereitschaft innerhalb des Aktionärskreises der Jeserich AG haben wir, selbstverständlich auch im Einklang mit den entsprechenden Vorschriften aus Gesetz und Satzung, uns entschieden, kein Bezugsrecht einzuräumen und damit auch die erheblichen zusätzlichen Kosten einzusparen, die sonst angefallen wären.
Ich bin mir darüber im Klaren, dass die Nichteinräumung eines Bezugsrechtes an die freien Aktionäre grundsätzlich nicht den allerfairsten Weg darstellt. In diesem Fall halte ich allerdings den Bezugsrechtsausschluss für vertretbar, zumal der interessierte Aktionär hier die Möglichkeit hatte und hat, über die Börse teilweise sogar zu Kursen unterhalb des Nominalwertes und damit günstiger als aus der aktuellen Kapitalerhöhung weitere Aktien hinzuzuerwerben.
GSC Research: Die durch die Wandlung der Darlehen in Eigenkapital entstehende Über-Kreuz-Beteilgung von Jeserich und GIVAG ist aus Sicht des Kapitalmarktes nicht unbedingt als optimaler Zustand zu bewerten. Wie sehen die weiteren Planungen hinsichtlich der künftigen Unternehmensstruktur aus?
Blum: Da haben Sie natürlich Recht. Die derzeitige Überkreuz-Beteiligung wird sich möglicherweise dadurch auflösen, dass die Jeserich AG ihre Beteiligung an der GIVAG AG zurückgeben müsste an die Investorengruppe um meine Person, sofern sie die zum Beteiligungserwerb von mir erhaltenen Kredite vor dem Hintergrund ihrer jetzt eingefrorenen Geschäftsausrichtung nicht mehr wie ursprünglich geplant bedienen kann. Damit würde sich eine eindeutige, überschneidungsfreie Beteiligungsstruktur ergeben.
Es ist ohnehin geplant, dass sich künftig die Rollen der Jeserich AG und der GIVAG AG innerhalb der Unternehmensgruppe drehen werden: In Zukunft wird die GIVAG AG als die erheblich größere und auch finanzstärkere Gesellschaft innerhalb der Gruppe das Flaggschiff und die Führungsgesellschaft sein, während die Jeserich AG als ihre untergeordnete Tochter- und Themengesellschaft den Bereich der Gewerbeimmobilien abdecken wird.
Zu diesem Zweck ist auch beabsichtigt, dass die GIVAG AG im neuen Jahr den Aktionären der Jeserich AG ein freiwilliges Angebot zum Tausch der Jeserich-Aktien in GIVAG-Aktien unterbreiten wird. Das genaue Verfahren sowie die Einzelheiten sollen den Aktionären beider Gesellschaften anlässlich der jeweiligen Hauptversammlungen im Sommer - geplant ist ein Termin Ende Juni 2004 - erläutert werden. Als Zeithorizont für das Tauschangebot ist der Spätsommer 2004 geplant.
GSC Research: Wie wird denn das weitere Börsenleben der beiden Gesellschaften nach dem erfolgten Tauschangebot aussehen?
Blum: Die Antwort auf diese Frage ist natürlich abhängig von der erreichten Tauschquote. Aus gegenwärtiger Sicht ist jedoch kein Delisting oder Squeeze-Out bei der Jeserich AG geplant. Im Übrigen ist es bei Immobiliengesellschaften angesichts der Grunderwerbssteuer ungünstig, einen Besitzanteil von über 95 Prozent zu erreichen.
Bezogen auf die GIVAG AG als neue Führungsgesellschaft der Gruppe wollen wir die Wertigkeit ihrer Börsennotierung weiter erhöhen und planen mittelfristig einen Segmentwechsel der GIVAG-Aktie in den Geregelten Markt. Bei beiden Gesellschaften werden wir in der Zukunft unseren hohen Anspruch bezüglich der Transparenz der Berichterstattung beibehalten. Bei der GIVAG AG wird sich die Berichterstattung der von Jeserich gewohnten ausführlichen Form im Geschäftsbericht für 2003 annähern und von verstärkten Investors-Relations-Aktivitäten begleitet werden.
GSC Research: Zu welchen Konditionen soll das Tauschangebot erfolgen?
Blum: Die Konditionen stehen derzeit noch nicht fest. Hierzu müssen zunächst die Jahresabschlüsse sowohl für die Jeserich als auch die GIVAG erstellt werden, bevor eine unabhängige Bewertung erfolgen kann.
GSC Research: Stichwort GIVAG-Bilanz. Im Geschäftsjahr 2002 sind dort erhebliche Abschreibungen auf im Bestand befindliche Wertpapiere vorgenommen worden. Sind die Bestände, wie auf der letzten GIVAG-Hauptversammlung in Aussicht gestellt, in der Zwischenzeit veräußert worden?
Blum: Ja. Die GIVAG AG hat ihren Rückzug aus dem Bereich Wertpapieranlagen mit dem Abverkauf der gehaltenen Aktien an der WCM und der Commerzbank im Wesentlichen abgeschlossen. Die Commerzbank-Aktien wurden in einer Kursrange von 15 bis 16,5 Euro veräußert, von den WCM-Aktien haben wir uns zu Kursen von 2,10 bis 2,15 Euro getrennt.
Nicht sinnvoll veräußerbar ist aus unserer Sicht derzeit lediglich die verbliebene Position an Aktien der Maternus-Kliniken, die wir weiterhin im Bestand behalten werden. Bei diesem Titel handelt es sich jedoch um eine sehr geringe Größenordnung, so dass man durchaus die Aussage treffen kann, dass mit dem 2003er-Abschluss ein Schlussstrich unter die Wertpapierengagements der Vergangenheit gezogen wird.
GSC Research: Können Sie den Ergebniseffekt aus der Veräußerung der Wertpapiere beziffern?
Blum: Aus dem erfolgreichen Abverkauf der WCM- und Commerzbank-Aktien ist in 2003 ein außerordentlicher Ertrag von 0,6 Mio. Euro entstanden. In der Zukunft ist angesichts der nunmehr vollständigen Konzentration auf das Geschäftsfeld Wohnimmobilien nicht mehr mit weiteren Erträgen aus Wertpapiergeschäften zu rechnen.
GSC Research: Wesentlich für die Bewertung der GIVAG AG ist ja die Frage, welches Ergebnis Sie in den Verhandlungen mit der WCM-Tochter GEHAG bezüglich des gestundeten Darlehens im Volumen von rund 53 Mio. Euro für den Erwerb von Wohnungen erreichen. Wie ist hier der aktuelle Stand der Gespräche?
Blum: Die Gespräche laufen derzeit. Ein Ergebnis kann ich Ihnen zum jetzigen Zeitpunkt leider noch nicht nennen. Ich gehe aber davon aus, dass wir noch innerhalb des ersten Quartals 2004 endgültige Klarheit in dieser Frage erhalten werden und unseren Aktionären davon anlässlich des für April 2004 geplanten Aktionärsbriefes darüber berichten können. Lassen Sie mich an dieser Stelle nochmals betonen, dass wir trotz des Wunsches einer Klärung dieser Frage dank der Ausgestaltung der Stundung keinerlei Zeitdruck verspüren.
GSC Research: Apropos Aktionärsbrief und Berichterstattung der GIVAG. Bislang vermisst der Aktionär bei der GIVAG AG noch eine verlässliche Angabe des Net-Asset-Value der Aktie bzw. der Objekte. Ab wann ist hier mit einer Angleichung an die von der Jeserich AG gewohnte Berichterstattung zu rechnen?
Blum: Auch hier erwarte ich, dass wir unseren Aktionären vielleicht bereits im Zuge des für den April geplanten Aktionärsbriefes, auf jeden Fall jedoch im kommenden Jahresgeschäftsbericht eine klare Angabe über den NAV machen können. Vor dem Hintergrund der laufenden Verhandlungen mit der GEHAG haben wir Gutachten über den Verkehrswert der Immobilienbestände anfertigen lassen, die uns bei der Angabe eines aktuellen NAV-Wertes unterstützen werden.
Soviel bereits vorweg: Der aktuelle Aktienkurs spiegelt den NAV der GIVAG AG bei weitem noch nicht in angemessener Weise wider. Ebenso verhält es sich mit einem Kurs in Höhe des rechnerischen Nominalwertes der GIVAG-Aktie von einem Euro, der den Mindestkurswert beim geplanten Tauschangebot darstellen wird.
GSC Research: Wird es durch die künftige Führungsrolle der GIVAG innerhalb der Unternehmensgruppe zu Veränderungen des Geschäftsmodells kommen?
Blum: Nein. Die GIVAG AG wird sich weiter auf ihre Rolle als bestandhaltende Immobiliengesellschaft im Bereich der Wohnimmobilien konzentrieren. Auch der regionale Schwerpunkt unserer Aktivitäten in NRW wird sich kurz- und mittelfristig nicht ändern. Vor diesem Hintergrund werden wir auch eine Veräußerung unserer Objekte in Kaiserslautern und Freiburg prüfen.
Daneben werden wir uns im Raum NRW an interessanten Projekten der Wohnungsprivatisierung beteiligen. Aktuell planen wir auf dem in diesem Sektor sehr interessanten Kölner Markt den Erwerb von rund 180 Wohneinheiten, die wir in Zusammenarbeit mit SK-Corpus am Markt weiterplatzieren wollen. Als Starttermin dieses Geschäftes ist das erste Quartal 2004 vorgesehen. Insgesamt gehen wir davon aus, das Projekt innerhalb von etwa zweieinhalb Jahren komplett abwickeln und diese zusätzlichen Wohneinheiten mit gutem Ertrag weiter veräußern zu können.
GSC Research: Wie soll das zu erwartende Wachstum finanziert werden?
Blum: Bei dieser Frage ist natürlich zu unterscheiden zwischen Objekten, die in überschaubaren Zeiträumen weiterveräußert werden sollen, und solchen, die dauerhaft in den Bestand übernommen werden. Derzeit verfügt die GIVAG AG mit ihrem Barmittelbestand über einen ausreichenden Spielraum, der durch den möglichen Verkauf unserer Objekte außerhalb NRWs noch erhöht werden könnte.
Es ist jedoch richtig, dass sich bei der GIVAG AG - weniger aus Liquiditätserwägungen, sondern zur zielgerichteten Verbesserung ihrer Bilanz- und Eigenkapitalstrukturen und damit ihrer Handlungsspielräume - mittelfristig auch die Frage nach einer Kapitalerhöhung stellen wird. Eine solche Maßnahme sehen wir realistisch nur möglich unter Mitwirkung einer Investorengruppe, die in der Lage ist, eine solche Kapitalmaßnahme bei der GIVAG AG zu garantieren, da die Platzierungsgarantie einer Bank in der heutigen Zeit wohl kaum zu erreichen sein dürfte.
GSC Research: Können Sie uns nähere Einzelheiten zu dieser Investorengruppe machen?
Blum: Bei der von mir genannten Investorengruppe wird es sich um eine Gesellschaft handeln, die im Zuge der geplanten strukturellen Veränderungen unserer Unternehmensgruppe an die Stelle der Jeserich AG als größter Einzelaktionär der GIVAG AG treten wird. Diese Investorengruppe wird im Gegensatz zur Jeserich AG die erforderliche finanzielle Power besitzen, um eine anstehende Kapitalmaßnahme bei der GIVAG AG tatsächlich auch zu ermöglichen. Ein genauer Termin für eine solche Kapitalmaßnahme steht allerdings noch nicht fest.
GSC Research: Wie sehen die Ergebnisplanungen für die GIVAG AG und die Jeserich AG im Jahr 2004 aus?
Blum: Bei der GIVAG AG erwarten wir im Jahr 2004 auf operativer Ebene ein zumindest ausgeglichenes Basis-Ergebnis, das durch eine Reihe weiterer Ertragschancen noch deutlich gesteigert werden kann. Die Jeserich AG wird sich, wie einleitend bereits gesagt, auf bestandsverwaltende Aktivitäten bei ihren Gewerbeimmobilien konzentrieren und gemäß Planungsrechnung Mieteinnahmen in einer Größenordnung von 3 Mio. Euro und einen Deckungsbeitrag vor Zinsen und Tilgung von 1,7 Mio. Euro erwirtschaften.
GSC Research: Herr Blum, wir danken Ihnen für das Gespräch und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg.
