Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung lud die GAG Immobilien AG ihre Aktionäre am 19. Juli 2004 in das Konferenzzentrum des Technologieparks Köln in die Josef-Lammerting-Allee ein, quasi vis-a-vis des Veranstaltungsorts befindet sich der neue Unternehmenssitz der Gesellschaft. Der Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Alfred Kuhlmann begrüßte die rund 100 Aktionäre, Gäste und Vertreter der Presse, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Hinweise und Formalien dem Vorstandssprecher Burkhard von der Mühlen das Wort.
Bericht des Vorstands
Nach der Begrüßung des Auditoriums stellte Herr von der Mühlen fest, dass die Gesellschaft auch für das Geschäftsjahr 2003 wiederum überaus günstige wohnungswirtschaftliche Kennzahlen vorweisen kann. Ausgehend von den guten Erfahrungen aus der Vergangenheit wurde zum Jahresende 2003 die letzte von nun insgesamt elf Geschäftsstellen ausgegründet. Durch die Präsenz vor Ort wird den Mietern eine Verbesserung des Services geboten, gleichzeitig wird jedoch auch mehr Kontrolle über die wirtschaftlichen Prozesse bei der Betreuung des Hausbesitzes ausgeübt. Hierauf zurückzuführende positive Effekte sind sinkende Mietrückstände, ein Abnehmen der Schäden durch Vandalismus sowie ausgewogene Belegungsstrukturen in den einzelnen Siedlungen.
Die Bewirtschaftung der vorhandenen Immobilienbestände machen mit einem Umsatzanteil von über 90 Prozent des Konzerns das Hauptgeschäft der GAG Immobilien AG aus, und die Erlöse konnten auf 222,6 gegenüber 218,2 Mio. EUR im Vorjahr gesteigert werden. Besonders erfreut zeigte sich Herr von der Mühlen über die abermals auf das sehr niedrige Niveau von 0,38 (Vj.: 0,44) Prozent gesunkenen Leerstandsquote, im Durchschnitt der alten Bundesländer lag diese im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 3,8 Prozent. Im laufenden Geschäftsjahr konnte eine abermalige Absenkung auf 0,25 Prozent erreicht werden, insgesamt ist die Leerstandsquote im Bestand der GAG laut Verwaltung hauptsächlich bedingt durch Instandsetzungsmaßnahmen.
Annähernd konstant entwickelte sich mit 5,6 Prozent die Fluktuationsrate bei den Mietern, dieser Wert betrug im Bundesdurchschnitt rund 9,5 Prozent. Ebenfalls für die Gesellschaft spricht nach Unternehmenseinschätzung der Rückgang von Kundenbeschwerden um gut die Hälfte. Bereits im Jahre 2001 wurde im Rahmen einer Mieterbefragung durch ein Marktforschungsinstitut ein Zufriedenheitsgrad von 84 Prozent ermittelt.
Insgesamt betrachtet hat das Geschäftsfeld Hausbewirtschaftung erstmals seit dem Geschäftsjahr 2001 in allen Bereichen wieder positiv abgeschlossen, und das Ergebnis verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr um 17,7 auf 13,977 Mio. EUR. Ausschlaggebende Faktoren für diesen Ertragsswing waren laut Vorstandssprecher die um 5,76 Mio. EUR gestiegenen Mieterlöse sowie die um 15,66 Mio. EUR gesunkenen Instandhaltungskosten, saldiert mit den gestiegenen Abschreibungen, Sach- und Personalkosten.
Trotz der rückläufigen Instandhaltungsaufwendungen werden nach wie vor erhebliche Anteile der Mieterlöse in die Bestände reinvestiert, um diese vermietbar zu halten oder zu machen und damit die Werthaltigkeit des Gesamtportfolios zu sichern. Der durchschnittliche Aufwand in diesem Bereich ist bei der Tochtergesellschaft Grund und Boden (Grubo) von 15,63 auf 13,12 EUR je Quadratmeter Wohnfläche und bei der GAG Immobilien von 25,69 auf 20,00 EUR gesunken. Besonderes Augenmerk bei den Instandhaltungsmaßnahmen wird laut Herrn von der Mühlen dabei auf die Notwendigkeit einzelner Maßnahmen unter Renditegesichtspunkten gelegt.
Im Konzern lagen die Umsatzerlöse im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 245 nach 243,4 Mio. EUR, davon entfielen 121,3 Mio. EUR auf die GAG und 142,7 Mio. EUR auf die Grund und Boden-Gruppe. Neben den bereits genannten Umsätzen im Bereich der Hausbewirtschaftung wurden 22,1 Mio. EUR im Bereich der Bauträgergeschäfte und weitere 0,3 Mio. EUR aus der Betreuungstätigkeit für Dritte vereinnahmt. Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr auf 1,943 Mrd. EUR bei einem Konzern-Jahresüberschuss von 27,2 (Vj.: 16,5) Mio. EUR. Saldiert mit dem Gewinnvortrag in Höhe von 26,1 Mio. EUR ergibt sich unter Abzug der Anteile Dritter in Höhe von 4,3 Mio. EUR ein Konzernbilanzgewinn in der Größenordnung von 49 Mio. EUR. Zum Jahresende verfügte der Konzern laut Verwaltungsangabe über 39.161 Wohnungen und 556 Gewerbeeinheiten.
Weniger erfreulich verlief im Berichtsjahr die Entwicklung im Bereich des Bauträgergeschäfts und hier vor allem bei der Tochtergesellschaft GBA Projektentwicklung Köln-Mehrheim. Während in der GAG in 2003 insgesamt 139 Kaufverträge im Segment Bauträgergeschäft abgeschlossen werden konnten, von denen 102 zahlungswirksame Verträge zu Umsatzerlösen von 22,1 Mio. EUR oder einer durchschnittlichen Objektrendite von 13,52 Prozent führten, hat sich bei der GBA angesichts von Problemen mit einem sich immer weiter verzögernden Bebauungsplanverfahren ein Wertberichtigungsbedarf von 9,6 Mio. EUR ergeben. Bei der GAG Immobilien AG führt dies neben der Verpflichtung zur Verlustübernahme im Wege eines bestehenden Ergebnisabführungsvertrags überdies zu einem Abwertungsbedarf bei den Finanzanlagen in einer Größenordnung von 9,29 Mio. EUR.
Wesentliches Problem war ein Hubschrauberlandeplatz auf dem angrenzenden Grundstück des Mehrheimer Krankenhauses, der insgesamt zu einer erheblichen Verzögerung des Projektstarts vom geplanten Termin Anfang 2001 auf November 2003 führte. Neben der zusätzlichen Finanzierungsbelastung ist man mit der Vermarktung in eine Phase mit rückläufiger Nachfrage gerutscht, was zu einer Überarbeitung der Produkte sowie einer durchschnittlichen Kaufpreisreduzierung um gut 7,5 Prozent geführt hat. Nach Abarbeitung der aufgetretenen Probleme zeigte sich der Vorstandssprecher jedoch zuversichtlich, das Projekt erfolgreich zu Ende führen zu können. Im laufenden Jahr konnten bereits 20 Abschlüsse getätigt werden, geplant sind 54 Objektverkäufe.
Aus dem Bilanzgewinn der GAG Immobilien AG, der bei einem Ergebnis aus der operativen Geschäftstätigkeit von 16,69 nach 12,4 Mio. EUR im Vorjahr eine Größenordnung von 10,62 Mio. EUR erreicht, soll wie bereits im Vorjahr eine Dividende von 0,50 EUR je Aktie ausgeschüttet werden.
Nach dem nicht zustande gekommenen Verkauf der städtischen Anteile an der GAG haben sich Vorstand und Aufsichtsrat nach Angabe von Herrn von der Mühlen im vergangenen Geschäftsjahr auf die folgenden strategische Ziele für das Unternehmen geeinigt: So ist die Geschäftspolitik darauf ausgerichtet, den Bestand sowie die Wettbewerbsfähigkeit dauerhaft zu sichern, sowie Maßnahmen zu ergreifen, um die Effizienz und Wirtschaftlichkeit des Unternehmens zu stärken und in den kommenden Geschäftsjahren höhere Erlöse zu erzielen.
Erreicht werden soll dies durch eine Verstetigung der Modernisierungsmaßnahmen, die Ausschöpfung von Nachverdichtungspotenzialen auf konzerneigenen Flächen und bei neuen Projekten, die Hebung von Kostensenkungspotenzialen bei Planung und Ausführung von Maßnahmen, die Veräußerung der nicht mehr benötigten Verwaltungssitze der GAG und der Grubo, die Forcierung der Wohnungsprivatisierung an die Mieter, die Umsetzung eines "Sale-and-Lease-Back"-Modells für bis zu 1.800 Wohneinheiten sowie die Prüfung eines Veräußerungsmodells für denkmalgeschützte Wohneinheiten.
Mit der Umsetzung der geschilderten Maßnahmen wurde laut Vorstandssprecher von der Mühlen nach Beschlussfassung begonnen. Bei der Privatisierung von Wohnungen im Rahmen des Programms "Mieter werden Eigentümer" konnten allein im letzten Quartal 2003 Erlöse in Höhe von 14,4 Mio. EUR erzielt werden. Ebenfalls umgesetzt wurde das bereits auf der letzten Hauptversammlung vorgestellte "Sale-and-Lease-Back"-Modell. Im Rahmen dieser Transaktion wurden annähernd 2.000 Wohneinheiten mit einem Transaktionserlös von 101 Mio. EUR veräußert. Nach 10 bzw. 20 Jahren kann die GAG die Wohnungen zu einem schon jetzt feststehenden Kaufpreis zurückerwerben. 89,6 Mio. EUR aus dieser Transaktion wurden zur Dotierung der Rückstellungen für Bauinstandhaltung verwendet.
Nicht umgesetzt werden soll jedoch die ebenfalls angedachte Veräußerung denkmalgeschützter Wohneinheiten an private Investoren. Im Rahmen der Prüfungen hat sich nach Aussage des Vorstandssprechers gezeigt, dass es für die GAG unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoller erscheint, die Sanierung der in Frage kommenden Objekte in eigener Bauherrschaft durchzuführen und die Denkmalschutzobjekte im Bestand zu halten.
Allgemeine Aussprache
Als erste Rednerin meldete sich Frau Demke, Vertreterin der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), zu Wort und stellte fest, dass die Gesellschaft auf ein bewegtes Geschäftsjahr zurückblickt. Insgesamt positiv wertete die Aktionärsviertreterin den Umstand, dass die in der Vergangenheit von der Stadt Köln angedachte Teilzerschlagung des Unternehmens vom Tisch ist, insgesamt missfiel ihr aber die stetig wechselnde Absicht aus dem politischen Raum, was mit dieser Beteiligung nun geschehen soll, und die für Verunsicherung bei den übrigen Investoren sorgen dürfte. Im Zusammenhang mit der Einstellung des Ermittlungsverfahrens gegen Herrn von der Mühlen, was die SdK-Sprecherin ausdrücklich positiv bewertete, erkundigte sie sich nach den Hintergründen für das Ausscheiden von Vorstandsmitglied Nockel im vergangenen Jahr.
Der von Frau Demke und anderen Rednern vermutete Zusammenhang mit dem noch nicht eingestellten Ermittlungsverfahren gegen den ehemaligen Vorstand wies Aufsichtsratschef Dr. Kuhlmann zurück, und dieser betonte, dass bis zum Beweis des Gegenteils die Unschuldsvermutung gilt. Mit Herrn Nockel wurde nach seinen Angaben ein Aufhebungsvertrag geschlossen, da unterschiedliche Auffassungen zwischen Vorstand und Aufsichtsrat hinsichtlich der Unternehmenspolitik zu Tage getreten sind. Im Rahmen der Aufhebung wurde eine Abfindung gezahlt, Grundlage für die Berechung war der noch bis Ende 2007 laufende Vorstandsvertrag.
Des Weiteren erkundigte sich Frau Demke nach den im laufenden Jahr geplanten Erlösen aus der weiteren Umsetzung des Programms "Mieter werden Eigentümer". Laut Auskunft von Vorstandsmitglied Ott sollen im Zeitraum zwischen Oktober 2003 und Dezember 2004 insgesamt 600 Einheiten veräußert werden, abzüglich der bereits im Vorjahr veräußerten 243 Wohneinheiten bleiben für das laufende Jahr also noch rund 360. Die erwarteten Einnahmen sollen sich auf 28 Mio. EUR belaufen. Für den Zeitraum 2003 bis 2007 sollen laut Unternehmensplanung insgesamt 1.600 Einheiten privatisiert werden. Befragt nach den Effekten aus der geplanten Verdichtung im Rahmen von Sanierungen und Neubauprojekten erklärte die Verwaltung, dass bis 2008 hierdurch 2.854 Wohnungen, 354 Eigentumswohnungen, 148 Einfamilienhäuser sowie 2.180 Stellplätze neu geschaffen werden sollen.
Ebenfalls bat Frau Demke den Vorstand um eine Abschätzung bezüglich des in den kommenden drei bis vier Jahren zu erwartenden Instandhaltungsaufwands für die Bestandsobjekte im Konzern. Besonders besorgniserregend bezeichnete Frau Demke zudem die Aussage des Vorstands, dass sich weiterhin noch über 1.000 Wohnungen ohne eigenes Bad und mehrere tausend Wohnungen ohne Heizung im Bestand befinden, und das in einer Stadt wie Köln. Laut Vorstand sind in der GAG von 2004 bis 2007 Neubauinvestitionen in einem Umfang von 148,5 Mio. EUR und Modernisierungen in einer Größenordnung von 60,5 Mio. EUR vorgesehen. In der Tochtergesellschaft Grubo sollen sich diese auf 23,9 respektive 1,2 Mio. EUR belaufen.
Ergänzend hierzu wollte die SdK-Sprecherin zudem eine Auskunft hinsichtlich des im vergangenen Geschäftsjahr realisierten Mietsteigerungspotenzials sowie den diesbezüglichen Erwartungen für das laufende Geschäftsjahr. Im abgelaufenen Geschäftsjahr ist für rund 8.000 Wohnungen die Sozialklausel ausgelaufen, für die gebundenen Objekte können die Mieten entsprechend der geltenden Regelungen angehoben werden. Für das laufende Jahr rechnet der Vorstand daher mit 1,17 Mio. EUR aus diesem Effekt und weiteren 205 TEUR im Bereich der frei am Markt vermietbaren Wohneinheiten. Für 2005 ist mit einem Steigerungspotenzial in der Größenordnung von 869 TEUR zu rechnen. In 2006 ist ein deutlich höherer Anstieg bis in den Bereich von 2,5 Mio. EUR möglich, da die in 2002/2003 erhöhten Mieten der freien Wohnungen ebenfalls wieder nach oben angepasst werden können.
Auf die Frage nach einer möglichen Beteiligung der GAG im Rahmen von Public Private Partnerschips (PPP-Modellen) erklärte Vorstandsmitglied Ott, dass die GAG durchaus gewillt ist, an derartigen Projekten teilzunehmen, und dass sie auch beteiligt werden soll. Das Management habe jedoch entschieden, dass eine Teilnahme insbesondere dann Sinn macht, wenn die entsprechenden Objekte sich in oder am Rande einer von GAG bzw. Grubo gehaltenen Siedlungsfläche befindet. Befragt nach den Gründen für den bislang noch nicht erfolgen Zukauf weiterer Anteile an der Grubo erklärte der Vorstandssprecher, dass mit der Stadt Köln als abgebendem Gesellschafter keine Einigung auf einen akzeptablen Preis erzielt werden konnte.
Ebenfalls für eine Reihe von Nachfragen sorgte die Verlegung des Verwaltungssitzes der GAG in den Technologiepark Köln sowie der Verkauf der beiden ehemaligen Verwaltungssitze von GAG und Grubo. Das Gebäude am Blaubach konnte inzwischen zu einem Preis von 6,53 Mio. EUR bei einem bilanziellen Buchwert von 3,5 Mio. EUR veräußert werden. Die Gespräche bezüglich eines Verkaufs des Objekts Heumarkt laufen derzeit. Um die Verhandlungen nicht zu gefährden, bat der Vorstand die Aktionäre um Verständnis dafür, dass hierzu derzeit keine detaillierten Auskünfte gegeben werden können. Am neuen Verwaltungssitz wurden nach Unternehmensangabe rund 4.400 Quadratmeter Bürofläche angemietet. In den ersten drei Jahren beläuft sich die Miete auf 9 EUR pro Quadratmeter zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 3,20 EUR je Quadratmeter. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren und beinhaltet eine Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre.
Herr Hechtfischer, Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), führte aus, er habe nach der letztjährigen Hauptversammlung das Schlimmste hinsichtlich der Mittelverwendung aus der Sale-and-Lease-Back-Transaktion und eine Ausschüttung zu Gunsten der Stadt Köln erwartet. Von Herrn Hechtfischer in seinen weiteren Ausführungen vermutete Konzessionen an den Stadtkämmerer seitens der Verwaltung hat es nicht gegeben, so der Vorstandssprecher von der Mühlen.
Besorgt zeigte sich der DSW-Geschäftsführer insbesondere im Hinblick auf die anhaltenden Probleme des Unternehmens, geeignete Grundstücke zur späteren Bebauung zu erwerben, und seitens der Stadt Köln scheine man auch keine Hilfe erwarten zu können. Herr von der Mühlen stimmte Herrn Hechtfischers Aussage bezüglich der Stadt Köln zu, von dieser bekomme man keinerlei lohnenswerte Flächen mehr angeboten. Grundsätzlich stelle sich die Flächensituation im Konzern jedoch deutlich entspannter dar als von den Aktionären befürchtet. Laut Verwaltung besteht auf den vorhandenen Flächen noch erhebliches Verdichtungspotenzial, mit dem man sich in den kommenden Jahren sehr gut behelfen kann. Denkbar sind hier beispielsweise zusätzliche Kopfbauten oder neue Häuserzeilen auf bislang großzügig bemessenen Zwischen- und Freiflächen.
Auf die Frage nach der aktuellen Aktionärsstruktur führte der Vorstand aus, dass sich 50 Prozent plus 1 Aktie in Händen der Stadt Köln befinden, 28,83 Prozent bei der Stadtsparkasse Köln, 8,84 Prozent im Streubesitz und 3,72 Prozent bei der Ernst Kassel Stiftung, weitere 894.856 Aktien werden vom Treuhänder gehalten. Als etwas zu dürftig kritisierte Herr Hechtfischer den Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr und forderte hier seitens der Verwaltung eine Konkretisierung der Erwartungen und ebenfalls eine Aussage, ob auch in der Zukunft mit einer Dividendenausschüttung in Höhe von 0,50 EUR je Aktie gerechnet werden kann.
Vorstandssprecher von der Mühlen ergänzte hierzu, dass bei einer planmäßigen Umsetzung der im vergangenen Geschäftsjahr beschlossenen und in Umsetzung befindlichen Geschäftsstrategie die Ausschüttung auf dem Niveau von 0,50 EUR bleiben dürfte. Bezüglich der weiteren Prognosen auch hinsichtlich des Anteils der Stadt Köln verwies der Vorstand auf die im September 2004 stattfindenden Kommunalwahlen, in deren Folge sich je nach den dann herrschenden Mehrheiten im Rat der Stadt Köln eventuell Veränderungen ergeben könnten.
Breiten Raum in der allgemeinen Aussprache sowohl bei Herrn Hechtfischer als auch bei Herrn Schneider, dem Vertreter eines Kölner Aktionärs, nahm der Themenkomplex der Abschreibungen und Teilwertberichtigungen im Zusammenhang mit der Tochtergesellschaft GBA ein. Auf die von Herrn Hechtfischer aufgeworfene Fragestellung, wieso die GAG im Jahre 2002 ihre Beteiligung an der GBA überhaupt noch auf 90 Prozent erhöht hat angesichts der bestehenden Verzögerungsproblematik, erklärte die Verwaltung, dass die nun eingetretene Entwicklung zum Zeitpunkt der Anteilsaufstockung noch nicht absehbar war. Die Notwendigkeit zur Vornahme von Teilwertabschreibungen in der GBA und der daraus resultierende Wertberichtigungsbedarf auf die in den Finanzanlagen der GAG ausgewiesenen Anteile habe sich erst im November 2003 verdichtet, als die Gesellschaft seitens des Abschlussprüfer schriftlich zur Vornahme derartiger Teilwertabschreibungen aufgefordert wurde.
Auch Herr Schneider griff diesen Themenbereich auf und konnte sich nicht so recht vorstellen, dass die erheblichen finanziellen Risiken der Verwaltung erst durch schriftliche Aufforderung seitens des Abschlussprüfers bekannt geworden sind. Auf die in diesem Kontext von Frau Demke gestellte Frage zur erwarteten Ergebnisentwicklung bei der GBA antwortete der Vorstand, dass nach Vornahme der beschriebenen Maßnahmen ein zumindest wieder ausgeglichenes Ergebnis erwartet wird. Sofern der Markt eine Erhöhung der ebenfalls reduzierten Verkaufspreise hergibt, soll diese vorgenommen werden, mit entsprechend positiver Wirkung auf das Unternehmensergebnis.
Ebenfalls nähere Erläuterungen erbat Herr Schneider mit Blick auf die im vergangenen Geschäftsjahr gezahlten Abfindungen in der Größenordnung von 1,41 Mio. EUR. Vorstandssprecher von der Mühlen führte hierzu aus, dass es sich dabei um mehrere Fälle von ausgeschiedenen Mitarbeitern handelte und dass die Summe keineswegs in ihrer Gesamtheit auf das ausgeschiedene Vorstandsmitglied Nockel entfiel.
Eine ganze Reihe von Detailfragen stellte Herr Schneider auch in Bezug auf das Sale-and-Lease-Back-Geschäft im vergangenen Geschäftsjahr. Wesentliche Punkte waren hier der durchschnittliche Verkaufspreis, Fragen nach der Bewertung und Ausschreibung sowie Angaben zum Partner bei dieser Transaktion. Laut Verwaltung wurden im Rahmen dieser Transaktion insgesamt 1.942 Wohnungen ausparzelliert, nach Ablauf des zweistufigen Ausschreibungsverfahrens durch Ernst & Young wurde die KGAL als Partner für diese Transaktion gewonnen. Dem vereinnahmten Verkaufserlös in Höhe von 106,7 Mio. EUR standen Buchwerte der Immobilien in einer Größenordnung von 5,564 Mio. EUR gegenüber.
An der übernehmenden Mietmanagement-Gesellschaft ist die GAG nach Verwaltungsangabe als Kommanditist beteiligt, die Verwaltung der Wohnungen wird von einer eigens gegründeten Servicegesellschaft durchgeführt. Im Rahmen der Transaktion wurde eine Laufzeit von 20 Jahren vereinbart, wobei die GAG eine Option besitzt, den Bestand bereits nach zehn Jahren zurückzuerwerben. Nach Ende der 20 jährigen Vertragslaufzeit müssen die Objekte zurückgenommen werden, eine zusätzliche Kaufpreiszahlung ist nicht vorgesehen, da dieser bereits im Rahmen der Leasingrate mit abgegolten wird.
Befragt nach dem aktuellen Projektstand in Köln-Delbrück führte der Vorstand aus, dass die Planungen in der Zwischenzeit weit vorangeschritten sind und dass am 1. Oktober diesen Jahres mit der Baumaßnahme begonnen werden soll. Die Fertigstellung ist für Ende März 2006 geplant, die durchschnittlich erzielte Rendite pro Einfamilienhaus wird sich auf 4,41 Prozent und für die öffentlich geförderten Wohnungen auf 3,7 Prozent belaufen.
Aktionär Hauschild wollte wissen, wie hoch der durchschnittliche Mietertrag je Quadratmeter anzusetzen ist. Laut Auskunft von Herrn Ott beläuft sich dieser bei den öffentlich geförderten Flächen auf 4,20 EUR und bei den dem freien Markt zur Verfügung stehenden Flächen auf 4,54 EUR. Die von einem weiteren Aktionär erfragte Rentabilität aller Objekte beläuft sich im Konzern auf 5,8 Prozent, die Renditen im öffentlich geförderten Wohnungsbau bewegen sich in einer Range zwischen 2 und 4 Prozent, die Renditen der übrigen Einheiten zwischen 3 und 6 Prozent.
Im weiteren Verlauf der insgesamt bis gegen 13:50 Uhr andauernden allgemeinen Aussprache entspann sich eine weitere intensive Diskussion zwischen Aktionär Schneider und der Verwaltung mit Blick auf getätigte und erhaltene Ausleihungen, die Sale-and-Lease-Back-Transaktion sowie die Verluste bei der GBA. Laut Darstellung der Verwaltung hat die Gesellschaft Mittel von Dritten über nominal 90,88 Mio. EUR, die aktuelle Valutierung beläuft sich noch auf 71,763 Mio. EUR. Größte Kreditgeber waren dabei die Stadt Köln mit nominal 79,78 Mio. EUR, die Allianz Lebensversicherungs AG mit 3,974 Mio. EUR und die Hamburg-Mannheimer mit 2,39 Mio. EUR. Die übrigen Summen verteilen sich über eine ganze Reihe weiterer Unternehmen und bewegten sich im Bereich zwischen etwas über 1 Mio. EUR bis hin zu 132 TEUR.
Bezüglich der Sale-and-Lease-Back-Transaktion erklärte Vorstandsmitglied Ott, dass es sich bei den Gesellschaftern der KGAL um die Dresdner Bank (45 Prozent), die Bayrische Landesbank (30 Prozent), die Hamburgische Sparkasse (15 Prozent) sowie einen weiteren Finanzinvestor (10 Prozent) handelt. Durch die Anwendung der Sale-and-Lease-Back-Konstruktion konnte eine Finanzierung zu 4,09 Prozent dargestellt werden, bei einer andernfalls erforderlichen Aufnahme von Fremdkapital wäre ein Zinssatz in der Größenordnung von 4,9 Prozent p.a. zu zahlen gewesen. Der Zinsvorteil bezogen auf einen Zeitraum von zehn Jahren beläuft sich nach Vorstandsauskunft auf 1,2 Mio. EUR.
Im Zusammenhang mit Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, die laut Jahresabschluss ein Volumen von 91,8 Mio. EUR besitzen, erklärte der Vorstand, dass es sich dabei um ein an die Mietmanagementgesellschaft ausgereichtes Gesellschafterdarlehen handelt, welches vorerst unverzinslich gewährt wurde, die Befristung für diese Kondition läuft bis zum 31. Juli 2004. Eine Besicherung dieser Ausleihung erfolgte nicht, da es sich um ein Gesellschafterdarlehen handelt, die entsprechenden zustimmenden Beschlüsse des Aufsichtsrats zu diesen Transaktionen liegen vor.
Hinsichtlich der GBA erklärte der Vorstand auf Nachfrage von Herrn Schneider, eine Auskunft zu den Effekten der Verrechung der Firmenwerte der GBA mit der Kapitalrücklage der GAG im Geschäftsjahr 2001 sei nicht Gegenstand der Tagesordnung, und dafür erntete er weitere Nachfragen zu diesem Themenkomplex. Auf diese erneute Nachfrage führte der Vorstandssprecher von der Mühlen dann doch aus, dass sich die Kapitalrücklage der GAG durch diese Maßnahme im Geschäftsjahr 2001 um 5,352 Mio. EUR verringert hat. Die Bezifferung des Effekts einer bilanziellen Verarbeitung über die Gewinn- und Verlustrechnung ist laut Vorstand nicht möglich, da die Gesellschaft sich für die direkte Verrechnung entschieden hat und keine Verpflichtung zur Berechnung von Alternativszenarien bestand.
Abstimmungen
Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 13:55 Uhr wurde die Präsenz mit 7.429.929 Aktien der Gattung Lit. A und 9.360.000 Aktien der Gattung Lit. B festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden mit sehr großer Mehrheit bei zumeist knapp 400.000 Gegenstimmen verabschiedet, die Wahl des Abschlussprüfers erfolgte einstimmig.
Im Einzelnen beschlossen wurden die Ausschüttung einer Dividende von 0,50 EUR je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl der Herren Dr. Gereon Sommerhäuser und Jochen Ott in den Aufsichtsrat der Gesellschaft (TOP 5), die Zustimmung zum Abschluss eines Unternehmensvertrags zwischen der GAG Immobilien AG und der GAG Servicegesellschaft mbH (TOP 6) sowie die Wahl von Wirtschaftsprüfer Dipl.-Kfm. Hans M. Klein, Köln, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2004 (TOP 7).
Fazit
Nachdem im vergangenen Jahr nach dem gescheiterten Verkauf der Anteile seitens der Stadt Köln die weitere Strategie der GAG Immobilien AG für den außenstehenden Betrachter nicht erkennbar war, hat die Verwaltung in der zweiten Jahreshälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres die Weichen neu gestellt. In Zukunft will sich das Management, was dem Betrachter sicherlich plausibel erscheinen dürfte, konsequent auf die marktgängige Modernisierung der Wohnungsbestände, die Hebung von Synergien zwischen der GAG und ihrer 62-prozentigen Beteiligung an der Grubo sowie die Forcierung des Programms "Mieter werden Eigentümer" konzentrieren. Positiv zu werten ist ebenfalls die Zielsetzung, künftig eine Dividendenausschüttung in Höhe von 0,50 EUR zu gewährleisten, beim aktuellen Aktiekurs von 18 EUR entspricht dies immerhin einer Dividendenrendite von 2,77 Prozent und liegt damit deutlich über der üblichen Verzinsung der meisten Spareinlagen.
Belastend könnte sich für den weiteren Kursverlauf der GAG-Aktie jedoch die im September anstehende Kommunalwahl in Nordrhein-Westfalen auswirken. Je nach Zusammensetzung des nächsten Stadtparlaments könnte die im vergangenen Jahr getroffene Entscheidung, die städtischen Anteile vorerst nicht zu verkaufen, möglicherweise wieder zur Disposition stehen.
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