Am 14. November 2003 meldete der in Hamburg ansässige Immobilienkonzern TAG Tegernsee aktuelle Zahlen zum Verlauf des dritten Quartals sowie die Absicht, bei der knapp 88prozentigen Tochter Bau-Verein zu Hamburg im kommenden Jahr ein Delisting anzustreben. Laut Adhoc-Meldung verringerten sich die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 19 auf 67,6 Mio. Euro. Dagegen konnte TAG das EBITDA unter anderem in Folge eines straffen Kostenmanagements im Konzern mit 12 Mio. Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres von 12,3 Mio. Euro halten.
Neben den operativen Ergebnissen meldete TAG, dass der Wertansatz der Bau-Verein-Beteiligung im Rahmen des nach IAS/IFRS vorgesehenen Impairment-Tests um 9,1 Mio. Euro wertberichtigt wurden. Wenngleich es sich dabei um eine zahlungs- und liquiditätsneutrale Maßnahme handelt, führt diese per 30. September 2003 zu einem Konzernfehlbetrag in Höhe von 13,3 Mio. Euro nach einem Vorjahresverlust von 3,5 Mio. Euro.
Für GSC Research sprach Alexander Langhorst mit Vorstandsmitglied Olaf Borkers über den bisherigen Geschäftsverlauf in 2003, die Aussichten für das vierte Quartal sowie die weiteren Planungen.
GSC Research: Der Umsatzrückgang um 19 Mio. Euro oder nahezu 25 Prozent auf 67,6 Mio. Euro ist aus Aktionärssicht wenig erfreulich. Welche Faktoren haben zu diesem deutlichen Einbruch geführt?
Borkers: Im Wesentlichen resultiert der Umsatzrückgang aus einer geringeren Zahl an Wohnungsverkäufen bei unserer Tochtergesellschaft Bau-Verein zu Hamburg AG. Belastend auf die Nachfrage nach unseren Wohnungen hat sich neben der anhaltend schwachen konjunkturellen Lage insbesondere die andauernde Diskussion über die geplante Abschaffung der Eigenheimzulage ausgewirkt. Derzeit befinden sich die entsprechenden Gesetze im Vermittlungsausschuss. Klarheit über die Marschrichtung werden die Immobilieninteressenten wohl kaum vor Mitte Dezember erhalten. Festzustellen bleibt, dass ein Vorzieheffekt durch die Diskussion in einem für uns bedeutenden Umfang ausgeblieben ist.
GSC Research: In Folge der Verunsicherung wäre doch eigentlich davon auszugehen, dass es zu Vorzieheffekten bei Wohnungskäufen und damit eigentlich zu einer positiven Entwicklung auf der Umsatzseite kommt.
Borkers: Dieser Gedanke ist richtig, und in der Branche wurde eigentlich auch mit der von Ihnen beschriebenen Entwicklung gerechnet. Es hat sich jedoch gezeigt, dass bislang nicht überall im Markt von den erwarteten Vorzieheffekten Bedeutendes zu spüren war, und die kurze Zeit zwischen Bekanntwerden der Eckdaten der Reformgesetze und dem Jahresende wird ein Aufholen der Rückgänge in den ersten drei Monaten kaum ermöglichen. Immerhin haben wir es aber geschafft, den Umsatzrückgang von 30 Prozent zur Jahresmitte gegenüber dem Vorjahr im dritten Quartal 2003 zu reduzieren, so dass sich der Rückgang per 30.9. auf "nur noch" 22 Prozent belief.
Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass wir bereits im vergangenen Jahr Vorzieheffekte aufgrund der gleichen Diskussion verzeichnen konnten, d.h. die ohnehin zum Kauf entschlossenen Interessenten haben dies noch in 2002 umgesetzt. Die im laufenden Jahr in Frage kommende Zielgruppe ist aus Verunsicherung über die Konjunktur und Arbeitsplatzsicherheit zurückhaltend. Daneben ist sicherlich auch die Zurückhaltung der Banken bei den Finanzierungen der gewillten Wohnungskäufer ein entscheidender Grund.
GSC Research: Apropos Bankenfinanzierung. Bislang war ja hauptsächlich von einer zurückhaltenden Kreditvergabe bei Unternehmenskrediten und dem Erwerb gewerblich genutzter Immobilien zu hören. Damit haben also die Restriktionen nun auch den privaten Immobilien- und Wohnungskäufer erreicht?
Borkers: Pauschal lässt sich diese Frage sicherlich nicht so einfach beantworten. Es ist aber deutlich erkennbar, dass die Bankengespräche der Interessenten einen immer längeren Zeithorizont in Anspruch nehmen und es inzwischen vermehrt auch zu ablehnenden Kreditentscheidungen der angesprochenen Institute kommt.
GSC Research: Trotz des deutlichen Umsatzrückgangs haben Sie das EBITDA mit 12 Mio. Euro in den ersten neun Monaten nahezu auf dem Vorjahresniveau halten können. In Ihrem 9-Monats-Bericht wird dies im Wesentlichen auf ein straffes Kostenmanagement zurückgeführt.
Borkers: Das stimmt. Bereits im Jahre 2001 haben wir begonnen, bei den Personalkosten und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Einsparungen vorzunehmen. Im Zuge der Umsetzung dieser Maßnahme stand ebenfalls die Optimierung der internen Abläufe sowie die Einbindung des Bau-Vereins in die Konzernstruktur. Geholfen hat uns auch die Tendenz zu niedrigeren Zinsen in den letzten Monaten. Daneben wirkten aber auch sonstige betriebliche Erträge, z.B. aus Währungsgewinnen bei der Bau-Verein zu Hamburg AG, positiv und ausgleichend.
GSC Research: Bau-Verein ist ein gutes Stichwort. Dort haben Sie Wertberichtigungen in Höhe von 9,1 Mio. Euro vorgenommen. Welche Gründe haben zu dieser Abwertung geführt.
Borkers: Die TAG Tegernsee bilanziert nach IAS/IFRS und ist daher angehalten, die Beteiligungsbuchwerte ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften mindestens einmal jährlich im Rahmen eines sogenannten Impairment-Test aktuell zu überprüfen.
Dem gezahlten Kaufpreis und dem Beteiligungsansatz des Bau-Verein lag unter anderem eine Mittel- und Langfristplanung zu Grunde, in welcher bis zum Jahr 2003 mit der Übernahme eines großen Wohnungspaketes gerechnet wurde. Der Erwerb von Wohnungspaketen oder -gesellschaften ist bislang nicht eingetreten und wird angesichts des kurz bevorstehenden Jahreswechsels in den kommenden Wochen wohl auch nicht mehr realisierbar sein. Damit war aus unserer Sicht der Beteiligungsansatz um den Firmenwert (Goodwill) zu reduzieren.
Lassen Sie mich jedoch betonen, dass die 9,1 Mio. Euro zahlungs- und liquiditätsneutral waren. Zudem ist damit kein Einfluss auf die Wertsansätze der Immobilien innerhalb der Bau-Verein zu Hamburg AG verbunden.
GSC Research: Wie beurteilen Sie als Großaktionär des Bau-Vereins das Nicht-Zustandekommen eines solchen Deals und die dadurch erforderlich gewordenen Abschreibungen auf den Firmenwert?
Borkers: Über Abschreibungen ist naturgemäß niemand glücklich. Aber lassen Sie es mich erklären: Die Bau-Verein zu Hamburg AG mit ihrer wohnungswirtschaftlichen Kompetenz war bei vielen bedeutenden Bieterverfahren eingeladen. In einigen Bieterverfahren für Wohnungsbestände wurden von der Verkäuferseite hohe Preise erwartet. Nicht immer waren diese gerechtfertigt.
In anderen Bieterverfahren wurden von Mitbietern sehr hohe Angebote abgegeben, die wirtschaftlich nicht nachvollzogen werden konnten. Manchmal kam beides zusammen und dennoch ist es oftmals nicht zu Veräußerungen gekommen. Auch die Zeitungen berichteten in der Vergangenheit häufig über solche Fälle, wie beispielsweise die GAG Immobilien AG in Köln oder die GSW in Berlin. Im TAG-Konzern sind wir uns einig, dass der Erwerb von Wohnungspaketen oder -gesellschaften wirtschaftlich sein muss.
GSC Research: Macht es für die TAG bzw. den Bau-Verein überhaupt Sinn, sich in Zukunft an den Ausschreibungen für überteuerte Großbestände zu beteiligen?
Borkers: Wir wollen uns mit der Bau-Verein zu Hamburg AG auch zukünftig an großen wie auch an kleineren Bieterverfahren beteiligen. Entscheidend ist, dass die Vorstellungen von Verkäufer- und Käuferseite in solchen Verfahren in Einklang gebracht werden. Es sollte nicht sein, dass Bieter viel Geld und Arbeit für Due Dilligence-Maßnahmen und ähnliches ausgeben, Angebote machen und es dann nicht zu Verkäufen kommt. Ein guter Ansatz liegt aufgrund der Markt- und Sachlage auch darin, internationales Geld mit deutscher wohnungswirtschaftlicher Kompetenz zu paaren und entsprechend in Bieterverfahren aufzutreten.
Den möglichen Mehraufwand daraus, dass man mehrere kleinere Gesellschaften übernimmt, um deutliche Volumenzuwächse zu erzielen, wird jedoch durch eine Reihe von Vorteilen wettgemacht. So interessieren sich die großen internationalen Bieter zumeist nur für Pakete und Gesellschaften mit zigtauend Wohneinheiten. Auch ist das Veräußerungsverfahren oft deutlich weniger politisch belastet.
GSC Research: Lassen Sie mich noch mal auf die Wertberichtigungen zurückkommen. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, wurde der Beteiligungswert des Bau-Vereins an die von Ihnen beschriebene und abgeänderte Wachstumsstrategie angepasst, richtig?
Borkers: Die Strategie haben wir nicht geändert. Aber die geplante Geschwindigkeit der Umsetzung haben wir zurückgenommen und daher den Beteiligungswert angepasst.
GSC Research: Erklärungsbedürftig ist aus Sicht der freien Aktionäre natürlich, warum Sie ein Delisting bei der Bau-Verein zu Hamburg AG anstreben.
Borkers: Der mit 12,1 Prozent vergleichsweise geringe Streubesitz der Bau-Verein Aktie führt dazu, dass sich eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem höheren inneren Wert der Aktie und ihrer Notierung an der Börse ergeben hat. Das war zu erwarten und habe ich im Dezember 2001 in einem Interview mit Ihnen so prognostiziert, wie Sie sicher noch wissen.
Die nur minimalen Umsätze in der Aktie lassen eine Verringerung dieser Diskrepanz nicht erwarten. Daneben führt das Delisting auch zu Entlastungen auf der Kostenseite bei der Bau-Verein zu Hamburg AG, die sich im Bereich von 150 TEUR pro Jahr im Zusammenhang mit der Börsennotierung und der entsprechenden Nebenkosten bewegen.
GSC Research: Ist im Zuge des Delistings denn auch eine Aufstockung ihrer Beteiligung auf über 95 Prozent und ein nachfolgendes Squeeze-Out-Verfahren vorgesehen?
Borkers: Lassen Sie mich eines klarstellen - wir streben ein Delisting an und keinen Squeeze-Out. Wir wollen keinen Aktionär aus der Bau-Verein zu Hamburg AG herausdrängen. Eine Aufstockung unseres Anteils auf 95 Prozent oder darüber ist nicht vorgesehen bzw. zwingend. Die Anteilsvereinigung in einer Hand, das sind mehr als 94 Prozent, möchten wir aufgrund der möglicherweise dann anfallenden Grunderwerbsteuer vermeiden.
Ein Delisting kann grundsätzlich als sogenanntes "Cold Delisting" durch Umwandlung in eine andere Gesellschaftsform geschehen oder als "Hot Delisting" mit einem Abfindungsangebot an die Aktionäre der Bau-Verein zu Hamburg AG. Einen konkreten Zeithorizont, bis wann dieses Delisting erreicht werden wird, kann ich Ihnen heute noch nicht nennen.
GSC Research: Deutlich erfreulicher ist die Entwicklung bei der JUS AG verlaufen. Hier konnten die Verkaufsvolumina um fast 30 Prozent auf 8,3 Mio. Euro zulegen. Allerdings ist im 9-Monats-Bericht zu lesen, dass diese teilweise erst in den nächsten Geschäftsjahren umsatzwirksam werden. Wie kommt es zu diesem Effekt?
Borkers: Das Geschäftsmodell der JUS AG ist darauf ausgerichtet, dass die Gesellschaft sanierungsreife Objekte erwirbt und diese weiterveräußert. Mit dem Erwerber schließt die JUS AG einen Vertrag über die Sanierung des betreffenden Objektes ab. Je nach Fortschritt der Sanierung fließen der Gesellschaft dann die Umsätze zu.
GSC Research: Wie lange dauert im Schnitt die Sanierung eines Objektes und nach welcher Methode werden die Umsätze ermittelt?
Borkers: Die Sanierung eines Objektes durch die JUS AG dauert in der Regel zwischen 9 und 12 Monate. Je nach Start der Sanierung kann sich das Projekt jedoch auf zwei oder in einigen seltenen Fällen auch auf drei Geschäftsjahre verteilen.
Hintergrund der sukzessiven Umsatzerzielung ist die nach IAS/IFRS vorgeschriebene POC-Methode ("Percentage of Completion"), nach der je nach Fortschritt eines Projektes die entsprechenden Umsätze und Aufwendungen realisiert werden. Nach HGB würden die Umsatzerlöse komplett erst nach Beendigung der Sanierung fließen.
GSC Research: Nach den ersten neun Monaten hat die TAG einen Fehlbetrag von 13,3 Mio. Euro im Konzern ausgewiesen. Wie wird sich die Ertragslage im Laufe des vierten Quartals noch verändern?
Borkers: Traditionell ist in der Immobilienbranche das vierte Quartal natürlich das umsatz- und ertragsstärkste des Jahres. Eine genaue Prognose ist angesichts des einleitend beschriebenen Umfeldes aber leider kaum abzugeben. Mit dem Ergebnis zum Ende des dritten Quartals haben wir aber sicherlich einen Rahmen gesetzt.
GSC Research: Wie sehen Ihre Planungen für das kommende Geschäftsjahr aus?
Borkers: Das Jahr 2004 wird nach unserer Ansicht ein sehr spannendes Jahr für die gesamte Immobilienbranche: Es wird zu deutlichen Veränderungen und Kooperationen zwischen Marktteilnehmern sowie Beteiligungen und Zusammenschlüssen kommen. An dieser Entwicklung beabsichtigt die TAG aktiv teilzunehmen. Konkrete Angaben oder Zielsetzungen können jedoch angesichts des frühen Stadiums hierzu noch nicht gemacht werden.
GSC Research: Die vergangenen Jahre waren insbesondere im Gewerbeimmobilienmarkt von deutlichen Mietrückgängen, steigenden Leerstandsraten und sinkenden Objektpreisen geprägt. Hat sich diese Entwicklung für den TAG-Konzern auch spürbar bei den Wohnimmobilien ausgewirkt?
Borkers: Natürlich ist auch die Wohnimmobilienbranche nicht vom schwachen konjunkturellen Umfeld verschont geblieben. Es muss aber berücksichtigt werden, dass sich der Markt in Deutschland regional sehr unterschiedlich entwickelt hat. So ist das Mietniveau in Metropolen wie Hamburg beispielsweise nicht gefallen, sondern sollte auch künftig weiter zulegen können. An anderen Standorten in Deutschland wird es zu negativen Entwicklungen kommen.
GSC Research: Wie sehen Sie die mittelfristige Tendenz bei den Preisen für Wohnimmobilien?
Borkers: Im Zuge der Diskussion über eine höhere Eigenverantwortung der Menschen für ihre Altersvorsorge erwarte ich ein wieder steigendes Interesse an der eigengenutzten Immobilie. Wichtigste Überlegung dürfte hier sein, dass sich der Einzelne gegen steigende Mieten absichern kann und damit bereits weit vor Rentenbeginn von seiner Anlage profitiert.
Ebenfalls positiv sollte sich das niedrige Zinsniveau auf die Nachfrage auswirken, sobald die Banken ihre eigenen Bücher bereinigt haben und dann von ihrer sehr restriktiven Kreditvergabepolitik sukzessive abrücken können. Für die Wertentwicklung ist weiterhin die Lage entscheidend und immer mehr die Größe der Wohnung. Hier muss sich der Markt den Entwicklungen der Bevölkerungsstruktur anpassen.
GSC Research: Herr Borkers, vielen Dank für das Gespräch und weiterhin viel Erfolg.
