Im Herkulessaal des Wiener Liechtenstein-Museums fand am 17. Mai 2005 die 18. ordentliche Hauptversammlung der CA Immobilien Anlagen AG (CA Immo AG) statt. Aufgrund des großen Andrangs bei nur einem Anmeldeschalter verzögerte sich der Beginn der Veranstaltung um rund 60 Minuten. Der Aufsichtsratsvorsitzende Gerhard Nidetzki begrüßte somit erst um 19 Uhr die rund 300 anwesenden Teilnehmer, unter ihnen auch in diesem Jahr Mag. Mario-David Balda von GSC Research. Nach der Erledigung der einleitenden Formalien und Hinweisen zum Ablauf übergab der Versammlungsleiter das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Vorstand Wolfhard Fromwald versicherte zu Beginn seiner Ausführungen im Hinblick auf die große Verspätung, dass die Qualität der HV-Organisation im nächsten Jahr an die Qualität der CA Immo angepasst sein wird. Seinen weiteren Worten zufolge konnte im Geschäftsjahr 2004 der Wachstumskurs fortgesetzt werden, 178 Mio. EUR wurden in Immobilien investiert, davon alleine 126 Mio. EUR in das Projekt "Siemens Erdberg" in Wien. Mit neuen Objekten in Prag und Bukarest wurde das Ostportfolio erweitert, mit "Hotels" ein neues Business-Segment gestartet.
Am Heimatmarkt Österreich sorgte die stagnierende Binnenkonjunktur zu niedrigen, aber relativ stabilen Renditen. In Osteuropa besteht weiterhin Nachholbedarf bei Qualitätsimmobilien und ein hohes Niveau der Nachfrage und Neubautätigkeit. Bei tendenziell sinkenden Mieten werden attraktive Renditen von bis zu 10 Prozent erzielt.
Wie Herr Fromwald weiter ausführte, hatte die CA Immo zum 31.12.2004 insgesamt 51 Liegenschaften und 6 Projekte, davon 47 in Österreich. Die Nutzfläche lag mit 560.000 qm um 45 Prozent über dem Vorjahreswert, die durchschnittliche Bruttorendite belief sich auf 6,7 Prozent. Insgesamt betrug der Marktwert 736 Mio. EUR, der Schwerpunkt der Nutzfläche waren Büros mit einem Anteil von 48 Prozent.
Mit den Ergebnissen in 2004 wurden die "anspruchsvollen Ziele" erreicht. Die Mieterlöse stiegen um 27 Prozent auf 36,7 Mio. EUR, der Cashflow erhöhte sich um 12 Prozent auf 26,8 Mio. EUR, und beim EBIT waren es plus 7 Prozent bei 14,3 Mio. EUR. Das Finanzergebnis war in 2003 von Kursgewinnen beim US-Dollar geprägt, da diese in 2004 geringer ausfielen, erreichte das EBT nicht das Vorjahresniveau. Das Konzernergebnis sank aufgrund der latenten Steuern und wird aus dieser Position heraus auch weiter schwanken. Obwohl sich nur 26 Prozent des Vermögens in Osteuropa befinden, lag der Auslandsanteil beim Bruttobergebnis bei 44 Prozent. Durch die Investitionstätigkeit sanken die liquiden Mittel in 2004 von 67,4 auf 60,9 Mio. EUR.
Im Hinblick auf die Performance der Aktie erklärte der Vorstand, dass seit dem IPO durchschnittlich eine Rendite von 6,1 Prozent p.a. erzielt wurde, im letzten Jahr waren es 5,2 Prozent. Dieser Zuwachs ist vom Anstieg des Substanzwerts auch gedeckt. Mit 0,80 EUR je Aktie konnte der operative Cashflow trotz der höheren Aktienanzahl auf dem hohen Niveau von 2003 gehalten werden. Der Anteil der Privatanleger von 95 Prozent an der CA Immo AG zeigt nach Meinung von Herrn Fromwald, dass es sich bei dieser um eine "reine Publikumsaktie" handelt.
Als Ziele nannte der Vorstandsvorsitzende die Steigerung des Immobilienvermögens auf 1 Mrd. EUR bis 2006 sowie die Erhöhung des Auslandsanteils auf 50 Prozent. Bei der Immobilienrendite wird ein Wert von rund 7 Prozent angestrebt, bei der Anlegerrendite nachhaltige 5 bis 7 Prozent p.a. Das Investitionsbudget wurde für 2005 auf 200 bis 300 Mio. EUR erhöht, beim EBITDA sollen 35 Mio. EUR erreicht werden. Das sehr starke erste Quartal 2005 hat mit einer Erlössteigerung von 32 Prozent und einem Plus beim EBIT von sogar 71 Prozent bereits eine gute Basis geschaffen.
Als neue Projekte stellte Herr Fromwald mit dem Grand Media Hotel Laibach das erste Investment in Slowenien vor, zudem das Warschau Financial Center sowie das Opera Center 2 und Charles de Gaulle in Bukarest. Mit dem Hinweis auf die laufende Kapitalerhöhung mit einem Bezugsverhältnis 11:1 und einem Bezugspreis von 20,20 EUR endete der Lagebericht.
Allgemeine Diskussion
Der Aktionär Bauer erkundigte sich nach dem Verkauf des "City Gate Budapest". Hier lag ein gutes Angebot vor, antwortete Vorstand Engelsberger, und im Sinne einer aktiven Bewirtschaftung wurde dieses angenommen.
Anteilseigner Berger interessierte sich dann für die Market Maker-Gebühren bei der laufenden Kapitalerhöhung und für einen etwaigen "Diskont" von der CA. Weitere Fragen betrafen die Leerstandsraten und Betriebskosten in Osteuropa und allgemein die Suche nach geeigneten Objekten. Nach Angaben der Verwaltung betragen die Kosten der Kapitalerhöhung 3 Prozent, die laufende Provision für die Sicherung des Sekundärhandels 0,3 Prozent, einen Diskont erhalte man nicht. Wie weiter dargelegt wurde, wird es immer schwieriger, wirklich schöne Objekte zu vernünftigen Preisen zu bekommen, daher betreibe die Gesellschaft auch Development. Die Betriebskostens seien in Osteuropa höher, weil hier mehr Dienstleitungen wie Security verrechnet werden. Die Leerstandsraten liegen auf dem Niveau von Österreich, insgesamt gebe es keine "Ausreißer".
Weitere Fragen betrafen die geplante Rendite beim neuen Kongresshotel am Wiener Rennweg und die Gefahren einer "Immobilienblase". Laut Verwaltung zeigt ein Blick auf das Verhältnis Bruttorenditen zu Anschaffungskosten, dass es sicherlich keine "Blase" gibt, die geplante Rendite am Rennweg wurde mit 6,5 bis 7 Prozent beziffert.
Abstimmungen
Die Präsenz wurde mit 305 Aktionären festgestellt, die 1.815.180 Aktien bzw. Stimmen auf sich vereinten. Bis auf eine Ausnahme wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig im Sinne der Vorschläge der Verwaltung beschlossen. Im Einzelnen waren dies die Verwendung des Bilanzgewinns (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3a) und Aufsichtsrat (TOP 3b), die Aufsichtsratsvergütung (TOP 4) und die erneute Wahl der KPMG zum Abschlussprüfer (TOP 5). Lediglich bei der Aufnahme einer Altersgrenze für Vorstände und Aufsichtsräte in die Satzung des Unternehmens (TOP 6) war größerer Widerstand zu verzeichnen. Doch bei 394.417 Gegenstimmen und 134.416 Enthaltungen wurde auch dieser Punkt angenommen.
Kurz nach 20:15 Uhr konnte der Versammlungsleiter die diesjährige Hauptversammlung beenden und ein auch in diesem Jahr sehr schönes nichtoffizielles Rahmenprogramm ankündigen, bei dem aller Ärger über die großen Verzögerungen beim Einlass schnell vergessen war.
Fazit
An erster Stelle müssen wir den Geschäftsbericht der CA Immobilien Anlagen AG würdigen. Dieses hochinnovative Informationsmedium sollte sich jeder Anleger, der im mindesten an Immobilieninvestments interessiert ist, unbedingt besorgen. Im Magazinstil erhält er hier eine wunderbar aufbereitete Informationsdichte und Qualität, die ihresgleichen sucht. Wir waren ja im letzten Jahr bereits sehr angetan von der "Visitenkarte" des Unternehmens in Form des Geschäftsberichts, dieses Mal müssen wir von einem Vorbildcharakter für die gesamte Branche im deutschsprachigen Raum sprechen.
Wie so oft spiegelt sich die Professionalität eines Geschäftsberichts auch im Management eines Unternehmens wider. Mit dem Gang nach Osteuropa und der Selektion der richtigen Objekte konnten auch in 2004 wieder gute Ergebnisse erzielt werden, allerdings lag dieses Mal die Kursperformance von 5,2 Prozent etwas unter dem langjährigen Durchschnitt. Nun ist es von großer Bedeutung, dass die ambitionierten Renditeziele in 2005 erreicht werden, das erste Quartal gibt gute Indizien für Prognosesicherheit.
Wir bleiben dabei, im Immobereich ist die Aktie der CA Immo einem vergleichbaren Immobilienfondprodukt eindeutig vorzuziehen.
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