Am 1. Juli 2004 fand die 121. ordentliche Hauptversammlung der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG in Hamburg statt. Rund 180 Aktionäre, Gäste und Pressevertreter, unter denen sich auch Thorsten Renner von GSC Research befand, hatten sich im altehrwürdigen Haus der Patriotischen Gesellschaft eingefunden, um sich über die aktuelle Entwicklung der Gesellschaft zu informieren.
Nachdem der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Ristow aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden ist und die Funktion des Vorstandsvorsitzenden übernommen hat, eröffnete der neue Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Frohne die Hauptversammlung. Im Anschluss daran stellte er die einzelnen Mitglieder der Organe vor und entschuldigte dabei das Aufsichtsratsmitglied Prof. Dr. Breidenbach. Dafür konnte er Herrn Jansen, den Bürgermeister von Tegernsee, begrüßen. Nach dem Verlesen der üblichen Formalien übergab Prof. Dr. Frohne dann das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Dr. Ristow.
Bericht des Vorstands
Herr Dr. Ristow begrüßte die anwesenden Aktionäre in diesem Jahr in veränderter Funktion. Nachdem im letzten Jahr auf der Hauptversammlung mehrere Aktionäre aufgrund seiner aktiven Rolle im operativen Geschäft seinen Wechsel in den Vorstand gefordert hatten, kamen auch Aufsichtsrat und Vorstand der TAG zu der Überzeugung, dass das Vorstandsteam mit ihm um einen weiteren erfahrenen Mann ergänzt werden sollte.
Ohne Beschönigungen bezeichnete der Vorstandsvorsitzende 2003 für die TAG als das wirtschaftlich schlechteste Jahr. Er zeigte sich aber zuversichtlich für das laufende Jahr, da 2004 vielversprechend und positiv begonnen hat. So erzielte die TAG im ersten Quartal 2004 wieder ein positives Konzernergebnis von 2,5 Mio. EUR nach einem Minus von 2,2 Mio. EUR im Vorjahresquartal. Wie er weiter berichtete, hat das zweite Quartal die positive Tendenz bestätigt. Im Zuge der erfreulichen Zahlen hat sich auch der Aktienkurs seit Jahresbeginn von 6,10 EUR auf 7,90 EUR verbessert.
Laut Dr. Ristow wurde das vergangene Jahr genutzt, um sämtliche Risiken in der Bilanz zu entfernen. Der Vorstandsvorsitzende legte auch für den Verlauf des zweiten Halbjahres einen gedämpften Optimismus an den Tag, zumal sich die Verkaufsumsätze des Bau-Vereins im zweiten Quartal besser entwickelt haben als im ersten. Des Weiteren konnte in 2004 eine nachträgliche Kaufpreisreduzierung beim Erwerb des Bau-Verein Hamburg erzielt werden, und die Restzahlung wurde bis zum Jahr 2006 gestreckt. Nach Aussage von Dr. Ristow wurde zudem im Januar eine Barkapitalerhöhung durchgeführt und die Kostenstruktur der Gesellschaft weiter angepasst und gestrafft.
Im Folgenden vertrat Dr. Ristow die Ansicht, dass die Branche vor einem Konzentrationsprozess steht, und die TAG will sich an diesem Prozess aktiv beteiligen. Das Unternehmen betätigt sich in den drei Kerngeschäftsfeldern Wohnungswirtschaft, Gewerbe- und Spezialimmobilien. Im Feld Wohnungswirtschaft ist die Gesellschaft mit dem Bau-Verein sehr gut aufgestellt und konzentriert sich bei möglichen Zukäufen auf kleine und mittlere Unternehmen, womit auch eine Finanzierbarkeit der Transaktion gegeben ist. Insgesamt wolle die TAG hierbei Wachstum mit "Augenmaß" betreiben, betonte Dr. Ristow.
Im Bereich Gewerbeimmobilien hat sich das Unternehmen in den vergangenen drei Jahren bewusst zurückgehalten und durch die Entwicklung Recht bekommen. Dr. Ristow sah in diesem Bereich bald den Tiefpunkt gekommen, weshalb man sich durchaus wieder Objekte anschauen wird. Beim Einstieg kommt es immer auf das richtige Timing an, "denn im Einkauf liegt das Geschäft", verdeutlichte der Vorstandsvorsitzende. Beispielsweise wurde das städtische Kaufhaus in Leipzig durch die REAL erworben, und die jetzigen Mieteinnahmen decken schon den Kapitaldienst. Seit dem Erwerb konnten zudem noch zwei neue Mietverträge im Kaufhaus abgeschlossen werden.
Der Bereich Spezialimmobilien steht unter der Führungsgesellschaft JUS AG. Dr. Ristow versprach den Aktionären, dass neue Engagements nur eingegangen werden, wenn sich dies auch für die TAG lohnt. Ziel bleibt aber weiterhin ein stetes Wachstum, um Mehrwert für die Aktionäre zu schaffen. In diesem Hinblick sah er die TAG sehr gut aufgestellt, zumal die Gesellschaft über ein hoch motiviertes Managementteam verfügt, betonte er zum Ende seiner Ausführungen.
Danach ging Finanzvorstand Borkers auf die wichtigsten Zahlen des Berichtsjahres ein. Nachdem sich im vergangenen Jahr keine umfassende Konjunkturerholung einstellte, hat sich dies auch in einem unbefriedigenden Ergebnis in 2003 niedergeschlagen. Dagegen verzeichnete die TAG einen guten Start in das laufende Jahr 2004. Das abgelaufene Jahr brachte einen Umsatzrückgang von 142,4 auf 122,2 Mio. EUR. Im dritten Quartal des vergangenen Jahres erfolgte eine Komplettabschreibung des verbliebenen Goodwills beim Bau-Verein in Höhe von 9 Mio. EUR. Dadurch ergab sich insgesamt eine Erhöhung der Goodwill-Abschreibungen auf 11 Mio. EUR, was sich natürlich negativ im Ergebnis bemerkbar gemacht hat.
Das Finanzergebnis verschlechterte sich leicht von minus 18,8 auf minus 20,1 Mio. EUR. Beim Konzernergebnis ergab sich in 2003 ein Verlust von 15,1 Mio. EUR, nachdem im Vorjahr noch ein Überschuss von 1,1 Mio. EUR angefallen war. Auch die kurzfristigen Verbindlichkeiten erfuhren einen Anstieg auf 391 Mio. EUR, so Herr Borkers.
Innerhalb der AG verringerten sich die Umsatzerlöse von 0,31 auf 0,06 Mio. EUR. Auch hier war das Jahresergebnis aufgrund der Abschreibung im Zusammenhang mit dem Bau-Verein negativ beeinflusst und lag bei minus 14,1 nach minus 2,44 Mio. EUR im Vorjahr. Wie Her Borkers weiter berichtete, verfolgt die TAG beim Bau-Verein nun aber kein Delisting der Aktien mehr, da hier die Anteilsvereinigung in einer Hand und damit eine Grunderwerbssteuer drohe, was hohe Kosten verursachen würde. Nach seinen Angaben befindet sich die Gesellschaft jetzt in einer Turnaround-Situation, was das deutlich positive Ergebnis im ersten Quartal 2004 bestätigte, und er erwartet auch für das Gesamtjahr eine Fortsetzung des positiven Trends, auch wenn das Ergebnis des ersten Quartals nicht einfach fortgeschrieben werden könne.
Nach Angaben von Herrn Haupt hat die TAG für rund 450 Mio. EUR Immobilien in der Bilanz stehen, die nach der Bilanzierung nach IFRS jährlich auf ihren Wert hin überprüft werden. Im Bereich Renditeliegenschaften verzeichnete die Gesellschaft im letzten Jahr ein Plus von 114 TEUR. Rund 73 Prozent der Umsätze erzielt das Unternehmen mit kleinteiligen Verkäufen von Wohnungen an Privatleute. Die restliche Summe stammt überwiegend aus Mieteinnahmen hauptsächlich vom Bau-Verein.
In Berlin hat sich die Gesellschaft vor allem Wachstum beim Verkauf denkmalgeschützter Elemente zum Ziel gesetzt. Herr Haupt zeigte sich vor allem mit dem Verkaufsgeschäft in Leipzig zufrieden, da hier 25 Prozent der Verkäufe im Bereich denkmalgeschützter Elemente realisiert werden. In Tegernsee verfügt die TAG derzeit über zwei Entwicklungsschwerpunkte. In Gmund ist die TAG bei der Planung noch nicht so recht vorangekommen, während der Gesellschaft in Tegernsee das Baurecht zugesprochen wurde. Allerdings wurde der TAG hier die EDEKA als einer der Nutzer kurz "vor der Nase" weggeschnappt, so dass die Planungen noch einmal umgestellt werden müssen, erklärte Herr Haupt zum Ende seines Vortrags.
Allgemeine Diskussion
Herr Aleff als Sprecher der Gesellschaft für Wertpapierinteressen (GfW) begrüßte ebenso wie alle nachfolgenden Redner den Wechsel von Dr. Ristow in den Vorstand der Gesellschaft. Weniger positiv empfand Herr Aleff, dass die Aktie mit einem Abschlag von über 50 Prozent gegenüber ihrem inneren Wert gehandelt wird. Hierbei können lediglich die Aktionäre zufrieden sein, die die Aktie erst zu Beginn des Jahres erworben haben, während die anderen Aktionäre doch deutliche Kurseinbußen zu verzeichnen haben.
Dr. Ristow bezifferte den Net Asset Value (NAV) je Aktie zum 30. Juni 2004 auf rund 15 EUR, während sich der Kurs lediglich bei 7,80 EUR befindet. Da die Immobilienaktien durchschnittlich mit einem Abschlag von 20 bis 25 Prozent auf ihren inneren Wert gehandelt werden, sah der Vorstandsvorsitzende einen Kurs von 11 bis 12 EUR zunächst als Primärziel.
Herrn Aleff interessierte dann, ob im letzten Jahr alle erkennbaren Abschreibungspositionen berücksichtigt wurden. Wie Dr. Ristow daraufhin betonte, besteht nach dem "radikalen" Aufräumen in 2003 kein weiterer Abschreibungsbedarf. Des Weiteren bat Herr Aleff um eine Einschätzung bezüglich einer möglichen Ergebnisverbesserung beim Bau-Verein im laufenden Geschäftsjahr.
Laut Dr. Ristow hat das erste Halbjahr schon gezeigt, dass eine Ergebnisverbesserung eingetreten ist. Zudem ist eine Umzugsbewegung zurück in die Städte erkennbar, wovon der Bau-Verein zusätzlich profitieren sollte. In diesem Zusammenhang werden auch verstärkt städtische Grundstücke veräußert, um darauf Wohnungen errichten zu können.
Danach verlangte Herr Aleff noch einmal nähere Ausführungen zu den ursprünglichen Plänen eines Delistings beim Bau-Verein. Wie der Vorstandsvorsitzende hierzu ausführte, wurde die ursprüngliche Idee eines Delistings aufgrund der Kosten verworfen, die Verwaltung ist aber der Auffassung, dass eine einfache Mehrheit am Bau-Verein genügt. Jedoch müsse die TAG auch einen Partner finden, der für das Geschäft des Bau-Vereins sinnvoll ist.
Weitere Fragen von Herrn Aleff bezogen sich auf ein mögliches Rating und den erwarteten Ergebnisbeitrag der JUS AG im laufenden Jahr. Nach Aussage von Herrn Haupt hat sich die Gesellschaft aus Kostengründen bisher noch keinem Ratingprozess unterzogen, zumal dies bisher bei einem Unternehmen von der Größe der TAG auch eher unüblich war. Die JUS AG wird im laufenden Jahr wieder ein deutlich besseres Ergebnis erzielen als in 2003.
Danach meldete sich Dr. Unrau als Sprecher der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) zu Wort. Seiner Meinung nach schrammte die TAG im vergangenen Jahr bei einem Konzernergebnis von minus 15 Mio. EUR knapp an der Illiquidität vorbei. Diese Situation sei nun wohl mit der Barkapitalerhöhung und dem verhandelten Kaufpreisverzicht wesentlich verbessert worden.
Die Bereinigung des Goodwills war erforderlich, da der Bau-Verein zu teuer eingekauft wurde, was sich nun auch daran zeigt, dass der Verkäufer auf einen Teil des Verkaufspreises verzichtet. In diesem Zusammenhang wollte Dr. Unrau wissen, wie der Verkäufer zum Verzicht auf 5 Mio. EUR bewegt werden konnte.
Der Kaufpreis für den Bau-Verein war nachträglich betrachtet zu hoch, räumte der Vorstandsvorsitzende ein. Allerdings hatte die TAG bei den jetzigen Verhandlungen sehr gute Argumente, und die Gesellschaft war auf eine Reihe von Dingen gestoßen, die dem Verkäufer zuzurechnen waren, so dass die Kaufpreisreduzierung um 5 Mio. EUR erreicht wurde.
Auf die Frage von Dr. Unrau nach dem Grund für die Höhe der Abschreibung beim Bau-Verein, erklärte Herr Borkers, dass aufgrund eines Impairment-Tests der komplette Goodwill abgeschrieben wurde. Danach erkundigte sich der DSW-Sprecher nach dem Grund für das schwächere Ergebnis der JUS AG und verlangte eine Erklärung für den Anstieg der Vertriebskosten trotz Umsatzrückgangs. Wie Herr Borkers erklärte, resultierte dies aus besseren Verkaufszahlen bei der JUS AG, die jedoch noch nicht umsatzwirksam waren. Aufgrund des kräftig gestiegenen Finanzierungsaufwands fiel das Ergebnis der JUS AG in 2003 deutlich schlechter aus, betonte Herr Haupt.
Weitere Fragen von Dr. Unrau bezogen sich auf die Verwendung der Mittel aus der Kapitalerhöhung und auf mögliche Akquisitionen oder Beteiligungen. Nach Angaben von Dr. Ristow wurde ein Teil der Kapitalerhöhung für die Tilgung von Verbindlichkeiten verwendet, während der Rest als Reserve zur Stärkung der eigenen Position bei neuen Projekten zur Verfügung steht. Die Branche steht derzeit vor einem Konzentrationsprozess, der teilweise freiwillig und teilweise erzwungenermaßen erfolgt. Falls bei entsprechenden Konditionen Möglichkeiten zu einer Beteiligung oder Akquisition bestehen, wird sich die TAG auch darum bemühen.
Herr Martius als Vertreter der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) bezeichnete die Zahlen des vergangenen Jahres als "erschreckend", zeigte sich mit dem Ausblick für die Gesellschaft aber sehr zufrieden. Er begrüßte auch, dass die Gesellschaft offen die nicht so erfreulichen Zahlen kommunizierte. Negativ sah er jedoch die mit 15 Prozent recht geringe Eigenkapitalquote im Konzern und regte hierbei eine Verbesserung an. Auch Dr. Ristow sah die Erfordernis, die Eigenkapitalquote im Konzern auf mindestens 20 Prozent zu bringen, weshalb er auch um Zustimmung zu den vorgeschlagenen Punkten zum genehmigten und bedingten Kapital bat, da die Gesellschaft damit in die Lage versetzt wird, die Eigenkapitalquote wieder aufzustocken.
Ein Lob sprach Herr Martius dem Management für das geringe Engagement bei den Gewerbeimmobilien aus, obwohl er selbst auf der Hauptversammlung vor Jahren ein stärkeres Engagement gefordert hatte. Allerdings vertrat der SdK-Vertreter aktuell noch eine skeptische Haltung gegenüber Gewerbeimmobilien, die Dr. Ristow jedoch im jetzigen Zeitpunkt nicht mehr in vollem Umfang teilen wollte.
Herr Martius erkundigte sich anschließend nach dem aktuellen Stand bei den Verhandlungen bezüglich einer Gewerbefläche in Stuttgart, die schon bis November 2003 verkauft sein sollte. Wie Herr Haupt berichtete, sollte der Verkauf schon längst erledigt sein. Derzeit befindet man sich aber in Verhandlungen zur Vermietung des Objekts an eine Behörde und hofft auf einen baldigen Abschluss. Eine weitere Frage des Aktionärsvertreters richtete sich auf den Anteil an AGP. Laut Dr. Ristow müssen alle Beteiligungen auf den Prüfstand, wobei das Projekt in Erfurt trotz einer 100-prozentigen Vermietung schwer zu verkaufen wäre.
Die letzte Frage von Herrn Martius bezog sich auf den erwarteten Zeitpunkt, ab dem die REAL Immobilien GmbH Gewinn erwirtschaftet. Wie von Seiten der Verwaltung betont wurde, wird die REAL in 2004 einen Gewinn erwirtschaften und diesen ausschütten. Herr Martius nahm bei den sonstigen betrieblichen Erträgen einen Ertrag durch Währungsgewinne in Höhe von 2,4 Mio. EUR zwar freudig zur Kenntnis, regte aber an, nicht in Währungen zu spekulieren. Daraufhin stellte Dr. Ristow klar, dass bei diesem Geschäft in Schweizer Franken die Zinsen der entscheidende Grund waren, dieses Geschäft überhaupt einzugehen. Normalerweise wird sich die Gesellschaft aber in EUR refinanzieren.
Herr Österreich wollte dann wissen, welchen Effekt ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte auf den Zinsaufwand besitzt. Bei kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 300 Mio. EUR würde dies zusätzliche Zinskosten von 6 Mio. EUR bedeuten, so Herr Haupt. Abschließend erkundigte sich der Aktionär, weshalb Herrn Borkers trotz des schlechten Ergebnisses Tantiemen von 50 TEUR gewährt wurden. Da der Vorstand hervorragende Arbeit geleistet habe, hielt Dr. Ristow und der gesamte Aufsichtsrat die Vergütung für absolut angemessen, zumal das Gehalt von Herrn Borkers in den vergangenen beiden Jahren unverändert geblieben war.
Abstimmungen
Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 6.228.926 EUR waren 3.837.929 EUR entsprechend 61,61 Prozent vertreten. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten Entlastung des Vorstands (TOP 2), Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 3), Schaffung eines genehmigten Kapitals (TOP 4), Schaffung eines bedingten Kapitals (TOP 5), Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 6) und Wahl des Abschlussprüfers (TOP 7) wurden jeweils bei sehr wenigen Gegenstimmen und Enthaltungen gefasst.
Fazit und eigene Meinung
Die Hauptversammlung der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG verlief in einem äußerst angenehmen Rahmen. Hierzu beigetragen hat sicherlich auch die Offenheit des Vorstands gegenüber den Aktionären und die wieder deutlich verbesserte Ertragssituation im laufenden Geschäftsjahr. Neben der operativen Verbesserung erzielte die Gesellschaft mit der Kaufpreisreduzierung für den Erwerb des Bau-Verein auch einen außerordentlichen Erfolg. Darüber hinaus zahlt sich jetzt aus, dass sich die TAG in den vergangenen Jahren bei Engagements in Gewerbeimmobilien zurückgehalten hat.
Nach dem schwachen Kursverlauf im vergangenen Jahr konnten sich die Anleger in 2004 zumindest über einen Kursanstieg um 30 Prozent freuen. Doch trotz des Anstiegs notiert die Aktie immer noch 50 Prozent unterhalb ihres inneren Wertes und weist damit im Vergleich mit anderen Immobilienaktien einen überdurchschnittlichen Abschlag auf. Allein aus diesem Grund sollte die Aktie weiter zulegen, da ein überdurchschnittlicher Abschlag keineswegs gerechtfertigt ist.
Darüber hinaus erzielte die TAG im ersten Quartal wieder ein erfreuliches Ergebnis mit 0,42 EUR je Aktie, und auch das zweite Quartal ist nach Aussage des Vorstands auf der Hauptversammlung erfolgreich verlaufen. Bei einer fortgesetzt positiven Gewinnentwicklung im Gesamtjahr ergibt sich für die Aktie neben der Notiz unter dem inneren Wert zusätzlich ein attraktives KGV, so dass dem Kurs noch einiges Potenzial zugetraut werden kann.
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