Für Aufsehen sorgte die Jeserich AG mit der anlässlich der diesjährigen Hauptversammlung der GIVAG AG am 13. Juni 2003 (siehe auch HV-Bericht von GSC) bekannt gegebenen Beteiligung in Höhe von 31,85 Prozent an dieser im Bereich der Wohnimmobilien tätigen Gesellschaft. Zugleich wurde angekündigt, dass Jeserich die Beteiligung an der GIVAG im Laufe der nächsten Wochen auf über 50 Prozent ausbauen will.
Die Übernahme und bevorstehende Integration der GIVAG AG in die Jeserich-Gruppe als Führungsgesellschaft im Bereich der Wohnimmobilien sowie das vorgelegte Zahlenwerk für das Jahr 2002 nahm GSC Research zum Anlass, sich über die näheren Hintergründe sowie die weiteren Planungen zu informieren. Für GSC Research sprach Alexander Langhorst mit den beiden Vorständen Oliver Blum (CEO) und Dr. Hans-Joachim Dix (CFO).
Blum: Anlässlich der letztjährigen Hauptversammlung hatten wir neben neuen Rekordwerten bei Umsatz und operativem Ergebnis, die wir trotz des schwachen Umfeldes auch erreichen konnten, noch mit einem dividendenfähigen Ergebnis gerechnet. Im zweiten Halbjahr 2002 hat sich angesichts der weiter anhaltenden und teilweise noch verschärfenden konjunkturellen Schwäche sowie der sehr zurückhaltenden Finanzierungspraxis der Banken der Markt für Immobilien sehr schlecht entwickelt. Aus diesen Gründen ist die Verkaufstätigkeit in einzelnen Segmenten sogar nahezu völlig zum Erliegen gekommen.
Ausgehend von dieser Entwicklung haben wir unsere Bestandsobjekte einer kritischen Überprüfung hinsichtlich der Werthaltigkeit unterzogen und insbesondere beim Objekt in Wuppertal Bedarf für eine Teilwertabschreibung erkannt, um das Zahlenwerk der Jeserich AG in dieser Marktphase von möglichen Risiken soweit wie möglich zu befreien.
GSC Research: Können Sie uns das Abschreibungsvolumen einmal genauer aufschlüsseln?
Dr. Dix: Von den Gesamtabschreibungen entfallen auf den Bereich unserer Immobilien 5,7 Mio. Euro, darin enthalten ist, wie von Herrn Blum bereits angesprochen, eine außerplanmäßige Abschreibung auf unser Objekt in Wuppertal in Höhe von 4,5 Mio. Euro.
Weitere 1,0 Mio. Euro Abschreibungen sind bei den Finanzanlagen fällig geworden. Dabei handelt es sich vor allem um Wertanpassungen bei den Positionen AGIV Real Estate AG, die aus dem Tausch gegen die Aktien der früheren HBAG Real Estate stammen. Die 73.332 Aktien in unserem Bestand stehen jetzt noch mit etwa 200 TEUR in den Büchern. Eine weitere Position sind 293.750 Aktien an der GIVAG AG per 31.12.02, die in der Bilanz mit rund 0,2 Mio. Euro bewertet werden. Die in früheren Jahren ebenfalls noch vorhandene Position WCM-Aktien wurde im Berichtsjahr verkauft.
GSC Research: Stichwort Wuppertal: die außerplanmäßige Abwertung ist die größte Einzelposition in diesem Bereich und damit entscheidend verantwortlich für das negative Jahresergebnis. Können Sie uns die genauen Beweggründe für diese Abschreibung einmal detailliert aufschlüsseln?
Dr. Dix: Es wäre sicher unfair, das Objekt in Wuppertal zum alleinigen Sündenbock für das aus den Abschreibungen resultierende negative Jahresergebnis zu erklären. Richtig ist jedoch, dass im gegenwärtig schlechten Marktumfeld, an dem man als Verkäufer wenig Freude hat, die ursprünglichen Ausbauplanungen angesichts der unsicheren Renditeaussichten sowie des hohen Mitteleinsatzes von bis zu 20 Mio. Euro auf Eis gelegt worden sind.
Blum: Nach der erfolgten Teilwertabschreibung steht das Objekt mit einem Wertansatz in den Büchern, der eher dem Liquidationswert des Gründstückes entspricht, also bereits abzüglich möglicher Abbruchkosten. Die auf dem Objekt lastende Finanzierung von rund 800 TEUR kann aus den dort erzielten laufenden Mieteinnahmen ohne Probleme bedient werden. Derzeit befinden wir uns in Gesprächen über eine Veräußerung des gesamten Objektes oder einzelner Teilflächen. Neben einem Verkauf an ortsansässige Bauträger ist beispielsweise auch der Tausch gegen ein bereits entwickeltes Objekt denkbar.
GSC Research: So weit, so gut, aber waren denn die vorgenommenen Abwertungen, insbesondere beim Objekt in Wuppertal, im vorliegenden Umfang tatsächlich notwendig?
Dr. Dix: Es ist uns völlig klar, dass ein positives und damit dividendenfähiges Ergebnis, sowie eine daraus erfolgende Ausschüttung unsere Aktionäre sicher mehr erfreut hätte. Im gegenwärtigen Umfeld, das von sehr vielen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung auf den Immobilienmärkten sowie einer immer restriktiveren Kreditvergabe der Banken geprägt ist, hätte eine zu positive Einschätzung des Risikos und ein daraus möglicherweise resultierendes positives Ergebnis nicht in die Landschaft gepasst und würde darüber hinaus auch überhaupt nicht unserer vorsichtigen und risikobewussten Geschäftspolitik entsprechen.
Bedenken Sie bitte, dass es aus betriebswirtschaftlicher Sicht und längerfristigen Erwägungen heraus keinen Sinn hat, auf notwendige Wertanpassungen im Portfolio zu verzichten, um dadurch Dividendenausschüttungen an die Aktionäre und gleichzeitig Steuern an das Finanzamt zahlen zu müssen.
GSC Research: Apropos Banken und restriktivere Kreditvergabepraxis: wie stark wirkt sich diese Tendenz auf das laufende Geschäft der Jeserich AG aus?
Dr. Dix: Die Finanzierungsthematik ist ein sehr wichtiger Punkt in den Verhandlungen, die wir im Zusammenhang mit Objektverkäufen zu führen haben. Früher stellte sich zumeist nur die Frage, inwieweit man sich bezüglich der Preisvorstellungen annähert.
Heutzutage kommt als erschwerender Faktor hinzu, dass Sie mit dem Erwerber Ihrer Immobilie nicht nur einen Preis verhandeln müssen, sondern es muss auch sichergestellt werden, dass der Käufer zu den zuvor ausgehandelten Konditionen eine Finanzierung seiner Bank erhält. Bei einem der letzten Verkäufe, es handelte sich dabei um ein Objekt mit einem Volumen von 1,5 Mio. Euro, haben sich die Verhandlungen nicht zuletzt vor diesem Hintergrund über fast 8 Monate hingezogen.
An diesem Beispiel wird ersichtlich, wie schwierig sich der Marktumfeld gegenwärtig gestaltet und wie wichtig es ist, über eine ausreichende Kapitalausstattung zu verfügen, um sich nicht in die Abhängigkeit der Banken begeben zu müssen und dennoch gerade in Zeiten wie diesen über den notwendigen Investitionsspielraum zu verfügen. Ein Argument mehr, das für unsere Strategie der Stärkung der Innenfinanzierungskraft der Jeserich AG spricht.
GSC Research: Das hört sich ja nicht sehr positiv an. Inwieweit lässt sich in dem von Ihnen geschilderten Umfeld denn die Jeserich-Strategie "Aufspüren, Veredeln, Verkaufen" überhaupt noch erfolgreich betreiben?
Blum: Gegenwärtig haben wir die Verkaufsaktivitäten sozusagen "eingefroren", um sie bis zu einer Verbesserung des Marktumfeldes zu konservieren. Das Aufspüren ist im Vergleich zur Vergangenheit in der jetzigen Situation natürlich einfacher geworden, da Bestände in den Markt kommen, die man vor zwei oder drei Jahren niemals hätte erwerben können, und zusätzlich auch die Preisvorstellungen der möglichen Verkäufer durchaus deutlich moderater ausfallen.
Auch der Bereich der Veredelung ist nicht nennenswert von Marktumfeld betroffen - wenn man Glück hat, fallen zwar die Projektkosten sogar geringer aus, als es in der Vergangenheit üblich war. Aber das nützt alles nichts, wenn Ihr Käufer dann nicht die erforderliche Finanzierung zugesagt bekommt und Sie zu guter letzt das aufgewertete Objekt am Markt nicht zu attraktiven Konditionen verkaufen oder vermieten können. Zu "Schleuderpreisen" sind wir nicht bereit, uns von Objekten zu trennen.
GSC Research: Wenn ich Sie richtig verstehe, wollen Sie Ihre Bestandsobjekte weiter halten, bis sich eine Verbesserung des Marktumfeldes abzeichnet. Woraus sollen in der Zwischenzeit dann die für den wirtschaftlichen Erfolg der Jeserich AG erforderlichen Umsatzerlöse generiert werden?
Blum: Richtig, die derzeitigen Bestandsobjekte sollen vorerst in der Gesellschaft verbleiben. Umsätze erzielen wir bei der Jeserich AG ja bereits seit langen Jahren nicht nur aus dem Verkauf von Objekten, sondern auch durch die schrittweise erhöhten Mieteinnahmen. Unsere Bestandsentwicklung und auch die "Veredlung" haben wir über die rein baulichen Maßnahmen hinaus immer auch als aktives Mietmanagement, das dann zu einer Verbesserung des Cash-flows aus den Objekten führt, verstanden.
Wachsen wollen wir im Bereich der Serviceleistungen, die in unserer Tochtergesellschaft JAG Service GmbH gebündelt sind, wo wir alle Dienstleistungen rund um die Bestandsverwaltung von Immobilien anbieten. Als hochinteressante Zielgruppe für solche Serviceleistungen haben wir hier neben anderen Immobilieninvestoren insbesondere Banken identifiziert, die im Zuge von möglichen Schieflagen bei Kunden in den Besitz von Immobilien gelangen und auf professionelle Hilfe bei der weiteren Verwertung angewiesen sind.
Diese Aufgabe einem möglicherweise vorhandenen Zwangs- oder Insolvenzverwalter zu übertragen ist für die Kreditinstitute zumeist die schlechteste Variante. Mit einer Bank haben wir sehr vielversprechende Gespräche in dieser Richtung geführt und erwarten in Kürze Mandate für erste Objekte. Bei einer erfolgreichen Abwicklung im Sinne der Kundenanforderungen sehen wir mittelfristig erhebliches Potential aus dieser Dienstleistung und können so von der schwierigen Marktlage profitieren, die uns bei eigenen Transaktionen eher behindert.
GSC Research: Wo sehen Sie weitere Chancen für geschäftliche Aktivitäten in der Zukunft, und wie lange wird es ihrer Meinung nach dauern, bis sich der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland wieder erholt?
Blum: Angesichts der chronisch klammen Kassen der öffentlichen Hand, angefangen von den Kommunen bis hinauf auf Bundesebene, werden künftig deutlich mehr Aufgaben und Projekte privatisiert oder in Zusammenarbeit mit Unternehmen als Partnern umgesetzt werden. Im Bereich dieser sog. "Private Public Partnerships" liegt auch für die Jeserich AG noch erhebliches Potential. Für Aussagen zu konkret geplanten Projekten ist es zum jetzigen Zeitpunkt noch zu früh.
Bezogen auf die Entwicklung des Marktumfeldes bei Gewerbeimmobilien bin ich skeptisch und habe bereits vor zwei bis drei Jahren gesagt, dass der Abschwung in diesem Segment durchaus vier bis fünf Jahre dauern kann. Gegenwärtig kann ich keine Anzeichen dafür erkennen, dass der Aufschwung in diesem Markt schneller kommt.
GSC Research: Lassen Sie uns über Ihre Beteiligung an der GIVAG AG sprechen. Mit diesem Erwerb sind Sie bei der Umsetzung ihrer Strategie, innerhalb der JAG-Gruppe eigenständige Führungsgesellschaften in den Bereichen Gewerbe- (JAG selbst), Wohn- und Spezialimmobilien zu etablieren, ein gutes Stück vorangekommen. Wie sehen Ihre weiteren Planungen im Zusammenhang mit dem Engagement bei der GIVAG aus?
Blum: Mit der GIVAG AG haben wir eine geeignete Gesellschaft identifiziert, durch die wir die JAG-Unternehmensgruppe im Bereich der Wohnimmobilien positionieren können. Wesentlicher Beweggrund für den Erwerb war neben der günstigen Bewertung des Gesamtunternehmens an der Börse vor allem der vergleichsweise junge Objektbestand der GIVAG AG, der überwiegend aus der Zeit nach 1970 stammt und eine im Branchenvergleich geringe Leerstandsquote aufweist. Zudem passen die Standorte der Immobilien, die sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen befinden, gut zur ebenfalls eher regional ausgerichteten Jeserich AG.
Dr. Dix: Wie bereits anlässlich der GIVAG-Hauptversammlung gesagt, sind wir angetreten, um die GIVAG AG klar auf das Geschäftsfeld Wohnimmobilien auszurichten und unter langfristigen Gesichtspunkten zum Wohle aller Anteilseigner fortzuentwickeln. Um dies in vernünftiger Weise bewerkstelligen zu können, streben wir natürlich eine Mehrheitsbeteiligung an, die möglicherweise schon bis zur Jeserich-Hauptversammlung am 25. Juli 2003 erreicht sein wird.
An dieser Stelle möchte ich alle interessierten GIVAG-Aktionäre, die noch keine Anteilseigner der Jeserich AG sind, herzlich zu unserer HV am 25. Juli 2003 einladen, um sich einen persönlichen Eindruck von ihrem neuen Mitaktionär zu machen. Interessenten möchten wir bitten, sich direkt mit uns in Verbindung zu setzen, damit die entsprechenden Gästekarten ausgestellt werden können.
GSC Research: Können Sie die Erwerbskosten für die angestrebte Mehrheitsbeteiligung von etwas über 50 Prozent in etwa beziffern?
Blum: Aktuell befinden wir uns laufend in Gesprächen über den Ankauf weiterer GIVAG-Aktien. Genaue Zahlen kann ich heute noch nicht nennen, möchte aber darauf hinweisen, dass wir angesichts der bisherigen Einstiegskurse sehr verwöhnt sind. Nähere Einzelheiten können vielleicht auf unserer Hauptversammlung bekannt gegeben werden.
Ich bin jedenfalls sehr zuversichtlich, dass der durchschnittliche Kaufkurs inklusive der anfallenden Nebenkosten bei deutlich unter 1 Euro je GIVAG Aktie liegen wird. Anders gesagt, bedeutet dies, dass wir für eine Mehrheit an einer Wohnimmobiliengesellschaft mit über 4.000 Wohneinheiten im Bestand etwa 5 Mio. Euro aufwenden werden und damit einen Immobilienbestand mit einem merklichen Discount gegenüber den aktuell ohnehin nicht exorbitanten Marktpreisen erwerben können.
Dr. Dix: Das Investitionsvolumen bewegt sich in einem für ein mittleres Gewerbeimmobilienobjekt üblichen Rahmen und beschert der Jeserich AG interessante Perspektiven. Hinweisen möchte ich an dieser Stelle auch noch darauf, dass Herr Blum als Großaktionär durch seine private Ausreichung eines Darlehens an die Jeserich AG die Finanzierung dieser Transaktion ermöglicht hat, ohne dass die freien Aktionären für den Erwerb mit einer Barkapitalerhöhung belastet wurden.
GSC Research: Sie streben bei GIVAG eine Mehrheitsbeteiligung an. Wie wird sich unter längerfristigen Gesichtspunkten die Aktionärsstruktur der GIVAG AG darstellen?
Dr. Dix: Mittel- bis langfristig können wir uns eine weitere Aufstockung der Beteiligung an der GIVAG AG sehr gut vorstellen. Vor dem Hintergrund einer möglicherweise anfallenden Grunderwerbssteuer stellt eine Beteiligungsquote von 94,9 Prozent allerdings die maximal sinnvolle Größenordnung dar. Wir verfolgen nicht die Absicht, die GIVAG AG von der Börse zu nehmen oder die verbleibenden Aktionäre mittels eines Squeeze-Outs auszuschließen.
Wir freuen uns über jeden Aktionär, der in die Jeserich-Gruppe investiert, und wollen dem Kapitalmarkt attraktive Investitionsobjekte anbieten. Dass die Jeserich AG dabei eine Stellung als "Primus inter Pares" einnimmt, ist angesichts der Führungsfunktion der Gesamtgruppe durchaus beabsichtigt. Langfristig können wir uns auch einen Aktientausch vorstellen, um der Jeserich AG damit Zugang zum bestehenden Free-Float der GIVAG zu ermöglichen.
GSC Research: Wie sehen die nächsten Schritte nach Erlangung einer Mehrheit von über 50 Prozent aus?
Blum: Nach der Mehrheitsübernahme ist im zweiten Halbjahr die Integration der GIVAG AG in die JAG-Gruppe vorgesehen, um die ich mich schwerpunktmäßig kümmern werde. Im Zuge dieser Integration wird das noch bestehende Wertpapiergeschäft bei GIVAG eingestellt werden und die Wertpapiere bis auf mögliche Restpositionen bis zum Jahresende veräußert.
Bei den Bestandsimmobilien werden sicherlich auch einige Arrondierungen erfolgen. Hierzu werden wir uns auch der professionellen Unterstützung der SK Corpus, das ist die Beteiligungsgesellschaft der Stadtsparkasse Köln, bedienen.
Nach der erfolgreichen Integration soll der Bestand bei der GIVAG weiter ausgebaut werden. Unser Hauptaugenmerk werden wir dabei auf den Cash-Flow richten. Die GIVAG ist personell auf eine Ausweitung ihrer Aktivitäten bestens vorbereitet, eine Ausweitung der Personalressourcen ist vorerst nicht notwendig.
GSC Research: Gestatten Sie mir in diesem Zusammenhang, auf ein immer wiederkehrendes Thema einzugehen: im Jahr 2000 hat GIVAG von der zum WCM-Konzern gehörenden Gehag rund 4.000 Wohneinheiten erworben. Aus diesem Geschäft bestehen noch Verbindlichkeiten von rund 54 Mio. Euro. Laut Geschäftsbericht der GIVAG wurde die Forderung seitens des WCM-Konzerns auf "unbestimmte Zeit gestundet". Gibt es für die GIVAG irgendwelche Risiken aus dieser Finanzierung?
Blum: Das ist sicherlich eine berechtigte Frage, auf die es eine klare Antwort gibt. Der diesem Darlehen zugrundeliegende Vertrag ist für die GIVAG AG sehr vorteilhaft und nach Aussage befragter Banken in Deutschland einmalig. Seitens der WCM gibt es keine Druckmöglichkeiten gegenüber der GIVAG, so dass wir uns in dieser Hinsicht entspannt zurücklehnen und uns über die ausgesprochen günstigen Finanzierungskonditionen freuen können.
GSC Research: Bekanntlich befindet sich die WCM-Gruppe bedingt durch die finanziellen Schwierigkeiten ihres Großaktionärs und auf Druck der finanzierenden Banken auf der Suche nach neuen Investoren. Erwarten Sie hieraus Änderungen bezüglich der Kaufpreisstundung?
Blum: Sollte die WCM im Zuge der anstehenden Veränderungen in ihrer Aktionärsstruktur mit einem Angebot auf uns zu kommen, um diese Finanzierung umzustrukturieren, so werden wir uns diesem nicht verschließen. Lassen Sie mich jedoch noch einmal betonen: wir verspüren von uns aus keinerlei Druck, die bestehende Finanzierung zu verändern, sind jedoch für Gespräche, sollten Sie seitens der WCM bzw. der Gehag angeboten werden, durchaus offen.
GSC Research: Kommen wir zurück auf die eingangs bereits erwähnte Zielstruktur der JAG-Unternehmensgruppe, wo sich im Bereich der Spezialimmobilien noch ein "weißer Fleck" befindet. Wie weit sind Sie hier mit der Suche nach möglichen Zielgesellschaften vorangekommen?
Blum: Wir haben uns auch in den vergangenen Monaten mit einer Reihe möglicher Zielgesellschaften beschäftigt und in einzelnen Fällen bereits konkrete Verhandlungen hinsichtlich eines Erwerbs geführt. Bislang haben wir uns mit unseren Preisvorstellungen jedoch noch nicht durchsetzen können.
Dr. Dix: Im Bereich der Spezialimmobilien gibt es eine Reihe interessanter Kandidaten für die Jeserich AG. Getreu der Unternehmensphilosophie, möglichst in Aktiengesellschaften zu investieren, würden wir natürlich eine börsennotierte Gesellschaft bevorzugen. Denkbar ist hier auch eine Gesellschaft mit einem erst kleinen Portfolio im Segment der Spezialimmobilien, die dann gleichsam als Nukleus eines weiteren Ausbaus dieses Segments dienen würde.
GSC Research: Die Entwicklung von Immobilienaktien hat Anleger in den vergangenen zwei Jahren nicht sonderlich erfreuen können. Wie beurteilen Sie die Zukunft des Anlageobjekts Immobilienaktie?
Dr. Dix: Im Vergleich zu den übrigen europäischen Ländern haben sich die Kurse der deutschen Immobilienaktien in den vergangenen Jahren erschreckend schlecht entwickelt und nicht zuletzt dadurch natürlich an Beliebtheit bei den Anlegern eingebüßt. Die Initiativen zur Steigerung des Bekanntheitsgrades der Anlageform Immobilienaktie haben noch keine spürbare Wirkung erzielt.
Dass es nicht grundsätzlich an einer Skepsis gegenüber Immobilien liegt, zeigen die Rekordzuflüsse zu den Immobilienfonds, die ständig neue Rekorde erreichen und zum Teil bereits erhebliche Probleme haben, geeignete Investitionsobjekte zu finden. Problematisch für die Marktentwicklung ist jedoch der Umstand, dass diese vorwiegend im europäischen Ausland investieren und zudem erst in Projekte ab etwa 50 Mio. Euro Volumen. Ob sich im jetzigen Umfeld die prognostizierten Renditeerwartungen bei den Fonds tatsächlich auch mittel- und langfristig realisieren lassen, muss erst einmal abgewartet werden, nicht zuletzt vor dem Hintergrund gewisser Überhitzungserscheinungen auf einigen europäischen Immobilienmärkten wie beispielsweise in Großbritannien.
Blum: Wir erwarten, dass in den kommenden Monaten und Jahren eine Reihe von Immobilien-AG´s vom Kurszettel verschwinden werden, wie dies zuletzt unter anderem bei der Bayerischen Immobilien AG zu beobachten war. Spätestens wenn die Anleger anhand ihrer Ertragsausschüttungen aus den Immobilienfonds erfahren, dass dort die prognostizierten Renditen nicht zu erreichen sind, wird die Immobilienaktie wieder stärker in den Fokus rücken. Davon sollte die Jeserich-Aktie überproportional profitieren können.
GSC Research: Hand aufs Herz: die Jeserich-Aktie hat sich dem von ihnen gerade beschriebenen negativen Trend auch nicht entziehen können. Wie können Sie sich von anderen Immobilien-AG´s abheben, und aus welchem Grund sollte man nun in die Jeserich AG investieren?
Dr. Dix: Die Jeserich AG unterlegt seit langer Zeit ihre Strategie mit einem Höchstmaß an Transparenz und Information für die Aktionäre und hebt sich damit klar von einer Reihe anderer Wettbewerber ab. Im Geschäftsbericht weisen wir detaillierte Kennziffern zu jedem einzelnen Objekt sowie selbstverständlich den Net-Asset-Value der Jeserich Aktie aus.
Blum: Der Net-Asset-Value liegt aktuell bei rund 2,57 Euro und damit deutlich über dem aktuellen Kursniveau der Aktie von 1,90 Euro. Betrachtet man die zusätzlichen Chancen für uns aus der GIVAG-Transaktion, ist meiner Meinung nach jetzt die Zeit ist reif, Jeserich-Aktien zu kaufen.
Dr. Dix: Dies möchte ich ergänzen mit einem Rat von Kostolany, sich nach dem Kauf für 5 bis 10 Jahre schlafen zu legen, ohne den Kursverlauf zu verfolgen, um sich dann am deutlichen Zuwachs erfreuen zu können.
GSC Research: Herr Blum, Herr Dr. Dix, wir danken Ihnen für dieses Gespräch und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg!
