"Im Einkauf liegt der Segen und in der Breite des Angebots der Erfolg." Unter diesem Motto fand am 1. Juli 2004 um 11 Uhr in Remscheid in sehr positiver Atmosphäre die ordentliche Hauptversammlung der RÜCKER IMMOBILIEN AG statt. Unter den rund 15 anwesenden Aktionären, Gästen und Pressevertretern befand sich auch Volker Geerken von GSC Research. Zunächst begrüßte Herr Heinz-Dieter Heithecker als Aufsichtsratvorsitzender die Anwesenden und erklärte im Rahmen der üblichen Formalien in humoriger Art, die Abstimmung werde auf Basis des Grundschulstudiums unter Nichtbeachtung der Pisa-Studie im Subtraktionsverfahren vorgenommen, wofür er Lachen und Beifall erntete. Dann erteilte er das Wort Herrn Martin Lambotte für dessen Lagebericht.
Bericht des Vorstands
Herr Lambotte begrüßte auch im Namen des zweiten Vorstands, Herrn Hans Ulrich Rücker, alle Anwesenden und beschrieb vorab den Ablauf seines Vortrags, der zunächst die nüchterne Betrachtung von Zahlen und Fakten des abgelaufenen Geschäftsjahres sowie im Anschluss eine Rundreise via Bildvortrag durch den aktuellen Immobilienbestand der RÜCKER IMMOBILIEN AG mit anschließender Generaldebatte zu den Tagesordnungspunkten beinhalten sollte.
Nach Aussage von Herrn Lambotte wurde auf der Aktivseite der jetzigen Bilanz die 25-TEUR-Beteiligung an der 4. Rücker Beteiligungs-GmbH unter dem Punkt "Finanzanlagen" aus dem Bereich "Anteile an verbundenen Unternehmen" in die Position "Beteiligungen" übernommen. Im Umlaufvermögen hat sich die Summe der "Grundstücke und Gebäude" um rund 4 Mio. EUR erhöht, wodurch erkennbar ist, dass die Akquisitionsbemühungen entsprechend Früchte tragen. Auf den Bestand werde er dann später im Rahmen eines Bildvortrags näher eingehen.
Wie Herr Lambotte weiter ausführte, wurden die "Forderungen aus Lieferungen und Leistungen" zwischenzeitlich bereits vollständig realisiert. Unter "Sonstige Vermögensgegenstände" wurden überwiegend Umsatzsteuerguthaben verbucht, und in den "Rechnungsabgrenzungsposten" sind überwiegend Disagiobeträge aus Finanzierungen enthalten, die während der vereinbarten Zinsfestschreibungszeiten aufgelöst werden. Die Liquiditätslage des Unternehmens bezeichnete er als unverändert gut.
Auf der Passivseite nannte Herr Lambotte zunächst die erfolgreich verlaufene Kapitalerhöhung des letzten Jahres, die das Grundkapital erhöht hat. Die Kapitalrücklage blieb hierbei unverändert. Unter "Sonstige Rückstellungen" von insgesamt rund 197 TEUR sind Prüfungskosten von 13 TEUR, die Vergütung des Aufsichtrats von 20 TEUR, die Sondervergütung für Vorstände von 50 TEUR, ausstehende Rechnungen von rund 55 TEUR sowie übrige Rückstellungen von rund 59 TEUR verbucht worden. Insbesondere ging der Vorstand auf die höheren Verbindlichkeiten ein, die im Zusammenhang mit den neuerworbenen Immobilien stehen und Laufzeiten entsprechend der geplanten Haltedauern der Immobilien berücksichtigen.
Den Bilanzpunkt "Sonstige Verbindlichkeiten" deutete Herr Lambotte mit Verkaufsprovisionen/Courtagen von 126,5 TEUR sowie mit übrige sonstige Verbindlichkeiten von 59,5 TEUR, worin größtenteils eine Position der Stadt Oberhausen zu Buche steht, und 41,6 TEUR für erhaltene Kautionen. Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Mieter, die es, wie Herr Lambotte scherzhaft meinte, zu gut mit dem Unternehmen meinen und daher bereits vor dem Jahreswechsel die in 2004 zu verbuchenden Mieten überwiesen haben.
Sodann kam Herr Lambotte auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu sprechen. Die Umsatzerlöse von knapp 6 Mio. EUR verteilten sich auf rund 1,22 Mio. EUR aus Vermietung, 4,44 Mio. EUR aus Verkäufen, 0,27 Mio. EUR aus Vermittlungsprovisionen sowie 0,02 Mio. EUR aus Hausverwaltungen von Immobilien, die ausschließlich in den eigenen Beteiligungen liegen. Wie der Vorstand bei dieser Darstellung herausstellte, sind aufgrund des großen Immobilienbestands somit 20 Prozent der Umsatzerlöse auf Mieteinnahmen zurückzuführen. Auf der Kostenseite gestand er den höheren Umsatzerlösen die "tragischerweise höheren Kosten" zu. Hierbei sind bei den "Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke" die klassischen Betriebskosten der Immobilien zu sehen inklusive nicht aktivierungsfähiger Aufwendungen für Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Herr Lambotte war erfreut, wieder sagen zu dürfen, dass keine Risiken im Gesamtbestand erkennbar sind und auch keinerlei Klagen gegen das Unternehmen bestehen. Danach begann er seine Rundreise via Bildvortrag durch den Immobilienbestand mit dem Hinweis, dass vor Jahren der Entschluss gefasst wurde, auch aus Remscheid herauszugehen. Entsprechend ergeben sich im Immobilienbestand die nachfolgenden Positionen:
° Remscheid - Am langen Siepen 6 - 8: 12 Wohnungen und 5 Garagen; in 2001 erworben;
die Immobilie wird im Anlagevermögen geführt
° Ennepetal - Effeystraße 1, 3 und 5: 18 Wohnungen und 2 Garagen; in 2000 erworben;
8 Wohnungen und 2 Garagen veräußert
° Remscheid - Schlieperfeld 9 - 19: 30 Wohnungen und 21 Garagen; in 2001 erworben;
27 Wohnungen und 19 Garagen veräußert, die verbleibenden 3 Wohnungen sind aufgrund langfristiger
Mietverträge schwer zu vermarkten
° Remscheid - Morsbach 23 und 23a: 9 Wohnungen und 8 Garagen; in 2002 erworben;
3 Wohnungen und 4 Garagen veräußert
° Remscheid - Tersteegenstraße 56: 6 Wohnungen und 3 Einstellplätze; in 2002 erworben;
vollständig veräußert innerhalb eines Jahres
° Remscheid - Unterhölterfelder Straße: 3 Wohnungen und 1 Garage; in 2003 erworben und en bloc veräußert
° Remscheid - Waldstraße 3: 4 Wohnungen und 1 Einstellplatz; in 2003 erworben und veräußert
° Remscheid - Reinshagener Str. 56 - 58: 18 Wohnungen und 4 Einstellplätze; in 12/2003 erworben;
Renovierung in 06/2004 abgeschlossen, Vertriebsbeginn in 2004.
° Remscheid - Arturstraße 10: 5 Wohnungen; in 03/2004 erworben; Renovierung abgeschlossen,
Vertrieb begonnen
° Sankt Augustin - Pestalozzistraße 9, 11 und 13: 24 Wohnungen und 22 Garagen; erworben in 2001;
seinerzeit erster Bestand außerhalb Remscheids; 19 Wohnungen und 18 Garagen veräußert
° Bonn-Bad Godesberg - Rheinstraße 54, 56, 58, 60: 20 Wohnungen und 21 Tiefgarageneinstellplätze sowie
58 Tiefgaragenplätze in Großgarage; in 2001 erworben; Großgarage, 7 Wohnungen und Garagen veräußert
° Köln - Agrippastraße: 10 Wohnungen; in 12/2002 erworben; Renovierung abgeschlossen;
Vertriebsbeginn 2004; Vorstand optimistisch, mindestens 2 Wohnungen in diesem Jahr zu veräußern
° Sankt Augustin - Lessingstraße: 28 Wohnungen; in 05/2003 erworben; 15 Wohnungen bereits veräußert
° Oberhausen - Wasgenwaldstraße/Taunusstraße: 52 Mehrfamilienhäuser mit 260 Wohnungen;
in 03/2003 erworben; 23 Häuser mit 114 Wohnungen bereits veräußert
° Köln-Porz (Lind) - Nibelungenstraße/Kitschburger Straße: 11 Mehrfamilienhäuser mit 65 Wohnungen;
in 05/2004 erworben; umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen bis Ende 2004
abgeschlossen sein, dann Vertriebsbeginn
° Duisburg - Am Beeckbach: 12 Mehrfamilienhäuser mit 51 Wohnungen; in 06/2004 erworben;
bereits in Vermarktung aufgenommen, häuserweiser Verkauf angestrebt
Die Rücker Immobilien-Beteiligungs-GmbH, die in 2003 einen Umsatz von 53,2 nach 363,1 TEUR im Vorjahr hatte und keine Gewinnausschüttung für 2003 vornimmt (Vj.: 15 TEUR), hält folgende Positionen:
° Troisdorf - Wilhelm-Busch-Straße 32 - 34: 16 Wohnungen und 16 Tiefgarageneinstellplätze; in 2001 erworben;
auf 2 Wohnungen soziale Bindung bis 2011 mit langfristigen Mietverträgen und Veräußerung nur an
Kapitalanleger möglich; 14 Wohnungen und 14 Tiefgarageneinstellplätze bereits veräußert
° Troisdorf - Spicher Straße 25: 6 Wohnungen und 8 Garagen; in 11/2002 erworben; 1 Wohnung und 1 Garage
in 2004 veräußert
Die II. Rücker Immobilien-Beteiligungs-GmbH, die in 2003 einen Umsatz von 929,3 nach 2.180,2 TEUR im Vorjahr hatte und keine Gewinnausschüttung für 2003 vornimmt (Vj.:: 55 TEUR), hält folgende Position:
° Wuppertal-Hainholz/Eichenbrink: 30 Mehrfamilienhäuser mit 186 Wohnungen sowie 22 Garagen;
in 12/2000 erworben; 27 Mehrfamilienhäuser mit 141 Wohnungen bereits veräußert
Die IV. Rücker Immobilien-Beteiligungs-GmbH, die in 2003 einen Umsatz von 5,2 TEUR (im Vorjahr kein Umsatz) hatte, welche aus Mieten und vereinnahmten Betriebskosten resultierten, hält folgende Position:
° Düsseldorf - Rehstraße 2: 5 Wohnungen und 5 Garagen; in 09/2003 erworben;
1 Wohnung und 1 Garage veräußert
Herr Lambotte machte deutlich, dass das Unternehmen die Strategie der zusätzlichen Nutzung von Potenzialen außerhalb Remscheids weiterführt, und ging ausblickend auf das äußerst schwierige Marktumfeld ein, das von Kaufzurückhaltung seitens der Mieter sowie dem Nichtvorhandensein von Kapitalanlegern geprägt ist. Verantwortlich hierfür sind die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die Unsicherheiten bei der Steuergesetzgebung, wo u.a. auch die Diskussion um die Streichung der Eigenheimzulage für negative Impulse sorge. Sobald hier Entscheidungen fallen, rechnet der Vorstand mit einer Beruhigung des Markts.
Wie Herr Lambotte betonte, reagiert die RÜCKER IMMOBILIEN AG hier rechtzeitig, indem gezielt darauf geachtet wird, dass Immobilien stets zu günstigen Konditionen gestreng dem Grundsatz "Im Einkauf liegt der Segen" erworben werden. Darüber hinaus hat sich die Strategie des Angebots von unterschiedlichsten Immobilien an unterschiedlichen Standorten bewährt. Als Beispiel nannte er hier ein Vierfamilienreihenhaus für 129.000 EUR in Oberhausen sowie Exklusiv-Eigentumswohnungen in Bonn für 350.000 EUR, die aktuell im Angebot sind und den Risikosplit deutlich machen.
Außerdem werde darauf geachtet, dass zur Gewährleistung einer optimalen Betreuung der Immobilien alle Objekte innerhalb von einer Stunde mit dem PKW erreichbar sind. Die nicht nur gute, sondern perfekte Aufbereitung der Immobilien ist zudem die zentrale Basis für ein gutes Angebot und die Sicherstellung des Vertriebs. Die zunehmende Bedeutung des Internets ist mit Zugriffszahlen von 1.200 bis 1.400 pro Monat dokumentiert und bestätigt auch diesen Vertriebsweg. Darüber hinaus bedient sich das Unternehmen ebenfalls lokaler Vertriebspartner, wie z.B. Otoman Marketing GmbH, LBS Immobilien, Sparkasse Remscheid, Kreissparkasse Siegburg sowie Fa. Limbach Immobilien. Mit dem Grundsatz "Steter Tropfen höhlt den Stein" sollen die Verkaufsaktivitäten weiter ausgebaut werden, verdeutlichte Herr Lambotte die Strategie des Unternehmens.
Des Weiteren beschrieb Herr Lambotte, dass interessanterweise eine große Nachfrage nach Maklertätigkeiten in Remscheid zu verzeichnen ist, so dass die RÜCKER IMMOBILIEN AG die Offerten selektiert und dabei lukrative, marktgerecht gepreiste Immobilien in den Vermittlungsbestand übernimmt. Zudem ist festzustellen, dass sich das Interesse nach Dienstleistungen seitens Privatleuten und auch von Kreditinstituten für den Immobilienbereich verstärkt. Da die Verwaltung u.a. den Banken sehr wohl gesonnen ist, sieht sie hier interessante Kooperationsfelder, wie z.B. in der Dienstleistung für regionale Kreditinstitute in Immobilienfragen usw. Herr Lambotte betonte dabei die positive, freundschaftliche Begleitung seitens der Banken, von denen zwei gleichzeitig auch als Hausbanken agieren.
Diese vielfältigen Aktivitäten begründen nach Aussage von Herrn Lambotte weitere Kapitalerhöhungsmaßnahmen. Zunächst soll die unter TOP 2 vorgeschlagene Ausschüttung von 0,13 EUR je Aktie als Dividende erfolgen. Danach wird die Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital im Bezugsverhältnis von 8:1 zu pari vorgenommen. Der Aktionär könne somit mit der Dividende die Kapitalerhöhung begleiten. Mit dem Leitsatz "Lieber ein Local Hero als ein Global Looser" skizzierte der Vorstand ein Bild für die Zukunft von einer sich überschaubar entwickelnden, soliden RÜCKER IMMOBILIEN AG und schloss seine Ausführungen.
Herr Heithecker bedankte sich für den umfassenden Vortrag, während Herr Lambotte stellvertretend für den gesamten Vorstand Beifall erntete, und gab nun den Aktionären die Möglichkeit, Fragen zu den Tagesordnungspunkten zu stellen.
Allgemeine Aussprache
Da keine Wortmeldungen erfolgten, was in diesem Fall als uneingeschränkt positives Zeichen seitens der Aktionäre zu deuten war, nutzte Herr Hans Rudi Küfner, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender der Gesellschaft, die Gelegenheit, den aktienrechtlichen Hintergrund der geplanten Schaffung eines "Genehmigten Kapitals II" gemäß TOP 7 zu erläutern. Wie Herr Küfner diesbezüglich ausführte, wird das bestehende "Genehmigte Kapital" im Rahmen der anstehenden Kapitalerhöhung im Verhältnis 8:1 weitestgehend aufgebraucht, wie bekannt sei. Zur Gewährleistung der Handlungsfähigkeit von Vorstand und Aufsichtsrat im Sinne der Gesellschaft soll ein "Genehmigtes Kapital II" für eine Kapitalerhöhung um bis zu 750.000 Aktien bis 2009 geschaffen werden.
Das "Genehmigte Kapital II" wird erst zum Vollzug im Handelsregister eingereicht, wenn die konkret anstehende Kapitalerhöhung im Handelsregister eingetragen wurde. Demnach erfolgt eine rein aktienrechtlich basierte Differenzierung zwischen "Genehmigtem Kapital I und II". Herr Küfner bat die Anwesenden entsprechend um Zustimmung zu diesem Punkt und bot weitere Erklärungen bei eventuellen Rückfragen an.
Abstimmungen
Nachdem Herr Heithecker die Aktionäre nochmals nach Wortmeldungen gefragt und sich auch hierzu keine mehr ergeben hatten, schloss er die Generaldebatte und gab gemäß Teilnehmerverzeichnis die von Herrn Notar Dr. Zahn festgestellte Präsenz bekannt. Diese lag mit 1.348.402 Stimmen von 1.524.600 möglichen Stimmen bei fast 90 Prozent.
Alle Punkte der Tagesordnung wurden dann einstimmig ohne Enthaltungen verabschiedet. Im Einzelnen waren dies die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 13 Cent je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Vergütung des Aufsichtsrats (5.000 EUR je Mitglied sowie das Doppelte für den Vorsitzenden) (TOP 5), die Wahl der Morison AG, Remscheid, zum Abschlussprüfer (TOP 6) und die Schaffung eines Genehmigten Kapitals II (TOP 7)
Bereits gegen 11:50 Uhr schloss Herr Heithecker die Versammlung und lud die Anwesenden zu einem wahrlich leckeren Mittagessen in äußerst angenehmer Atmosphäre in der Klosterkirche in Remscheid-Lennep ein.
Fazit
Die überzeugende Kompetenz des Vorstandes, der bislang bewiesene Weitblick sowie der insbesondere in Zeiten wie diesen wichtige Charakterzug der Maßhaltigkeit in der Entwicklung stellen wesentliche Vorzüge der RÜCKER IMMOBILIEN AG dar, die, gekoppelt an ein sehr gut organisiertes Kontaktenetzwerk, exzellente Weiterentwicklungspotenziale in sich bergen.
Besonders interessant ist die Tatsache, dass sämtliche laufende Kosten für Personal, Vertrieb und Zinsen aus vereinnahmten Mieten quasi gedeckt werden, so dass auch unter ungünstigsten Betrachtungen kaum Schwierigkeiten herbeikonstruiert werden können. Die souverän geführte Aufbereitung der Objekte mit anschließendem Verkauf hat die Aktionäre offensichtlich begeistert. Entsprechend harmonisch und ohne Rückfragebedarf seitens der Aktionäre verlief die Versammlung.
Das macht den Ruf nach einer Beteiligungsmöglichkeit laut, womit allerdings das einzige Negativum dieses Unternehmens benannt wird: zurzeit gibt es noch keine Aktien außerhalb des vorhandenen Aktionärskreises!
Kontaktadresse
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Martin-Luther-Straße 46
42853 Remscheid
Tel.: 02191 / 46447 - 0
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