Am 25.8.2004 fand in Borken (Hessen) im Bürgerhaus der Stadt die ordentliche Hauptversammlung der ELIKRAFT AG statt. Diese ist ein Unternehmen mit einer langen, wechselhaften Geschichte und heute eine auf den Besitz und die Verpachtung von Parkhäusern spezialisierte Immobiliengesellschaft. Pünktlich um 11 Uhr eröffnete Herr Spenner die Hauptversammlung und begrüßte die anwesenden rund 80 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter auch Anja Plugge von GSC Research. Nach der Erledigung der Formalien übergab der Versammlungsleiter dem Alleinvorstand Herrn Rudolph das Wort.
Bericht des Vorstands
Herr Rudolph begrüßte die Anwesenden und lud stellvertretend für den Aufsichtrat und die Verwaltung alle zu einem sich der Hauptversammlung anschließenden Mittagessen ein. Er wies auf die auf jedem Platz liegende Reproduktion der ELIKRAFT-Aktie aus dem Jahr 1952 hin. Man hat sich entschlossen, diese anfertigen zu lassen, da die Gesellschaft nicht über eine nennenswerte Anzahl von effektiven Aktien verfügt, aber viele Interessenten nachgefragt haben. Der ausliegende Artikel aus der ZEIT, Ausgabe 10/1954, über die ELIKRAFT zeigt einen Teil der Geschichte der Gesellschaft. In dem Artikel taucht eine große Anzahl von Unternehmen auf, die damals schon - wie auch heute noch - für das eine oder andere Problem gut waren.
Nach diesen einleitenden Worten ging Herr Rudolph auf den Verlauf des Berichtsjahres 2003 ein und umschrieb zunächst die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, insbesondere im Detail die Entwicklung des Einzelhandels in den letzten zehn Jahren und deren Auswirkungen. In 2003 wurden im Einzelhandel 368 Mrd. EUR umgesetzt, rund 1 Mrd. EUR weniger als im Jahr 1995, also vor fast 10 Jahren, wobei die Innenstädte wiederum besonders betroffen waren. Dabei war der Dezember im Gegensatz zum Einzelhandel ein guter Monat für die Parkhäuser der ELIKRAFT AG.
Wie der Alleinvorstand betonte, ist der Exportanteil bei der ELIKRAFT gleich Null, und die Entwicklung des Einzelhandels war nicht ohne Auswirkungen auf das Ergebnis der Gesellschaft, die davon sogar dreifach betroffen war:
- Kurzzeitparkkunden blieben weg, Läden verschwinden
- Durch den Abbau von Arbeitsplätzen in der Innenstadt sinkt die Nachfrage nach
Dauerparkplätzen.
- Bei einigen Gewerbeflächen ist eine Neuvermietung nur schwer und manchmal nur mit
Abschlägen möglich.
Nach diesem Überblick erläuterte Herr Rudolph weitere Ereignisse des Jahres 2003, die das Leben zusätzlich erschwert haben. Vergangenes Jahr hatte er ausführlich über den Standort Weinheim und über die Maßnahmen berichtet, die die Politik und die Verwaltung zur Steigerung der Attraktivität der typischen Kleinstadt ergreifen wollten. Er betonte, dass bis heute die Wünsche der Verantwortlichen und die seiner Ansicht nach vorliegende mangelnde Fachkompetenz des Beraters den Fortgang des Projekts erheblich verzögert haben, aber er hofft, dass irgendwann im Laufe des Jahres ein Vertrag abgeschlossen wird, bezweifelte jedoch, dass das Konzept zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt im geplanten Umfang wirksam sein wird.
Mittlerweile ist man jedoch so weit, dass der Betreiber des Parkhauses in Weinheim (ein Betreiber der ELIKRAFT AG, die Parkhaus Südwest GmbH) wohl den Zuschlag für den Gesamtbetrieb fast aller Parkplätze und Parkhäuser erhalten wird.
Die Situation in Wuppertal bezeichnete Herr Rudolph als ähnlich unbefriedigend. Ein Teil der Garagenanlage wird seit vergangenem Jahr saniert, somit steht nur die Hälfte der Kapazitäten mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Umsätze und den Betreiber zur Verfügung. Hinzu kommt, dass organisatorische Mängel das ohnehin knappe Parkplatzangebot weiter vermindern. Da es sich hierbei um eine reine Umsatzpacht handelt, wirkt sich diese Situation sehr stark auf die ELIKRAFT AG aus, betonte der Vorstand.
Nun gab Herr Rudolph einen Überblick über die Entwicklung des Konzerns. Die Umsätze stiegen um rund 9,2 Prozent auf 3.779 TEUR und der Personalaufwand um 9 auf 700 TEUR, die Abschreibungen erhöhten sich, auch aufgrund des Kaufs in Gießen, um 111 auf 606 TEUR. Der Cashflow sank auf unter 600 TEUR, und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verringerte sich um 887 auf 95 TEUR. Diese Veränderungen resultierten aus Rückstellungen für Prozessrisiken in Höhe von 990 TEUR. Aufgrund des Gewinnvortrags von 843 TEUR, abzüglich der Dividendenausschüttung für 2002 sowie Einstellung in die gesetzlichen Rücklagen von 29 TEUR ergab sich somit ein Konzern-Bilanzgewinn von 489 TEUR, so Herr Rudolph weiter.
Die Parkhausbetreiber der ELIKRAFT AG erlösten durch den Ende 2002 erfolgten Erwerb der Anlage in Gießen 555 TEUR mehr; die nicht konsolidierte ELIKRAFT-Beteiligung Park-Bau Siegen KG verlor rund 4,5 Prozent des Umsatzes, wohingegen die Park-Bau Erfurt KG den Umsatz um 12 Prozent steigern konnte.
Im weiteren Verlauf zeigte Herr Rudolph eine Übersicht über die Ergebnisse der Einzelfirmen (detailliert im Geschäftsbericht dargestellt). Er hob in diesem Zusammenhang hervor, dass die Kosten relativ konstant geblieben sind. Das sich daraus ergebende Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bei der ELIKRAFT AG betrug 815 (740) TEUR und führte zu einer Erhöhung des Jahresüberschusses um 34 auf 577 TEUR.
Wie der Vorstand weiter erläuterte, ist in der Park-Bau Verwaltungsgesellschaft mbH das Personal der ELIKRAFT AG mit Ausnahme des Vorstands konzentriert. Diese Gesellschaft erbringt Dienstleistungen für die Park-Bau Westfalen, die Park-Bau Siegen und die Park-Bau Erfurt sowie für die nicht zur ELIKRAFT AG gehörende Park-Bau Hessen KG. In dieser werden 32 Parkhäuser und Tiefgaragen mit einer Gewerbefläche von rund 40.000 m2 verwaltet.
Das Ergebnis der Gesellschaft ist relativ statisch, da sich die Anzahl der verwalteten Objekte kaum verändert, so Herr Rudolph weiter. Die entstehenden Verwaltungskosten werden auf die zuvor genannten Gesellschaften umgelegt. So betrug das Ergebnis der Park-Bau GmbH 121 TEUR und ist aufgrund eines verbesserten Zinsergebnisses um 33 TEUR gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Für dieses Jahr rechnet Herr Rudolph nicht mit größeren Veränderungen im Ergebnis.
Die Park-Bau Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. in Westfalen KG legte bei den Einfahrten und Umsätzen der 15 Parkhäuser zweistellig zu, verursacht durch den Kauf der Garagenanlage in Gießen. Ohne diesen Sondereffekt hätte die Park-Bau Westfalen nach Aussage von Herrn Rudolph 4,3 Prozent verloren.
Bei differenzierterer Betrachtung der Ergebnisse ergaben sich neben regionalen Unterschieden auch deutliche Unterschiede bei den Benutzergruppen. So verminderten sich die Kurzzeitparkvorgänge um 3,05 Prozent (rund 70.000), die Dauerparknachfrage hingegen um 7,11 Prozent, mehr als 160 Verträge. Der deutlichste Rückgang hat sich in der Tiefgarage in Düsseldorf ergeben, da ein Großkunde 60 Stellplätze aufgegeben hat und in die Peripherie der Stadt abgewandert ist. Dies hatte einen Umsatzrückgang von 18 Prozent zur Folge. Herr Rudolph betonte jedoch nochmals, dass im Gegensatz zum Einzelhandel das Weihnachtsgeschäft gut war.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit stieg bei der Park-Bau Westfalen auf 821 TEUR; aufgrund höherer Steuern ergab sich ein Ergebnis von 635 TEUR, 11 TEUR weniger als im Vorjahr. Für 2004 erwartet die Verwaltung einen Umsatzrückgang von 2 Prozent, was einer Halbierung der Vorjahresrückgänge entspricht. In den ersten sechs Monaten wurde im Vergleich zur Vorjahresperiode 3 Prozent weniger umgesetzt (Kurparker minus 2,8 und Dauerparker minus 3,5 Prozent).
Da das Ergebnis der Park-Bau Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Tiefgarage Siegen KG nicht konsolidiert wird, hat es keinen Einfluss auf das Ergebnis der AG und des Konzerns, betonte Herr Rudolph. Wie er weiter erläuterte, verlief das zweite Halbjahr nach einem recht guten Start schleppend und das Weichnachtsgeschäft sogar schlecht, wohingegen die Anzahl der Dauerparker zunahm.
Durch geringere Aufwendungen konnten die aufgrund der schlechten Einfahrtzahlen um 93 TEUR verminderten Pachtzahlungen teilweise aufgefangen werden, so dass ein Ergebnis von minus 358 TEUR erzielt wurde, nur um 34 TEUR schlechter als im Vorjahr. Dieser Verlust wird von Karstadt übernommen, erläuterte Herr Rudolph und betonte, dass die Park-Bau Siegen auf absehbare Zeit keinen Gewinn erzielen wird, selbst bei einem Anstieg der Benutzerfrequenz, da das Ergebnis auf der Kostenseite wesentlich durch Abschreibungen und Zinsen geprägt wird.
Die Park-Bau Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Parkhaus Erfurt KG, die auch nicht konsolidiert wird, zeigte eine Entwicklung gegen den Trend und führte zu deutlich höheren Pachten, so dass zum ersten Mal in der kurzen Geschichte dieser Gesellschaft ein positives Ergebnis in Höhe von 43 TEUR ausgewiesen werden konnte.
Aufgrund der weiterhin steigenden Einfahrtszahlen rechnet Herr Rudolph damit, dass auch die nächsten Ergebnisse besser werden. Zu Spitzenzeiten wird heute schon häufig die Kapazitätsgrenze des Objekts erreicht, so dass es zu keinen nennenswerten Steigerungen mehr kommen kann, wenn es nicht gelingt, die Kundenströme in Zeiten mit schwacher Auslastung umzulenken oder die Gebühren zu erhöhen, betonte er weiter. Somit geht die Verwaltung von einer schrittweisen Steigerung des Ergebnisses in den nächsten Jahren aus.
Mit Blick auf die BUBIA Braunkohle GmbH führte Herr Rudolph aus, dass für diese Gesellschaft ein Liquidationsantrag gestellt wurde, da deren Geschäftstätigkeit bereits seit langem eingestellt ist und der Mantel für die Zukunft nicht mehr benötigt wird. Die ELIKRAFT Immobilien-GmbH war in 2003 ebenfalls nicht mehr geschäftlich tätig und hat ein Ergebnis von 48 (26) TEUR ausgewiesen.
Wie Herr Rudolph im Folgenden erläutete, haben zwei Ereignisse das Ergebnis der ELIKRAFT Immobilien-GmbH beeinflusst. So sind der Käufer der Gesellschaftsanteile der Vulkan GmbH in Köln und die ELIKRAFT verschiedener Auffassung über die Folgen der Grundstücksveräußerung. Zwischen der ELIKRAFT AG und der Vulkan GmbH wurde bereits in den 80er Jahren ein Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen, um das Überleben der Vulkan zu sichern. Der für 1995 erwartete und eingetretene erhebliche Verlust hatte dazu geführt, dass bei noch weiteren Verlusten die ELIKRAFT AG eine Kapitalherabsetzung hätte durchführen müssen. So wurde durch die ELIKRAFT Immobilien-GmbH das Betriebsgrundstück der Vulkan zu einem Preis von 8,5 Mio. DM erworben (nachdem es der Vulkan drei Jahre lang nicht gelungen war, einen Käufer zu finden) und mit den aus dem Verkauf aufgedeckten stillen Reserven die Verluste ausgeglichen.
Zwei Jahre später wurde dann das Grundstück veräußert, und vor anderthalb Jahren meldete sich der Käufer der Geschäftsanteile und beanspruchte aus dem Grundstückskaufvertrag zwischen der ELIKRAFT Immobilien-GmbH und der Vulkan die Ausschüttung des Mehrerlöses. Diese Angelegenheit ist nun nach Aussage von Herrn Rudolph gerichtsanhängig, und er betonte, dass abzuwarten ist, wie entschieden wird. Als Folge musste jedoch eine Prozesskostenrückstellung in Höhe von 990 TEUR gebildet werden, die ergebniswirksam durch die Auflösung einer 6b-Rücklage, die für den damaligen Mehrerlös gebildet wurde, kompensiert werden konnte.
Aufgrund der Kennzahlen und des Standes Juni 2004 hat sich die Verwaltung entschlossen, eine Dividendenzahlung in Höhe von 1 EUR je Stückaktie vorzuschlagen. Der Vorstand führte weiter aus, dass dieses zwar deutlich weniger ist als im vergangenen Jahr (1,50 EUR), aber für angemessen gehalten wird aufgrund des schwierigen Jahres 2003 und der nur mäßigen Aussichten für 2004.
Nach heutigem Stand geht die Verwaltung davon aus, dass sich die Binnenwirtschaft und die für die ELIKRAFT AG so wichtige Konsumnachfrage in den nächsten Monaten nicht deutlich erholen wird. Dies bedeutet, so Herr Rudolph, dass man in 2004 weitere Umsatzrückgänge wird hinnehmen müssen, wenn auch schwächer als im Vorjahr. Generell sind auf der Kostenseite keine weiteren nennenswerten Einsparungen mehr möglich, so dass sich das Management vorrangig damit beschäftigt, die Strukturen des Konzerns zu vereinfachen. Die Liquidation der BUBIA wird nur der erste Schritt sein, erläuterte er weiter, und alle Objekte, die mittelfristig keinen Gewinn versprechen, sollen eingestellt oder veräußert werden.
Es gibt jedoch hoffnungsvolle Ansätze bei der Vermietung länger leerstehender Flächen, aber so lange die Verträge nicht unterschrieben sind, sei es verfrüht, bessere Zahlen zu prognostizieren, betonte Herr Rudolph abschließend.
Allgemeine Diskussion
Als erster Redner stellte Herr Menzel von der Menzel Vermögensverwaltungs AG, Hamburg, fest, dass seine Gesellschaft 50.000 Aktien halte und somit mit rund 25 Prozent an der ELIKRAFT AG beteiligt sei. Herr Menzel bat um die Nennung der Mindereinnahmen in Wuppertal und Siegen sowie der Halbjahresergebnisse, und er velieh seiner Verwunderung Ausdruck über die Personalkosten, die er für neun Mitarbeiter als sehr hoch erachtet. Des weiteren interessierte ihn, wie viele Parkhäuser in der Hand der Familie sind und wie viel Personal dort beschäftigt wird.
Zunächst führte Herr Rudolph aus, dass in den Personalkosten von rund 700 TEUR allein Pensionen in Höhe von rund 134 TEUR enthalten sind und dass das Personal ausschließlich in der Park-Bau-Verwaltungsgesellschaft beschäftigt ist (Personalaufwand rd. 450 TEUR), deren Verwaltungskosten an die Besitzgesellschaften weiterberechnet werden. Der Umsatzrückgang in den ersten sechs Monaten betrug in Siegen etwa 25 TEUR, in Wuppertal etwa 30 TEUR, bei der Park-Bau Westfalen etwa 72 TEUR insgesamt.
Nach Ansicht von Herrn Menzel ist nicht alles so erschütternd wie im Vortrag des Vorstands ausgeführt, ihm wurde alles viel zu negativ dargestellt. Seines Erachtens ist das Parkhausgeschäft nicht mehr so interessant, und die Gesellschaft sollte nach weiteren neuen Perspektiven Ausschau halten. Herr Menzel betrachtete die Rücklagenbildung als positiv und begrüßte die geringere Dividendenausschüttung von 1 EUR. Wie er weiter ausführte, hofft sein Unternehmen, der Familie Rudolph deren Aktien abzukaufen. Generell versteht er jedoch nicht, wieso die Aktionäre bei der nicht so richtig erfolgbringenden Perspektive der Gesellschaft noch so ruhig bleiben und sich mit einer geringen Rendite zufrieden geben.
Wie Herr Rudolph zu Beginn seiner Stellungnahme erklärte, wissen diejenigen, die ihn kennen, dass er immer sehr vorsichtig, aber nicht negativ eingestellt ist. Aber das Umfeld ist nun einmal so, wie es ist, und der Immobilienmarkt, gerade auch für Gewerbeimmobilien, ist nicht mehr das, was er einmal war, und die Entwicklung der letzten drei Jahre kann niemanden zufrieden stellen.
Danach bat Frau Sellner von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) um weitere Erläuterungen zur Tiefgarage Gießen. Nach der Hauptversammlung des vergangenen Jahres habe sie in der Tageszeitung von den Plänen der Stadt lesen können, einem Einkaufszentrum mit rund 600 Stellplätzen. Hier interessierte sie, ob diese Pläne der Gesellschaft bekannt waren und was nun aus der Tiefgarage Westanlage in Gießen wird. Generell wollte sie zudem noch wissen, ob weitere Veräußerungen/Investitionen geplant sind und ob die Gewinne und Verluste der Parkhäuser in Siegen und Erfurt nicht irgendwann verrechnet werden oder ob beabsichtigt ist, diese ganz zu erwerben.
Zudem bat Frau Sellner um weitere Ausführungen im Hinblick auf die Vulkan, und außerdem interessierte sie der Wert der BUBIA und was mit den Grundstücken geschehen wird. Abschließend fragte sie nach dem Honorar des Wirtschaftsprüfers und den Kosten der Hauptversammlung.
Wie Herr Rudolph in seiner Antwort darlegte, kann das, was in Gießen geschehen ist, in jeder Stadt passieren, da die Städte die Planungshoheit besitzen, und die ELIKRAFT war zum Zeitpunkt des Kaufs, der immerhin fast 8 Monate vor der HV getätigt wurde, über die Pläne zu dem Einkaufszentrum nicht informiert. Herr Rudolph erläuterte weiter, dass rund um die Tiefgarage ein Gewerbegebiet der ROSKO-Gruppe entstehen wird . In den Verträgen mit der Stadt wird nur ein Umkreis festgelegt, und falls die Stadt sich anders entscheidet, dann hat sie die Macht dazu, was in einem Urteil des Verwaltungsgerichts in Halle bestätigt wurde. Die Frage nach weiteren Zukäufen von Parkhäusern verneinte Herr Rudolph. (Anmerkung des Unternehmens im Nachgang zur Hauptversammlung: Gießen ist ein gutes Objekt mit seit Jahren konstant guten Umsätzen und wurde ausgewählt, nachdem der Kauf Bielefeld nicht vollzogen worden war.)
Bezüglich der Karstadt-Parkhäuser wiederholte der Vorstand noch einmal seine Stellungnahmen aus seinem Bericht und führte hinsichtlich Siegen weiter aus, dass dieses Parkhaus nicht in der Lage sein wird, kurzfristig die Verluste abzubauen. Das Parkhaus Erfurt wird selbst bei weiteren Gewinnen nicht in der Lage sein, die Verlustvorträge zeitnah abzubauen. Der Einsatz von ELIKRAFT betrug aber nur 25 TEUR, und diese ist ebenso wie Karstadt zu 50 Prozent an den Parkhäusern beteiligt.
Die BUBIA ist nach Aussage von Herrn Rudolph genau wie die ELIKRAFT Immobilien-GmbH eine leere Gesellschaft, keine der Gesellschaften besitzt Immobilien. Im Zusammenhang mit den Vorgängen rund um die Vulkan hob er hervor, dass das Ergebnis abgewartet werden muss. Da es sich um ein laufendes Verfahren handelt, nahm der Vorstand Abstand davon, weitergehende Erläuterungen auf Nachfragen abzugeben. Ein Aktionär ergänzte diese Aussage mit den Worten, dass vor Gericht und auf hoher See alle in Gottes Hand seien.
Wie Herr Rudolph weiter ausführte, haben Wirtschaftsprüfer und Steuerberater 25 TEUR erhalten, und die Hauptversammlung hat mit allem, was dazugehört, inklusive Abschluß und Geschäftsbericht rund 50 TEUR gekostet, wobei auf die Versammlung direkt rund 10 TEUR entfallen. Auf die Frage eines anderen Aktionärs nach der Aktionärsstruktur erklärte Herr Rudolph, dass seine Familie über 60 Prozent und die Menzel Vermögensverwaltungs AG rund 25 Prozent besitzen, genauere Angaben kann er leider nicht machen.
Im Anschluss sprach Herr Menzel die mangelnde Handelbarkeit der Aktie an und ging noch einmal auf eine mögliche Erweiterung der Geschäftstätigkeit ein, die laut Satzung möglich ist und angegangen werden sollte. Er regte an, die Gesellschaft solle über ihren Schatten springen, um bessere Renditen zu erwirtschaften, und er bemängelte die lethargische Stimmung. In diesem Zusammenhang bat er um weitere Erläuterungen zu den Plänen für die Zukunft.
Herr Rudolph betonte noch einmal, dass man über die Stimmung geteilter Meinung sein kann und dass er konservativ agiert, aber natürlich nach entsprechender Prüfung reagieren wird, wenn sich etwas Sinnvolles für die Gesellschaft in der Zukunft ergibt.
Nachdem keine weiteren Fragen gestellt wurden, schloss Herr Spenner die Generaldebatte und begann mit der Abstimmung.
Abstimmungen
Die Präsenz wurde mit 189.506 Stimmen bei insgesamt 225.000 Aktien festgestellt. Dies entspricht bei einem Grundkapital in Höhe von 5,75 Mio. EUR einem vertretenen Kapital von 4.844.644 EUR oder 84,22 Prozent. Alle Tagesordnungspunkte wurden ohne Gegenstimmen oder Enthaltungen beschlossen. Im Einzelnen abgestimmt wurde über die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 1 EUR (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtrat (TOP 4) und die Wahl der Prof. Dr. Ludewig u. Partner GmbH, Kassel, zum Abschlussprüfer (TOP 5).
Die Hauptversammlung endete gegen 12:30 Uhr.
Fazit
Es war ein schwieriges Jahr für die ELIKRAFT AG, und zu dem unbefriedigenden wirtschaftlichen Umfeld kommt auch noch ein Prozess mit ungewissem Ausgang. Es scheint so, als ob das Geschäft in der Zukunft zunächst einmal vor sich hindümpeln wird.
Man kann den Vorstand verstehen, dass dieser die Situation als nicht befriedigend betrachtet, und auch, dass er nicht die Möglichkeit sieht, die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu beeinflussen, und somit konservativ und vorsichtig vorgeht. Man kann aber auch die Menzel Vermögensverwaltungs AG verstehen, die nach Perspektiven fragt, die zu einer höheren Rendite führen können.
Ausgehend von dieser Konstellation dürfte sich die ELIKRAFT-Aktie vor allem für den längerfristig disponierenden Aktionär eignen, der Wert auf eine Dividendenzahlung legt und ein eher konservativ und zurückhaltend agierendes Management bevorzugt und dem wichtig ist, dass die Vermeidung etwaiger Verluste höchste Priorität besitzt.
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Ansprechpartner Investor Relations
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