Am 28. Oktober 2004 fand die ordentliche Hauptversammlung der UNIKAT Immobilien AG in Frankfurt statt. Knapp 15 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner von GSC Research, hatten sich im Dorint Hotel Niederrad eingefunden, um über die Feststellung der Jahresabschlüsse für die Jahre 2000 und 2001 zu befinden, nachdem die letzte Hauptversammlung der Gesellschaft vor vier Jahren stattgefunden hatte. Der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Brengmann eröffnete die Veranstaltung und übergab nach dem Verlesen der üblichen Formalien das Wort an den Vorstand Ernst-Ulrich Püttmann.
Bericht des Vorstands
Nach Aussage von Herrn Püttmann hat er im Geschäftsbericht 2001 die strukturellen Probleme der Gesellschaft dargestellt. Ein Hauptproblem ist hierbei das Sammelsurium unterschiedlichster Immobilien in verschiedenen Bundesländern. Auch wenn die Gesellschaft rund 5.000 Quadratmeter an Fläche zu vermieten hat, handelt es sich überwiegend um Wohnraum auf unterem Niveau. Darüber hinaus gab es gravierende Probleme im Zusammenhang mit Forderungen oder Darlehen gegen ehemals verbundene Unternehmen.
Im vergangenen Jahr hat das Unternehmen aus dem Darlehen gegen die Europa-Haus Grundstücks AG ein wenig Geld erhalten, berichtete Herr Püttmann. Wie der Vorstand weiter ausführte, hat die Gesellschaft im Jahr 2002 das Objekt Humboldstraße 25 zu einem guten Preis verkauft, wenn man den Zustand des Objekts gesehen hat. Zudem gab es Streit mit der Stadt Frankfurt über die gewerbliche Nutzung der Immobilie, und UNIKAT hätte hierbei den Nachweis über sechs zusätzliche Stellplätze erbringen müssen. Des Weiteren wären dort auch massive Renovierungen auf die Gesellschaft zugekommen, so dass sich die Verwaltung zum Verkauf entschlossen hat.
Auch wenn im laufenden Jahr sämtliche Stellplätze in Darmstadt vermietet werden konnten, weist die Gesellschaft derzeit kein Geld für Investitionen auf, so Herr Püttmann. Bei der Beteiligung an der Tiefgarage Köln Elsaßstraße wurden in 2001 die restlichen Anteile übernommen und die Immobilie ins Anlagevermögen umgegliedert. Dadurch entstand ein Abschreibungsbedarf in Höhe von 167 TEUR, da die gesamten Anschaffungskosten nicht dem aktuellen Buchwert entsprachen.
Seit 1999 besitzt die UNIKAT die Tochtergesellschaft Munich Trade, die Probleme bezüglich Nebenkosten mit dem Land Nordrhein-Westfalen aufwies, obwohl diese Kosten vom Verkäufer NORDIA als verjährt angegeben worden waren. Die rechtliche Auseinandersetzung mit NORDIA wurde nun aber zu Gunsten der Munich Trade entschieden, und ein Teilbetrag der Forderung konnte sichergestellt werden.
Nach Aussage von Herrn Püttmann weist die Gesellschaft in ihrer Immobilie Elsaßstraße 61 Leerstände auf, und zudem handelt es sich dort um eine "äußerst bunte Mieterstruktur". Nachdem nun der Anbau renoviert worden ist, konnten wieder vier Parteien vermietet werden. Beim Gebäude in Usingen sind neben seinem hohen Alter auch strukturelle Mängel zu verzeichnen. Im Neubauteil gibt es zudem Feuchtigkeitsprobleme, und aufgrund des Zustands musste auch der Mietpreis für die dort ansässige Gaststätte gesenkt werden.
In 2000 und 2001 wurden sämtliche Forderungen gegen den "Westend-Bereich" wertberichtigt, was dann auch später durch die Insolvenz der Westend bestätigt wurde. Da der Immobilienbesitz in Greiz auch noch Abrisskosten verursachen würde, bezifferte Herr Püttmann den Wert der Immobilie auf einen negativen Wert. Insgesamt muss es Ziel der Gesellschaft sein, den Großteil der Immobilien in einen vermietbaren Zustand zu versetzen und den Rest zu veräußern, betonte der Vorstand.
Die Summe der Mieterlöse für 2002 bezifferte Herr Püttmann auf 402 TEUR, für 2003 auf 405 TEUR, und für das laufende Jahr erwartete er Einnahmen in Höhe von 410 TEUR. Nach seiner Aussage sollen sich die Mieterlöse auch in 2005 leicht erhöhen. Zufrieden zeigte er sich auch mit der Entwicklung in Braunschweig, da auf einem kleinen Gelände zusätzliche Stellplätze errichtet und ein Container der Stadt Braunschweig abgestellt werden konnten. Zudem konnte der Mietvertrag mit dem ansässigen Teppichmarkt verlängert werden.
Besonders massiven Renovierungsbedarf sah der Vorstand beim Objekt in der Elsaßstraße in Köln, da ein Wertgutachten aus dem Jahr 1999 schon damals ein Sanierungsbedarf von 700 TDM ermittelt hatte. In Usingen in der Obergasse 26 verfügt die Gesellschaft über sechs Sozialwohnungen, und darüber hinaus befindet sich in dem Gebäude noch eine Spielhalle, erklärte Herr Püttmann. Nach der Durchführung von Mieterhöhungen liegt das Mietniveau dort nun bei 4,50 EUR kalt. Etwas süffisant betonte er, dass "der stadtbekannte Feuerteufel" ebenfalls im Haus wohnt, dieses bisher aber noch nicht angezündet hat.
Nach jahrelangem Leerstand konnte nun die Immobilie in der Brückenstraße in Sinntal vermietet werden, wofür UNIKAT 400 EUR Kaltmiete erhält. Wie Herr Püttmann erklärte, ist es durchaus denkbar, dass der Mieter auch Interesse am Erwerb des Grundstücks besitzt. Beim Anwesen in Greiz handelt es sich um eine Bauruine mit zusätzlichem Verdacht auf Altlasten. Für das Anwesen in der Elsaßstraße kündigte der Vorstand zum Jahresbeginn 2005 eine deutliche Mieterhöhung an, da die Stadt Köln dann keine Zuschüsse mehr zahlen wird.
Insgesamt ist UNIKAT nun aber dabei, die Zinslast zu reduzieren und die Verschuldung der Gesellschaft abzubauen. Als Problemkinder sah Herr Püttmann jedoch die Anwesen in Greiz, Sinntal und Usingen. In der Obergasse 29 in Usingen mussten große Teile der Forderungen im Zusammenhang mit der Gaststätte abgeschrieben werden, zumal ein Teil gar nicht als Gaststätte hätte vermietet werden dürfen. Neben einer Senkung der Mietnebenkosten strebt er auch eine Ausweitung der Mieteinnahmen an, um das Ergebnis der Gesellschaft weiter zu verbessern, erklärte Herr Püttmann zum Ende seiner Ausführungen.
Allgemeine Diskussion
Herr Dr. Tücking als Vertreter von Frau Gatzweiler erkundigte sich nach den Geschäftsräumen der Gesellschaft, die sich nach Aussage von Herrn Püttmann in Mettmann befinden. Zudem interessierte den Aktionär, welche Summe der Gesellschaft aus dem Darlehen an der Europa-Haus zugeflossen sind und wofür diese Summe eingesetzt wurde. Nach Aussage des Vorstands belief sich die Summe auf rund 350 TEUR und wurde hauptsächlich zum Abbau von Kreditverbindlichkeiten und für Renovierungen und Umbaumaßnahmen eingesetzt.
Herr Püttmann verneinte dann zunächst die Frage, ob dem Vorstand ein Darlehen gewährt wurde. Dr. Tücking präzisierte die Frage daraufhin aber auf den Zeitraum nach 2001, worauf der Vorstand erklärte, er habe ein Darlehen erhalten, aber auf der Hauptversammlung gehe es um die Geschäftsjahre 2000 und 2001, weshalb er zur Höhe keine Angaben machen wollte. In diesem Zusammenhang erbat Dr. Tücking Angaben, ob die Darlehensgewährung nach §89 AktG vom Aufsichtsrat genehmigt wurde. Nach Aussage von Herrn Püttmann gab es keinen Beschluss des Aufsichtsrats, da dieser häufig nicht beschlussfähig war, und das Gericht in Schlüchtern habe zum Teil acht Monate benötigt, um die Bestellung eines Aufsichtsrats einzutragen.
Diskussionen gab es auch um den Punkt, weshalb erst jetzt eine Hauptversammlung einberufen wurde und wann die Hauptversammlung für die verbleibenden Jahre abgehalten werden soll. Herr Püttmann wollte den Vorwurf der verspäteten Einberufung nicht akzeptieren, da er schließlich keine Hauptversammlung einberufen kann, wenn es keinen Aufsichtsrat gibt, der das beschließt. Auf jeden Fall wollte er in einer Hauptversammlung nicht alle Jahre abhandeln, weshalb eine Zweiteilung erfolgte. Beim nächsten Termin sollen dann die Jahre 2002 und 2003 abgehandelt werden und falls gewünscht auch noch das Jahr 2004, so der Vorstand.
Wie Herr Püttmann weiter ausführte, habe er außerdem vom vorherigen Vorstand keine geordneten Unterlagen erhalten, was auch zur deutlichen Zeitverzögerung beigetragen hat. Zudem habe er sich erst einmal darum gekümmert, die "liquiditätsfressenden Löcher" zu stopfen. Beispielsweise war es äußerst dringend, aus der Geschichte in Kerpen herauszukommen, da die UNIKAT sonst mit der Europa-Haus untergegangen wäre. Auch wenn die Abhaltung von Hauptversammlungen formal sicherlich richtig gewesen wäre, habe er erst einmal die Hauptprobleme der Gesellschaft gelöst, betonte Herr Püttmann.
Dr. Tücking zeigte sich damit aber nicht so recht zufrieden, da es seiner Ansicht nach nicht sein kann, dass Aktionäre vier Jahre lang im Unklaren über die Entwicklung der Gesellschaft gelassen werden. Außerdem fehlen den Aktionären immer noch die Abschlüsse der Jahre 2002 und 2003. Wie Herr Püttmann entgegnete, werden die Jahresabschlüsse 2002 und 2003 dem Aufsichtsrat in der Sitzung im Anschluss an die Hauptversammlung vorgelegt. Dr. Tücking kam dann noch einmal auf das Darlehen an Herr Püttmann zu sprechen und wollte wissen, was der Aufsichtsrat in dieser Frage unternehmen wird.
Laut Herrn Brengmann sollte dieses Thema dann ebenfalls in der anstehenden Aufsichtsratssitzung besprochen werden, womit sich die Aktionäre aber nicht zufrieden gaben, auch wenn der Aufsichtsratsvorsitzende noch einmal darauf verwies, dass dieser Vorgang nicht die Jahre 2001 oder 2000 betrifft. Daraufhin wurde der Vorschlag unterbreitet, die Hauptversammlung zu unterbrechen, und der Aufsichtsrat solle in der Pause über dieses Thema befinden, worauf hin Herr Brengmann die Veranstaltung für 20 Minuten unterbrach. Nach der Pause erklärte er dann, dass in der kommenden Aufsichtsratssitzung über die Rückzahlungsmodalitäten des Darlehens in Höhe von 94 TEUR Beschluss gefasst werden soll. Auf jeden Fall hat der Aufsichtsrat nun auch in der Unterbrechung keinen Beschluss nach §89 AktG gefasst, betonte der Aufsichtsratsvorsitzende auf Nachfrage, was dann auch so zu Protokoll genommen wurde.
Im Anschluss meldete sich Herr Schulte, früherer Vorstand der Gesellschaft, zu Wort und erkundigte sich nach den Zinszahlungen für das Darlehen. Laut Herrn Püttmann wurden die Zinsen buchhalterisch erfasst, wobei der Zinssatz 6 Prozent beträgt. Auf Nachfrage erklärte er, dass das Darlehen ohne Sicherheiten gewährt wurde. Des Weiteren bat Herr Schulte um Angabe der aktuellen Liquiditätslage der Munich Trade, was Herr Püttmann unter Hinweis auf geschäftsschädigende Auswirkungen für die Gesellschaft verweigerte, da Herr Schulte Vertreter eines Aktionärs sei, der die UNIKAT auf Jahre geschädigt hat.
Dr. Roß kam zunächst noch einmal kurz auf die Vergangenheit der Gesellschaft zu sprechen, wobei seiner Ansicht nach die bisher handelnden Personen bei der Gesellschaft meist gierig, unseriös oder unfähig waren und einige gleich alle Eigenschaften verkörperten. Außerdem habe er auch schon im Jahr 1996 auf die möglichen Probleme in Kerpen hingewiesen. Zudem brachte er seine Verwunderung zum Ausdruck, dass verantwortliche Personen aus den vergangenen Jahren auf der Hauptversammlung nicht anwesend sind.
Kritik fand Dr. Roß auch für das gewährte Darlehen, da dies einen schlechten Beigeschmack besitze. Auch er zeigte sich mit der Einberufung der Hauptversammlung unzufrieden, und er forderte den Vorstand auf, unverzüglich die nächste Hauptversammlung einzuberufen, da die Abschlüsse schon längst überfällig sind. Schließlich verlangte Dr. Roß noch eine Erklärung, zu welchen Preisen die Grundstücke in Kerpen veräußert wurden und ob die Gesellschaft gegen frühere Vorstände und Aufsichtsratsmitglieder Ersatzansprüche verfolgt.
Bezüglich der Verfolgung von Ersatzansprüchen meinte Herr Püttmann, dies bringe der Gesellschaft nichts außer Kosten, wenn "man in leere Taschen greift", da sich einige frühere Verantwortliche in Insolvenz befinden. Nach seinen Worten wurde der hintere Teil des Grundstücks in Kerpen für 250 DM je Quadratmeter und der vordere Teil zu 200 DM je Quadratmeter veräußert. Die gesamte Wertberichtigung in Kerpen bezifferte der Vorstand auf rund 2 Mio. DM.
Abschließend bat Dr. Roß noch um eine Aussage zum Geschäftsverlauf ab dem Jahr 2002. Wie der Vorstand hierauf berichtete, wurde sowohl in 2002 als auch in 2003 ein Jahresüberschuss erwirtschaftet, und auch im ersten Halbjahr 2004 ist ein kleiner Überschuss angefallen.
Abstimmungen
Herr Brengmann verlas zunächst die Präsenz, und nach seinen Worten waren vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 1.430.000 EUR 344.730 EUR entsprechend 24,1 Prozent vertreten. Hierauf regte sich von Seiten Dr. Tücking´s Widerspruch, da seiner Meinung nach die Präsenz nicht korrekt erfasst war. Frau Gatzweiler habe eine Eintrittskarte über 866.112 Stimmen, die in der Präsenz jedoch nicht erfasst sind.
Wie Herr Püttmann daraufhin erklärte, liegt keine Bescheinigung auf den Namen Gatzweiler vor, und somit sind auch die Aktien nicht entsprechend ordnungsgemäß angemeldet worden. Das Depot, in dem sich die Aktien befinden, lautet auf Püttmann/Gatzweiler, und Frau Gatzweiler habe keine Unterschrift von ihm, dass sie diese Aktien vertreten kann, stellte der Vorstand klar. Nach Ansicht von Dr. Tücking befinden sich die Aktien aber im Eigentum von Frau Gatzweiler, woraufhin Herr Püttmann erklärte, "das weiß ich nicht".
Über die Punkte 3 und 5 der Tagesordnung, die die Vorlage der Jahresabschlüsse 2000 und 2001 betrafen, musste nicht abgestimmt werden. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten Aufhebung der Wahl des Wirtschaftsprüfers für das Geschäftsjahr 2000 (TOP 2), Feststellung des Jahresabschlusses für 2000 (TOP 4) und Feststellung des Jahresabschlusses für 2001 (TOP 6) wurden jeweils bei rund 33.000 Gegenstimmen gefasst. Unter TOP 7, der Entlastung des Vorstands für das Geschäftsjahr 2000, beantragte Dr. Roß Einzelentlastung, was dann auch durchgeführt wurde. Hierbei wurden sowohl Frau Fastnacht als auch Herrn Molderings mit rund 80 Prozent der Stimmen die Entlastung verweigert, während bei Herrn Schulte mit sämtlichen stimmberechtigten Aktien die Entlastung verweigert wurde.
Die Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 8) wurde bei etwas über 58.000 Gegenstimmen oder mit rund 82 Prozent beschlossen. Bei der Entlastung des Vorstands für das Geschäftsjahr 2001 (TOP 9) wurde Herrn Molderings bei 259.970 Gegenstimmen die Entlastung verweigert. Dagegen wurde Herr Püttmann für das Geschäftsjahr 2001 mit rund 45.000 Gegenstimmen entlastet. Auch dem Aufsichtsrat wurde für das Geschäftsjahr 2001 (TOP 10) bei knapp 40.000 Gegenstimmen die Entlastung erteilt.
Dr. Roß brachte seine Verwunderung zum Ausdruck, da scheinbar der Vorstand gegen seine ehemaligen Kollegen gestimmt hat. Herr Püttmann erklärte jedoch, er sei nicht Aktionär der Gesellschaft, und zwar schon seit längerer Zeit, was zu Protokoll genommen wurde. Die Abstimmungsergebnisse sind jedoch ein Ausdruck der Streitigkeiten zwischen ihm und Frau Gatzweiler. Vor der Wahl zum Aufsichtsrat unterbrach der Aufsichtsratsvorsitzende noch einmal kurz die Hauptversammlung für zehn Minuten.
Danach verwies Dr. Tücking auf den im Vorfeld gestellten Antrag und schlug sich auch zur Wahl in den Aufsichtsrat vor. Herr Hans Püttmann schlug dann noch Herrn Gießmann für die Wahlen zum Aufsichtsrat vor, so dass insgesamt fünf Kandidaten zur Auswahl standen. In der anschließenden Wahl (TOP 11) fanden die Herren Brengmann, Gießmann und Kessell die erforderliche Mehrheit, während die Herren Dr. Tücking und Molderings nicht gewählt wurden.
Danach gaben sowohl Herr Schulte als auch Dr. Tücking Widerspruch zu Protokoll.
Fazit und eigene Meinung
Die Hauptversammlung der UNIKAT Immobilien AG war erneut von Streitigkeiten zwischen Frau Gatzweiler und Herrn Püttmann geprägt, wobei den Hauptdiskussionspunkt immer noch die in einem gemeinsamen Depot liegenden Aktien der Gesellschaft darstellen. Die Zurechnung und der Besitz der Aktien war auch schon auf der Hauptversammlung der UNIKAT im Jahr 2000 ein beherrschendes Thema.
Allerdings kam es nach Ansicht des Verfassers auf der Hauptversammlung zu widersprüchlichen Aussagen von Herrn Püttmann. Zunächst betonte dieser, dass die 866.112 Aktien im gemeinsamen Depot von ihm und Frau Gatzweiler liegen und deshalb nicht stimmberechtigt seien, auf der anderen Seite erklärte er jedoch, schon seit längerem nicht mehr Aktionär der Gesellschaft zu sein. Auch das Darlehen über 94 TEUR, das er ohne Aufsichtsratsbeschluss in Anspruch genommen hat, wirft nicht gerade ein gutes Licht auf die Aktivitäten des Vorstands.
Auf der anderen Seite hat Herr Püttmann auch einen undankbaren Job, da er unattraktive Immobilien, die meist überteuert aus dem Westend-Dunstkreis erworben wurden, zu verwalten hat. Hier hat er die Gesellschaft durchaus stabilisiert und in den letzten Jahren wohl auch wieder leichte Überschüsse erwirtschaftet. Allerdings fehlt der Gesellschaft auch weiterhin das nötige Geld, um die Immobilien einigermaßen ansprechend zu renovieren oder zu sanieren. Man darf allerdings gespannt sein, wie sich der Streit fortsetzen wird, da in Kürze mit einer weiteren Hauptversammlung für die Geschäftsjahre 2002 und 2003 zu rechnen ist.
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